Hướng dẫn giải quyết tranh chấp đất đai giữa anh em ruột

Hướng dẫn giải quyết tranh chấp đất đai giữa anh em ruột là một vấn đề nhạy cảm vì không chỉ liên quan đến quyền sử dụng đất mà còn có thể khiến tình cảm anh, em trong gia đình bị rạn nứt nếu không được xử lý thỏa đáng. Tranh chấp đất đai trong gia đình thường phát sinh từ việc chia thừa kế, phân chia hương hỏa hoặc giành quyền sử dụng đất đã có sổ đỏ. Bài viết phân tích chi tiết quy trình giải quyết, từ hòa giải đến kiện tụng, giúp Quý khách lựa chọn phương thức phù hợp.

Hòa giải tranh chấp đất đai tại địa phương

Theo quy định Điều 235 Luật Đất đai 2024, nhà nước Việt Nam khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc hòa giải ở cơ sở trước khi tiến hành giải quyết bằng biện pháp hành chính hoặc tư pháp. Việc hòa giải tranh chấp đất đai giữa anh em ruột giúp duy trì tình cảm gia đình, tránh tốn kém thời gian và chi phí. 

Bước 1: Trong thời gian 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu hòa giải tranh chấp đất đai, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã thông báo bằng văn bản cho các bên tranh chấp và các cơ quan có thẩm quyền liên quan về việc thụ lý hoặc không thụ lý.

Bước 2: Thẩm tra, xác minh nguyên nhân tranh chấp, thu thập giấy tờ, tài liệu liên quan

Bước 3: Thành lập Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai để thực hiện hòa giải. Thành phần Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai bao gồm:

• Chủ tịch hoặc Phó Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã là Chủ tịch Hội đồng;
• Đại diện Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã, công chức làm công tác địa chính, người sinh sống lâu năm biết rõ về nguồn gốc và quá trình sử dụng đối với thửa đất tranh chấp;
• Tùy từng trường hợp cụ thể, có thể mời đại diện tổ chức, cá nhân khác tham gia Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai.

Bước 4: Tổ chức họp hòa giải. Việc hòa giải chỉ được tiến hành khi các bên tranh chấp đều có mặt. Trường hợp một trong các bên tranh chấp vắng mặt đến lần thứ hai thì được coi là việc hòa giải không thành.

Bước 5: Trong thời hạn 10 ngày kể từ ngày lập biên bản hòa giải thành mà các bên tranh chấp có ý kiến bằng văn bản khác với nội dung đã thống nhất trong biên bản hòa giải thành thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã tổ chức lại cuộc họp Hội đồng hòa giải để xem xét, giải quyết đối với ý kiến bổ sung và phải lập biên bản hòa giải thành hoặc không thành.

(Theo hướng dẫn tại thủ tục hành chính số 1.012812  Phần B mục 2 phụ lục ban hành kèm Quyết định số 2304/QĐ-BNNMT ngày 23/6/2025)

Thời gian: Việc hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân dân cấp xã được thực hiện trong thời hạn không quá 30 ngày kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu hòa giải tranh chấp đất đai.

Lưu ý: Đối với trường hợp hòa giải tranh chấp đất đai mà hòa giải thành và có thay đổi hiện trạng về ranh giới, diện tích, người sử dụng đất thì trong thời hạn 30 ngày làm việc kể từ ngày nhận được văn bản công nhận kết quả hòa giải thành, các bên tham gia hòa giải phải gửi văn bản công nhận kết quả hòa giải thành đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền để thực hiện việc đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. 

>>> Xem thêm: Các phương thức hòa giải trong giải quyết tranh chấp đất đai 

Xác định thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai giữa anh em ruột

Điều 236 Luật Đất đai 2024 quy định rõ thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai dựa trên việc các bên có hay không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Cụ thể, tranh chấp đất đai giữa anh em ruột có thể thuộc thẩm quyền của Tòa án hoặc Ủy ban nhân dân tùy theo tình trạng pháp lý của thửa đất.

Đối với đất chưa có giấy chứng nhận

Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 137 của Luật Đất đai 2024 thì các bên tranh chấp được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết. 

Giải quyết tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền: Các bên tranh chấp có thể nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định tại khoản 3 Điều 236 Luật Đất đai 2024. Cụ thể, theo điểm g khoản 2 Điều 5 Nghị định 151/2025/NĐ-CP ngày 12/6/2025, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau. 

Khởi kiện tại Tòa án: Các bên tranh chấp có quyền khởi kiện tại Tòa án có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự. Việc lựa chọn khởi kiện tại Tòa án thường được áp dụng khi các bên không đồng ý với quyết định của Ủy ban nhân dân hoặc mong muốn có phán quyết mang tính ràng buộc, khách quan hơn. 

Như vậy, trong trường hợp này theo khoản 2 Điều 236 Luật Đất đai 2024, việc lựa chọn giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân hoặc Tòa án là quyền của các bên tranh chấp. Quý khách hàng cần cân nhắc các yếu tố như thời gian giải quyết, chi phí, tính phức tạp của vụ việc và mối quan hệ gia đình để đưa ra lựa chọn phù hợp. 

Đối với đất đã có giấy chứng nhận

Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp hoặc một trong các bên tranh chấp có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 137 của Luật Đất đai 2024 và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án giải quyết theo quy định tại khoản 1 Điều 236 Luật Đất đai 2024. Đây là quy định bắt buộc, không cho phép các bên lựa chọn cơ quan giải quyết khác.

Thẩm quyền độc quyền của Tòa án: Lý do của quy định này là khi đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất đã được Nhà nước công nhận và bảo hộ. Việc thay đổi hoặc hủy bỏ giấy chứng nhận này cần có quyết định của cơ quan tư pháp có thẩm quyền để đảm bảo tính khách quan, công bằng và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của các bên.

>>> Xem  thêm: Giải quyết tranh chấp đất đai không có giấy tờ

Đối với trường hợp đề nghị Chủ tịch UBND giải quyết tranh chấp đất đai

Theo khoản 3 Điều 236 Luật Đất đai 2024 và điểm g khoản 2 Điều 5 Nghị định 151/2025/NĐ-CP ngày 12/6/2025, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau kể từ ngày 01/7/2025. Đây là thay đổi về phân cấp thẩm quyền nhằm đưa quyền giải quyết tranh chấp về gần hơn với người dân, giúp quá trình giải quyết nhanh chóng và hiệu quả hơn.

Đơn yêu cầu và thành phần hồ sơ khuyến nghị

Căn cứ quy định tại Quyết định số 2304/QĐ-BNNMT ngày 23/6/2025, thành phần hồ sơ đề nghị giải quyết tranh chấp đất đai thuộc thẩm quyền của Chủ tịch UBND cấp xã như sau: 

Đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp: Hiện tai, pháp luật không quy định mẫu đơn này. Tuy nhiên, nội dung đơn phải đảm bảo các nội dung cơ bản sau: họ tên, địa chỉ của người yêu cầu giải quyết tranh chấp; họ tên, địa chỉ của bên bị tranh chấp; vị trí, diện tích, ranh giới thửa đất tranh chấp; nội dung tranh chấp và yêu cầu giải quyết cụ thể; căn cứ pháp lý và thực tế để chứng minh quyền sử dụng đất của mình. 

Thành phần hồ sơ: Đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai; biên bản hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã; biên bản làm việc với các bên tranh chấp và người có liên quan; biên bản kiểm tra hiện trạng đất tranh chấp; biên bản hòa giải trong quá trình giải quyết tranh chấp; báo cáo đề xuất và dự thảo quyết định giải quyết tranh chấp.

Ngoài ra, hồ sơ còn bao gồm trích lục bản đồ, hồ sơ địa chính; dữ liệu ảnh viễn thám qua các thời kỳ liên quan đến diện tích đất tranh chấp (nếu có); chứng cứ chứng minh quá trình sử dụng như trích lục lệ phí trước bạ, hóa đơn đóng tiền điện nước; chứng cứ chứng minh nguồn gốc đất như quyết định giao đất, công nhận quyền sử dụng đất, mảnh trích đo địa chính, hợp đồng tặng cho, văn bản khai nhận di sản thừa kế, …. 

Trình tự giải quyết

Giải quyết tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân dân (UBND) là một phương thức phổ biến, được pháp luật quy định theo một trình tự gồm hai cấp hành chính. Quy trình này bắt đầu từ UBND cấp xã (giải quyết lần đầu) và có thể tiếp tục lên UBND cấp tỉnh (giải quyết lần hai) nếu các bên không đồng thuận với kết quả ban đầu.

Lần đầu 

Căn cứ quy định tại thủ tục hành chính số 1.012811 phần C mục 2 Phụ lục ban hành kèm Quyết định số 2304/QĐ-BNNMT ngày 23/6/2025, thành phần hồ sơ đề nghị giải quyết tranh chấp đất đai thuộc thẩm quyền của Chủ tịch UBND cấp xã như sau: 

• Bước 1, người có đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai nộp đơn đến Trung tâm Phục vụ hành chính công hoặc Ủy ban nhân dân cấp xã;
• Bước 2, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm trong thời hạn 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận được đơn phải thông báo bằng văn bản cho các bên tranh chấp đất đai và Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai về việc thụ lý đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai, trường hợp không thụ lý thì phải thông báo bằng văn bản và nêu rõ lý do. Ngoài ra, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã giao trách nhiệm cho cơ quan tham mưu giải quyết.
• Bước 3, cơ quan tham mưu có nhiệm vụ thẩm tra, xác minh vụ việc, tổ chức hòa giải giữa các bên tranh chấp, tổ chức cuộc họp các ban, ngành có liên quan để tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai (nếu cần thiết) và hoàn chỉnh hồ sơ trình Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã ban hành quyết định giải quyết tranh chấp đất đai. Trong quá trình này, cơ quan tham mưu cần thu thập đầy đủ chứng cứ, làm việc với các bên tranh chấp và người có liên quan, kiểm tra thực địa để có cơ sở khách quan cho việc giải quyết tranh chấp.
• Bước 4, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền ban hành quyết định giải quyết tranh chấp và gửi cho các bên tranh chấp, các tổ chức, cá nhân có quyền và nghĩa vụ liên quan. Thời hạn giải quyết là không quá 45 ngày kể từ ngày thụ lý đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai. Đối với các xã miền núi, biên giới, đảo, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn thì thời hạn không quá 60 ngày.

Tóm lại, quy trình giải quyết tranh chấp đất đai tại cấp xã là một thủ tục pháp lý chặt chẽ, đòi hỏi sự phối hợp đồng bộ giữa các cơ quan và các bên liên quan. 

Lần hai 

Trường hợp không đồng ý với quyết định giải quyết thì trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày nhận được quyết định giải quyết của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã, các bên tranh chấp có quyền nại đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh theo điểm a khoản 3 Điều 236 Luật Đất đai 2024. 

• Bước 1: Người có đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai nộp đơn đến Trung tâm Phục vụ hành chính công hoặc Ủy ban nhân dân cấp tỉnh. Trường hợp Trung tâm Phục vụ hành chính công tiếp nhận hồ sơ thì chuyển hồ sơ đến Ủy ban nhân dân cấp tỉnh;
• Bước 2: Trong thời hạn 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận được đơn phải thông báo bằng văn bản cho các bên tranh chấp đất đai và Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai về việc thụ lý đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai, trường hợp không thụ lý thì phải thông báo bằng văn bản và nêu rõ lý do;
• Bước 3: Cơ quan tham mưu có nhiệm vụ thẩm tra, xác minh vụ việc, tổ chức hòa giải giữa các bên tranh chấp, tổ chức cuộc họp các ban, ngành có liên quan để tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai (nếu cần thiết) và hoàn chỉnh hồ sơ trình Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành quyết định giải quyết tranh chấp đất đai;
• Bước 4: Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành quyết định giải quyết tranh chấp hoặc quyết định công nhận hòa giải thành và gửi cho các bên tranh chấp, các tổ chức, cá nhân có quyền và nghĩa vụ liên quan.

(Hướng dẫn tại thủ tục hành chính số 1.012805 Phần B mục 1 phụ lục ban hành kèm Quyết định số 2304/QĐ-BNNMT ngày 23/6/2025)

Nếu không đồng thuận với quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của Chủ tịch UBND cấp xã, các bên có quyền khiếu nại lần hai lên Chủ tịch UBND cấp tỉnh. Đây là cơ chế pháp lý quan trọng, đảm bảo việc giải quyết tranh chấp được xem xét lại một cách toàn diện và khách quan, bảo vệ tối đa quyền và lợi ích hợp pháp của công dân.

Các ưu điểm, hạn chế khi lựa chọn phương thức giải quyết này

Khi phát sinh tranh chấp đất đai, lựa chọn giải quyết tại Ủy ban nhân dân (UBND) là một phương thức phổ biến và được pháp luật công nhận. Tuy nhiên, bên cạnh những ưu điểm con đường này cũng tiềm ẩn không ít hạn chế.

Ưu điểm

Lựa chọn giải quyết tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân dân (UBND) là một giải pháp được nhiều người dân ưu tiên nhờ những ưu điểm vượt trội so với việc khởi kiện tại Tòa án. Cụ thể như sau: 

• Quý khách hàng có thể không phải tốn án phí như khi khởi kiện tại Tòa án, giúp tiết kiệm chi phí giải quyết tranh chấp;
• Thủ tục hành chính đơn giản hơn so với thủ tục tố tụng tại Tòa án, phù hợp với người dân ở vùng nông thôn và người có trình độ pháp lý hạn chế.
• Việc giải quyết có thể được thực hiện nhanh hơn phương thức tòa án, với thời hạn giải quyết không quá 45 ngày đối với vùng thường và không quá 60 ngày đối với vùng khó khăn, trong khi thủ tục tại Tòa án thường kéo dài hơn;
• Cơ quan hành chính có thể tiếp cận dễ dàng hơn các hồ sơ địa chính, tài liệu lịch sử về đất đai để làm căn cứ giải quyết tranh chấp;
• Việc giải quyết tại cấp xã giúp bảo toàn mối quan hệ gia đình tốt hơn do cơ quan giải quyết gần gũi với người dân và hiểu rõ tình hình địa phương.

Tóm lại, với các lợi thế rõ rệt như miễn án phí, thủ tục đơn giản, thời gian giải quyết nhanh chóng và khả năng duy trì tình làng nghĩa xóm, việc giải quyết tranh chấp đất đai tại UBND là một lựa chọn tối ưu. 

Hạn chế

Mặc dù giải quyết tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân dân (UBND) có nhiều ưu điểm về sự thuận tiện và chi phí, phương thức này vẫn tồn tại những hạn chế nhất định.  

• Việc giải quyết vẫn mang nặng tư duy ý chí quản lý hành chính khi giải quyết tranh chấp, có thể chưa đảm bảo tính độc lập và khách quan như cơ quan tư pháp;
• Quyết định của cơ quan hành chính có thể bị ảnh hưởng bởi các yếu tố địa phương, quan hệ xã hội hoặc áp lực từ các bên liên quan;
• Trường hợp không đồng ý với quyết định, các bên vẫn phải tiếp tục khởi kiện tại Tòa án theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính, dẫn đến việc kéo dài thời gian giải quyết tranh chấp và tốn kém chi phí hơn;
• Cơ quan hành chính thiếu các biện pháp điều tra, xác minh chuyên sâu như Tòa án, đặc biệt trong các vụ việc phức tạp liên quan đến nhiều bên hoặc có yếu tố gian lận;
• Quyết định của Ủy ban nhân dân có thể thiếu tính răn đe và sức mạnh pháp lý so với bản án của Tòa án, đặc biệt khi phải thực hiện cưỡng chế.
• Việc thực hiện quyết định giải quyết tranh chấp của Ủy ban nhân dân có thể gặp khó khăn khi các bên không tự nguyện chấp hành, đòi hỏi phải có quyết định cưỡng chế và sự phối hợp của nhiều cơ quan. 

Như vậy, việc giải quyết tranh chấp đất đai tại UBND có thể đối mặt với thách thức về tính độc lập, khách quan và hiệu lực thi hành so với Tòa án. Các bên cần lường trước khả năng vụ việc bị kéo dài và tốn kém hơn nếu phải tiếp tục khởi kiện ra tòa.

>>> Xem thêm: Giải quyết tranh chấp đất đai tại UBND

Đối với trường hợp đề nghị tòa án giải quyết tranh chấp đất đai

Theo Điều 236 Luật Đất đai 2024, tranh chấp đất đai giữa anh em ruột có thể được giải quyết tại Tòa án trong hai trường hợp: khi một hoặc các bên tranh chấp đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hoặc khi các bên tranh chấp không có giấy chứng nhận nhưng lựa chọn khởi kiện tại Tòa án thay vì yêu cầu Ủy ban nhân dân giải quyết. 

• Bước 1: Nộp đơn khởi kiện theo mẫu 23-DS ban hành kèm Nghị quyết số 01/2017/NQ-HĐTP ngày 13/01/2017 đến Tòa án nhân dân khu vực nơi có đất tranh chấp theo quy định tại điểm c khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 và khoản 2 Điều 1 Luật số 85/2025/QH;
• Bước 2: Tùy vào hình thức nộp đơn mà Tòa án có phương thức tiếp nhận đơn khác nhau. Đối với trường hợp nộp trực tiếp, Tòa án qua bộ phận tiếp nhận đơn phải nhận đơn khởi kiện và ghi vào sổ nhận đơn theo quy định, sau đó Tòa án có trách nhiệm cấp ngay giấy xác nhận đã nhận đơn cho người khởi kiện. Đối với trường hợp nhận đơn qua dịch vụ bưu chính, trong thời hạn 02 ngày làm việc kể từ ngày nhận đơn, Tòa án phải gửi thông báo nhận đơn cho người khởi kiện. 
• Bước 3: Tòa án tiến hành xem xét đơn và ra thông báo đóng tiền tạm ứng án phí. Người khởi kiện sẽ có thời hạn 07 ngày kể từ ngày nhận được thông báo từ Tòa để nộp lại cho Tòa biên lai đóng tiền tạm ứng án phí – đây là một trong những cơ sở để Tòa thụ lý vụ án. 
• Bước 4: Sau khi thụ lý vụ án, Thẩm phán được phân công sẽ tiến hành nghiên cứu hồ sơ và tổ chức phiên tiếp cận công khai chứng cứ và hòa giải. Nếu các bên tự nguyện thỏa thuận với nhau để giải quyết tranh chấp, Tòa án lập quyết định công nhận sự thỏa thuận của các bên. Trường hợp hòa giải không thành, Tòa án tiến hành xét xử theo thủ tục tố tụng dân sự.
• Bước 5: Mở phiên tòa. Tại phiên tòa, các bên tranh chấp được trình bày quan điểm, xuất trình chứng cứ chứng minh quyền sử dụng đất của mình. Tòa án xem xét toàn diện các chứng cứ, căn cứ pháp lý và thực tế để ra phán quyết. 
• Bước 6: Trường hợp sau khi có bản án mà một trong các bên cho rằng chưa thỏa đáng thì bên đó có thể kháng cáo bản án lên Tòa án cấp trên trực tiếp để giải quyết theo thủ tục phúc thẩm. Thời hạn kháng cáo là 15 ngày kể từ ngày tuyên án (Điều 273 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015). 

Tóm lại, khởi kiện tại Tòa án là phương thức giải quyết tranh chấp đất đai được tiến hành theo một quy trình tố tụng dân sự chặt chẽ từ khâu nộp đơn, thụ lý, hòa giải đến xét xử và phúc thẩm. Mặc dù thủ tục có thể phức tạp và kéo dài hơn, phán quyết của Tòa án có hiệu lực thi hành cao nhất, đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của các bên được bảo vệ một cách công bằng và triệt để theo quy định của pháp luật.

Căn cứ, cơ sở pháp lý để giải quyết tranh chấp đất đai giữa anh em ruột

Khi giải quyết tranh chấp đất đai giữa anh em ruột, cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp cần xem xét toàn diện ba yếu tố: nguồn gốc tạo lập quyền sử dụng đất, quá trình sử dụng đất và hiện trạng sử dụng đất. Ba yếu tố này tạo thành hệ thống căn cứ hoàn chỉnh để đánh giá tính hợp pháp của quyền sử dụng đất và đưa ra quyết định giải quyết tranh chấp công bằng, khách quan.

Nguồn gốc tạo lập

Trong quá trình giải quyết tranh chấp đất đai, đặc biệt là giữa các thành viên trong gia đình, việc xác định “nguồn gốc tạo lập” quyền sử dụng đất là yếu tố then chốt quyết định đến kết quả của vụ việc.

Nếu là đất chưa được cấp sổ đỏ, Quý khách hàng cần chuẩn bị một trong các giấy tờ sau theo Điều 137 Luật Đất đai 2024, bao gồm: giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền cấp theo quy định của pháp luật về đất đai; giấy tờ về quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu công trình xây dựng gắn liền với đất do cơ quan có thẩm quyền cấp theo quy định của pháp luật; văn bản của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; hợp đồng, văn bản thỏa thuận về nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất, mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất.

Nếu là đất hương hỏa hoặc đất thờ cúng trong gia đình, Quý khách hàng cần chứng minh nguồn gốc đất do ông bà, cha mẹ để lại và mục đích sử dụng đất để thờ cúng tổ tiên. 

Nếu tranh chấp về phân chia di sản thừa kế, cần có giấy tờ chứng minh người để lại di sản là người sử dụng đất hợp pháp và các bên tranh chấp là người thừa kế hợp pháp. Ví dụ về nguồn gốc tạo lập bao gồm giấy tờ về việc nhận khoán đất từ hợp tác xã, giấy chứng nhận quyền sở hữu ruộng đất thời Pháp thuộc, quyết định giao đất sản xuất cho hộ gia đình sau cải cách ruộng đất.

Như vậy, có thể khẳng định rằng nguồn gốc đất đai chính là chìa khóa để giải quyết các mâu thuẫn. Việc thu thập và hệ thống hóa đầy đủ các giấy tờ pháp lý liên quan, từ văn bản giao đất, hợp đồng chuyển nhượng cho đến các chứng cứ về thừa kế hay mục đích sử dụng thờ cúng, là bước đi cơ bản và cần thiết nhất. 

Quá trình sử dụng

Quá trình sử dụng đất là căn cứ để xác định người nào đã thực tế sử dụng đất, đầu tư vào đất, thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với đất trong suốt thời gian qua. Quý khách hàng cần chứng minh mình đã trực tiếp sử dụng đất một cách liên tục, ổn định, công khai và không có tranh chấp trong thời gian dài. 

Các chứng cứ về quá trình sử dụng đất bao gồm chứng từ nộp thuế sử dụng đất, hóa đơn mua vật tư đầu tư vào đất, hình ảnh, tài liệu ghi nhận quá trình canh tác, sử dụng đất, lời khai của người làm chứng là những người sinh sống lâu năm tại địa phương.

Ngoài ra, quá trình thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với đất như nộp thuế sử dụng đất, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất là căn cứ chứng minh người sử dụng đất đã thực hiện đầy đủ nghĩa vụ với Nhà nước. 

Tóm lại,  thông qua các chứng từ nộp thuế, hóa đơn đầu tư và lời khai của nhân chứng, việc chứng minh được ai đã trực tiếp quản lý, canh tác và thực hiện nghĩa vụ với Nhà nước sẽ là cơ sở quan trọng để Tòa án hoặc cơ quan có thẩm quyền đưa ra phán quyết công bằng, hợp tình hợp lý.

Hiện trạng sử dụng

Hiện trạng sử dụng đất là tình trạng thực tế về việc ai đang sử dụng đất, sử dụng vào mục đích gì, diện tích và ranh giới thực tế của thửa đất tại thời điểm giải quyết tranh chấp. Cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp phải tổ chức kiểm tra thực địa để xác định hiện trạng sử dụng đất. Biên bản kiểm tra hiện trạng đất tranh chấp phải ghi rõ vị trí, diện tích, ranh giới, mục đích sử dụng, tình trạng đầu tư vào đất và người đang quản lý, sử dụng đất.

Theo quy định về thành phần hồ sơ giải quyết tranh chấp tại Quyết định số 2304/QĐ-BNNMT ngày 23/6/2025, cơ quan tham mưu phải chuẩn bị biên bản kiểm tra hiện trạng đất tranh chấp, trích lục bản đồ, hồ sơ địa chính, dữ liệu ảnh viễn thám qua các thời kỳ liên quan đến diện tích đất tranh chấp. Trong đó, dữ liệu ảnh viễn thám qua các thời kỳ giúp xác định sự thay đổi về hiện trạng sử dụng đất, ai đã đầu tư vào đất, ai đang thực tế sử dụng đất. 

Như vậy, căn cứ hiện trạng sử dụng đất cần được đối chiếu với nguồn gốc tạo lập và quá trình sử dụng đất để có kết luận toàn diện về quyền sử dụng đất của các bên. Trường hợp hiện trạng sử dụng đất không phù hợp với giấy tờ về quyền sử dụng đất hoặc có sự chênh lệch về diện tích, ranh giới, cơ quan giải quyết tranh chấp phải làm rõ nguyên nhân và xác định quyền sử dụng đất dựa trên tổng hợp các căn cứ. 

Dịch vụ luật sư tư vấn, nhận ủy quyền giải quyết tranh chấp đất đai giữa anh em ruột

Luật Long Phan PMT cung cấp dịch vụ luật sư chuyên nghiệp trong lĩnh vực tư vấn đất đai. Việc sử dụng dịch vụ luật sư giúp Quý khách hàng bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp, tăng khả năng giải quyết tranh chấp có lợi. Dịch vụ của chúng tôi bao gồm: 

• Tư vấn quy định của pháp luật về quyền sử dụng đất hộ gia đình, đất hương hỏa;
• Hướng dẫn Quý khách hàng thu thập, bảo quản chứng cứ chứng minh quyền sử dụng đất, chuẩn bị hồ sơ đầy đủ theo quy định để nộp cho cơ quan có thẩm quyền;
• Tư vấn chi tiết quy trình hòa giải, giải quyết tranh chấp tại cơ quan có thẩm quyền;
• Soạn thảo đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai, đơn khởi kiện tại Tòa án, đơn khiếu nại và các văn bản có liên quan khác;
• Đại diện theo ủy quyền nộp hồ sơ, tham gia các cuộc hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã, làm việc với cơ quan tham mưu giải quyết tranh chấp;
• Tham gia bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của Quý khách tại phiên tòa sơ, phúc thẩm;
• Tư vấn điều kiện, thủ tục thi hành án. 

Luật Long Phan PMT cam kết cung cấp dịch vụ luật sư chuyên nghiệp, tận tâm, bảo mật thông tin khách hàng tuyệt đối. Ngoài ra, chi phí dịch vụ hợp lý, minh bạch, được thỏa thuận rõ ràng ngay từ đầu. 

Câu hỏi thường gặp về hướng giải quyết tranh chấp đất đai giữa anh em ruột

Để giúp Quý khách hiểu rõ hơn về hướng giải quyết tranh chấp đất đai giữa anh em ruột, chúng tôi đã tổng hợp một số câu hỏi phổ biến sau về vấn đề này.

Thỏa thuận miệng của cha mẹ về việc cho đất có giá trị pháp lý không?

Không. Theo quy định tại khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024, hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải được công chứng hoặc chứng thực. Do đó, thỏa thuận miệng không tuân thủ về mặt hình thức và không có giá trị pháp lý để làm phát sinh quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, Tòa án có thể xem xét thỏa thuận này như một nguồn chứng cứ khi đánh giá toàn diện vụ việc, đặc biệt nếu có các chứng cứ khác về việc thực hiện thỏa thuận đó trên thực tế.

Làm thế nào để chứng minh đất đang tranh chấp là đất hương hỏa?

Đất hương hỏa (di sản dùng vào việc thờ cúng) được pháp luật thừa nhận tại Điều 645 Bộ luật Dân sự 2015. Để chứng minh, cần các loại bằng chứng sau:

• Chứng cứ trực tiếp: Di chúc của người để lại di sản có ghi rõ việc dành một phần đất để thờ cúng; văn bản thỏa thuận của những người thừa kế về việc này.
• Chứng cứ gián tiếp: Gia phả của dòng họ có ghi nhận về đất thờ cúng; lời khai của những người cao tuổi, người có uy tín trong dòng họ hoặc địa phương; các chứng cứ về việc đất đã được sử dụng ổn định, công khai vào mục đích thờ cúng chung trong thời gian dài.

Ngoài án phí, còn những chi phí nào khác có thể phát sinh khi giải quyết tranh chấp đất đai?

Ngoài tạm ứng án phí và án phí dân sự sơ thẩm theo quy định tại Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14, các bên có thể phải chịu các chi phí tố tụng khác được quy định tại Chương X Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, bao gồm:

• Chi phí xem xét, thẩm định tại chỗ.
• Chi phí định giá tài sản, giám định.
• Chi phí cho người làm chứng, người phiên dịch.
• Chi phí dịch vụ pháp lý (phí thuê luật sư).

Công sức trông nom, chăm sóc cha mẹ và quản lý đất đai có được xem xét khi giải quyết tranh chấp không?

Có. Mặc dù không có điều luật quy định riêng, nhưng khi giải quyết tranh chấp, Tòa án sẽ áp dụng nguyên tắc công bằng được quy định tại Bộ luật Dân sự 2015. Công sức duy trì, tôn tạo, quản lý và làm tăng giá trị quyền sử dụng đất sẽ được xem xét như một yếu tố để tính toán và phân chia tài sản một cách hợp tình, hợp lý, đảm bảo quyền lợi cho người có công sức đóng góp.

Trường hợp nhiều anh em cùng đứng tên trên một Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì giải quyết tranh chấp ra sao?

Đây là trường hợp sở hữu chung theo phần được quy định tại Điều 209 Bộ luật Dân sự 2015. Nếu các bên không thể thỏa thuận, bất kỳ ai cũng có quyền khởi kiện yêu cầu Tòa án phân chia tài sản chung. Tòa án sẽ áp dụng các quy định về chia tài sản thuộc sở hữu chung (Điều 219 Bộ luật Dân sự 2015) để giải quyết. Ưu tiên chia bằng hiện vật; nếu không thể chia được bằng hiện vật thì một bên sẽ nhận hiện vật và thanh toán giá trị cho bên kia, hoặc bán tài sản để chia tiền.

Trên đây là các câu trả lời cho các thắc mắc của người sử dụng đất về tranh chấp đất đai giữa các anh em ruột. Chúng tôi mong rằng Quý khách đã phần nào hiểu được và lựa chọn cho mình phương thức giải quyết phù hợp. 

Kết luận

Tranh chấp đất đai giữa anh em ruột đòi hỏi phương thức giải quyết phù hợp dựa trên tình trạng pháp lý của thửa đất và mong muốn của các bên. Để được tư vấn chi tiết về giải quyết tranh chấp đất đai, Quý khách hàng vui lòng liên hệ Luật Long Phan PMT qua hotline 1900636387 để nhận hỗ trợ nhanh chóng từ đội ngũ luật sư chuyên nghiệp.

Tags: anh em ruột, đất hương hỏa, Hòa giải tranh chấp đất đai, mẫu đơn đề nghị giải quyết tranh chấp đất đai, Thủ tục khởi kiện tranh chấp đất đai