Cách đòi lại tiền đặt cọc mua đất dự án treo hiệu quả

Đòi lại tiền đặt cọc khi mua đất thuộc dự án treo là một vấn đề thực tế thường gặp khi tình cảnh dự án không được triển khai gây nên thiệt hại nghiêm trọng về tài chính cho người mua đất. Việc yêu cầu hoàn trả tiền đặt cọc không chỉ giúp bảo vệ quyền lợi hợp pháp của bên mua mà còn là cách thức hạn chế rủi ro từ những dự án thiếu minh bạch.. Bài viết sau của Luật Long Phan PMT sẽ hướng dẫn bạn từng bước cụ thể để đòi lại tiền cọc một cách hiệu quả, từ việc gửi thông báo yêu cầu, thương lượng với bên bán cho đến khởi kiện tại Tòa án khi cần thiết.

Căn cứ đòi lại tiền đặt cọc khi mua phải đất dự án treo

Sau đây là các căn cứ đòi lại tiền cọc, giúp quý khách xác định rõ quyền lợi của mình và có cơ sở pháp lý vững chắc để yêu cầu hoàn trả trong trường hợp bên nhận cọc vi phạm nghĩa vụ hoặc dự án không được thực hiện đúng cam kết.

>>> Xem thêm: Hướng xử lý khi mua phải đất dính quy hoạch treo

Chủ đầu tư thu cọc sai luật

Tại khoản 5 Điều 23 Luật kinh doanh bất động sản 2023 chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua nhà ở từ bên đặt cọc để mua, thuê mua khi nhà ở đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định; thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua nhà ở. Mọi “phiếu giữ chỗ/đặt chỗ” trước mốc này đều trái luật.

Bán nền khi chưa đủ điều kiện hoặc bên nhận cọc không phải là chủ đầu tư đối với chuyển nhượng đất đã có hạ tầng trong dự án

Chủ đầu tư sẽ không được bán nền khi thiếu 1 trong 8 điều kiện quy định tại Điều 31 Luật kinh doanh bất động sản 2023 như chưa có giấy chứng nhận phần đất, chưa hoàn thành việc đầu tư xây dựng công trình hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch, chưa có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà nước về việc quyền sử dụng đất chuyển nhượng, chưa công bố thông tin về bất động sản. 

Căn cứ theo khoản 1 Điều 32 Luật kinh doanh bất động sản 2023 yêu cầu đối với bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản cho cá nhân tự xây dựng nhà ở phải là chủ đầu tư dự án bất động sản. Bên cạnh đó theo khoản 4 Điều 17 Luật bất động sản 2023 quy định chủ đầu tư không được ủy quyền cho tổ chức, cá nhân khác ký hợp đồng đặt cọc, mua bán, chuyển nhượng, cho thuê mua nhà ở công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng, quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản. 

Mua bán đất nền dự án khi chưa đủ điều kiện và bên nhận cọc không phải chủ đầu tư được xác định là hành vi bị cấm theo quy định pháp luật.

>>> Xem thêm: Khởi kiện vô hiệu thỏa thuận đặt cọc mua nhà với công ty môi giới

Dự án không được phép mở bán, không công khai thông tin

Có thể hiểu đất nền chưa được phép mở bán là đất nền chưa đáp ứng đủ các điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Căn cứ tại khoản 1 Điều 8 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, kinh doanh bất động sản (bao gồm bán đất nền dự án) chưa đủ điều kiện được xác định là hành vi bị nghiêm cấm theo quy định.

Tại Điều 6 Luật kinh doanh bất động sản 2023 thì trước khi đưa bất động sản, dự án bất động sản vào kinh doanh, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải công khai đầy đủ, trung thực và chính xác thông tin quy định tại các khoản 2, 3, 4 và 5 Điều 6 trên hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản theo quy định và trên trang thông tin điện tử của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Ngoài ra, căn cứ theo khoản 3 Điều 8 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 thì hành vi không công khai thông tin về bất động sản, dự án bất động sản được xác định là hành vi bị nghiêm cấm.

Khi thỏa thuận cọc vi phạm điều cấm

Mua bán đất nền dự án chưa đủ điều kiện được xác định là hành vi bị cấm theo quy định pháp luật nên hợp đồng mua bán đất nền dự án trong trường hợp này sẽ rơi vào trường hợp hợp đồng vô hiệu do có nội dung hoặc mục đích vi phạm điều cấm của luật theo quy định tại Điều 123 Bộ luật Dân sự 2015. 

Căn cứ tại Khoản 2 Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015 quy định khi hợp đồng đặt cọc bị vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

Lưu ý: Nếu điều kiện pháp lý đã đầy đủ mà bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Nên quý khách có thể yêu cầu “phạt cọc” gấp đôi tiền đã cọc theo khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015. 

>>> Xem thêm: Yêu cầu bồi thường thiệt hại tiền đặt cọc mua nhà đất

Rà soát và thu thập chứng cứ, tài liệu để đòi lại tiền đặt cọc

Rà soát và thu thập chứng cứ, tài liệu là bước đầu tiên quan trọng để bảo vệ quyền lợi khi phát sinh tranh chấp. Quý khách cần kiểm tra kỹ toàn bộ hợp đồng, thỏa thuận cọc, chứng từ thanh toán, thông tin pháp lý của dự án và các trao đổi liên quan nhằm xác định rõ hành vi vi phạm, từ đó có cơ sở yêu cầu hoàn trả tiền hoặc khởi kiện theo quy định pháp luật.

Rà soát lại Hợp đồng

Việc rà soát hợp đồng cần thực hiện cụ thể như sau:

• Xác định loại hợp đồng

Trong thực tế, có nhiều loại hợp đồng thường được sử dụng như: Hợp đồng Đặt cọc, Hợp đồng Góp vốn, Hợp đồng Vay vốn, Hợp đồng Hợp tác đầu tư, hoặc Hợp đồng Nguyên tắc về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất… Mỗi loại hợp đồng có mục đích, nội dung và hậu quả pháp lý khác nhau. Việc xác định chính xác loại hợp đồng đã ký là bước quan trọng để lựa chọn hướng giải quyết khi xảy ra tranh chấp. 

• Đánh dấu các điều khoản liên quan
  • Tiến độ dự án: Thời gian bàn giao đất, thời gian hoàn thành hạ tầng, thời gian ký hợp đồng mua bán chính thức. Đây là bằng chứng quan trọng nhất cho thấy chủ đầu tư đã vi phạm.
  • Trách nhiệm của chủ đầu tư khi vi phạm: Tìm điều khoản quy định về việc phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại, và quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng của quý khách khi chủ đầu tư chậm tiến độ.
  • Điều khoản chấm dứt hợp đồng: Quy định về các trường hợp hợp đồng chấm dứt và hậu quả pháp lý (ví dụ: chủ đầu tư phải hoàn trả toàn bộ số tiền đã nhận và một khoản tiền phạt cọc khi vi phạm hợp đồng, hợp đồng vô hiệu).
  • Điều khoản bất khả kháng: Chủ đầu tư có thể sẽ viện dẫn lý do bất khả kháng(dịch bệnh, thay đổi chính sách…). Quý khách cần xem xét lý do họ đưa ra có hợp lý và đúng với quy định trong hợp đồng và pháp luật quy định tại khoản 1 Điều 156 Bộ luật dân sự 2015. 

Thu thập bằng chứng

• Tài liệu đã ký: Toàn bộ hợp đồng và các phụ lục đính kèm  xác định thỏa thuận giữa hai bên, nghĩa vụ hoàn trả khi một bên không thực hiện giao dịch.
• Chứng từ thanh toán: Ủy nhiệm chi, phiếu thu, sao kê ngân hàng… chứng minh bạn đã chuyển tiền cọc.
• Bằng chứng vi phạm của chủ đầu tư: 
  • Chụp ảnh, quay video thực trạng dự án (đất bỏ trống không có hoạt động thi công). Ghi rõ ngày tháng chụp/quay.
  • Lưu lại toàn bộ thông tin liên lạc: email, tin nhắn Zalo,ghi âm cuộc gọi, văn bản qua lại giữa bạn và chủ đầu tư thể hiện việc trao đổi thông tin về tiến độ của dự án. 
  • Các thông báo của chủ đầu tư (nếu có) về việc trì hoãn dự án.
  • Kiểm tra tính pháp lý của dự án theo Luật kinh doanh bất động sản 2023. 

Thương lượng nội bộ để đòi lại tiền đặt cọc mua đất dự án treo

Thương lượng là phương thức giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc thông qua việc các bên tranh chấp cùng nhau bàn bạc, tự dàn xếp, tháo gỡ những bất đồng phát sinh. Sau khi thương lượng cần lập biên bản xác nhận hoàn trả có chữ ký của các bên.

Gửi thông báo vi phạm yêu cầu hoàn cọc

Quý khách cần gửi yêu cầu trả lại tiền đặt cọc bằng văn bản có chữ ký, ghi rõ số tiền, lý do, thời gian hoàn trả tiền cọc, hậu quả pháp lý nếu bên bán không hoàn trả. Nếu bên nhận cọc không hợp tác, không trả lại tiền đặt cọc thì thông báo yêu cầu hoàn trả tiền đặt cọc là một cơ sở pháp lý để sau này giải quyết tranh chấp. Quý khách nên gửi thư thông báo qua đường bưu điện để đảm bảo bằng chứng hoặc nhờ văn phòng Luật sư uy tín đại diện gửi thông báo chính thức. Điều này sẽ tạo áp lực pháp lý buộc bên nhận cọc phải phản hồi.

Yêu cầu tổ chức họp (trực tiếp, trực tuyến)

Quý khách nên tổ chức các cuộc họp thương lượng trực tiếp với bên nhận cọc và nên đi cùng Luật sư để tăng sức nặng, tránh bị chủ đầu tư dẫn dắt. Trong quá trình thương lượng, các bên cần trao đổi về căn cứ pháp lý và tình tiết cụ thể của vụ việc. Khi các bên đã đạt được thỏa thuận, cần lập văn bản thỏa thuận có chữ ký của các bên và người chứng kiến. Thỏa thuận cần nêu rõ nghĩa vụ hoàn trả tiền cọc, thời hạn thực hiện và các điều khoản khác. 

Trường hợp không đạt được thỏa thuận, biên bản thương lượng sẽ là tài liệu quan trọng chứng minh Quý khách đã thực hiện đúng quy trình giải quyết tranh chấp trước khi khởi kiện.  Như vậy, việc thương lượng không chỉ tiết kiệm thời gian và chi phí mà còn duy trì mối quan hệ tốt đẹp giữa các bên, đồng thời tạo cơ sở pháp lý thuận lợi cho việc khởi kiện nếu cần thiết.

Hòa giải giải quyết tranh chấp đòi lại tiền đặt cọc mua đất dự án treo

Hòa giải là phương thức giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc với sự tham gia của bên thứ ba làm trung gian hòa giải để hỗ trợ, giải thích, thuyết phục các bên tìm kiếm các giải pháp nhằm loại trừ tranh chấp. Bên thứ ba có thể là người am hiểu pháp luật, có uy tín hoặc thông qua hòa giải viên cơ sở.

Hòa giải thương mại

Hòa giải thương mại là quá trình các bên cùng ngồi lại trao đổi để tìm cách giải quyết tranh chấp với sự hỗ trợ của Hòa giải viên. Dựa trên nguyên tắc bình đẳng và tự nguyện, Hòa giải viên đóng vai trò trung gian, tạo môi trường đối thoại cởi mở và gợi ý những phương án phù hợp. Qua đó, các bên có thể tự lựa chọn giải pháp thực tiễn đảm bảo lợi ích của nhau. Đây là phương thức giúp giải quyết tranh chấp một cách mềm dẻo, hiệu quả tránh tốn kém về chi phí và thời gian liên quan đến tố tụng, khởi kiện tại Tòa án. 

Tranh chấp được giải quyết bằng hòa giải thương mại nếu các bên có thỏa thuận hòa giả. Thỏa thuận này có thể được lập trước, sau khi xảy ra tranh chấp hoặc bất kỳ lúc nào trong quá trình giải quyết, miễn là các bên đồng ý theo quy định tại Điều 6 Nghị định 22/2017/NĐ-CP. Bên cạnh đó tại Điều 11 Nghị định này quy định việc thỏa thuận hòa giải phải được ghi bằng văn bản, có thể đưa vào hợp đồng như một điều khoản hoặc lập thành thỏa thuận riêng. Nhờ đó, các bên có cơ sở pháp lý rõ ràng để tiến hành hòa giải khi phát sinh tranh chấp.

Khi đạt được kết quả hòa giải thành các bên lập văn bản về kết quả hòa giải thành đồng thời có chữ ký xác nhận của các bên và Hòa giải viên thương mại. Văn bản hòa giải thành có giá trị pháp lý và ràng buộc trách nhiệm thi hành đối với các bên theo quy định của pháp luật dân sự. Trong trường hợp hòa giải không thành công, các bên vẫn có quyền tiếp tục tiến hành hòa giải hoặc lựa chọn đưa tranh chấp ra Trọng tài hoặc Tòa án để được giải quyết theo quy định pháp luật. 

Hòa giải đối thoại tại tòa án

Hòa giải, đối thoại tại Tòa án là những hoạt động được tiến hành bởi Hòa giải viên trước khi Tòa án chính thức thụ lý vụ việc. Đối với tranh chấp tiền đặt cọc dự án treo, hòa giải giúp các bên tự nguyện thỏa thuận để tìm ra giải pháp phù hợp nhằm hỗ trợ các bên đạt được sự đồng thuận, giảm căng thẳng và tiết kiệm thời gian, chi phí, đồng thời bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp theo quy định của pháp luật.

Luật Hòa giải, đối thoại tại Tòa án năm 2020 quy định cụ thể về trình tự, thủ tục hòa giải, đối thoại tại Tòa án có thể tóm gọn chia thành 3 giai đoạn chính như sau:

Giai đoạn trước khi hòa giải, đối thoại: Căn cứ theo Điều 16 Luật này quy định sau khi nhận đơn khởi kiện, Tòa án kiểm tra thẩm quyền và ghi nhận việc nộp đơn. Nếu vụ việc thuộc diện hòa giải, trong vòng 2 ngày Chánh án sẽ thông báo bằng văn bản cho người khởi kiện về quyền lựa chọn hòa giải, đối thoại và và lựa chọn Hòa giải viên. Người khởi kiện phải trả lời trong 3 ngày làm việc bằng văn bản, hình thức khác hoặc trực tiếp đến Tòa án để trình bày ý kiến. Nếu người khởi kiện từ chối hòa giải, đối thoại thì Chánh án sẽ phân công Thẩm phán xem xét, giải quyết đơn khởi kiện theo quy định của Bộ Luật Tố tụng Dân sự. Nếu đồng ý hòa giải, đối thoại thì tùy theo từng trường hợp, Thẩm phán được phân công phụ trách hòa giải, đối thoại sẽ chỉ định Hòa giải viên theo sự lựa chọn hoặc sẽ tự mình chỉ định Hòa giải viên.

Giai đoạn hòa giải, đối thoại: Theo Điều 20 và 22 Luật này quy định thời hạn Hòa giải, đối thoại tại Tòa án không quá 20 ngày, kể từ ngày HGV được chỉ định; không quá 30 ngày đối với vụ việc phức tạp. Trường hợp các bên tham gia hòa giải, đối thoại thống nhất kéo dài thì thời hạn hòa giải, đối thoại không quá 02 tháng. Hòa giải, đối thoại có thể được tiến hành trong một hoặc nhiều phiên và được tiến hành tại trụ sở Tòa án hoặc có thể ngoài trụ sở Tòa án theo lựa chọn của các bên. Khi các bên đạt được sự thỏa thuận, thống nhất với nhau về việc giải quyết toàn bộ hoặc một phần vụ việc thì Hòa giải viên sẽ ấn định thời gian, địa điểm tổ chức phiên hòa giải và thông báo bằng văn bản hoặc hình thức thuận tiện khác cho các bên. Khi phiên họp hòa giải kết thúc, Hòa giải viên lập biên bản ghi nhận kết quả hòa giải thành, đối thoại thành có chữ ký của Hòa giải viên, Thẩm phán tham gia phiên họp và các bên theo quy định tại Điều 31 Luật này. Đến đây, việc hòa giải, đối thoại của các bên đã chấm dứt.

Giai đoạn sau hòa giải, đối thoại: Theo Điều 31, Điều 32 và Điều 33 Luật này quy định sau khi có biên bản hòa giải thành hoặc đối thoại thành, các bên có thể yêu cầu Tòa án công nhận hoặc không. Thời hạn chuẩn bị ra quyết định công nhận kết quả hòa giải thành, đối thoại thành là 15 ngày kể từ ngày Tòa án nhận được biên bản và tài liệu kèm theo, Thẩm phán sẽ kiểm tra, có thể yêu cầu bổ sung ý kiến hoặc tài liệu. Khi xét thấy có đủ điều kiện quy định tại Điều 33 Luật này thì Thẩm phán ra quyết định công nhận kết quả hòa giải thành, đối thoại thành. Nếu không đủ điều kiện thì Thẩm phán ra quyết định không công nhận kết quả và nêu rõ lý do. Quyết định công nhận kết quả hòa giải thành, đối thoại thành tại Tòa án có hiệu lực thi hành ngay và không bị kháng cáo, kháng nghị theo thủ tục phúc thẩm theo quy định tại Điều 35 Luật này.

Khởi kiện giải quyết tranh chấp đòi lại tiền đặt cọc mua đất dự án treo

Khởi kiện đòi lại tiền đặt cọc mua đất là phương thức giải quyết tranh chấp theo thủ tục tố tụng dân sự thông qua Tòa án,đây là phương thức giải quyết được hầu hết các bên lựa chọn khi xảy ra tranh chấp, Hội đồng xét xử sẽ đưa ra phán quyết để giải quyết tranh chấp. 

>>> Xem thêm: Đòi lại tiền cọc khi đất dự định mua bị tranh chấp: Thủ tục

Thời hiệu

Theo quy định tại Điều 184 Bộ luật tố tụng dân sự 2015 thì thời hiệu khởi kiện vụ án dân sự tranh chấp hợp đồng đặt cọc được xác định theo Bộ luật Dân sự 2015. Tại Điều 429 quy định thời hiệu khởi kiện để yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp hợp đồng là 03 năm, kể từ ngày người có quyền yêu cầu biết hoặc phải biết quyền và lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm

Thẩm quyền

Thẩm quyền giải quyết tranh chấp tiền đặt cọc mua đất theo dự án treo được xác định như sau:

• Thẩm quyền thuộc Trọng tài thương mại nếu các bên có thỏa thuận

Theo khoản 1 Điều 5 Luật trọng tài thương mại 2010 quy định tranh chấp được giải quyết bằng Trọng tài nếu các bên có thỏa thuận và thỏa thuận này có thể được lập trước hoặc sau khi xảy ra tranh chấp. Tranh chấp về hợp đồng đặt cọc đối với chủ đầu tư là trường hợp thuộc thẩm quyền của Trọng tài quy định tại khoản 2 Điều 2 Luật trọng tài thương mại 2010. 

• Thẩm quyền thuộc Tòa án nếu các bên có thỏa thuận hoặc không có thỏa thuận cơ quan tài phán

Trong vụ việc đòi lại tiền đặt cọc mua đất dự án treo, người đòi lại tiền đặt cọc – nguyên đơn có thể nộp đơn khởi kiện tại Tòa án nhân dân khu vực nơi người nhận cọc – bị đơn cư trú, làm việc hoặc đặt trụ sở theo quy định tại khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, Điều 1 Luật số 81/2025/QH15 về thẩm quyền giải quyết vụ án dân sự của Tòa án theo lãnh thổ. Theo điểm b Điều này, Tòa án nơi nguyên đơn cư trú, làm việc hoặc đặt trụ sở có thẩm quyền giải quyết vụ việc nếu các bên có thỏa thuận được lập bằng văn bản và phù hợp với quy định của pháp luật. 

Đơn khởi kiện và tài liệu khuyến nghị chuẩn bị

Mẫu đơn khởi kiện nộp tại Tòa án 

Đơn khởi kiện đòi lại tiền cọc mua đất dự án treo sẽ theo Mẫu số 23-DS Ban hành kèm theo Nghị quyết số 01/2017/NQ-HĐTP của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao. Nội dung đơn khởi kiện phải đảm bảo đầy đủ các nội dung theo khoản 4 Điều 189 Bộ luật Tố tụng Dân sự  2015 bao gồm:

• Ngày, tháng, năm làm đơn khởi kiện;
• Tên Tòa án nhận đơn khởi kiện;
• Tên, nơi cư trú, làm việc của người khởi kiện là cá nhân hoặc trụ sở của người khởi kiện là cơ quan, tổ chức; số điện thoại, fax và địa chỉ thư điện tử (nếu có).
• Ghi cụ thể từng vấn đề yêu cầu Tòa án giải quyết.
• Ghi những thông tin mà người khởi kiện xét thấy cần thiết cho việc giải quyết vụ án
• Ghi rõ tên các tài liệu kèm theo đơn khởi kiện (gồm hợp đồng đặt cọc giữa các bên, chứng cứ chứng minh quyền, lợi ích hợp pháp của người khởi kiện bị xâm phạm, các giấy tờ liên quan khác.)

Mẫu đơn kiện nộp tại Trọng tài thương mại

Căn cứ theo khoản 2 điều 30 Luật trọng tài  2010 đơn khởi kiện cần trình bày đầy đủ nội dung sau:

• Ngày, tháng, năm làm đơn khởi kiện
• Tên, địa chỉ của các bên; tên, địa chỉ của người làm chứng (nếu có)
• Tóm tắt nội dung vụ tranh chấp
• Cơ sở và chứng cứ khởi kiện (nếu có)
• Các yêu cầu cụ thể của nguyên đơn và giá trị vụ tranh chấp
• Tên, địa chỉ người được nguyên đơn chọn làm Trọng tài viên hoặc đề nghị chỉ định Trọng tài viên.

Kèm theo đơn khởi kiện, phải có thỏa thuận trọng tài, bản chính hoặc bản sao các tài liệu có liên quan.

Hồ sơ khuyến nghị chuẩn bị:

• Hợp đồng hoặc phiếu cọc, bảng kê thanh toán, sao kê chuyển khoản, biên bản giao nhận tiền đặt cọc (nếu thanh toán bằng tiền mặt).
• Thông tin pháp nhân, ngân hàng nhận tiền của bên nhận cọc
• Tài liệu quảng cáo, tin nhắn, email, ghi âm trao đổi qua điện thoại, Zalo, Facebook,… trong suốt quá trình giao dịch. 
• Giấy tờ pháp lý dự án quý khách có (văn bản chấp thuận chủ trương,  bản vẽ (hoặc bản đồ) của đồ án quy hoạch chi tiết được thể hiện theo tỷ lệ 1/500, giấy phép xây dựng, văn bản Sở Xây dựng công bố đủ điều kiện…).

Thủ tục thụ lý

Thụ lý vụ án là bước khởi đầu quan trọng trong quá trình giải quyết tranh chấp, thể hiện việc cơ quan có thẩm quyền chính thức tiếp nhận và xem xét vụ việc. Dù được tiến hành tại Trọng tài thương mại hay Tòa án, việc thụ lý đều nhằm xác định tính hợp pháp của đơn khởi kiện, đảm bảo quyền và lợi ích của các bên được giải quyết theo đúng trình tự, thủ tục pháp luật.

Thủ tục thụ lý tại Trọng tài thương mại

Thời hiệu khởi kiện theo thủ tục trọng tài là 02 năm, kể từ thời điểm quyền và lợi ích hợp pháp bị xâm phạm, ngoại trừ trường hợp luật chuyên ngành quy định khác theo quy định tại Điều 33 Luật Trọng tài thương mại 2010.

Bước 1: Người khởi kiện nộp đơn khởi kiện kèm theo chứng cứ, tài liệu liên quan, chứng từ nộp tạm ứng phí trọng tài và thỏa thuận trọng tài cho Trung tâm trọng tài theo quy định tại Điều 30 Luật Trọng tài thương mại 2010.

Bước 2: Trong thời hạn 10 ngày kể kể từ ngày nhận được đơn khởi kiện và tài liệu kèm theo của người khởi kiện. Trung tâm trọng tài sẽ gửi bản sao các tài liệu của người khởi kiện đã nộp cho người bị kiện theo quy định tại Điều 32 Luật này. Khi nhận được tài liệu bản sau, người bị kiện nộp cho Trung tâm trọng tài bản tự bảo vệ (nếu có) theo quy định tại Điều 35 Luật này.

Trường hợp người bị kiện viết đơn khởi kiện lại và nộp cho Trung tâm trọng tài thì trong thời hạn 30 ngày nguyên đơn phải gửi bản tự bảo vệ cho Trung tâm trọng tài theo Điều 36 Luật này. 

Thủ tục thụ lý vụ án tại Tòa án

Bước 1: Nộp đơn khởi kiện (kèm theo tài liệu, chứng cứ liên quan) đến Toà án có thẩm quyền theo khoản 1 Điều 190 Bộ luật tố tụng dân sự 2015. Người khởi kiện có thể nộp một trong ba phương thức sau: 

• Nộp trực tiếp tại Tòa án;
• Gửi đến Tòa án theo đường dịch vụ bưu chính;
• Gửi trực tuyến bằng hình thức điện tử qua Cổng thông tin điện tử của Tòa án (nếu có).

Bước 2: Toà án tiếp nhận và xử lý đơn khởi kiện theo Điều 191 Bộ luật tố tụng dân sự 2015.

• Tòa án có trách nhiệm thông báo đã nhận đơn khởi kiện cho người khởi kiện;
• Chánh án Tòa án phân công một Thẩm phán xem xét đơn khởi kiện;
• Người khởi kiện phải nộp tiền tạm ứng án phí và nộp cho Tòa án biên lai thu tiền tạm ứng án phí. Tiền tạm ứng án phí căn cứ theo Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Uỷ ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án;
• Thẩm phán ra quyết định thụ lý vụ án theo quy định pháp luật. 

Trình tự giải quyết

Trình tự giải quyết tranh chấp đòi lại tiền cọc mua đất dự án treo tại cơ quan tài phán được thực hiện như sau:

Trình tự giải quyết tại Trọng tài thương mại

Luật Trọng tài thương mại 2010 quy định cụ thể về trình tự, thủ tục giải quyết tranh chấp tại Trọng tài thương mại như sau:

Bước 1: Thành lập Hội đồng trọng tài

Sau khi thụ lý vụ án, Trung tâm trọng tài thành lập Hội đồng trọng tài theo thỏa thuận của các bên, nếu không có thỏa thuận thì gồm 3 Trọng tài viên theo Điều 40 Luật Trọng tài thương mại 2010 quy định như sau:

• Trong 30 ngày từ khi nhận đơn, bị đơn phải chọn hoặc đề nghị Chủ tịch Trung tâm trọng tài chỉ định Trọng tài viên; nếu không, Chủ tịch sẽ chỉ định trong 7 ngày tiếp theo.
• Trong 15 ngày kể từ khi Trọng tài viên được chọn/chỉ định, các Trọng tài viên phải bầu Chủ tịch Hội đồng; nếu không bầu được, Chủ tịch Trung tâm trọng tài sẽ chỉ định trong 7 ngày.
• Nếu các bên thỏa thuận giải quyết bằng một Trọng tài viên duy nhất nhưng không chọn được trong 30 ngày, theo yêu cầu, Chủ tịch Trung tâm trọng tài sẽ chỉ định trong 15 ngày.

Bước 2: Nghiên cứu hồ sơ và thu thập chứng cứ

Hội đồng trọng tài nghiên cứu hồ sơ, xác minh sự việc, thu thập chứng cứ, có thể gặp gỡ các bên để làm rõ vấn đề, đồng thời áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo thẩm quyền quy định tại Điều 45, Điều 46, Điều 47 và Điều 49 Luật Trọng tài thương mại 2010.

Bước 3: Phiên họp và hòa giải

Hội đồng trọng tài triệu tập các bên tham dự phiên họp (thông báo chậm nhất 30 ngày trước ngày mở phiên). Nếu các bên thỏa thuận được, Hội đồng lập biên bản hòa giải thành có chữ ký của các bên và Trọng tài viên, sau đó ra quyết định công nhận thỏa thuận theo Điều 54 và Điều 58 Luật này.

Bước 4: Công bố phán quyết trọng tài

Nếu không hòa giải hoặc hòa giải không thành, Hội đồng trọng tài ra phán quyết ngay tại phiên họp hoặc chậm nhất 30 ngày sau phiên họp cuối cùng. Phán quyết được gửi cho Trung tâm trọng tài và Trung tâm sẽ chuyển cho các bên theo quy định tại Điều 61 Luật này.  

Trình tự giải quyết tại Tòa án

Sau khi Tòa án thụ lý đơn khởi kiện, bước tiếp theo là chuẩn bị xét xử sơ thẩm vụ án. Thời hạn giải quyết tranh chấp về tiền đặt cọc mua đất dự án treo sẽ tùy vào tính chất phức tạp của vụ án, theo khoản 1 Điều 203 và khoản 1 Điều 286 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015 như sau:

• Giai đoạn sơ thẩm: Thời gian chuẩn bị xét xử sơ thẩm vụ án này là 04 tháng, kể từ ngày thụ lý vụ án. Đối với vụ án có tính chất phức tạp hoặc do sự kiện bất khả kháng, trở ngại khách quan thì Chánh án Tòa án có thể quyết định gia hạn thời hạn chuẩn bị xét xử nhưng không quá 02 tháng đối với vụ án;
• Giai đoạn phúc thẩm: Thời gian chuẩn bị xét xử phúc thẩm vụ án này là 02 tháng, kể từ ngày thụ lý vụ án. Đối với vụ án có tính chất phức tạp hoặc do sự kiện bất khả kháng, trở ngại khách quan thì Chánh án Tòa án cấp phúc thẩm có thể quyết định kéo dài thời hạn chuẩn bị xét xử, nhưng không được quá 01 tháng.

>>> Xem thêm: Yêu cầu bồi thường thiệt hại tiền đặt cọc mua nhà đất

Dịch vụ Luật sư tư vấn cách đòi lại tiền cọc mua đất dự án treo

Luật sư chuyên môn trong lĩnh vực giải quyết tranh chấp dân sự sẽ hỗ trợ khách hàng trong các vấn đề pháp lý liên quan đến việc kiện đòi lại tiền đặt cọc mua đất dự án treo, bao gồm:

• Đánh giá tính chất pháp lý của hợp đồng đặt cọc mua đất.
• Tư vấn quy định về đặt cọc mua đất.
• Tư vấn hướng giải quyết khi phát sinh tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua đất.
• Tư vấn kiện đòi lại tiền cọc đúng quy định pháp luật.
• Soạn thảo văn bản giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc. 
• Thay mặt khách hàng tham gia tố tụng bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của đương sự trong tranh chấp đòi lại tiền cọc mua đất dự án treo.

Câu hỏi thường gặp khi xảy ra tranh chấp đòi lại tiền cọc dự án treo

Sau đây là phần giải đáp cho một số câu hỏi pháp lý thường gặp trong tình huống thực tiễn khi đòi lại tiền cọc mua đất dự án treo:

Đặt cọc có bắt buộc phải lập thành văn bản không?

Theo Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, đặt cọc là một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự, trong đó một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc tài sản có giá trị để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. Hình thức đặt cọc có thể được lập thành văn bản hoặc thỏa thuận miệng tùy theo thỏa thuận của các bên. Vậy pháp luật không quy định bắt buộc việc đặt cọc phải được lập thành văn bản. Tuy nhiên, việc lập thành văn bản (hợp đồng đặt cọc hoặc biên bản thỏa thuận) là cần thiết để chứng minh giao dịch, tránh tranh chấp xảy ra sau này. Văn bản giúp xác định rõ số tiền/tài sản đặt cọc, thời hạn, nghĩa vụ và hậu quả pháp lý nếu vi phạm.

Hợp đồng đặt cọc có cần công chứng không?

Căn cứ theo Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 như đã nói ở trên. Hiện nay, pháp luật không có quy định bắt buộc về việc phải công chứng hợp đồng đặt cọc, việc công chứng có thể do hai bên tự thỏa thuận với nhau. Tuy nhiên, quý khách vẫn nên công chứng hợp đồng đặt cọc vì hợp đồng được công chứng có giá trị chứng cứ và những tình tiết, sự kiện trong hợp đồng, giao dịch được công chứng không phải chứng minh. 

>>>> Xem thêm: Tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán không công chứng 

Hành vi chủ đầu tư không đền bù, trả lại tiền cọc có phải là hành vi xâm phạm quyền lợi người tiêu dùng không?

Theo quy định tại Điều 328 Bộ luật dân sự 2015 quy định đặt cọc là biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ. Nếu bên nhận cọc không thực hiện đúng nghĩa vụ (không triển khai dự án, không ký hợp đồng mua bán đất như cam kết), họ phải hoàn trả tiền đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc. Việc không trả lại tiền đặt cọc là vi phạm nghĩa vụ hợp đồng. Theo quy định tại điểm e khoản 1 Điều 10 Luật bảo vệ người tiêu dùng 2023 như sau: người tiêu dùng là cá nhân mua, sử dụng hàng hóa, dịch vụ cho mục đích tiêu dùng. Trong giao dịch dân sự, người đặt cọc mua đất/nhà ở được coi là người tiêu dùng. Khi người nhận cọc giữ tiền đặt cọc trái pháp luật, không thực hiện đúng cam kết, hành vi này xâm phạm quyền lợi hợp pháp của người tiêu dùng, cụ thể: quyền được an toàn về tài sản, quyền được bảo đảm lợi ích hợp pháp trong giao dịch, quyền được bồi thường thiệt hại khi sản phẩm/dịch vụ không đúng cam kết.

Hành vi chủ đầu tư không đền bù, không trả lại tiền đặt cọc vừa là vi phạm nghĩa vụ hợp đồng dân sự, vừa có thể bị coi là xâm phạm quyền lợi người tiêu dùng theo Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng.

Chủ đầu tư bán đất dự án chưa được phép mở bán bị xử phạt như thế nào?

Theo Luật Kinh doanh bất động sản 2023, dự án bất động sản đủ điều kiện mở bán phải đầy đủ các thủ tục pháp lý như chủ trương đầu tư, Quy hoạch 1/500, đã hoàn thành nghĩa vụ thuế sử dụng đất, giấy phép xây dựng, xây dựng xong phần móng, sau đó được cơ quan có thẩm quyền cho phép mở bán sản phẩm bất động sản hình thành trong tương lai.

Vậy chủ đầu tư bán đất nền dự án mà đất nền đó không đảm bảo đầy đủ các điều kiện theo quy định (không được phép mở bán) thì chủ đầu tư bán đất nền dự án chưa được phép mở bán sẽ bị phạt tiền từ 400.000.000 đồng đến 600.000.000 đồng, hành vi vi phạm này còn bị áp dụng hình phạt bổ sung là bị đình chỉ hoạt động kinh doanh bất động sản từ 03 tháng đến 06 tháng theo quy định tại điểm a khoản 3, khoản 5 Điều 58 Nghị định 16/2022/NĐ-CP.

Mức phạt cọc có luôn luôn là gấp đôi số tiền cọc không?

Theo quy định tại khoản 2 Điều 328 Bộ luật dân sự 2015 quy định nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết hoặc thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận cọc; ngược lại, nếu bên nhận cọc từ chối thì phải hoàn trả tài sản đặt cọc kèm thêm một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đó, trừ khi các bên có thỏa thuận khác.

Từ quy định này có thể thấy, pháp luật cho phép các bên tự do thỏa thuận về mức phạt cọc, không bắt buộc phải theo nguyên tắc “trả lại và thêm một khoản tương đương”. Các bên có thể thống nhất mức phạt cao hơn, chẳng hạn gấp nhiều lần số tiền đặt cọc, hoặc thấp hơn, như chỉ bằng 1/2 hay 1/3 giá trị đặt cọc. Miễn là thỏa thuận được thiết lập trên cơ sở tự nguyện, không trái quy định pháp luật và đạo đức xã hội, thì đều có giá trị pháp lý.

Kết luận

Việc khởi kiện đòi lại tiền đặt mua đất cần được thực hiện trên cơ sở chứng cứ đầy đủ và tuân thủ đúng trình tự, thủ tục tố tụng dân sự để tăng khả năng được Tòa án chấp nhận và đảm bảo thi hành án hiệu quả. Nếu Quý khách còn thắc mắc, vui lòng liên hệ hotline 1900.63.63.87 để được Luật Long Phan PMT tư vấn và hỗ trợ giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc một cách chi tiết và hiệu quả nhất.

Tags: đòi lại tiền cọc, khởi kiện đòi tiền cọc, Mua đất dự án treo, phạt cọc, Tranh chấp hợp đồng đặt cọc