Thi hành di chúc để lại nhà đất đang thế chấp thế nào?

Thi hành di chúc để lại nhà đất đang thế chấp là một quy trình giải quyết đồng thời hai quan hệ pháp luật: thừa kế tài sản và nghĩa vụ tín dụng. Đây là thủ tục hoàn toàn hợp pháp, nhưng người thừa kế bắt buộc phải thực hiện nghĩa vụ trả nợ thay cho người để lại di sản trong phạm vi giá trị tài sản nhận được. Bài viết dưới đây của Luật Long Phan PMT sẽ phân tích chi tiết lộ trình xử lý và các giải pháp kỹ thuật để bảo vệ tối đa giá trị di sản cho Quý khách hàng.

Xác định phương án xử lý nhà đất đang thế chấp theo di chúc

Bước đầu tiên và quan trọng nhất trong việc thi hành di chúc để lại nhà đất đang thế chấp là thống nhất phương án xử lý kinh tế đối với tài sản: giữ lại nhà đất, tiếp tục thực hiện nghĩa vụ trả nợ và giải chấp tài sản hay bán nhà đất để trả nợ và phân chia giá trị còn lại (nếu còn). Cụ thể việc thực hiện các phương án sẽ được Chúng tôi chia sẻ cụ thể như sau:

Giữ lại nhà đất, tiếp tục thực hiện nghĩa vụ trả nợ và giải chấp tài sản

Căn cứ Điều 615 Bộ luật Dân sự 2015, người thừa kế có thể chọn phương án giữ lại nhà đất, tiếp tục thực hiện nghĩa vụ trả nợ và giải chấp tài sản. Phương án này được ưu tiên áp dụng khi di sản có giá trị tinh thần lớn hoặc tiềm năng tăng giá cao, đồng thời các đồng thừa kế có đủ năng lực tài chính. Quý khách hàng sẽ thực hiện thủ tục nhận chuyển giao nghĩa vụ nợ từ người để lại di sản. Ngân hàng sẽ đánh giá lại năng lực trả nợ của người thừa kế để ký phụ lục hợp đồng tín dụng mới. Căn cứ Nghị định 99/2022/NĐ-CP về đăng ký biện pháp bảo đảm, sau khi hoàn thành nghĩa vụ tất toán toàn bộ khoản vay, Quý khách sẽ thực hiện thủ tục xóa đăng ký thế chấp (giải chấp) để đưa tài sản về trạng thái pháp lý sạch, từ đó hoàn tất quyền sở hữu trọn vẹn.

Bán nhà đất để trả nợ và phân chia giá trị còn lại

Trong trường hợp các đồng thừa kế không có nhu cầu sử dụng hoặc không đủ khả năng tiếp tục trả nợ, việc bán tài sản để thanh lý hợp đồng tín dụng là giải pháp tối ưu để ngăn chặn lãi suất phạt quá hạn. Quy trình này đòi hỏi sự đồng thuận ba bên gồm: Ngân hàng, Người thừa kế và Bên mua. Tiền thanh toán từ bên mua sẽ được chuyển trực tiếp vào tài khoản phong tỏa của ngân hàng để ưu tiên thanh toán nghĩa vụ nợ. Căn cứ Điều 307 Bộ Luật dân sự 2015, phần giá trị còn lại sau khi trừ đi các khoản nợ và chi phí phát sinh sẽ được xác định là di sản thừa kế thực tế và được phân chia cho các người thụ hưởng theo đúng tỷ lệ định đoạt trong di chúc.

Thông báo cho ngân hàng và đề nghị hỗ trợ cung cấp giấy chứng nhận

Quy trình thi hành di chúc để lại nhà đất đang thế chấp chịu sự ràng buộc chặt chẽ của pháp luật về giao dịch bảo đảm. Do Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (bản chính) đang do Ngân hàng nắm giữ, Quý khách hàng bắt buộc phải gửi văn bản thông báo về sự kiện mở thừa kế và đề nghị ngân hàng phối hợp thực hiện thủ tục. Mọi hành vi pháp lý liên quan đến thay đổi hiện trạng hoặc chủ sở hữu tài sản thế chấp đều phải có văn bản chấp thuận từ phía ngân hàng.

Vướng mắc pháp lý lớn nhất thường nằm ở khâu công chứng. Căn cứ Điều 42 và Điều 43 Luật Công chứng 2024, hồ sơ khai nhận hoặc phân chia di sản thừa kế bắt buộc phải có bản chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để Công chứng viên kiểm tra, đối chiếu. Do đó, để thực hiện được thủ tục chia thừa kế, Quý khách cần đạt được thỏa thuận để nhân viên ngân hàng trực tiếp mang bản chính Giấy chứng nhận đến tổ chức hành nghề công chứng. Đây là nghiệp vụ hỗ trợ pháp lý mà ngân hàng có trách nhiệm thực hiện để đảm bảo quyền thừa kế hợp pháp của người dân, song song với việc duy trì biện pháp bảo đảm.

Tuy nhiên, thực tế không ít tổ chức tín dụng gây khó khăn, yêu cầu tất toán khoản vay trước khi xuất trình giấy tờ. Trong trường hợp bên nhận thế chấp không hợp tác, Quý khách hàng có quyền khởi kiện ra Tòa án nhân dân có thẩm quyền. Tòa án sẽ xem xét và tuyên buộc ngân hàng phải thực hiện nghĩa vụ phối hợp, mang bản chính giấy tờ đến cơ quan chức năng để người thừa kế thực hiện thủ tục khai nhận di sản và đăng ký biến động. Phán quyết của Tòa án là cơ sở pháp lý cưỡng chế thi hành nếu ngân hàng cố tình cản trở quyền dân sự hợp pháp.

🡺 Xem thêm: Hướng dẫn lập di chúc để lại nhà đất tránh tranh chấp

Thực hiện thủ tục chia thừa kế theo di chúc

Sau khi đã giải quyết được bài toán tiếp cận giấy tờ pháp lý, Quý khách hàng tiến hành thủ tục phân chia di sản theo trình tự nghiêm ngặt để đảm bảo tính pháp lý của văn bản thừa kế.

Rà soát lại di chúc và các hàng thừa kế

Quý khách cần kiểm tra kỹ lưỡng tính hợp pháp về hình thức và nội dung của di chúc. Đặc biệt, cần xác định rõ các trường hợp người thừa kế không phụ thuộc vào nội dung di chúc theo Điều 644 Bộ luật Dân sự 2015 (như cha, mẹ, vợ, chồng, con chưa thành niên hoặc con thành niên mất khả năng lao động). Nếu di chúc không dành cho họ phần di sản bắt buộc, phần giá trị tài sản thế chấp sau khi xử lý nợ sẽ phải được trích ra để bù đắp. Ngoài ra, các nội dung về di tặng hoặc dùng nhà đất vào việc thờ cúng cũng cần được xem xét tính khả thi khi tài sản đang bị hạn chế quyền định đoạt bởi thế chấp.

Liên hệ văn phòng công chứng chia thừa kế

Các đồng thừa kế nộp hồ sơ yêu cầu công chứng bao gồm: Di chúc, Giấy chứng tử, Giấy tờ tùy thân, Giấy tờ chứng minh quan hệ và văn bản đồng ý của Ngân hàng. Tại bước này, sự hiện diện của đại diện ngân hàng cùng bản chính Giấy chứng nhận là bắt buộc để Công chứng viên xác thực hồ sơ.

Niêm yết văn bản chia thừa kế

Căn cứ khoản 4 Điều 59 Luật Công chứng 2024, Tổ chức hành nghề công chứng sẽ tiến hành niêm yết thông báo về việc thụ lý văn bản khai nhận/phân chia di sản tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi thường trú cuối cùng của người để lại di sản và nơi có đất. Căn cứ khoản 1 Điều 44  Nghị định 104/2025/NĐ-CP, thời hạn niêm yết là 15 ngày. Đây là thủ tục bắt buộc nhằm công khai thông tin, đảm bảo không có khiếu nại, tố cáo về việc bỏ sót người thừa kế hay tranh chấp về di chúc.

Các đồng thừa kế ký văn bản chia thừa kế

Sau khi kết thúc thời hạn niêm yết mà không có tranh chấp, các đồng thừa kế sẽ tiến hành ký tên vào văn bản khai nhận hoặc thỏa thuận phân chia di sản thừa kế. Văn bản này xác lập quyền sở hữu của người thừa kế đối với di sản, đồng thời cũng là căn cứ pháp lý để người thừa kế chính thức tiếp nhận nghĩa vụ trả nợ đối với ngân hàng.

🡺 Xem thêm: Tranh chấp thừa kế khi đất theo di chúc bị thu hồi và được bồi thường

Đăng ký biến động đất đai do nhận thừa kế theo di chúc

Theo điểm a khoản 1 Điều 133 Luật Đất đai 2024, sau khi văn bản chia thừa kế theo di chúc có hiệu lực, Quý khách hàng phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai (sang tên) đối với quyền sử dụng đất được nhận thừa kế. Việc đăng ký biến động được thực hiện tại Văn phòng Đăng ký đất đai theo đúng thẩm quyền và trình tự pháp luật quy định. Hồ sơ đăng ký biến động đất đai trong trường hợp nhận thừa kế cần được chuẩn bị đầy đủ, bảo đảm tính hợp lệ của văn bản thừa kế và các giấy tờ liên quan. Trình tự tiếp nhận, giải quyết, cập nhật biến động và trả kết quả được thực hiện theo quy định tại Nghị định 101/2024/NĐ-CP. Do đó, để bảo đảm quyền lợi và tránh phát sinh vướng mắc, Quý khách hàng nên thực hiện thủ tục sang tên ngay sau khi văn bản chia thừa kế có hiệu lực.

Thực hiện tiếp phương án đã lựa chọn phía trên

Giai đoạn cuối cùng của việc thi hành di chúc để lại nhà đất đang thế chấp là hiện thực hóa phương án tài chính đã thống nhất. Nếu chọn giữ lại nhà đất, người thừa kế tiếp tục thực hiện nghĩa vụ trả nợ theo lịch trình hoặc tất toán sớm để xóa thế chấp. Khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính, ngân hàng sẽ trả lại Giấy chứng nhận và cung cấp đơn yêu cầu xóa đăng ký thế chấp để Quý khách nộp tại Văn phòng đăng ký đất đai, chính thức giải phóng toàn bộ quyền năng của chủ sở hữu.

Nếu chọn phương án bán, các bên sẽ tiến hành ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngay sau khi người mua nộp đủ tiền vào ngân hàng để tất toán nợ. Ngân hàng sẽ thực hiện thủ tục xóa thế chấp đồng thời với việc công chứng hợp đồng mua bán. Số tiền còn dư sau khi trừ nợ sẽ được ngân hàng giải tỏa để các đồng thừa kế phân chia theo di chúc.

🡺 Xem thêm: Thủ tục công chứng, chứng thực di chúc miệng

Dịch vụ Luật sư hỗ trợ thi hành di chúc của Luật Long Phan PMT

Đội ngũ Luật sư chuyên môn của Luật Long Phan PMT sẽ đại diện và hỗ trợ Quý khách hàng thực hiện toàn bộ quy trình phức tạp này:

• Tư vấn, phân tích tính pháp lý của di chúc và phương án xử lý nợ tối ưu.
• Hỗ trợ làm việc với Ngân hàng để yêu cầu hỗ trợ thủ tục công chứng và sang tên.
• Soạn thảo các văn bản thỏa thuận phân chia di sản, cam kết bảo lãnh và trả nợ.
• Giải quyết các tranh chấp phát sinh về hàng thừa kế, di tặng hoặc suất thừa kế bắt buộc.
• Đại diện thực hiện thủ tục hành chính tại Văn phòng công chứng và cơ quan Đăng ký đất đai.
• Tham gia tố tụng bảo vệ quyền lợi nếu Ngân hàng hoặc bên thứ ba xâm phạm quyền thừa kế.

Các câu hỏi thường gặp (FAQs) về xử lý di sản là nhà đất đang thế chấp

Dưới đây là các câu hỏi thường gặp về xử lý di sản là nhà đất đang thế chấp:

Nhà đất đang thế chấp tại ngân hàng có được chia thừa kế không?

Nhà đất đang thế chấp vẫn thuộc quyền sở hữu của người để lại di sản, do đó nó vẫn là di sản thừa kế. Tuy nhiên, việc nhận thừa kế phải đi kèm với nghĩa vụ trả nợ tương ứng với phạm vi di sản nhận được. Quy trình chia thừa kế tài sản thế chấp phức tạp hơn thông thường vì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ) bản chính đang do ngân hàng nắm giữ. Để thực hiện thủ tục khai nhận di sản tại phòng công chứng, người thừa kế cần thông báo cho ngân hàng và yêu cầu ngân hàng phối hợp xuất trình Sổ đỏ. Sau khi hoàn tất thủ tục khai nhận, người thừa kế sẽ thế vào vị trí của người đã khuất để tiếp tục thực hiện hợp đồng tín dụng hoặc tất toán khoản vay để giải chấp tài sản.

Người thừa kế có phải trả nợ thay nếu khoản vay lớn hơn giá trị nhà đất thế chấp không?

Người thừa kế không phải trả nợ thay nếu khoản vay lớn hơn giá trị nhà đất thế chấp. Theo Điều 615 Bộ luật Dân sự 2015, người thừa kế chỉ có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ tài sản của người chết trong phạm vi di sản để lại. Do đó, nếu dư nợ tại ngân hàng lớn hơn giá trị nhà đất thế chấp và không còn di sản nào khác, người thừa kế không bị buộc phải thanh toán phần chênh lệch. Ngân hàng chỉ có thể xử lý tài sản bảo đảm và yêu cầu thanh toán trong giới hạn di sản còn lại (nếu có). Người thừa kế chỉ phải trả phần vượt bằng tài sản riêng khi tự nguyện đồng ý trả thay.

Ngân hàng có tính lãi suất tiếp tục sau khi người vay (người để lại di chúc) qua đời không?

Có, ngân hàng vẫn tiếp tục tính lãi suất sau khi người vay (người để lại di chúc) qua đời vì nghĩa vụ trả nợ không chấm dứt khi người vay tử vong. Theo đó, khoản nợ gồm cả tiền gốc và tiền lãi vẫn được duy trì và tiếp tục phát sinh theo đúng thỏa thuận trong hợp đồng tín dụng đã ký kết. Trách nhiệm thanh toán khoản vay sẽ được chuyển sang người thừa kế trong phạm vi di sản mà người chết để lại. Lãi suất sẽ chỉ dừng khi khoản vay được tất toán đầy đủ theo quy định/hợp đồng. Vì vậy, người thừa kế nên thực hiện thủ tục khai nhận di sản và làm việc với ngân hàng càng sớm càng tốt để hạn chế lãi phát sinh, giảm gánh nặng tài chính.

Tôi có quyền từ chối nhận di sản để không phải gánh khoản nợ của người thân không?

Quý khách hoàn toàn có quyền từ chối nhận di sản để không phải gánh các khoản nợ của người thân để lại. Theo Điều 615 Bộ luật Dân sự 2015, khi từ chối nhận di sản thì Quý khách không phải chịu trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ tài sản trong phạm vi di sản đó. Việc từ chối cần được lập thành văn bản và thực hiện công chứng/chứng thực theo quy định trước thời điểm phân chia di sản. Lưu ý, việc từ chối phải được thực hiện một cách đầy đủ, rõ ràng, tránh trường hợp bị xem là nhằm trốn tránh nghĩa vụ tài sản. Đặc biệt, Quý khách phải từ chối toàn bộ di sản, không được phép nhận phần tài sản có lợi rồi chỉ từ chối phần nghĩa vụ nợ.

Ngân hàng không chịu đưa Sổ đỏ ra để làm thủ tục thừa kế thì phải làm sao?

Ngân hàng có nghĩa vụ hỗ trợ nhưng cũng có quyền giữ tài sản bảo đảm. Nếu họ bất hợp tác, người thừa kế có quyền khởi kiện ra Tòa án để buộc ngân hàng thực hiện nghĩa vụ phối hợp. Thực tế, nhiều ngân hàng lo ngại rủi ro nên yêu cầu phải trả hết nợ mới đưa sổ. Tuy nhiên, về mặt pháp lý, quyền thừa kế được pháp luật bảo vệ. Người thừa kế có thể gửi văn bản yêu cầu chính thức, viện dẫn các quy định về quyền thừa kế và đề nghị ngân hàng cử nhân viên mang sổ đỏ trực tiếp đến Phòng công chứng để đối chiếu (không giao sổ cho khách hàng mang đi) nhằm đảm bảo an toàn cho cả hai bên. Nếu thương lượng không thành, phán quyết của Tòa án sẽ là công cụ cưỡng chế hữu hiệu.

Kết luận

Thi hành di chúc để lại nhà đất đang thế chấp không chỉ là thủ tục thừa kế đơn thuần mà là một bài toán pháp lý tổng hợp giữa Luật Dân sự, Luật Đất đai và các quy định về Tín dụng. Bất kỳ sai sót nào trong quá trình thỏa thuận với ngân hàng đều có thể dẫn đến nguy cơ mất trắng di sản. Để bảo vệ tối đa quyền lợi và giải quyết nhanh chóng các thủ tục giải chấp, sang tên, Quý khách hàng hãy liên hệ ngay với Luật Long Phan PMT qua Tổng đài 1900 63 63 87.

Tags: công chứng thỏa thuận phân chia di sản, công chứng thừa kế, Di chúc, Di chúc tài sản thế chấp, Giải chấp ngân hàng, giải quyết tranh chấp thừa kế, tài sản thế chấp, Thủ tục sang tên thừa kế, Thừa kế nhà đất đang thế chấp