Mẫu hợp đồng thuê nhà nguyên căn [MỚI NHẤT]

Mẫu hợp đồng thuê nhà nguyên căn là lá chắn pháp lý thiết yếu để ràng buộc trách nhiệm giữa bên cho thuê và bên thuê. Văn bản này cần quy định rõ ràng về mục đích sử dụng, trách nhiệm bảo trì kết cấu nhà và điều kiện hoàn trả tiền cọc. Nếu các điều khoản thiếu chặt chẽ, tranh chấp về hư hỏng tài sản hoặc đơn phương chấm dứt hợp đồng rất dễ xảy ra. Việc tuân thủ đúng Bộ luật Dân sự và Luật Nhà ở mới nhất sẽ đảm bảo giá trị pháp lý khi có kiện tụng. Để giúp Quý khách thiết lập giao dịch an toàn, Luật Long Phan PMT xin chia sẻ biểu mẫu chuẩn ngay sau đây.

==>>CLICK TẢI MẪU HỢP ĐỒNG THUÊ NHÀ NGUYÊN CĂN

Khái quát về hợp đồng thuê nhà nguyên căn

Hợp đồng thuê nhà nguyên căn là “luật” của các bên trong quan hệ thuê mướn, được xây dựng dựa trên sự tự nguyện nhưng phải tuân thủ nghiêm ngặt về hình thức văn bản theo Điều 163 và 164 Luật Nhà ở 2023. Việc hiểu rõ bản chất là thuê toàn bộ tài sản giúp bên thuê xác lập vị thế quản lý độc lập, đồng thời nhắc nhở bên cho thuê về nghĩa vụ đảm bảo tình trạng pháp lý sạch của căn nhà trước khi giao kết.

Hợp đồng thuê nhà nguyên căn là gì?

Hợp đồng thuê nhà nguyên căn là văn bản pháp lý ghi nhận sự thỏa thuận giữa bên cho thuê và bên thuê về việc chuyển giao quyền chiếm hữu và sử dụng toàn bộ một đơn vị nhà ở độc lập cùng hạ tầng kỹ thuật kèm theo trong một thời hạn nhất định. Căn cứ quy định tại Điều 163 Luật Nhà ở 2023, hợp đồng này bắt buộc phải lập thành văn bản để đảm bảo tính minh bạch về nghĩa vụ và là chứng cứ duy nhất để giải quyết tranh chấp tại cơ quan tài phán. Mặc dù quy định tại Điều 164 Luật Nhà ở 2023 không bắt buộc công chứng đối với giao dịch cho thuê nhà ở, nhưng việc thiết lập các điều khoản chi tiết về hiện trạng tài sản và trách nhiệm bảo trì là yếu tố then chốt để bảo vệ lợi ích kinh tế cho các bên trong suốt chu kỳ thuê.

Hình thức của hợp đồng

Pháp luật hiện hành đặt ra các yêu cầu khắt khe về hình thức của giao dịch nhà ở nhằm bảo vệ trật tự quản lý hành chính và quyền lợi dân sự.

• Tính bắt buộc về hình thức văn bản theo Điều 163 Luật Nhà ở 2023: Mọi giao dịch về thuê nhà ở phải được lập thành văn bản với đầy đủ các nội dung trọng yếu như thông tin định danh các bên, mô tả đặc điểm nhà ở, thời hạn, giá thuê và phương thức thanh toán. Việc chỉ thỏa thuận miệng không được pháp luật công nhận là một hợp đồng thuê nhà ở hợp pháp, dẫn đến rủi ro bị tuyên vô hiệu nếu phát sinh tranh chấp về mặt hình thức.

• Quy định về công chứng, chứng thực tại Điều 164 Luật Nhà ở 2023: Đối với hợp đồng cho thuê nhà ở, pháp luật quy định việc công chứng, chứng thực là không bắt buộc, trừ trường hợp các bên có nhu cầu. Tuy nhiên, phân tích sâu về thực tiễn cho thấy, đối với nhà nguyên căn có giá trị thuê lớn, các bên nên lựa chọn công chứng để tăng cường tính xác thực của chữ ký và năng lực hành vi, đồng thời giúp văn bản này có giá trị chứng cứ cao nhất khi ra Tòa án.

• Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng theo khoản 3 Điều 164 Luật Nhà ở 2023: Hợp đồng có hiệu lực từ thời điểm các bên ký kết, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác về ngày bắt đầu thực hiện. Sự minh bạch về thời điểm có hiệu lực giúp xác định chính xác thời điểm chuyển giao rủi ro đối với tài sản và thời điểm bắt đầu tính nghĩa vụ thanh toán tiền thuê, tránh tình trạng mập mờ gây thiệt hại cho một trong hai bên.

Những nội dung cần có trong hợp đồng thuê nhà nguyên căn

Hợp đồng thuê nhà nguyên căn là văn bản pháp lý quan trọng nhất để điều chỉnh quan hệ giữa bên cho thuê và bên thuê, do đó nội dung hợp đồng phải đảm bảo đầy đủ các điều khoản cơ bản quy định tại Điều 163 Luật Nhà ở 2023. Để bảo vệ tối đa quyền lợi khách hàng, một bản hợp đồng chuẩn không chỉ dừng lại ở các thông tin định danh và giá thuê, mà phải chi tiết hóa hiện trạng tài sản bàn giao, mục đích sử dụng và cơ chế vận hành độc lập của căn nhà. Việc cụ thể hóa các nội dung này giúp các bên xác lập ranh giới trách nhiệm dân sự rõ ràng, từ đó hạn chế tối đa các tranh chấp phát sinh trong quá trình chiếm hữu và sử dụng tài sản.

Thông tin chủ thể và mô tả chi tiết đối tượng thuê. Nhóm nội dung này xác định tư cách pháp lý và phạm vi tài sản được chuyển giao quyền sử dụng.

• Xác định thông tin định danh các bên: Căn cứ khoản 1 Điều 163 Luật Nhà ở 2023, hợp đồng phải ghi rõ họ và tên, địa chỉ của bên cho thuê và bên thuê.
• Mô tả đặc điểm và hiện trạng nhà ở: Căn cứ khoản 2 Điều 163 Luật Nhà ở 2023, các bên phải mô tả rõ địa chỉ, diện tích sàn, kết cấu căn nhà. Đặc biệt, nội dung này cần đi kèm biên bản bàn giao chi tiết danh mục trang thiết bị, nội thất và tình trạng kỹ thuật của căn nhà trước khi sử dụng để làm căn cứ hoàn trả tài sản sau này.
• Xác lập mục đích thuê: Pháp luật tôn trọng quyền thỏa thuận về mục đích sử dụng (để ở, kinh doanh, hoặc làm văn phòng). Việc ghi rõ mục đích giúp bên cho thuê kiểm soát rủi ro về việc thay đổi công năng nhà ở trái quy định pháp luật hoặc gây ảnh hưởng đến cấu trúc công trình.

Nghĩa vụ tài chính và thời hạn thực hiện hợp đồng. Đây là khung pháp lý để kiểm soát dòng tiền và quyền chiếm hữu tài sản theo thời gian.

• Giá thuê và phương thức thanh toán: Căn cứ khoản 3 và khoản 4 Điều 163 Luật Nhà ở 2023, các bên thỏa thuận cụ thể về giá thuê nhà, thời hạn thanh toán định kỳ và hình thức chuyển khoản hoặc tiền mặt.
• Tiền đặt cọc và điều kiện xử lý: Dựa trên chế định về biện pháp bảo đảm tại Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, các bên thỏa thuận về số tiền đặt cọc để bảo đảm thực hiện hợp đồng. Nội dung này cần quy định rõ các trường hợp bên cho thuê được quyền trừ tiền cọc (như hư hỏng tài sản, nợ tiền điện nước) và thời hạn hoàn trả cọc khi chấm dứt hợp đồng.
• Thời hạn thuê và gia hạn: Căn cứ khoản 8 Điều 163 Luật Nhà ở 2023, các bên xác định thời điểm bắt đầu và kết thúc việc thuê nhà. Điều khoản này cần bao gồm cơ chế báo trước khi muốn gia hạn hoặc không tiếp tục thuê để các bên chủ động trong việc tìm kiếm phương án thay thế.

Điều khoản về quyền, nghĩa vụ và vận hành căn nhà. Nhóm nội dung này quy định cách thức các bên tương tác và xử lý các vấn đề phát sinh trong quá trình thuê.

• Trách nhiệm bảo trì và sửa chữa: Căn cứ Điều 477 Bộ luật Dân sự 2015, bên cho thuê có nghĩa vụ bảo dưỡng tài sản định kỳ. Tuy nhiên, đối với nhà nguyên căn, các bên thường thỏa thuận rõ bên thuê chịu trách nhiệm sửa chữa các hư hỏng nhỏ phát sinh từ quá trình sử dụng thường xuyên, trong khi bên cho thuê chịu trách nhiệm về các lỗi cấu trúc lớn.
• Điều kiện về đi lại và an ninh trật tự: Khác với thuê căn hộ, thuê nhà nguyên căn cho phép bên thuê chủ động hoàn toàn về thời gian đi lại. Hợp đồng cần ghi nhận quyền của bên thuê trong việc quản lý người ra vào và nghĩa vụ tuân thủ các quy định về phòng cháy chữa cháy, an ninh trật tự tại địa phương theo quy định pháp luật.
• Quyền cho thuê lại và chuyển nhượng: Căn cứ Điều 475 Bộ luật Dân sự 2015, bên thuê chỉ được cho thuê lại tài sản nếu có sự đồng ý của bên cho thuê. Việc xác lập rõ quyền này trong hợp đồng giúp bên thuê chủ động trong việc tối ưu hóa diện tích sử dụng nếu được phép, hoặc ngăn chặn các rủi ro phức tạp về chủ thể sử dụng cho bên cho thuê.

Lưu ý khi xác lập hợp đồng thuê nhà nguyên căn

Căn cứ quy định tại Điều 163 và Điều 164 Luật Nhà ở 2023, dù pháp luật không còn bắt buộc phải công chứng đối với hợp đồng cho thuê nhà ở, nhưng đây vẫn là giải pháp tối ưu để bảo đảm giá trị chứng cứ. Đồng thời, các bên phải đặc biệt lưu ý đến tính hợp pháp của tài sản và cơ chế xử lý tiền đặt cọc theo Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 để tránh tình trạng mất trắng tài sản bảo đảm khi có tranh chấp phát sinh.

Dưới đây là 03 nhóm lưu ý trọng yếu:

• Thẩm định tư cách chủ thể và hồ sơ pháp lý của tài sản:
  • Căn cứ Điều 160 Luật Nhà ở 2023, người cho thuê phải là chủ sở hữu nhà ở hoặc người được chủ sở hữu ủy quyền hợp pháp.
  • Các bên cần kiểm tra xem căn nhà có đang trong tình trạng bị kê biên để thi hành án hoặc đang bị thế chấp tại ngân hàng mà chưa có sự đồng ý cho thuê bằng văn bản của bên nhận thế chấp hay không.Làm rõ mục đích sử dụng nhà ở: Hợp đồng cần ghi nhận rõ căn nhà được thuê để ở, làm văn phòng hay kinh doanh. Việc này giúp bên thuê đảm bảo quyền sử dụng đúng công năng và bên cho thuê tránh được các rủi ro pháp lý khi bên thuê sử dụng nhà vào mục đích trái pháp luật.
• Chi tiết hóa điều khoản về chi phí và bảo đảm thực hiện hợp đồng:
  • Sự minh bạch về dòng tiền và các biện pháp bảo đảm sẽ giúp các bên dự minh được chi phí và quyền lợi tài chính trong suốt chu kỳ thuê.
  • Các bên cần thỏa thuận rõ đơn giá thuê và chu kỳ điều chỉnh giá (thường là sau 02 năm).
  • Hợp đồng phải quy định cụ thể các trường hợp bên cho thuê được quyền khấu trừ tiền cọc (như hư hỏng tài sản, nợ phí) và thời hạn hoàn trả cọc sau khi chấm dứt hợp đồng.
  • Lập biên bản bàn giao hiện trạng thiết bị: Đối với nhà nguyên căn, việc kiểm kê hệ thống điện, nước, phòng cháy chữa cháy và các nội thất đi kèm là bắt buộc.
• Tối ưu hóa tính an toàn pháp lý qua hình thức và thủ tục hành chính.
  • Căn cứ Điều 163 Luật Nhà ở 2023, hợp đồng thuê nhà ở phải được lập thành văn bản. Mọi thỏa thuận miệng về các thay đổi quan trọng trong quá trình thuê đều tiềm ẩn rủi ro không được Tòa án công nhận nếu không được cụ thể hóa bằng phụ lục hợp đồng.Cân nhắc lựa chọn công chứng, chứng thực:
  • Theo Điều 164 Luật Nhà ở 2023, việc công chứng hợp đồng thuê nhà không còn là bắt buộc. Tuy nhiên, đối với các hợp đồng giá trị lớn để đảm bảo tính xác thực về chữ ký, năng lực hành vi của các bên và tạo điều kiện thuận lợi cho việc thi hành án nếu có vi phạm.
• Thực hiện đăng ký tạm trú và nghĩa vụ thuế: Sau khi ký kết, bên thuê có nghĩa vụ phối hợp với bên cho thuê thực hiện đăng ký tạm trú theo quy định của Luật Cư trú. Đồng thời, việc kê khai và nộp thuế môn bài, thuế thu nhập cá nhân (nếu có) phải được thực hiện đúng quy định để tránh các rủi ro về xử phạt vi phạm hành chính.

>> Xem thêm: Hướng dẫn giải quyết tranh chấp hợp đồng thuê nhà ở

Mẫu hợp đồng thuê nhà nguyên căn

Theo quy định tại Điều 163 Luật Nhà ở 2023, hợp đồng thuê nhà phải lập thành văn bản và phải bao gồm các nội dung sau đây:

Họ và tên và địa chỉ của các bên:

• Nếu nhà là tài sản chung vợ chồng thì cần có đầy đủ chữ ký và thông tin về nhân thân như: Họ và tên, năm sinh, CMND/căn cước công dân/ hộ chiếu (có thông tin về số, ngày cấp, cơ quan cấp), địa chỉ hộ khẩu, địa chỉ liên lạc, số điện thoại …
• Nếu nhà cho thuê là tài sản của cá nhân thì cần có chữ ký của cá nhân đó kèm thông tin về nhân thân như trên của mình người đó
• Nếu là tài sản chung của hộ gia đình cần có chữ ký và thông tin cá nhân của các thành viên trong hộ khẩu

Mô tả đặc điểm của nhà ở

• Mô tả rõ đặc điểm căn nhà, trang thiết bị kèm theo, thông tin về thửa đất theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
• Mục đích thuê: ví dụ thuê nhà trọ, thuê nhà để ở, thuê làm nhà xưởng, thuê làm địa điểm kinh doanh, thuê làm trụ sở, thuê làm kho…

Thời hạn thuê

• Nêu rõ thời gian thuê là bao nhiêu tháng, năm, bắt đầu từ ngày nào và chấm dứt đến ngày nào.
• Ngoài ra, cũng nên nêu rõ về thời gian nhận bàn giao cũng như trả nhà theo thỏa thuận

Giá thuê nhà, tiền đặt cọc và phương thức thanh toán

• Ghi rõ giá cố định trong thời gian thuê là bao nhiêu và đã bao gồm tiền các loại thuế, phí theo quy định của pháp luật: Điện, nước, môi trường…. hay chưa?
• Nếu hai bên thỏa thuận về tiền đặt cọc thuê nhà thì phải ghi chi tiết về mức đặt cọc thuê nhà là bao nhiêu và điều kiện để nhận lại cọc sau khi thanh lý hợp đồng.
• Có thể thanh toán bằng tiền mặt hoặc chuyển khoản, có thể thanh toán theo tháng hoặc theo năm hoặc theo nửa năm một lần.
• Ngoài ra, cũng nên ấn định rõ thời gian sẽ thanh toán tiền thuê nhà.

Quyền và nghĩa vụ của các bên

Cam kết của các bên

• Các bên chịu trách nhiệm về tính chính xác, trung thực những thông tin ghi trong hợp đồng, đặc biệt là những thông tin về nhân thân..
• Thực hiện đúng và đầy đủ tất cả những thỏa thuận đã ghi trong hợp đồng này; nếu bên nào vi phạm mà gây thiệt hại, thì phải bồi thường cho bên kia hoặc cho người thứ ba (nếu có).
• Trong quá trình thực hiện nếu phát hiện thấy những vấn đề cần thoả thuận thì hai bên có thể lập thêm Phụ lục hợp đồng.

Các thỏa thuận khác

Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng

Ngày, tháng, năm ký kết hợp đồng

Chữ ký và ghi rõ họ, tên của các bên, nếu là tổ chức thì phải đóng dấu (nếu có) và ghi rõ chức vụ của người ký.

>> Xem thêm: Hợp đồng thuê nhà có bắt buộc phải công chứng

Tư vấn, soạn thảo mẫu hợp đồng cho thuê nhà nguyên căn tại Luật Long Phan PMT

Việc cho thuê nhà nguyên căn thường đi kèm trách nhiệm quản lý tài sản phức tạp và giá trị hợp đồng lớn, do đó việc sử dụng các mẫu in sẵn đại trà tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý khó lường về sau. Luật Long Phan PMT cung cấp dịch vụ soạn thảo hợp đồng chuyên sâu, theo từng hiện trạng cụ thể nhằm thiết lập hành lang pháp lý an toàn nhất thông qua các hạng mục công việc sau:

• Tư vấn các quy định mới nhất của Luật Nhà ở và Bộ luật Dân sự liên quan đến điều kiện cho thuê, thủ tục công chứng và nghĩa vụ kê khai thuế đối với hoạt động cho thuê nhà.

• Soạn thảo chi tiết các điều khoản về giá thuê, tiền cọc, lộ trình tăng giá định kỳ và phương thức thanh toán để đảm bảo dòng tiền ổn định cho khách hàng.

• Thiết lập quy định chặt chẽ về mục đích sử dụng (để ở, làm văn phòng, hay kinh doanh) và điều khoản cấm hoặc hạn chế quyền cho thuê lại (cho người thứ 3 thuê) để kiểm soát an ninh.

• Xây dựng cơ chế bàn giao hiện trạng, phân định rõ trách nhiệm bảo trì, sửa chữa giữa hao mòn tự nhiên (do chủ nhà) và hư hỏng do lỗi người sử dụng (do khách thuê) đối với kết cấu nhà và nội thất.

• Quy định cụ thể các trường hợp được quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng trước thời hạn và chế tài phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại khi bên thuê phá vỡ cam kết.

• Tư vấn và soạn thảo các điều khoản về thủ tục thu hồi nhà, xử lý tài sản còn lại của bên thuê trong trường hợp họ cố tình chây ỳ, không bàn giao mặt bằng khi hết hạn hợp đồng.

Câu hỏi thường gặp (FAQs) về mẫu hợp đồng cho thuê nhà nguyên căn tại Luật Long Phan PMT

Việc xác lập một hợp đồng thuê nhà nguyên căn chặt chẽ là nền tảng quan trọng để bảo vệ quyền sở hữu của chủ nhà và quyền cư trú của người thuê. Dưới đây là giải đáp cho những thắc mắc thường gặp giúp bạn tối ưu hóa tính an toàn pháp lý cho giao dịch này.

Hợp đồng thuê nhà nguyên căn bắt buộc phải lập thành văn bản hay có thể thỏa thuận miệng?

Hợp đồng thuê nhà ở bắt buộc phải được lập thành văn bản để đảm bảo tính pháp lý và làm căn cứ giải quyết tranh chấp. Căn cứ quy định tại Điều 163 Luật Nhà ở 2023, mọi giao dịch về nhà ở, bao gồm cả cho thuê nhà nguyên căn, phải được lập thành văn bản với đầy đủ các nội dung trọng yếu như thông tin các bên, đặc điểm nhà ở, thời hạn, giá thuê và phương thức thanh toán. Việc chỉ thỏa thuận miệng sẽ không được pháp luật công nhận là một hợp đồng thuê nhà hợp pháp. Điều này dễ dẫn đến rủi ro bị tuyên vô hiệu nếu phát sinh tranh chấp. Hơn nữa, văn bản hợp đồng là chứng cứ duy nhất để các bên chứng minh nghĩa vụ của mình tại cơ quan tài phán. Do đó, dù là quan hệ thân thiết, việc cụ thể hóa thỏa thuận bằng mẫu hợp đồng chuẩn là yêu cầu bắt buộc để bảo vệ quyền lợi kinh tế của cả đôi bên.

Hợp đồng thuê nhà nguyên căn có bắt buộc phải công chứng, chứng thực không?

Hiện nay pháp luật không bắt buộc công chứng hợp đồng thuê nhà ở, tuy nhiên việc công chứng được khuyến khích để tăng tính an toàn pháp lý cho các giao dịch giá trị lớn. Theo quy định tại Điều 164 Luật Nhà ở 2023, các hợp đồng cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ hoặc ủy quyền quản lý nhà ở không bắt buộc phải công chứng, chứng thực, trừ trường hợp các bên có nhu cầu tự nguyện. Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng sẽ do các bên thỏa thuận; nếu không có thỏa thuận thì có hiệu lực kể từ thời điểm ký kết theo khoản 3 Điều 164. Mặc dù vậy, đối với nhà nguyên căn thường có giá trị thuê và tiền cọc lớn, các bên nên lựa chọn công chứng tại Văn phòng công chứng hoặc chứng thực tại UBND cấp xã. Việc này giúp xác thực năng lực hành vi dân sự của các bên và tính khách quan của chữ ký, tạo điều kiện thuận lợi hơn trong việc thi hành án hoặc khởi kiện nếu có vi phạm xảy ra.

Ai có trách nhiệm sửa chữa khi kết cấu nhà nguyên căn bị hư hỏng?

Bên cho thuê có nghĩa vụ bảo trì, sửa chữa các hư hỏng về cấu trúc lớn; bên thuê chịu trách nhiệm sửa chữa các hư hỏng nhỏ phát sinh từ quá trình sử dụng thường xuyên. Căn cứ Điều 477 Bộ luật Dân sự 2015, bên cho thuê phải bảo đảm tài sản thuê trong tình trạng thỏa thuận và phù hợp với mục đích thuê trong suốt thời hạn. Cụ thể, chủ nhà có nghĩa vụ sửa chữa những hư hỏng, khuyết tật của nhà ở mà không phải do lỗi của bên thuê (như thấm dột, nứt tường, hỏng hệ thống điện âm). Ngược lại, theo Điều 479 Bộ luật Dân sự 2015, bên thuê có nghĩa vụ bảo quản tài sản thuê và phải sửa chữa những hư hỏng do chính mình gây ra. Trong hợp đồng thuê nhà nguyên căn, các bên thường chi tiết hóa điều khoản này bằng cách lập biên bản bàn giao hiện trạng trang thiết bị. Nếu bên cho thuê đã được thông báo mà không sửa chữa cấu trúc lớn, bên thuê có quyền tự sửa và yêu cầu bên cho thuê thanh toán chi phí theo quy định pháp luật.

Bên thuê nhà nguyên căn có được quyền cho người khác thuê lại không?

Bên thuê chỉ được phép cho thuê lại một phần hoặc toàn bộ căn nhà nếu được bên cho thuê đồng ý bằng văn bản. Quy định này nhằm đảm bảo quyền kiểm soát tài sản và an ninh của chủ sở hữu. Căn cứ Điều 475 Bộ luật Dân sự 2015, bên thuê có quyền cho thuê lại tài sản mà mình đã thuê, nếu được bên cho thuê đồng ý. Nếu hợp đồng thuê nhà nguyên căn không có điều khoản cho phép thuê lại và bên cho thuê cũng không có văn bản chấp thuận, thì hành vi này bị coi là vi phạm hợp đồng nghiêm trọng. Trong trường hợp này, bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại theo quy định tại Điều 428 Bộ luật Dân sự 2015. Để tránh rủi ro, bên thuê (đặc biệt là người thuê để kinh doanh căn hộ dịch vụ) cần đàm phán rõ ràng và ghi nhận quyền “được phép cho bên thứ ba thuê lại” ngay trong nội dung hợp đồng chính thức.

Xử lý tiền đặt cọc như thế nào khi chấm dứt hợp đồng thuê nhà?

Tiền đặt cọc phải được hoàn trả cho bên thuê sau khi trừ các khoản nợ tiền nhà hoặc chi phí bồi thường hư hỏng (nếu có) theo đúng thỏa thuận tại thời điểm thanh lý. Dựa trên chế định về biện pháp bảo đảm tại Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, đặt cọc là để bảo đảm việc giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. Khi hợp đồng kết thúc đúng hạn và bên thuê đã hoàn thành nghĩa vụ thanh toán, giữ gìn tài sản, bên cho thuê phải hoàn trả lại tài sản đặt cọc. Tuy nhiên, nếu bên thuê vi phạm (như nợ tiền điện, nước, làm hỏng thiết bị nội thất), chủ nhà có quyền khấu trừ tương ứng vào số tiền này. Trường hợp một bên đơn phương chấm dứt hợp đồng sai luật, bên đó sẽ bị mất cọc hoặc phải trả lại cọc kèm một khoản tiền “phạt cọc” tương đương giá trị đặt cọc, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác. Mẫu hợp đồng chuẩn cần quy định rõ thời hạn hoàn trả cọc (thường từ 3-7 ngày) sau khi bàn giao nhà để tránh sự chây ỳ từ phía chủ nhà.

Khi nào chủ nhà được quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng trước thời hạn?

Chủ nhà được quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng nếu bên thuê vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ thanh toán, sử dụng sai mục đích hoặc gây hư hại tài sản nghiêm trọng. Căn cứ Điều 428 Bộ luật Dân sự 2015, một bên có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng và không phải bồi thường thiệt hại khi bên kia vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ. Đối với thuê nhà ở, các trường hợp điển hình bao gồm: bên thuê không trả tiền nhà liên tục từ 03 tháng trở lên mà không có lý do chính đáng; sử dụng nhà không đúng mục đích thỏa thuận (ví dụ thuê để ở nhưng lại dùng làm kho chứa hóa chất); tự ý đục phá, thay đổi kết cấu nhà. Theo khoản 2 Điều 428, bên đơn phương chấm dứt phải thông báo ngay cho bên kia về việc chấm dứt hợp đồng; nếu không thông báo mà gây thiệt hại thì phải bồi thường. Việc quy định thời gian báo trước (ví dụ 30 ngày) trong hợp đồng là phương thức cần thiết để quy trình này diễn ra đúng luật.

Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng thuê nhà nguyên căn được tính từ lúc nào?

 Hợp đồng thuê nhà có hiệu lực từ thời điểm ký kết, trừ khi các bên có thỏa thuận khác về ngày bắt đầu thực hiện hoặc ngày bàn giao nhà. Theo quy định tại khoản 3 Điều 164 Luật Nhà ở 2023, thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm do các bên thỏa thuận; trường hợp các bên không có thỏa thuận thì có hiệu lực kể từ thời điểm ký kết hợp đồng. Đây là mốc thời gian cực kỳ quan trọng để xác định thời điểm chuyển giao rủi ro đối với tài sản từ bên cho thuê sang bên thuê. Kể từ thời điểm hợp đồng có hiệu lực, các quyền và nghĩa vụ dân sự phát sinh, bao gồm nghĩa vụ thanh toán tiền thuê của bên thuê và nghĩa vụ bàn giao nhà của bên cho thuê. Nếu đến ngày thỏa thuận mà chủ nhà không bàn giao nhà nguyên căn như cam kết, bên thuê có quyền yêu cầu phạt vi phạm hoặc hủy bỏ hợp đồng và đòi lại tiền cọc ngay lập tức căn cứ theo các điều khoản bảo đảm đã ký.

Điều kiện về chủ thể để hợp đồng thuê nhà nguyên căn có giá trị pháp lý là gì?

Người cho thuê phải là chủ sở hữu nhà ở hoặc người được chủ sở hữu ủy quyền hợp pháp, có đầy đủ năng lực hành vi dân sự. Căn cứ Điều 160 Luật Nhà ở 2023, người cho thuê phải đảm bảo điều kiện về chủ thể: là chủ sở hữu nhà ở hoặc người được chủ sở hữu cho phép, ủy quyền thực hiện việc cho thuê theo quy định của pháp luật dân sự. Trước khi ký kết, bên thuê cần yêu cầu xuất trình Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở (Sổ hồng/Sổ đỏ) để xác minh tính chính danh. Nếu nhà là tài sản chung của vợ chồng hoặc hộ gia đình, cần có chữ ký của cả hai vợ chồng hoặc đại diện hộ gia đình theo Điều 212 và Điều 213 Bộ luật Dân sự 2015. Việc ký kết với người không có thẩm quyền định đoạt tài sản sẽ dẫn đến rủi ro hợp đồng bị tuyên vô hiệu, khiến bên thuê mất quyền cư trú và gặp khó khăn trong việc đòi lại tiền cọc nếu có tranh chấp giữa các đồng chủ sở hữu.

Kết luận

Việc áp dụng mẫu hợp đồng thuê nhà nguyên căn chuẩn pháp lý là giải pháp tối ưu để phòng ngừa rủi ro và bảo vệ tài sản hiệu quả. Quý khách cần đặc biệt chú trọng các thỏa thuận về kỳ hạn thanh toán, trách nhiệm bảo trì định kỳ và phương án giải quyết tiền cọc minh bạch. Một văn bản chặt chẽ sẽ là căn cứ vững chắc giúp quá trình vận hành việc thuê nhà diễn ra ổn định. Luật Long Phan PMT sẵn sàng hỗ trợ qua Dịch vụ luật sư hợp đồng. Hãy liên hệ ngay với Luật Long Phan PMT qua hotline 1900636387 để được hỗ trợ tư vấn chi tiết.

Tags: chấm dứt hợp đồng thuê nhà, giải quyết tranh chấp hợp đồng thuê nhà ở, Hợp đồng thuê nhà, Hợp đồng thuê nhà ở nhiều chủ sở hữu, lấy lại tiền đặt cọc thuê nhà, quyền của người thuê nhà