Bản án phúc thẩm 09/2026/KDTM-PT ngày 11/02/2026 của Tòa án nhân dân tỉnh Đắk Lắk về tranh chấp hợp đồng đặt cọc

1. Thông tin chung về vụ án

• Bản án số: 09/2026/KDTM – PT ngày 11/02/2026 của Tòa án nhân dân tỉnh Đắk Lắk.
• Loại vụ án: Tranh chấp hợp đồng đặt cọc.
• Nguyên đơn: Ông Nguyễn Hữu L.
• Bị đơn: Công ty Cổ phần T.
• Người kháng cáo: Bị đơn (Công ty Cổ phần T) kháng cáo toàn bộ Bản án sơ thẩm số 16/2025/KDTM-ST ngày 11/9/2025 của TAND khu vực 11 – Đắk Lắk.

2. Nội dung tranh chấp

• Ngày 19/10/2018, ông L và Công ty T ký kết Thỏa thuận giữ căn số 121/TTGC-RAR/2018 đối với căn Villa ký hiệu VL2.49 thuộc Dự án Spot L (tên thương mại Rosa A) tại Phú Yên, với giá bán 5,8 tỷ đồng.
• Ông L đã thanh toán đúng tiến độ (đến đợt 6) với tổng số tiền là 4.060.000.000 đồng (tương đương 70% giá trị căn Villa).
• Tuy nhiên, Công ty T đã hứa hẹn nhiều lần nhưng không hoàn tất được các thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để hai bên có thể ký Hợp đồng mua bán chính thức như cam kết.
• Do đó, ông L khởi kiện yêu cầu Tòa án tuyên bố Thỏa thuận giữ căn này vô hiệu và buộc Công ty T hoàn trả số tiền 4.060.000.000 đồng, không yêu cầu bồi thường thiệt hại.

3. Bản án sơ thẩm

• Tòa án cấp sơ thẩm đã chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn, tuyên bố Thỏa thuận giữ căn số 121 là vô hiệu và buộc Công ty T hoàn trả cho ông L 4.060.000.000 đồng (cộng thêm lãi suất nợ quá hạn nếu chậm thi hành án).
• Công ty T không đồng ý và đã kháng cáo toàn bộ bản án với lý do nguyên đơn đã vi phạm tiến độ thanh toán, trong khi Công ty đang nỗ lực hoàn thiện thủ tục dự án.

4. Nhận định của Tòa án cấp Phúc thẩm

• Về tính pháp lý của Công ty T: Tại thời điểm ký kết thỏa thuận (10/2018), Công ty T chưa đủ điều kiện pháp lý để kinh doanh, chuyển nhượng sản phẩm bất động sản du lịch. Công ty cũng cung cấp thông tin sai lệch cho khách hàng về việc đã được cấp Giấy chứng nhận sở hữu các căn biệt thự, gây nhầm lẫn.
• Về nghĩa vụ thanh toán: Việc ông L từ chối tiếp tục thanh toán tiền là có căn cứ và không vi phạm hợp đồng, vì dự án vẫn chưa được đảm bảo điều kiện pháp lý.
• Về tính chất pháp lý của Thỏa thuận: Thỏa thuận được hai bên ký kết tự nguyện. Tuy nhiên, do mục đích của thỏa thuận không thể đạt được do yếu tố pháp lý kéo dài, nên thay vì tuyên bố thỏa thuận “vô hiệu” (như án sơ thẩm), Tòa phúc thẩm nhận định việc giải quyết hậu quả pháp lý phải được xử lý theo hướng “hủy” hợp đồng. Hậu quả pháp lý của việc hủy hợp đồng là các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

5. Quyết định của Tòa án Phúc thẩm Tòa phúc thẩm quyết định chấp nhận một phần kháng cáo của Công ty T và sửa Bản án sơ thẩm, cụ thể:

• Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông L.
• Hủy (thay vì Tuyên bố vô hiệu) Thỏa thuận giữ căn số 121/TTGC-RAR/2018 giữa nguyên đơn và bị đơn.
• Buộc Công ty Cổ phần T phải hoàn trả cho ông L số tiền đặt cọc đã nhận là 4.060.000.000 đồng.
• Quy định các khoản án phí và chi phí giám định mà các bên phải chịu (Công ty T phải chịu hơn 112 triệu đồng án phí sơ thẩm nhưng không phải chịu án phí phúc thẩm do được chấp nhận một phần kháng cáo).