Đòi lại đất cho mượn miệng nhiều năm: Hướng dẫn thực hiện

Đòi lại đất cho mượn miệng nhiều năm là việc cung cấp cho người sử dụng đất một lộ trình pháp lý cụ thể để lấy lại quyền sử dụng đất đã cho người khác mượn bằng lời nói, không giấy tờ, thường gọi cho mượn miệng. Nội dung này bao gồm việc xác định đúng yêu cầu pháp lý là đòi lại tài sản theo Bộ luật Tố tụng Dân sự. Bài viết sau đây của Luật Long Phan PMT sẽ hướng dẫn bạn từng bước cách xác định cơ sở pháp lý vững chắc, chuẩn bị chứng cứ và thực hiện các thủ tục cần thiết để đòi lại đất cho mượn miệng một cách hợp pháp và hiệu quả nhất.

Xác định yêu cầu pháp lý đúng để đảm bảo quyền lợi khi đòi lại đất cho mượn miệng nhiều năm

Khi đối diện với tình huống đất đai cho mượn bằng lời nói qua nhiều năm, ranh giới giữa việc đòi lại tài sản và tranh chấp hợp đồng trở nên cực kỳ quan trọng đối với chủ sở hữu. Nhiều người lo ngại rằng việc cho mượn kéo dài sẽ bị áp dụng thời hiệu khởi kiện. Nếu người sử dụng đất khởi kiện dưới danh nghĩa tranh chấp hợp đồng mượn, bên đang sử dụng đất hoàn toàn có thể viện dẫn Điều 429 Bộ luật Dân sự (BLDS) 2015 về thời hiệu 03 năm dành cho tranh chấp hợp đồng, dẫn đến nguy cơ bị Tòa án đình chỉ giải quyết vụ án theo điểm g khoản 1 Điều 217 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015 vì chưa đủ điều kiện khởi kiện.

Tuy nhiên, để bảo vệ quyền lợi tốt nhất, chủ sở hữu cần định hướng yêu cầu của mình là “Đòi lại Tài sản” theo đúng bản chất quyền sở hữu. Theo Điều 166 BLDS 2015, chủ sở hữu có quyền đòi lại tài sản từ người đang chiếm hữu, sử dụng mà không có căn cứ pháp luật. Điểm lợi thế then chốt nằm ở khoản 2 Điều 155 BLDS 2015, quy định rằng yêu cầu bảo vệ quyền sở hữu không áp dụng thời hiệu khởi kiện. Điều này khẳng định quyền đòi lại tài sản của chủ sở hữu là tuyệt đối, không bị giới hạn bởi thời gian. Do đó, chỉ cần chứng minh được mình là người sử dụng đất và người kia không có một căn cứ pháp lý vững chắc (như hợp đồng thuê có thời hạn, hoặc giấy tờ xác lập quyền sử dụng đất hợp lệ) để chiếm hữu, từ đó có thể khởi kiện đòi lại đất bất cứ lúc nào.

Hòa giải tranh chấp theo luật đất đai trước khi khởi kiện

Trong hành trình đòi lại đất đai đã cho mượn bằng lời nói, thủ tục hành chính đầu tiên và quan trọng nhất là Hòa giải tại UBND cấp xã nơi có đất. Đây không chỉ là một lời khuyên thực tiễn mà là một yêu cầu bắt buộc về mặt tố tụng, đã được củng cố rất rõ ràng theo quy định mới nhất.

Nhiều người lầm tưởng rằng, do giao dịch mượn đất bằng miệng không phải là hợp đồng chính thức nên có thể bỏ qua bước hòa giải để nộp đơn kiện thẳng ra Tòa án. Tuy nhiên, cách hiểu này rất rủi ro và có thể khiến hồ sơ bị trả lại ngay lập tức.

Luật pháp hiện hành quy định rằng, việc hòa giải tại cấp xã là điều kiện bắt buộc để một tranh chấp đất đai được xem là đủ điều kiện thụ lý tại Tòa án. Theo Điều 235 Luật Đất đai 2024, các bên tranh chấp đất đai bắt buộc phải tiến hành hòa giải tại UBND cấp xã nơi có đất trước khi có thể yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết.

Lưu ý khi hòa giải tranh chấp theo Luật đất đđai

• Việc không tiến hành hòa giải tại UBND cấp xã sẽ vi phạm điều kiện về mặt tố tụng. Cụ thể hơn, nếu không có biên bản hòa giải, vụ việc sẽ bị coi là chưa đủ điều kiện khởi kiện. Theo Khoản 2 Điều 3 Nghị quyết số 04/2017/NQ-HĐTP tranh chấp đất đai mà chưa được hòa giải tại UBND xã sẽ được xác định là chưa đủ điều kiện khởi kiện.
• Hệ quả trực tiếp của việc bỏ qua thủ tục hòa giải bắt buộc là Tòa án sẽ áp dụng iểm b Khoản 1 Điều 192 BLTTDS 2015 để trả lại đơn khởi kiện. Điều này có nghĩa là, dù có căn cứ đòi lại đất mạnh mẽ đến đâu, quy trình tố tụng bị dừng lại ngay từ vạch xuất phát, buộc phải thực hiện lại thủ tục hòa giải tại UBND cấp xã.
• Vì vậy, để đảm bảo quyền lợi được xem xét một cách nghiêm túc và kịp thời, chủ sở hữu cần chủ động yêu cầu UBND cấp xã tổ chức hòa giải. Đây không chỉ là tuân thủ pháp luật mà còn là bước đệm vững chắc để bạn tự tin tiến lên bước tiếp theo là khởi kiện ra Tòa án nếu hòa giải không thành công.

>>>> Xem thêm: Đòi lại đất cho mượn nhưng không có sổ đỏ

Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đòi lại đất cho mượn miệng nhiều năm của Tòa án

Sau khi quy trình hòa giải bắt buộc tại UBND cấp xã không mang lại kết quả, người sử dụng đất sẽ đứng trước một ngã rẽ quan trọng: lựa chọn cơ quan nào sẽ giải quyết tranh chấp đất đai của mình. Luật Đất đai 2024 đã phân định rõ hai con đường: giải quyết qua UBND hoặc qua Tòa án nhân dân. 

Theo Điều 236 Luật Đất đai 2024 quy định đối với các trường hợp tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp hoặc một trong các bên tranh chấp có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 137 của Luật Đất đai 2024 thì thuộc thẩm quyền của Tòa án giải quyết. 

Ngược lại, nếu các bên không có giấy chứng nhận và cũng không có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất đã nêu trên thì các bên tranh chấp được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai là giải quyết tại Uỷ ban nhân dân cấp thẩm quyền hoặc khởi kiện tại Tòa án có thẩm quyền. 

Về Uỷ ban nhân dân có thẩm quyền giải quyền giải quyết tranh chấp. Theo khoản 3 Điều 236 Luật Đất đai 2024 được sửa đổi tại điểm g khoản 2 Điều 5 Nghị định 151/2025/NĐ-CP quy định đối với trường hợp tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau thì Chủ tịch Uỷ ban Nhân dân cấp xã giải quyết. Bên cạnh đó, đối với trường hợp tranh chấp  mà một bên tranh chấp là tổ chức, tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giải quyết. 

Về Tòa án có thẩm quyền giải quyết tranh chấp. Theo quy định tại khoản 9 Điều 26 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, tranh chấp đất đai thuộc là một trong những tranh chấp dân sự thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án. Theo khoản 2 Điều 1 Luật số 85/2025/QH15 xác định Tòa án nhân dân khu vực có thẩm quyền sơ giải quyết theo thủ tục sơ thẩm tranh chấp này. Về thẩm quyền giải quyết theo lãnh thổ, theo điểm c khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015 quy định đối với tranh chấp liên quan đến bất động sản thì Tòa án nhân dân nơi có thửa đất tọa lạc có thẩm quyền giải quyết vụ án. Vậy đối với vụ việc tranh chấp đất đai thì thẩm quyền giải quyết tranh chấp thuộc về Tòa án nhân dân khu vực nơi thửa đất tọa lạc. 

Hồ sơ khởi kiện đòi lại đất cho mượn miệng nhiều năm

Sau khi đã xác định được quy trình pháp lý và cơ quan có thẩm quyền, bước tiếp theo để tiến hành khởi kiện đòi lại đất đã cho mượn là chuẩn bị một bộ hồ sơ đầy đủ, chặt chẽ. Một bộ hồ sơ vững chắc không chỉ giúp Tòa án có cái nhìn rõ ràng về vụ việc mà còn tăng cường sức thuyết phục cho yêu cầu của bạn.

Đơn khởi kiện là văn bản pháp lý đầu tiên bạn nộp cho Tòa án, trình bày rõ yêu cầu của mình và lý do vì sao bạn yêu cầu Tòa án giải quyết. Đơn khởi kiện theo Mẫu số 23-DS ban hành kèm theo Nghị quyết số 01/2017/NQ-HĐTP. Theo Khoản 5 Điều 189 BLTTDS 2015, người khởi kiện phải nộp kèm theo đơn khởi kiện các tài liệu, chứng cứ để chứng minh cho yêu cầu của mình. Dưới đây là những loại giấy tờ, tài liệu bạn nên chuẩn bị:

• Bản sao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ/Sổ hồng) hoặc các giấy tờ khác về quyền sử dụng đất nếu có (ví dụ: giấy tờ khai hoang, giấy tờ về thừa kế, mua bán trước đây…).
• Bản photo chứng thực trích lục thửa đất, bản đồ địa chính, sổ mục kê (xin cấp tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc cơ quan quản lý đất đai cấp xã)
• Bản photo chứng thực biên bản hòa giải tại UBND cấp xã (hòa giải thành hoặc hòa giải không thành); 
• Tài liệu chứng cứ như tin nhắn, email, biên bản ghi nhận lời hứa trả lại đất, hoặc thư yêu cầu đòi lại đất đã được gửi đi và có xác nhận;
• Ảnh, video về hiện trạng sử dụng đất ghi lại hình ảnh thửa đất đang bị người khác sử dụng, đặc biệt là nếu họ đã xây dựng công trình trên đó. Cần ghi rõ thời điểm chụp/quay, quy mô công trình. 
• Thu thập danh sách nhân chứng và lời khai những người có liên quan, biết về sự việc cho mượn đất và lời hứa trả lại, ví dụ như hàng xóm, tổ trưởng dân phố, trưởng thôn, hoặc những người chứng kiến quá trình giao dịch ban đầu. 

>>>> Xem thêm: Kiện đòi đất cho người khác mượn thế chấp ngân hàng

Thủ tục thụ lý tranh chấp đòi lại đất cho mượn miệng nhiều năm của Tòa

Sau khi nhận đơn khởi kiện và tài liệu kèm theo, Tòa án sẽ tiến hành kiểm tra đơn theo quy định tại Điều 191 và Điều 195 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015.

Bước 1: Nộp đơn khởi kiện (kèm theo tài liệu, chứng cứ liên quan) đến Toà án có thẩm quyền theo khoản 1 Điều 190 Bộ luật tố tụng dân sự 2015. Người khởi kiện có thể nộp một trong ba phương thức sau: 

• Nộp trực tiếp tại Tòa án; 
• Gửi đến Tòa án theo đường dịch vụ bưu chính; 
• Gửi trực tuyến bằng hình thức điện tử qua Cổng thông tin điện tử của Tòa án (nếu có).

Bước 2: Tòa án tiếp nhận và xử lý đơn khởi kiện theo Điều 191 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015. Trong thời hạn 3 ngày làm việc kể từ ngày nhận đơn, Chánh án phân công Thẩm phán xem xét đơn. Thẩm phán có thời hạn 05 ngày làm việc kể từ ngày được phân công để giải quyết đơn. Trường hợp hồ sơ thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa thì Thẩm phán ra thông báo nộp tạm ứng án phí, trừ trường hợp được miễn tạm ứng án phí theo quy định. 

Bước 3: Ra thông báo thụ lý vụ án. Sau khi nhận được biên lai nộp tạm ứng án phí của đương sự, trừ trường hợp đương sự được miễn tạm ứng thì Tòa án ra thông báo thụ lý vụ án. Thông báo này phải được gửi cho đương sự trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày thụ lý theo quy định Điều 196 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015. 

Trình tự giải quyết tranh chấp đòi lại đất cho mượn miệng nhiều năm của Tòa án

Sau khi thụ lý, vụ án được chuyển sang giai đoạn chuẩn bị xét xử. Trong giai đoạn này Thẩm phán thực hiện các hoạt động tố tụng để thu thập, xác minh tài liệu, chứng cứ theo Điều 203 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015. 

Thời hạn chuẩn bị xét xử đối với vụ việc đòi lại đất mượn miệng nhiều năm thông thường là 04 tháng kể từ ngày thụ lý vụ án. Trường hợp vụ án có tính chất phức tạp hoặc có trở ngại khách quan, Thẩm phán có thể gia hạn thêm nhưng không quá 01 tháng.

Thẩm phán tiến hành các nhiệm vụ lập hồ sơ, xác định tư cách đương sự, quan hệ tranh chấp, thu thập chứng cứ, áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời, Tổ chức phiên họp kiểm tra việc giao nộp, tiếp cận, công khai chứng cứ và hòa giải. Kết thúc giai đoạn chuẩn bị, Thẩm phán có thể ra quyết định công nhận thỏa thuận của các đương sự; tạm đình chỉ; đình chỉ; hoặc đưa vụ án ra xét xử.

Trong thời hạn 01 tháng kể từ ngày ra quyết định đưa vụ án ra xét xử thì Tòa án phải mở phiên tòa sơ thẩm, trường hợp có lý do chính đáng thì thời gian này có thể kéo dài đến 2 tháng. 

>>> Xem thêm: Đòi lại đất cho người khác mượn canh tác: Thủ tục thực hiện

Căn cứ đòi lại đất cho mượn miệng nhiều năm khi tòa án giải quyết

Khi giải quyết vụ án đòi lại quyền sử dụng đất cho mượn miệng nhiều năm Tòa án sẽ tập trung xác minh hai nhóm căn cứ chính: 

Thứ nhất, căn cứ chứng minh nguồn gốc và quyền hợp pháp với thửa đất. Đây là nền tảng bắt buộc. Phải chứng minh mình là người có quyền sử dụng hợp pháp đối với thửa đất đang tranh chấp bằng các giấy tờ gốc và lịch sử pháp lý. Tòa án sẽ xem xét các tài liệu sau để xác lập quyền sử dụng đất: 

• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCN/Sổ đỏ).
• Hồ sơ địa chính, bản đồ, sổ mục kê: Tài liệu này thể hiện lịch sử đăng ký và quản lý đất đai, đặc biệt quan trọng nếu đất có nguồn gốc lâu đời hoặc chưa được cấp GCN mới.
• Biên lai nộp thuế sử dụng đất (SDĐ) hoặc các nghĩa vụ tài chính khác liên quan đến thửa đất, chứng minh bạn đã thực hiện đầy đủ trách nhiệm của người sử dụng đất đối với Nhà nước.

Thứ hai, căn cứ chứng minh quan hệ cho mượn và thời điểm chấm dứt quyền chiếm hữu của bị đơn. Vì giao dịch là cho mượn bằng miệng, việc chứng minh các bên đã thỏa thuận về việc cho mượn (có thời hạn hay không có thời hạn) và thời điểm yêu cầu chấm dứt, đòi lại là quan trọng. Việc chấm dứt này sẽ chuyển tư cách chiếm hữu của Bị đơn từ “hợp pháp” sang “không có căn cứ pháp luật”. Chứng cứ về thỏa thuận và đòi lại như sau:

• Lời khai nhân chứng: Lời khai của những người làm chứng về việc Nguyên đơn đã cho Bị đơn mượn đất, mục đích mượn, và đặc biệt là thời điểm hoặc sự kiện khiến việc mượn phải chấm dứt.
• Tin nhắn, ghi âm, biên bản họp gia đình/khu phố: Bất kỳ bằng chứng nào ghi lại lời thừa nhận của Bị đơn về việc mượn đất hoặc sự đồng ý của Nguyên đơn về việc đòi lại đất.
• Xác nhận của cơ quan địa phương: Xác nhận của thôn/khu phố về việc công nhận Nguyên đơn là chủ sử dụng đất và việc Bị đơn đang sử dụng đất không có giấy tờ chính thức.
• Biên bản hòa giải cấp xã: Nếu đã thực hiện, biên bản hòa giải không thành là chứng cứ pháp lý chứng minh việc tranh chấp đã được chính quyền cơ sở ghi nhận nhưng không thể giải quyết bằng thương lượng.

Thứ ba, căn cứ xác định bị đơn chiếm hữu không có căn cứ pháp luật. Căn cứ quyết định để Tòa án buộc trả lại đất là việc áp dụng Điều 166 BLDS 2015 . Điều này xảy ra khi:

• Không có giấy tờ sở hữu hợp pháp: Bị đơn không có GCN đứng tên mình, cũng không có hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho hợp lệ nào được công chứng, chứng thực, hoặc đăng ký biến động theo Luật Đất đai.
• Hết thời hạn/Chấm dứt thỏa thuận: Khi giao dịch cho mượn miệng chấm dứt (ví dụ: bạn đã yêu cầu trả lại nhưng Bị đơn từ chối), việc Bị đơn tiếp tục sử dụng đất là hành vi chiếm hữu không có căn cứ pháp luật.

>>> Xem thêm: Đòi lại đất khi người mượn không tự nguyện trả như thế nào?

Dịch vụ Luật sư tư vấn đòi lại đất cho mượn nhiều năm

Luật sư có thể hỗ trợ Quý khách hàng toàn diện trong quá trình làm việc với cơ quan chức năng và giải quyết đòi lại đất cho mượn nhiều năm. Các dịch vụ pháp lý bao gồm:

• Tư vấn chuyên sâu về việc thu thập tài liệu, chứng cứ chứng minh quan hệ cho mượn đất và quyền sử dụng đất hợp pháp.
• Hướng dẫn chi tiết thủ tục hòa giải tại UBND cấp xã và quy trình khởi kiện đòi lại đất theo đúng quy định pháp luật.
• Soạn thảo đầy đủ hồ sơ pháp lý gồm đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp, đơn khởi kiện, bản tự khai, bản ý kiến và các văn bản liên quan.
• Đại diện tham gia tố tụng để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của khách hàng trong suốt quá trình giải quyết tranh chấp tại Tòa án.
• Luật sư trực tiếp bảo vệ quyền lợi của đương sự, đưa ra lập luận pháp lý chặt chẽ nhằm đảm bảo kết quả giải quyết công bằng và hiệu quả.

Các câu hỏi thường gặp khi đòi lại đất cho mượn miệng nhiều năm

Sau đây là phần giải đáp một số câu hỏi thường gặp khi đòi lại đất cho mượn miệng nhiều năm:

Cho mượn miệng đất nhưng không thỏa thuận thời gian có đòi lại được không?

Hoàn toàn là được. Căn cứ theo Điều 166 Bộ luật Dân sự 2015, chủ sở hữu hoặc chủ thể có quyền khác đối với tài sản luôn có quyền đòi lại tài sản từ người đang chiếm hữu, sử dụng hoặc được lợi về tài sản mà không có căn cứ pháp luật. Điều này có nghĩa là dù việc cho mượn đất chỉ bằng lời nói, không lập giấy tờ và cũng không thỏa thuận thời gian, thì khi chủ đất yêu cầu lấy lại mà bên mượn không trả, hành vi chiếm hữu của bên mượn trở thành chiếm hữu không có căn cứ pháp luật.

Có quyền đòi bồi thường thiệt hại khi đòi đất mượn miệng nhưng không trả không?

Căn cứ theo Điều 170; khoản 1, khoản 2 Điều 584 BLDS 2015 và khoản 1, khoản 2 Điều 2 Nghị quyết 02/2022/NQ-HĐTP thì người chiếm hữu, sử dụng tài sản không có căn cứ pháp luật ngoài việc phải trả lại tài sản còn phải bồi thường thiệt hại nếu gây ra tổn thất cho chủ sở hữu, nghĩa là trong trường hợp cho mượn đất bằng miệng nhưng bên mượn không trả, hành vi chiếm hữu trở thành trái pháp luật và nếu chứng minh được thiệt hại thực tế phát sinh như mất lợi ích từ việc khai thác, cho thuê, xây dựng hoặc chi phí khắc phục hậu quả thì chủ sở hữu có quyền yêu cầu Tòa án buộc bên mượn phải bồi thường, tuy nhiên chủ sở hữu cũng cần lưu ý rằng nếu bên mượn đã đầu tư xây dựng hoặc cải tạo trên đất thì họ có thể yêu cầu hoàn trả chi phí hợp lý theo Điều 585 BLDS 2015. 

Người mượn đất xây nhà trên đất mượn thì bị phạt như thế nào?

Theo quy định tại Điều 16 khoản 7 Nghị định 16/2022/NĐ-CP, hành vi tổ chức thi công xây dựng công trình không có giấy phép xây dựng mà theo quy định phải có giấy phép sẽ bị xử phạt từ 60.000.000 đồng đến 80.000.000 đồng đối với trường hợp xây dựng nhà ở riêng lẻ. Đồng thời, theo điểm d khoản 11 Điều 16 Nghị định này, ngoài việc bị phạt tiền, người vi phạm còn bị buộc phải phá dỡ công trình hoặc phần công trình xây dựng vi phạm để khôi phục lại hiện trạng đất. Như vậy, xây nhà trên đất của người khác mà không có giấy phép xây dựng sẽ bị xử phạt hành chính với mức phạt tiền từ 60 đến 80 triệu đồng và bắt buộc phải tháo dỡ công trình vi phạm, đảm bảo quyền lợi hợp pháp của chủ sở hữu đất và tính nghiêm minh của pháp luật.

Sau 5 năm cho mượn đất bằng miệng, nay bị chiếm giữ thì có quyền khởi kiện đòi lại không?

Căn cứ theo khoản 2 Điều 155 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về việc không áp dụng thời hiệu khởi kiện, trong đó có trường hợp yêu cầu bảo vệ quyền sở hữu và tranh chấp về quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai, có thể khẳng định rằng sau 5 năm cho mượn đất bằng miệng nay bị chiếm giữ thì vẫn có quyền khởi kiện đòi lại đất, bởi yêu cầu bảo vệ quyền sở hữu và quyền sử dụng đất không bị giới hạn bởi thời hiệu, nghĩa là dù thời gian đã kéo dài nhiều năm thì quyền khởi kiện của chủ sở hữu vẫn được pháp luật bảo đảm.

Kết luận

Việc khởi kiện đòi lại đất cho mượn miệng nhiều năm cần được tiến hành trên cơ sở xác định đúng yêu cầu pháp lý là “đòi lại tài sản” theo Bộ luật Dân sự, tránh vướng vào thời hiệu khởi kiện hợp đồng. Người sử dụng đất cần chuẩn bị đầy đủ chứng cứ chứng minh quyền sử dụng đất hợp pháp và chứng minh người mượn chiếm hữu không có căn cứ pháp luật để tăng khả năng được Tòa án chấp nhận và buộc trả lại đất. Nếu Quý khách còn thắc mắc, vui lòng liên hệ hotline 1900.63.63.87 để được Luật Long Phan PMT tư vấn và hỗ trợ giải quyết tranh chấp đất đai một cách chi tiết và hiệu quả nhất.

Tags: chứng cứ tranh chấp đất đai, Đòi lại đất cho mượn miệng, Hòa giải tranh chấp đất đai, Khởi kiện đòi lại tài sản