Diện tích đất thực tế khác trong sổ đất: Hướng dẫn xử lý

Hướng xử lý khi diện tích đất thực tế khác trong sổ đất khi có sự chênh lệch giữa diện tích thực tế với diện tích ghi trên Sổ thường phát sinh do công tác đo đạc trước đây thiếu chính xác, ranh giới thửa đất thay đổi, hoặc hồ sơ địa chính thiếu sót. Khi đó, cần có hướng xử lý thích hợp để giải quyết và bảo vệ quyền lợi của mình. Bài viết sau đây cung cấp các phương án xử lý khi diện tích đất thực tế khác trong sổ đỏ.

Hướng xử lý khi diện tích đất thực tế khác trong sổ đất

Khi phát hiện diện tích đất thực tế khác trong sổ đất, tùy vào trường hợp có hay không có phát sinh tranh chấp phần diện tích chênh lệch thì sẽ có hướng giải quyết phù hợp.

• Trường hợp không có tranh chấp: Thực hiện thủ tục cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
• Trường hợp phát sinh tranh chấp: Thực hiện thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai với người khác hoặc với cơ quan cấp sổ, bao gồm:
  • Giải quyết tranh chấp về diện tích đất trên thực tế
  • Giải quyết tranh chấp về sự sai sót diện tích trong sổ đất.

Thực hiện thủ tục cấp đổi sổ đỏ khi không có tranh chấp

Thực hiện thủ tục cấp đổi sổ đỏ là hướng xử lý khi không có bất kỳ tranh chấp nào phát sinh do diện tích có sự khác nhau giữa thực tế và sổ đỏ. 

Thủ tục cấp đổi sổ đỏ là thủ tục hành chính đất đai, được quy định tại Nghị định 101/2024/NĐ-CP và thủ tục số 10 Mục B Phần II Phụ lục thủ tục hành chính ban hành kèm theo Quyết định 2124/QĐ-BTNMT. Quy trình thực hiện cơ bản gồm các bước sau đây:

1. Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ và nộp đến cơ quan có thẩm quyền

Thành phần hồ sơ quy định tại điểm a khoản 2 Điều 38 Nghị định 101/2024/NĐ-CP. Trong đó, lưu ý mẫu đơn cấp đổi sổ đỏ là mẫu đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 11/ĐK ban hành kèm theo Nghị định 101/2024/NĐ-CP.

Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất nộp hồ sơ tại một trong các địa điểm sau:

• Bộ phận Một cửa theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh;
• Văn phòng đăng ký đất đai;
• Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.

2. Bước 2: Cơ quan có thẩm quyền xem xét và giải quyết hồ sơ.
3. Bước 3: Người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính trước khi cấp đổi.

Đối với trường hợp diện tích đất thực tế lớn hơn diện tích ghi trong Giấy chứng nhận, người sử dụng đất có thể phải nộp thêm tiền sử dụng đất cho phần diện tích chênh lệch. Mức thu cụ thể sẽ do cơ quan thuế xác định căn cứ vào chính sách thu tiền sử dụng đất của địa phương.

4. Bước 4: Cấp đổi Giấy chứng nhận.

Thời hạn giải quyết thủ tục cấp đổi Giấy chứng nhận do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định, nhưng không quá 10 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ, trừ trường hợp cấp đổi đồng loạt cho nhiều người sử dụng đất do đo đạc lập bản đồ địa chính thì thời gian thực hiện theo dự án đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt (điểm b khoản 3 Điều 22 Nghị định 101/2024/NĐ-CP). Đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn hoặc đặc biệt khó khăn, thời gian thực hiện được tăng thêm 10 ngày làm việc.

Thủ tục giải quyết khi phát sinh tranh chấp về diện tích trên thực tế

Khi phát sinh tranh chấp về diện tích đất trên thực tế, các bên cần thực hiện các bước sau để giải quyết:

1. Trước hết, các bên có thể tự thương lượng với nhau và/hoặc nhờ Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tiến hành hòa giải theo quy định tại Điều 235, Điều 236 Luật Đất đai 2024 để cùng thống nhất đưa ra phương án giải quyết;
2. Trường hợp các bên hòa giải không thành công, một bên có thể nộp đơn khởi kiện tranh chấp đất đai theo Mẫu số 23-DS ban hành kèm Nghị quyết 02/2017/NQ-HĐTP đến Tòa án nhân dân có thẩm quyền nơi có đất yêu cầu hủy một phần sổ đất của người lấn chiếm hoặc được cấp sổ không đúng so với diện tích trên thực tế. Thông thường, khi giải quyết tranh chấp về diện tích đất, Tòa án cần xem xét các yếu tố sau:

• Nguồn gốc đất tranh chấp;
• Quá trình sử dụng đất của các bên;
• Hiện trạng sử dụng đất;
• Các tài liệu, giấy tờ liên quan đến quyền sử dụng đất.

Như vậy, Tòa án sẽ căn cứ vào kết quả đo đạc, kiểm tra thực địa và các chứng cứ khác để đưa ra phán quyết phù hợp.

Ví dụ minh họa: Nếu hai hộ gia đình tranh chấp về một phần diện tích đất thuộc quyền sử dụng của họ, cơ quan chức năng sẽ tiến hành đo đạc thực địa để xác định rõ ranh giới và diện tích đất của mỗi bên. Kết quả đo đạc sẽ được ghi vào biên bản và sử dụng làm căn cứ để giải quyết tranh chấp.

Thủ tục giải quyết khi phát sinh tranh chấp về sự sai sót diện tích trên sổ đất

Khi phát sinh tranh chấp về sự sai sót diện tích trên sổ đất, các bên có thể giải quyết thông qua các phương thức sau:

• Hòa giải, thương lượng để cập nhật điều chỉnh biến động về diện tích.
• Khởi kiện hành chính yêu cầu hủy một phần sổ đỏ.

Hòa giải thương lượng để cập nhật điều chỉnh biến động về diện tích

Khi phát hiện sự sai sót diện tích trên sổ đất, các bên tự thương lượng hoặc thủ tục hòa giải theo quy định tại Điều 235 Luật Đất đai 2024. Quá trình hòa giải thương lượng cần tuân thủ các nguyên tắc sau:

• Tôn trọng quyền và lợi ích hợp pháp của các bên liên quan;
• Đảm bảo tính khách quan, công bằng trong quá trình hòa giải;
• Tuân thủ các quy định của pháp luật về đất đai và pháp luật có liên quan.

Nếu thương lượng, hòa giải thành công, các bên sẽ ký biên bản hòa giải thành và cùng mang sổ đất có sai sót đi cập nhật điều chỉnh biến động đất đai về thông tin diện tích đất theo trình tự thủ tục tại Điều 37 Nghị định 101/2024/NĐ-CP.

Khởi kiện hành chính yêu cầu hủy một phần sổ đỏ

Trong trường hợp hòa giải không thành công, các bên có quyền khởi kiện hành chính yêu cầu hủy một phần các sổ đất cấp không đúng và đề nghị cơ quan đăng ký cấp lại đúng hiện trạng.

Việc xem xét yêu cầu hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong vụ án hành chính thực chất là việc xác định tính hợp pháp của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Theo quy định tại Mục 2 Công văn 207/TANDTC-PC của Tòa án nhân dân tối cao ngày 30/10/2024, khi có căn cứ xác định giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bị kiện rõ ràng trái pháp luật, Tòa án có thẩm quyền sẽ xem xét và có thể tuyên hủy giấy chứng nhận đó.

Sau khi Tòa án ra quyết định hủy một phần Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, người được Tòa án công nhận quyền sử dụng đất sẽ thực hiện thủ tục cấp lại Giấy chứng nhận theo quy định.

Dịch vụ luật sư tư vấn xử lý diện tích đất thực tế khác trong sổ đất

Xử lý tình huống diện tích đất thực tế khác trong sổ đất đòi hỏi hiểu biết sâu sắc về pháp luật đất đai và quy trình hành chính. Luật sư chuyên về lĩnh vực đất đai tại Luật Long Phan PMT cung cấp các dịch vụ sau:

• Tư vấn pháp lý về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất khi phát hiện diện tích đất thực tế khác với diện tích ghi trong sổ đất;
• Hỗ trợ lập hồ sơ và thực hiện thủ tục cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
• Đại diện theo ủy quyền của người sử dụng đất trong quá trình hòa giải tranh chấp về diện tích đất theo quy định của pháp luật;
• Đại diện theo ủy quyền cho người sử dụng đất trong các vụ án hành chính liên quan đến yêu cầu hủy một phần Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp không đúng;
• Tư vấn về nghĩa vụ tài chính phát sinh khi thực hiện thủ tục cấp đổi Giấy chứng nhận do thay đổi diện tích đất.

Với kiến thức chuyên môn và kinh nghiệm thực tiễn, luật sư có thể giúp người sử dụng đất giải quyết các vấn đề phát sinh một cách nhanh chóng và hiệu quả, đồng thời bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của họ.

Câu hỏi thường gặp về xử lý khi diện tích đất thực tế khác trong sổ đất

Chúng tôi xin cung cấp cho Quý khách một số câu hỏi phổ biến về hướng xử lý khi diện tích đất thực tế khác trong sổ đất. Mời tham khảo!

Khi làm thủ tục cấp đổi Giấy chứng nhận do sai lệch diện tích (không tranh chấp), cần những giấy tờ gì để chứng minh tình trạng không tranh chấp với các chủ sử dụng đất liền kề?

Để chứng minh tình trạng không tranh chấp, trong quá trình Văn phòng đăng ký đất đai thẩm tra hồ sơ cấp đổi theo Nghị định 101/2024/NĐ-CP, có thể yêu cầu người sử dụng đất cung cấp Biên bản xác định ranh giới, mốc giới thửa đất có chữ ký của các chủ sử dụng đất liền kề. Việc này giúp đảm bảo sự thống nhất về ranh giới và tránh phát sinh tranh chấp sau này.

Pháp luật có quy định về một tỷ lệ sai lệch diện tích tối thiểu/tối đa nào đó được xem là chấp nhận được mà không cần phải làm thủ tục điều chỉnh Giấy chứng nhận không?

Hiện tại, pháp luật đất đai không quy định một tỷ lệ phần trăm sai lệch cụ thể nào được coi là “chấp nhận được” mà không cần điều chỉnh. Bất kỳ sự sai khác nào giữa diện tích thực tế và diện tích trên Giấy chứng nhận đều có thể ảnh hưởng đến quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, do đó, việc thực hiện thủ tục cấp đổi để thông tin được chính xác là cần thiết và được khuyến khích theo tinh thần của Nghị định 101/2024/NĐ-CP.

Việc phát hiện diện tích đất thực tế khác biệt so với Giấy chứng nhận nhưng chưa kịp làm thủ tục điều chỉnh có ảnh hưởng như thế nào đến việc thực hiện các giao dịch như mua bán, thế chấp?

Sự khác biệt về diện tích có thể gây khó khăn, trì hoãn hoặc thậm chí cản trở việc thực hiện các giao dịch. Bên mua hoặc bên nhận thế chấp có thể yêu cầu điều chỉnh thông tin trên Giấy chứng nhận cho chính xác trước khi giao dịch để đảm bảo tính pháp lý và tránh rủi ro. Việc không thống nhất thông tin cũng có thể là cơ sở để một bên từ chối giao dịch.

Quy trình hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân dân cấp xã diễn ra cụ thể như thế nào?

Theo Điều 235 Luật Đất đai 2024, khi nhận được đơn yêu cầu hòa giải, UBND cấp xã có trách nhiệm tổ chức buổi hòa giải với sự tham gia của các bên tranh chấp, đại diện UBND, Mặt trận Tổ quốc xã, và các tổ chức, cá nhân liên quan. Buổi hòa giải phải được lập thành biên bản, ghi rõ kết quả (thành hoặc không thành).

Hướng xử lý như thế nào nếu sự chênh lệch diện tích là do Nhà nước thực hiện quy hoạch hoặc thu hồi một phần đất để phục vụ mục đích công cộng?

Trường hợp Nhà nước thu hồi một phần đất để thực hiện quy hoạch hoặc dự án công cộng, người sử dụng đất sẽ được bồi thường, hỗ trợ theo quy định của Luật Đất đai 2024. Sau khi hoàn tất việc thu hồi và bồi thường, cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ thực hiện thủ tục chỉnh lý biến động trên Giấy chứng nhận hiện có hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận mới cho phần diện tích đất còn lại theo đúng thực tế sử dụng.

Kết luận

Tóm lại, việc diện tích đất thực tế khác biệt so với thông tin trên Giấy chứng nhận là một vấn đề pháp lý phức tạp nhưng không hiếm gặp, có thể phát sinh từ nhiều nguyên nhân khác nhau. Người sử dụng đất cần căn cứ vào tình hình cụ thể, đặc biệt là yếu tố có hay không có tranh chấp, để lựa chọn hướng xử lý phù hợp như thực hiện thủ tục cấp đổi Giấy chứng nhận hoặc tiến hành các bước giải quyết tranh chấp theo quy định của Luật Đất đai 2024 và Nghị định 101/2024/NĐ-CP.

Nếu Quý khách hàng đang gặp phải vướng mắc liên quan đến chênh lệch diện tích đất hoặc các vấn đề pháp lý đất đai khác, đừng ngần ngại liên hệ ngay với Luật Long Phan PMT qua hotline 1900.63.63.87 để được đội ngũ luật sư đất đai giàu kinh nghiệm của chúng tôi tư vấn và hỗ trợ kịp thời!

Tags: cấp đổi sổ đỏ, chênh lệch diện tích sổ đỏ, Giải quyết tranh chấp đất đai​, Mẫu 11/ĐK, Nghị định 101/2024/NĐ-CP, pháp luật đất đai, sai lệch diện tích đất, Thủ tục hành chính đất đai