Rủi ro pháp lý khi mua đất nền dưới hình thức góp vốn

Mua đất nền dưới hình thức góp vốn không mặc nhiên là giao dịch đất đai trái pháp luật. Tuy nhiên, nếu hợp đồng chỉ mang tên “góp vốn” nhưng thực chất cam kết giao một lô đất cụ thể khi dự án chưa đủ điều kiện chuyển nhượng, nhà đầu tư có thể đối mặt với rủi ro hợp đồng vô hiệu, không được nhận đất hoặc đứng tên Giấy chứng nhận và khó thu hồi tiền. Bài viết sau của Luật Long Phan PMT phân tích dấu hiệu nhận biết, hồ sơ cần kiểm tra và hướng xử lý khi đã chuyển tiền cho chủ đầu tư. 

Mua Đất Nền Dưới Hình Thức Góp Vốn Là Gì?

Một nhà đầu tư cá nhân được môi giới chào mời “góp vốn” vào một dự án đất nền đang triển khai hạ tầng, với cam kết sau khi dự án hoàn thành sẽ được nhận một hoặc nhiều lô đất tương ứng với số vốn đã góp. Hợp đồng ký kết mang tên “hợp đồng góp vốn” nhưng nội dung thực chất quy định rõ vị trí, diện tích lô đất và tiến độ thanh toán như một hợp đồng mua bán thông thường. Khi dự án chậm tiến độ, nhà đầu tư mới phát hiện dự án chưa đủ điều kiện chuyển nhượng và không có cơ sở pháp lý chắc chắn để yêu cầu giao đất. Tình huống này minh họa sự khác biệt giữa góp vốn đúng bản chất pháp lý và hình thức huy động vốn núp bóng mua bán đất nền.

Góp vốn bằng quyền sử dụng đất được luật quy định thế nào?

Theo quy định tại khoản 22 Điều 3 Luật Đất đai 2024, góp vốn bằng quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên về việc chuyển quyền sử dụng đất thông qua việc góp quyền sử dụng đất để tạo thành vốn điều lệ của tổ chức kinh tế, bao gồm góp vốn để thành lập tổ chức kinh tế mới hoặc góp thêm vốn điều lệ của tổ chức kinh tế đã thành lập. Đây là một quyền hợp pháp của người sử dụng đất, khác về bản chất với việc chủ đầu tư dự án huy động tiền của khách hàng dưới danh nghĩa “góp vốn” để đổi lấy một lô đất cụ thể trong tương lai. Việc phân biệt đúng hai hình thức này là bước đầu tiên để đánh giá rủi ro của giao dịch.

Phân biệt hợp đồng góp vốn hợp pháp với hình thức huy động vốn núp bóng mua bán đất nền

Hợp đồng góp vốn đúng bản chất pháp lý phải thể hiện việc bên góp vốn trở thành thành viên/cổ đông góp vốn vào tổ chức kinh tế, được hưởng lợi nhuận theo tỷ lệ vốn góp, không gắn với một lô đất xác định. Trường hợp hợp đồng quy định cụ thể vị trí, diện tích, giá trị từng lô đất và nghĩa vụ giao đất đúng thời hạn tương tự hợp đồng mua bán, đây có dấu hiệu của giao dịch giả tạo nhằm che giấu một hợp đồng chuyển nhượng bất động sản hình thành trong tương lai.

Lúc này, theo quy định tại Điều 124 Bộ luật Dân sự 2015, khi các bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch dân sự khác thì giao dịch giả tạo vô hiệu, còn giao dịch bị che giấu vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp giao dịch đó cũng vô hiệu theo quy định của pháp luật. Vì vậy, nhà đầu tư cần đối chiếu kỹ nội dung hợp đồng để xác định bản chất pháp lý thực sự của giao dịch trước khi ký kết.

Điều Kiện Pháp Lý Để Thực Hiện Giao Dịch Góp Vốn Liên Quan Đến Đất Nền

Pháp luật đất đai và pháp luật kinh doanh bất động sản đặt ra các điều kiện chặt chẽ đối với cả bên có đất góp vốn và bên chủ đầu tư huy động vốn. Việc dự án hoặc bên góp vốn không đáp ứng đủ điều kiện luật định là căn cứ trực tiếp dẫn đến rủi ro hợp đồng vô hiệu hoặc bị xử lý vi phạm hành chính. Nhà đầu tư cần nắm rõ hai nhóm điều kiện này để đánh giá tính hợp pháp của giao dịch được chào mời.

Điều kiện đối với quyền sử dụng đất được góp vốn

Theo quy định tại Điều 45 Luật Đất đai 2024, người sử dụng đất chỉ được thực hiện quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện:

• Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (trừ một số trường hợp ngoại lệ luật định);
• Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được cơ quan có thẩm quyền giải quyết bằng văn bản có hiệu lực pháp luật;
• Quyền sử dụng đất không bị kê biên hoặc áp dụng biện pháp bảo đảm thi hành án.

Tóm lại, nhà đầu tư nên yêu cầu chủ đầu tư cung cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của khu đất dự án để đối chiếu trước khi góp vốn.

Điều kiện đối với chủ đầu tư khi huy động vốn tại dự án đất nền chưa hoàn thiện hạ tầng

Theo quy định tại Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thông qua dự án phải bảo đảm vốn chủ sở hữu tối thiểu theo quy mô dự án và không thuộc trường hợp bị cấm, tạm ngừng hoạt động kinh doanh bất động sản.

Đối với việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật cho cá nhân tự xây dựng nhà ở, khoản 7 Điều 31 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định chủ đầu tư phải có văn bản thông báo gửi cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh xác nhận quyền sử dụng đất đủ điều kiện chuyển nhượng trước khi thực hiện giao dịch.

Đối với huy động vốn để phát triển nhà ở, khoản 6 Điều 3 Luật Nhà ở 2023 quy định việc huy động vốn không đúng hình thức, không đúng đối tượng và không đáp ứng điều kiện là hành vi bị nghiêm cấm; nguyên tắc này cần được đối chiếu cụ thể với loại hình dự án đất nền tương ứng.

Các Rủi Ro Pháp Lý Khi Mua Đất Nền Dưới Hình Thức Góp Vốn

Khi dự án hoặc hợp đồng không đáp ứng các điều kiện nêu trên, nhà đầu tư đối mặt với nhiều rủi ro pháp lý cụ thể, từ nguy cơ hợp đồng vô hiệu đến việc bị chiếm đoạt tài sản. Mức độ rủi ro phụ thuộc vào tình trạng pháp lý thực tế của dự án, nội dung cụ thể của hợp đồng đã ký và cả ý chí chủ quan của bên nhận góp vốn. Dưới đây là các nhóm rủi ro phổ biến nhất trong thực tiễn tư vấn.

Rủi ro hợp đồng góp vốn bị tuyên vô hiệu do giao dịch giả tạo

Nếu hợp đồng góp vốn thực chất che giấu một hợp đồng chuyển nhượng đất nền hình thành trong tương lai chưa đủ điều kiện kinh doanh, hợp đồng có nguy cơ bị tuyên vô hiệu theo Điều 124 Bộ luật Dân sự 2015. Khi đó, quyền lợi của nhà đầu tư không còn được bảo vệ theo các điều khoản đã thỏa thuận về vị trí, diện tích lô đất mà chỉ được giải quyết theo hậu quả pháp lý của giao dịch vô hiệu.

Rủi ro chủ đầu tư huy động vốn khi dự án chưa đủ điều kiện chuyển nhượng

Theo quy định tại Điều 8 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, kinh doanh bất động sản không đủ điều kiện là hành vi bị nghiêm cấm. Trường hợp chủ đầu tư huy động vốn của khách hàng khi dự án chưa có văn bản thông báo đủ điều kiện chuyển nhượng theo khoản 7 Điều 31 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, giao dịch tiềm ẩn rủi ro bị cơ quan nhà nước xử lý vi phạm hành chính, kéo theo việc dự án bị đình chỉ và ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của nhà đầu tư đã góp vốn.

>>>> Xem thêm: Nhận diện các rủi ro pháp lý mua bán nhà ở hình thành trong tương lai cần tránh

Rủi ro không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như cam kết

Ngay cả khi dự án hoàn thành, việc cấp Giấy chứng nhận cho từng lô đất phải tuân thủ điều kiện tại Điều 45 Luật Đất đai 2024 và trình tự đăng ký đất đai theo quy định. Nhà đầu tư góp vốn không đương nhiên có quyền được đứng tên trên Giấy chứng nhận nếu tư cách pháp lý của giao dịch chỉ dừng lại ở việc góp vốn hưởng lợi nhuận, không phải nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Rủi ro về thẩm quyền ký kết hợp đồng góp vốn phía chủ đầu tư

Theo quy định tại khoản 4 Điều 17 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, chủ đầu tư dự án bất động sản không được ủy quyền cho tổ chức, cá nhân khác ký hợp đồng đặt cọc, mua bán, chuyển nhượng hoặc cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai khi chưa đủ điều kiện theo quy định. Nếu hợp đồng góp vốn được ký bởi bên trung gian không đúng thẩm quyền, hiệu lực của hợp đồng có thể bị thách thức và việc thu hồi vốn sẽ phức tạp hơn ngay cả khi nhà đầu tư thắng kiện.

Rủi ro khi chủ đầu tư mất khả năng thanh toán hoặc dự án bị đình trệ, thu hồi

Theo thực tiễn xử lý các vụ việc tương tự, khi dự án bị đình trệ kéo dài hoặc chủ đầu tư gặp khó khăn tài chính, nhà đầu tư góp vốn thường ở vị trí bất lợi hơn so với chủ nợ có bảo đảm khi tài sản của chủ đầu tư bị xử lý để thực hiện nghĩa vụ. Đây là rủi ro mang tính thực tiễn cần được nhà đầu tư cân nhắc kỹ trước khi quyết định góp vốn vào một dự án cụ thể.

Rủi ro bị lừa đảo hoặc lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản bằng phương thức góp vốn mua đất nền

Trường hợp bên huy động vốn ngay từ đầu không có dự án thực tế, sử dụng thông tin, giấy tờ giả mạo về pháp lý dự án để chào mời góp vốn nhằm chiếm đoạt tiền của nhà đầu tư, hành vi này có dấu hiệu của tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản theo Điều 174 Bộ luật Hình sự 2015 (sửa đổi, bổ sung 2017). Trường hợp bên nhận góp vốn tiếp nhận tiền một cách hợp pháp trên cơ sở hợp đồng nhưng sau đó dùng thủ đoạn gian dối hoặc bỏ trốn để chiếm đoạt, hoặc sử dụng tiền vào mục đích khác dẫn đến mất khả năng hoàn trả, hành vi có thể cấu thành tội lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản theo Điều 175 Bộ luật Hình sự 2015 (sửa đổi, bổ sung 2017). 

Việc xác định đúng tội danh phụ thuộc vào thời điểm phát sinh ý định chiếm đoạt và thủ đoạn cụ thể của bên nhận góp vốn, nhà đầu tư nên trình báo cơ quan công an khi có dấu hiệu rõ ràng của hành vi gian dối thay vì chỉ xử lý theo hướng dân sự.

Bảng tổng hợp rủi ro và căn cứ pháp lý liên quan:

Hậu Quả Pháp Lý Khi Hợp Đồng Góp Vốn Mua Đất Nền Vô Hiệu Hoặc Vi Phạm

Khi hợp đồng góp vốn bị tuyên vô hiệu hoặc chủ đầu tư vi phạm nghĩa vụ hợp đồng, hậu quả pháp lý phát sinh không hoàn toàn giống với việc thực hiện đúng thỏa thuận ban đầu. Nhà đầu tư cần hiểu rõ cơ chế xử lý hậu quả để xác định phương án bảo vệ quyền lợi phù hợp, đặc biệt trong bối cảnh việc thu hồi vốn trên thực tế thường không đơn giản.

Nghĩa vụ hoàn trả và bồi thường thiệt hại giữa các bên

Theo quy định tại Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015, giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập; các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường. Trường hợp chủ đầu tư vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ hợp đồng dẫn đến việc nhà đầu tư đơn phương chấm dứt hợp đồng, các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận theo khoản 2 Điều 427 Bộ luật Dân sự 2015, đồng thời việc phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại do chậm tiến độ được xác định theo thỏa thuận trong hợp đồng và khoản 3 Điều 48 Luật Kinh doanh bất động sản 2023.

Khó khăn thực tế trong việc thu hồi vốn đã góp

Theo thực tiễn xử lý, ngay cả khi nhà đầu tư có bản án hoặc quyết định buộc chủ đầu tư hoàn trả tiền, việc thi hành án trên thực tế vẫn phụ thuộc vào khả năng tài chính và tài sản còn lại của chủ đầu tư tại thời điểm thi hành. Nhà đầu tư nên chủ động thu thập đầy đủ chứng cứ về việc chuyển tiền, biên nhận và tiến trình thực hiện dự án ngay từ đầu để tăng khả năng bảo vệ quyền lợi khi phát sinh tranh chấp.

>>> Xem thêm: Giải quyết tranh chấp hợp đồng góp vốn: Bài học từ tranh chấp 14,4 tỷ đồng

Giải Pháp Phòng Ngừa Rủi Ro Trước Khi Ký Hợp Đồng Góp Vốn Mua Đất Nền

Đối với nhà đầu tư đang cân nhắc góp vốn vào một dự án đất nền, việc kiểm tra pháp lý trước khi ký kết là bước quan trọng nhất để hạn chế rủi ro mất vốn. Các bước kiểm tra dưới đây nên được thực hiện trước khi đặt cọc hoặc chuyển bất kỳ khoản tiền nào cho chủ đầu tư.

Kiểm tra pháp lý dự án và văn bản thông báo đủ điều kiện chuyển nhượng

Nhà đầu tư nên yêu cầu chủ đầu tư cung cấp quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của dự án và văn bản thông báo đủ điều kiện chuyển nhượng theo khoản 7 Điều 31 Luật Kinh doanh bất động sản 2023. Việc thiếu một trong các tài liệu này là dấu hiệu cho thấy dự án chưa đủ điều kiện huy động vốn dưới bất kỳ hình thức nào.

Rà soát nội dung hợp đồng góp vốn trước khi đặt bút ký

Nhà đầu tư cần đối chiếu nội dung hợp đồng với bản chất pháp lý của việc góp vốn: hợp đồng có quy định cụ thể lô đất, vị trí, diện tích và nghĩa vụ giao đất tương tự hợp đồng mua bán hay không, quyền lợi khi góp vốn có được xác định rõ ràng bằng tỷ lệ vốn góp hay không. Trường hợp không tự đánh giá được, nhà đầu tư nên nhờ luật sư rà soát hợp đồng trước khi ký để xác định đúng bản chất và mức độ rủi ro của giao dịch.

Hướng Xử Lý Khi Đã Ký Hợp Đồng Góp Vốn Và Phát Hiện Rủi Ro

Đối với nhà đầu tư đã ký hợp đồng và nhận thấy dấu hiệu rủi ro như dự án chậm tiến độ, chủ đầu tư không cung cấp được hồ sơ pháp lý minh bạch, cần có hướng xử lý phù hợp để bảo vệ quyền lợi, tùy vào mức độ vi phạm và thiện chí của chủ đầu tư.

Thương lượng chấm dứt hợp đồng, thu hồi vốn góp

Trong nhiều trường hợp, thương lượng trực tiếp với chủ đầu tư để chấm dứt hợp đồng và hoàn trả vốn góp là phương án nhanh và ít tốn kém hơn so với khởi kiện. Theo khoản 1 Điều 428 Bộ luật Dân sự 2015, bên bị vi phạm có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng nếu bên kia vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ đã thỏa thuận, làm cơ sở cho việc yêu cầu hoàn trả vốn góp.

Khởi kiện yêu cầu tuyên bố hợp đồng vô hiệu hoặc bồi thường thiệt hại

Trường hợp chủ đầu tư không thiện chí hoàn trả, nhà đầu tư có quyền khởi kiện tại Tòa án có thẩm quyền yêu cầu tuyên bố hợp đồng góp vốn vô hiệu theo Điều 122 đến Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015, đồng thời yêu cầu hoàn trả vốn đã góp và bồi thường thiệt hại nếu có căn cứ. Trường hợp có dấu hiệu hình sự theo Điều 174 hoặc Điều 175 Bộ luật Hình sự 2015 (sửa đổi, bổ sung 2017), nhà đầu tư nên đồng thời trình báo cơ quan công an để được xem xét khởi tố song song với việc yêu cầu bồi thường dân sự. Thẩm quyền và trình tự khởi kiện dân sự yêu cầu tuyên vô hiệu hợp đồng được thực hiện theo quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự 2015.

>> Xem thêm: Hướng giải quyết tranh chấp hợp đồng góp vốn đầu tư dự án

Dịch vụ luật sư giải quyết tranh chấp liên quan đến mua đất nền dưới hình thức góp vốn tại Luật Long Phan PMT

Luật Long Phan PMT hỗ trợ nhà đầu tư trong các vụ việc liên quan đến mua đất nền dưới hình thức góp vốn với các công việc sau:

• Rà soát hợp đồng góp vốn và đối chiếu với tình trạng pháp lý thực tế của dự án.
• Đánh giá bản chất pháp lý của giao dịch, xác định nguy cơ vô hiệu do giả tạo hoặc vi phạm điều kiện huy động vốn.
• Tư vấn phương án thương lượng chấm dứt hợp đồng và thu hồi vốn góp.
• Soạn thảo văn bản yêu cầu, đơn khởi kiện, đơn tố giác tội phạm và đại diện khách hàng làm việc với cơ quan có thẩm quyền.
• Hỗ trợ thu thập, củng cố chứng cứ về việc chuyển tiền và tiến trình thực hiện dự án.

Quý khách có nhu cầu đánh giá sơ bộ vụ việc vui lòng gửi hồ sơ qua email pmt@luatlongphan.vn hoặc Zalo 0939846973.

Câu Hỏi Thường Gặp về rủi ro pháp lý khi mua đất nền dưới hình thức góp vốn

Dưới đây là một số câu hỏi nhà đầu tư thường đặt ra khi mua đất nền dưới hình thức góp vốn. Các câu trả lời dựa trên quy định của Luật Đất đai 2024, Luật Kinh doanh bất động sản 2023, Bộ luật Dân sự 2015 và Bộ luật Hình sự 2015.

Kết luận

Mua đất nền dưới hình thức góp vốn không đương nhiên là giao dịch bất hợp pháp, nhưng tiềm ẩn rủi ro lớn khi ranh giới giữa góp vốn đúng bản chất, huy động vốn núp bóng và hành vi chiếm đoạt tài sản không được xác định rõ ràng trước khi ký kết. Nhà đầu tư cần kiểm tra kỹ hồ sơ pháp lý dự án, rà soát nội dung hợp đồng và chủ động tìm kiếm tư vấn pháp lý khi phát hiện dấu hiệu bất thường để tránh rơi vào tình huống khó thu hồi vốn. Luật Long Phan PMT sẵn sàng hỗ trợ nhà đầu tư rà soát hồ sơ, đánh giá rủi ro và tư vấn phương án xử lý phù hợp với từng vụ việc cụ thể. Quý khách cần tư vấn có thể liên hệ hotline 1900636387 để được hỗ trợ kịp thời.

Tags: Chủ đầu tư huy động vốn trái phép, Chuyển nhượng đất nền, Điều kiện chuyển nhượng đất nền, Giao dịch giả tạo, Góp vốn bằng quyền sử dụng đất, Hợp đồng góp vốn mua đất nền, Hợp đồng góp vốn vô hiệu, Huy động vốn dự án bất động sản, Khởi kiện hợp đồng góp vốn, Kiểm tra pháp lý dự án bất động sản, Lừa đảo chiếm đoạt tài sản trong bất động sản, Rủi ro pháp lý khi mua đất nền, Thu hồi tiền góp vốn, Tranh chấp hợp đồng góp vốn