Giải quyết tranh chấp đất đai khi ranh giới phân định không còn

Giải quyết tranh chấp đất đai khi ranh giới phân định không còn đòi hỏi phương án kỹ thuật và pháp lý phức tạp. Tình huống này xảy ra khi mốc giới bị mất, hư hỏng hoặc ranh giới thực địa không rõ ràng khiến việc xác định quyền sử dụng đất gặp khó khăn. Bài viết dưới đây Luật Long Phan PMT sẽ phân tích chi tiết các nguyên tắc pháp lý, thủ tục hòa giải và quy trình khởi kiện trong trường hợp này.

Nguyên tắc pháp lý để xác định lại ranh giới

Việc xác định lại ranh giới khi mốc phân định không còn phải tuân thủ các nguyên tắc pháp lý nghiêm ngặt theo quy định hiện hành. Theo quy định tại Khoản 1, Điều 175, Bộ luật Dân sự 2015 (Sau đây gọi tắt là là BLDS 2015) quy định ranh giới giữa các bất động sản liền kề được xác định theo thỏa thuận hoặc quyết định của cơ quan có thẩm quyền. Nguyên tắc này đảm bảo tính pháp lý và công bằng trong giải quyết tranh chấp đất đai.

Khi không có thỏa thuận hay quyết định của cơ quan có thẩm quyền, ranh giới có thể xác định theo tập quán địa phương hoặc ranh giới đã tồn tại 30 năm trở lên mà không có tranh chấp. Điều 175, BLDS 2015 nhấn mạnh tính ổn định của ranh giới đã tồn tại lâu dài, tạo cơ sở pháp lý vững chắc cho việc giải quyết tranh chấp. Nguyên tắc này phù hợp với tập quán và thực tiễn sử dụng đất trong cộng đồng.

Hiện nay theo quy định tại Khoản 1, Điều 175, BLDS 2015 pháp luật nghiêm cấm việc lấn chiếm, thay đổi mốc giới phân định giữa các bất động sản. Quy định này bao gồm cả trường hợp ranh giới là kênh, mương, hào, rãnh, bờ ruộng hay các dạng phân chia tự nhiên khác. Mọi chủ thể có nghĩa vụ tôn trọng, duy trì ranh giới chung và không được tự ý thay đổi mốc giới. Việc vi phạm nguyên tắc này có thể dẫn đến tranh chấp và phải chịu trách nhiệm pháp lý.

Trong trường hợp các mốc ranh giới đã mất và không thể xác định được nữa, các chủ sở hữu liền kề sử dụng chung đường ranh giới đất có thể áp dụng theo Điều 13, Thông tư 26/2024/TT-BTNMT để tiến hành xác định ranh giới trên thực địa khi mốc cũ mất tích. Quy trình này được thực hiện trước khi đo đạc chi tiết, căn cứ vào hiện trạng quản lý, sử dụng đất thực tế của các bên tranh chấp. Cán bộ đo đạc phải mời các bên liền kề cùng thỏa thuận và lập Bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất theo mẫu PL12. 

Quá trình này có thể huy động “người dẫn đạc” do UBND cấp xã giới thiệu để hỗ trợ xác định ranh giới chính xác theo quy định tại Khoản 2, Điều 13, Thông tư 26/2024/TT-BTNMT. Việc ghi nhận địa vật cố định, công trình, thủy văn lân cận cũng là yếu tố quan trọng trong xác định ranh giới khi mốc phân định không còn.

Rà soát thu thập chứng cứ giải quyết tranh chấp đất đai khi ranh giới phân định không còn

Thu thập tài liệu chứng cứ là bước đầu tiên trong giải quyết tranh chấp đất đai khi ranh giới phân định không còn. Quý khách hàng cần chuẩn bị đầy đủ giấy tờ về quyền sử dụng đất của phần đất có ranh giới đang tranh chấp. Việc thu thập này phải toàn diện để đảm bảo tính thuyết phục của chứng cứ trong quá trình giải quyết.

Tài liệu từ hồ sơ địa chính các thời kỳ là nguồn chứng cứ có giá trị pháp lý cao. Quý khách hàng cần thu thập trích lục hồ sơ địa chính, sổ mục kê đất, trích đo cũ, bản đồ 299 từ các cơ quan quản lý đất đai. Các quyết định giao đất, cho thuê đất, điều chỉnh ranh giới từ cơ quan có thẩm quyền cũng cần được thu thập đầy đủ. Theo Điều 137, Luật Đất đai 2024, những tài liệu này làm căn cứ đối chiếu khi thực hiện đo đạc để xác định ranh giới chính xác.

Ngoài việc chuẩn bị các tài liệu chứng cứ chứng minh về quyền sử dụng đất đối với thửa đất đang tranh chấp về ranh giới, thì Quý khách hàng còn có thể thu thập thêm các tài liệu chứng cứ sau đây để chứng minh cụ thể về ranh giới đất đang tranh chấp, có thể kể đến như:

• Các tài liệu, lời khai nhân chứng từ người dân lân cận, cán bộ thôn qua các thời kỳ cung cấp thông tin bổ sung về lịch sử sử dụng đất;
• Biên bản thẩm định tại chỗ, định giá tài sản cũng là chứng cứ quan trọng chứng minh hiện trạng và giá trị thửa đất tranh chấp;
• Ảnh vệ tinh và thuyết minh bản ảnh từ Cục Viễn thám Quốc gia cung cấp bằng chứng khách quan về hiện trạng sử dụng đất qua các thời kỳ, hỗ trợ việc xác định ranh giới chính xác.

>>> Xem thêm: Có thể sử dụng ảnh vệ tinh làm chứng cứ ranh giới đất đai?

Hòa giải tranh chấp đất đai khi ranh giới phân định không còn

Hòa giải tranh chấp đất đai là bước bắt buộc trước khi khởi kiện trong giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định của pháp luật. Theo quy định tại Khoản 2, Điều 235, Luật Đất đai 2024 quy định các bên tranh chấp phải thực hiện hòa giải tại UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp trước khi cơ quan có thẩm quyền khác can thiệp. Thủ tục hòa giải này nhằm tạo cơ hội cho các bên tự giải quyết tranh chấp một cách hòa bình và tiết kiệm chi phí.

Sau khi nhận đơn yêu cầu hòa giải tranh chấp đất đai, Chủ tịch UBND cấp xã có trách nhiệm thành lập Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai. Thành phần của hội đồng này được quy định chi tiết tại điểm b, Khoản 2, Điều 235, Luật Đất đai 2024 được hướng dẫn tại Điểm e Khoản 1 Điều 17 Nghị định 151/2025/NĐ-CP chủ yếu bao gồm đại diện chính quyền, người có uy tín trong cộng đồng và các bên liên quan đến tranh chấp. Việc hòa giải tranh chấp đất đai được thực hiện trong thời hạn không quá 30 ngày kể từ ngày nhận đơn yêu cầu. Quá trình hòa giải phải đảm bảo tính công bằng, khách quan và tôn trọng quyền lợi hợp pháp của các bên.

Theo quy định tại Khoản 4, Điều 235, Luật Đất đai 2024 trường hợp hòa giải thành công và có thay đổi về ranh giới, các bên tham gia phải gửi văn bản công nhận kết quả hòa giải đến cơ quan có thẩm quyền trong 30 ngày làm việc. Cơ quan này sẽ thực hiện đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo thỏa thuận hòa giải. Nếu hòa giải không thành công, các bên có quyền nộp đơn khởi kiện lên tòa án có thẩm quyền để giải quyết tranh chấp theo quy định của Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015.

>>> Xem thêm: Giải quyết tranh chấp ranh giới đất liền kề: Hướng dẫn từ A-Z

Khởi kiện giải quyết tranh chấp đất đai khi ranh giới phân định không còn

Khởi kiện giải quyết tranh chấp về ranh giới đất là phương thức pháp lý nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất khi quyền sử dụng bị xâm phạm. Theo quy định của pháp luật, tranh chấp ranh giới đất không bị hạn chế bởi thời hiệu khởi kiện, do đó đương sự có thể yêu cầu Tòa án giải quyết bất kỳ thời điểm nào. Việc khởi kiện giúp xác định rõ ràng ranh giới thửa đất, đảm bảo quyền sử dụng đất được ổn định, minh bạch.

Thời hiệu khởi kiện

Hiện nay theo quy định tại Khoản 47, Điều 3, Luật Đất đai 2024 quy định:  Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai. Do vậy trường hợp tranh chấp về ranh giới đất được hiểu là một tranh chấp đất đai.

Bên cạnh đó theo quy định tại Khoản 3, Điều 155, BLDS 2015 quy định các tranh chấp về quyền sử dụng đất thì không áp dụng thời hiệu khởi kiện do đó, đối với các tranh chấp về ranh giới đất sẽ không được tính thời hiệu khởi kiện.

Thẩm quyền giải quyết

Theo quy định tại Điều 35, Bộ Luật Tố tụng Dân sự 2015 (Sau đây gọi tắt là BLTTDS 2015) được sửa đổi bởi Khoản 2 Điều 1 Luật sửa đổi Bộ luật Tố tụng dân sự, Luật Tố tụng hành chính, Luật Tư pháp người chưa thành niên, Luật Phá sản và Luật Hòa giải, đối thoại tại tòa án 2025 thì đối với các tranh chấp về đất đai sẽ thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân cấp Khu vực.

Theo quy định tại điểm c, Khoản 1, Điều 39, BLTTDS 2015 thẩm quyền theo lãnh thổ được xác định là Tòa án nhân dân cấp khu vực nơi có Bất động sản đang tranh chấp là cơ quan có thẩm quyền thụ lý giải quyết vụ án.

Đơn khởi kiện và tài liệu chuẩn bị

Hiện nay khi thực hiện khởi kiện Quý khách hàng cần chuẩn bị đơn khởi kiện theo nội dung tại Điều 189, BLTTDS 2015 và Đơn khởi kiện phải được soạn thảo theo mẫu 23-DS đính kèm Nghị quyết 01/2017/NQ-HĐTP của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao. 

Đơn kiện cần nêu rõ yêu cầu của nguyên đơn, căn cứ pháp lý và các chứng cứ chứng minh quyền sử dụng đất hợp pháp. Quý khách hàng phải trình bày đầy đủ tình tiết liên quan đến tranh chấp ranh giới và đề xuất phương án giải quyết cụ thể.

Tài liệu cần kèm theo đơn khởi kiện:

• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sổ đỏ, giấy tờ chứng minh nguồn gốc đất
• Hồ sơ địa chính các thời kỳ như: Trích lục hồ sơ địa chính, sổ mục kê đất, trích đo cũ, bản đồ 299
• Quyết định hành chính: Quyết định giao đất, cho thuê đất, điều chỉnh ranh giới từ cơ quan có thẩm quyền
• Kết quả đo đạc mới: Bản mô tả ranh giới theo TT 26/2024/BTNMT, biên bản ký giáp ranh với các bên liền kề
• Lời khai nhân chứng: Biên bản lấy lời khai người dân lân cận, cán bộ thôn qua các thời kỳ biết về ranh giới
• Biên bản thẩm định: Biên bản thẩm định tại chỗ, định giá tài sản trên đất
• Ảnh vệ tinh và tài liệu viễn thám: Ảnh vệ tinh, thuyết minh bản ảnh từ Cục Viễn thám Quốc gia
• Kết quả hòa giải: Biên bản hòa giải không thành tại UBND cấp xã (bắt buộc)
• Tài liệu bổ sung: Sơ đồ thửa đất, ảnh chụp hiện trạng, các tài liệu khác liên quan đến tranh chấp

>>>Xem thêm: Hướng xử lý khi mua đất có ranh giới không đúng thực tế

Thủ tục thụ lý

Hiện nay theo quy định tại Điều 191, BLTTDS 2015 sau khi nhận đơn khởi kiện Tòa án có thẩm quyền sẽ tiến hành các công việc như sau:

• Trong thời hạn 03 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được đơn khởi kiện, Chánh án Tòa án phân công một Thẩm phán xem xét đơn khởi kiện.
• Trong thời hạn 05 ngày làm việc, kể từ ngày được phân công, Thẩm phán phải xem xét đơn khởi kiện và ban hành thông báo đóng tạm ứng án phí (Nếu đáp ứng đầy đủ điều kiện). Sau khi nguyên đơn hoàn thành việc đóng tạm ứng án phí Tòa án sẽ ban hành thông báo về việc thụ lý vụ án.

Trình tự giải quyết

Theo quy định tại Điểm a, Khoản 1, Điều 203, BLTTDS 2015 thì trong  thời hạn 4 tháng kể từ ngày thụ lý, có thể gia hạn 2 tháng. Thẩm phán sẽ tiến hành lập hồ sơ vụ án, thu thập chứng cứ, khảo sát thực địa xác minh hiện trạng đất. Tòa án tổ chức phiên họp kiểm tra chứng cứ, có thể áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời.

Tòa án tổ chức hòa giải trước khi xét xử. Các bên trình bày yêu cầu, ý kiến phản đối. Nếu hòa giải thành, lập biên bản có hiệu lực như bản án. Hòa giải không thành chuyển sang mở phiên tòa xét xử.

• Xét xử sơ thẩm

Thời hạn mở phiên tòa 1 tháng, có thể kéo dài 1 tháng (Kể từ ngày có quyết định đưa vụ án ra xét xử). Hội đồng xét xử xét hỏi, nghe trình bày của các bên, kiểm tra chứng cứ, tranh luận rồi tuyên án. Bản án có hiệu lực sau 15 ngày nếu không bị kháng cáo, kháng nghị.

• Xét xử phúc thẩm

Theo quy định tại Điều 273, BLTTDS 2015 đương sự có quyền kháng cáo trong 15 ngày, Theo Điều 280, BLTTDS 2015 Viện Kiểm sát nhân dân cùng cấp có quyền kháng nghị bản án trong 15 ngày (Đối với Viện Kiểm sát cấp trên trực tiếp là 30 ngày). Tòa án cấp tỉnh giải quyết, xem xét lại nội dung bị kháng cáo, kháng nghị. Bản án phúc thẩm có hiệu lực ngay khi tuyên, làm căn cứ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Tư vấn phương án giải quyết tranh chấp đất đai khi ranh giới phân định không còn

Giải quyết tranh chấp đất đai khi ranh giới phân định không còn đòi hỏi kiến thức chuyên môn sâu rộng và kinh nghiệm thực tiễn. Long Phan PMT cung cấp dịch vụ luật sư chuyên nghiệp với đội ngũ có nhiều năm kinh nghiệm trong lĩnh vực tranh chấp đất đai. Các luật sư của chúng tôi am hiểu sâu sắc các quy định pháp luật và thủ tục giải quyết tranh chấp theo Luật Đất đai 2024, BLDS 2015.

Với đội ngũ Luật sư và chuyên gia có nhiều năm kinh nghiệm trong công tác giải quyết tranh chấp đất đai Luật Long Phan PMT tự hào cung cấp đến Quý Khách hàng dịch vụ tư vấn và hỗ trợ chuyên nghiệp bao gồm:

• Nghiên cứu kỹ lưỡng hồ sơ vụ việc, đưa ra nhận định pháp lý xác đáng và đánh giá khách quan về cơ hội thành công.
• Xây dựng các phương án giải quyết (thương lượng, hòa giải, khởi kiện) hiệu quả và phù hợp nhất với lợi ích của khách hàng.
• Giải đáp chi tiết về thời hiệu khởi kiện, thẩm quyền của Tòa án và các quy định pháp luật khác liên quan trực tiếp đến vụ việc.
• Thay mặt khách hàng soạn thảo đơn đề nghị hoà giải, đơn khởi kiện, các văn bản trình bày ý kiến và hoàn thiện bộ hồ sơ theo đúng quy định.
• Hướng dẫn cách thức thu thập, bổ sung các tài liệu, chứng cứ quan trọng để bảo vệ quyền lợi hợp pháp một cách tốt nhất.
• Hỗ trợ làm việc với các đơn vị chuyên môn để thu thập các tài liệu quan trọng như bản trích đo địa chính, ảnh vệ tinh, hồ sơ địa chính các thời kỳ, kết quả thẩm định tại chỗ.
• Cử luật sư đại diện cho khách hàng trong các buổi hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã, bảo vệ quyền lợi ngay từ giai đoạn đầu.
• Trực tiếp tham gia các phiên tòa sơ thẩm, phúc thẩm để trình bày luận điểm, đối đáp và thực hiện mọi hoạt động tố tụng cần thiết.
• Thực hiện các thủ tục cần thiết sau khi bản án có hiệu lực pháp luật, đảm bảo kết quả của bản án được thi hành trên thực tế.

Câu hỏi thường gặp về giải quyết tranh chấp đất đai khi ranh giới phân định không còn

Dưới đây là những câu hỏi thường gặp về giải quyết tranh chấp đất đai khi ranh giới phân định không còn.

Khi mốc ranh giới đất bị mất, pháp luật ưu tiên những căn cứ nào để xác định lại ranh giới?

Khi mốc giới bị mất, ranh giới được xác định lại dựa trên thỏa thuận của các bên hoặc theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Nếu không có hai căn cứ trên, ranh giới sẽ được xác định theo tập quán địa phương hoặc theo ranh giới đã tồn tại ổn định từ 30 năm trở lên mà không có tranh chấp.

Căn cứ pháp lý: Khoản 1, Điều 175, Bộ luật Dân sự 2015.

Có bắt buộc phải hòa giải tại UBND cấp xã trước khi khởi kiện tranh chấp ranh giới đất đai không?

Có. Theo quy định, các bên tranh chấp bắt buộc phải thực hiện thủ tục hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp trước khi nộp đơn khởi kiện tại Tòa án hoặc yêu cầu cơ quan có thẩm quyền khác giải quyết.

Căn cứ pháp lý: Khoản 2, Điều 235, Luật Đất đai 2024.

Tranh chấp ranh giới đất đai có bị áp dụng thời hiệu khởi kiện không?

Không. Tranh chấp về ranh giới đất được xác định là tranh chấp về quyền sử dụng đất, và theo quy định pháp luật, loại tranh chấp này không áp dụng thời hiệu khởi kiện. Các bên có thể yêu cầu Tòa án giải quyết tại bất kỳ thời điểm nào.

Căn cứ pháp lý: Khoản 3, Điều 155, Bộ luật Dân sự 2015.

Cơ quan nào có thẩm quyền giải quyết tranh chấp ranh giới đất đai bằng con đường Tòa án?

Tòa án nhân dân cấp khu vực nơi có bất động sản đang tranh chấp là cơ quan có thẩm quyền thụ lý và giải quyết sơ thẩm vụ án tranh chấp ranh giới đất đai.

Căn cứ pháp lý: Điểm c, Khoản 1, Điều 39, Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015.

Khi mốc giới bị mất, thủ tục xác định lại ranh giới trên thực địa được quy định như thế nào?

Cán bộ đo đạc phải mời các chủ sử dụng đất liền kề cùng thỏa thuận về đường ranh giới và lập “Bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất”. Quá trình này có thể cần sự hỗ trợ của “người dẫn đạc” do UBND cấp xã giới thiệu để xác định ranh giới.

Căn cứ pháp lý: Điều 13, Thông tư 26/2024/TT-BTNMT.

Kết luận

Giải quyết tranh chấp đất đai khi ranh giới phân định không còn đòi hỏi Quý khách hàng phải thực hiện đúng quy trình pháp lý và chuẩn bị đầy đủ chứng cứ. Luật Long Phan PMT với đội ngũ luật sư chuyên nghiệp và có nhiều năm kinh nghiệm trong việc hỗ trợ khách hàng về các tranh chấp đất đai sẽ đồng hành cùng Quý khách hàng xử lý hiệu quả mọi tranh chấp phức tạp. Liên hệ ngay hotline: 1900636387 để được tư vấn và đại diện pháp lý chuyên nghiệp.

Tags: Giải quyết tranh chấp đất đai​, Mất mốc giới đất, Tranh chấp ranh giới đất, Xác định lại ranh giới