Mua đất có công chứng nhưng sổ giả: Tư vấn hướng xử lý

Mua đất có công chứng nhưng sổ giả là một trong những rủi ro nghiêm trọng trong các giao dịch mua bán đất hiện nay. Nhiều người vì tin tưởng vào giấy tờ công chứng và “sổ đỏ” mà không kiểm tra kỹ tính pháp lý. Từ đó dẫn đến việc bị lừa mua đất bằng sổ giả. Vậy khi phát hiện sổ đỏ giả sau khi mua đất đã công chứng thì phải làm gì? Bài viết dưới đây sẽ hướng dẫn cách xử lý khi gặp tranh chấp do sổ giả trong giao dịch mua đất. 

Hướng giải quyết khi mua đất có công chứng nhưng sổ giả

Khi phát hiện đất sổ giả sau khi công chứng hợp đồng mua bán đất, bên mua cần có hướng xử lý phù hợp không những đối với người mua và đối với cả tổ chức hành nghề công chứng để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình. Theo đó, người mua cần:

• Trình báo tố giác bề hành vi lừa đảo chiếm đoạt tài sản của người bán.
• Khởi kiện yêu cầu tuyên hủy văn bản công chứng và buộc tổ chức hành nghề công chứng bồi thường thiệt hại.

Cách thực hiện và quy trình giải quyết đối với từng yêu cầu trên sẽ được Chúng tôi trình bày chi tiết ở những mục sau.

Trình báo tố giác về hành vi lừa đảo chiếm đoạt tài sản của người bán

Hành vi sử dụng sổ đỏ giả để thực hiện giao dịch mua bán đất để chiếm đoạt tài sản của người bán có thể bị truy cứuc trách nhiệm hình sự về tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản theo Điều 174 Bộ luật Hình sự 2015 (sửa đổi, bổ sung 2017).

Do đó, người mua khi phát hiện sổ đất mua bán là sổ giả cần làm đơn trình báo, tố giác đến cơ quan thẩm quyền để được giải quyết. Quy trình tố giác và giải quyết được thực hiện theo Bộ luật Tố tụng Hình sự như sau:

Chuẩn bị hồ sơ tố giác

Hồ sơ tố giác bao gồm đơn tố giác tội phạm và các tài liệu, chứng cứ chứng minh nội dung tố giác hành vi có dấu hiệu lừa đảo chiếm đoạt tài sản của người mua trong giao dịch mua bán. Các tài liệu có thể chứng minh như:

• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do bên mua cung cấp. 
• Xác nhận của cơ quan có thẩm quyền về việc giấy chứng nhận giả. 
• Hợp đồng, phụ lục về việc mua bán đất. 
• Biên nhận, thông tin chuyển khoản tiền mua đất. 
• Các tài liệu, chứng cứ khác chứng minh hành vi lừa đảo. 

Việc chuẩn bị đầy đủ hồ sơ tố giác là căn cứ để vụ việc được xem xét nhanh chóng và rõ ràng.

Nộp hồ sơ tố giác đến cơ quan tiếp nhận và giải quyết

Căn cứ theo Điều 145 Bộ luật Tố tụng Hình sự 2015, được hướng dẫn tại Điều 5 Thông tư liên tịch 01/2017/TTLT-BCA-BQP-BTC-BNN&PTNT-VKSNDTC, người mua có thể nộp đơn tố giác đến các cơ quan tiếp nhận sau đây:

• Cơ quan điều tra;
• Cơ quan được giao nhiệm vụ tiến hành một số hoạt động điều tra;
• Viện kiểm sát các cấp;
• Công an xã, phường, thị trấn, Đồn Công an, Trạm Công an; Tòa án các cấp; Cơ quan báo chí và các cơ quan, tổ chức khác.

Khi nhận được đơn tố giác, các cơ quan này sẽ xem xét xác minh hoặc chuyển hồ sơ đến cơ quan có thẩm quyền để giải quyết, bao gồm:

• Cơ quan điều tra hoặc cơ quan được giao nhiệm vụ tiến hành một số hoạt động điều tra, trừ Đội An ninh ở Công an cấp huyện có thẩm quyền giải quyết tố giác, tin báo về tội phạm theo thẩm quyền điều tra của mình.
• Viện kiểm sát giải quyết tố giác, tin báo về tội phạm trong trường hợp phát hiện Cơ quan điều tra, Cơ quan được giao nhiệm vụ tiến hành một số hoạt động điều tra có vi phạm pháp luật nghiêm trọng trong hoạt động kiểm tra, xác minh tố giác, tin báo về tội phạm hoặc có dấu hiệu bỏ lọt tội phạm mà Viện kiểm sát đã yêu cầu bằng văn bản nhưng sau 15 ngày kể từ ngày cơ quan đang thụ lý, giải quyết tố giác, tin báo về tội phạm nhận văn bản yêu cầu mà không được khắc phục.

Kiểm tra, xác minh nội dung tố giác

 Để giải quyết tố giác, cơ quan có thẩm kiểm tra xác minh bằng hoạt động nghiệp vụ. Hoạt động tố tụng có thể thực hiện:

• Lấy lời khai của nghị bị tố giác, người tố giác. 
• Xác minh tính hợp pháp của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. 
• Yêu cầu cá nhân, cơ quan, tổ chức liên quan cung cấp tài liệu liên quan. 

Thời gian giải quyết tố giác tội phạm là 20 ngày kể từ ngày nhận được tố giác. Trường hợp phức tạp cần gia hạn thì có thể gia hạn tối đa 2 lần và tổng thời gian giải quyết tối đa là không quá 4 tháng. Thủ tục gia hạn phải thực hiện theo quy định Điều 147 Bộ luật Tố tụng Hình sự 2015. 

Nhận kết quả giải quyết tố giác

Theo khoản 1 Điều 147 Bộ luật Tố tụng Hình sự 2015, sau khi hết thời hạn giải quyết tố giác, cơ quan giải quyết sẽ ra một trong các quyết định:

• Quyết định khởi tố vụ án hình sự;
• Quyết định không khởi tố vụ án hình sự;
• Quyết định tạm đình chỉ việc giải quyết tố giác, tin báo về tội phạm, kiến nghị khởi tố.

Kết quả giải quyết sẽ được cơ quan có thẩm quyền gửi về địa chỉ người tố giác. Trong trường hợp quyết định khởi tố vụ án thì cơ quan phải gửi cho người bị khởi tố. 

Trường hợp không khởi tố vụ án, nếu không đồng ý, người mua có thể khiếu nại quyết định không khởi tố vụ án theo khoản 1 Điều 469 Bộ luật Tố tụng hình sự 2015.

Khởi kiện yêu cầu hủy văn bản công chứng và buộc tổ chức hành nghề công chứng bồi thường thiệt hại

Theo khoản 1 Điều 38 Luật Công chứng 2014, “Tổ chức hành nghề công chứng phải bồi thường thiệt hại cho người yêu cầu công chứng và cá nhân, tổ chức khác do lỗi mà công chứng viên, nhân viên hoặc người phiên dịch là cộng tác viên của tổ chức mình gây ra trong quá trình công chứng.“

Công chứng hợp đồng mua bán đất là việc công chứng viên chứng nhận tính hợp pháp của giao dịch này. Để chứng nhận điều này công chứng viên phải kiểm tra tính pháp lý giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Vì vậy, căn cứ quy định về bồi thường thiệt hại trong hoạt động công chứng thì tổ chức hành nghề công chứng phải bồi thường thiệt hại cho người yêu cầu công chứng khi có lỗi của công chứng viên gây ra. 

Do đó, người mua có quyền khởi kiện yêu cầu tuyên hủy văn bản công chứng và buộc tổ chức hành nghề công chứng phải bồi thường thiệt hại. Quy trình thực hiện thủ tục khởi kiện này như sau:

Thu thập chứng cứ và chuẩn bị hồ sơ khởi kiện

Người khởi kiện cần thu thập tài liệu, chứng cứ để yêu cầu hủy văn bản công chứng và buộc tổ chức hành nghề công chứng bồi thường thiệt hại. Các tài liệu cần thu thập:

• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bên bán làm căn cứ công chứng hợp đồng. 
• Xác nhận của cơ quan có thẩm quyền đối với giấy chứng nhận giả. 
• Hợp đồng mua bán đã công chứng và phụ lục (nếu có).
• Chứng từ giao dịch tại văn phòng công chứng khi công chứng hợp đồng. 
• Tài liệu, chứng cứ chứng minh yêu cầu khởi kiện. 

Ngoài ra, Đơn khởi kiện là văn bản quan trọng khi khởi kiện. Đơn này phải theo mẫu quy định và đảm bảo nội dung khoản 4 Điều 189 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015. Trong đó, đơn khởi kiện cần xác định rõ các yêu cầu khởi kiện. Trong vụ việc này yêu cầu có thể đưa ra để Tòa án xem xét giải quyết:

• Yêu cầu tuyên hủy văn bản công chứng. Căn cứ hủy văn bản công chứng trong trường hợp này xuất phát từ giao dịch được công chứng dựa trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất giả. 
• Buộc tổ chức hành nghề công chứng bồi thường thiệt hại.

Đóng tạm ứng án phí

Người khởi kiện phải đóng tạm ứng án phí theo Thông báo nộp tiền tạm ứng án phí của Tòa. Mức tạm ứng sẽ được Thẩm phán xem xét đơn tính căn cứ quy định Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14. 

Chuẩn bị xét xử và hòa giải

Trong giai đoạn chuẩn bị xét xử, Tòa án tiến hành thủ tục thu thập, xác minh tài liệu chứng cứ. Trong vụ án này có thể tiến hành các thủ tục tố tụng sau:

• Yêu cầu tổ chức hành nghề công chứng cung cấp hồ sơ công chứng hợp đồng mua bán đất. 
• Yêu cầu cơ quan có thẩm quyền hỗ trợ xác minh, kiểm tra giấy chứng nhận. 
• Tổ chức phiên họp cho các đương sự giao nộp, tiến cận và công khai chứng cứ trong vụ án. 

Đối với tranh chấp này, tòa án tổ chức phiên hòa giải để các đương sự thỏa thuận các vấn đề trong vụ án. Bao gồm thỏa thuận về mức bồi thường, cách thức bồi thường. Nếu các bên hòa giải thành, tòa án ra quyết định công nhận sự thỏa thuận của đương sự trong thời gian quy định.  

Cơ sở pháp lý: Điều 203 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015.

Phiên tòa sơ thẩm

Trường hợp các bên không hòa giải được thì tòa án ra quyết định đưa vụ án ra xét xử. Quyết định ghi rõ thời gian, địa điểm thành phần Hội đồng xét xử, Kiểm sát viên, thư ký phiên tòa. Phiên tòa được tổ chức theo nội dung trong quyết định. Các đương sự tham gia theo thông báo của tòa án. 

Trường hợp có đương sự hoặc người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của đương sự vắng mặt mà Tòa án đã triệu tập hợp lệ lần đầu thì có thể bị hoãn. Trừ trường hợp đương sự vắng mặt có đơn đề nghị xét xử vắng mặt. Lần triệu tập hợp lệ thứ hai, nếu đương sự vắng mặt thì vụ án vẫn được tiến hành xét xử. Chi tiết quy định từ Điều 227 đến 233 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015. 

Các thắc mắc thường gặp về hướng xử lý khi mua bán đất có công chứng nhưng sổ giả

Trong quá trình tư vấn và cung cấp dịch vụ pháp lý, Chúng tôi đã tổng hợp được một số thắc mắc thường gặp của các khách hàng liên quan đến vấn để mua bán đất có công chứng nhưng sổ giả. Mời Quý độc giả và Quý khách hàng tham khảo.

Làm thế nào để người mua có thể tự mình kiểm tra tính xác thực của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trước khi giao dịch?

Người mua có thể thực hiện quyền được tiếp cận thông tin đất đai theo quy định của Luật Đất đai thông qua việc làm đơn đề nghị Văn phòng Đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai cấp huyện nơi có đất cung cấp thông tin về thửa đất và Giấy chứng nhận. Đây là thủ tục trích lục thông tin nhà đất theo quy định pháp luật.

Nghĩa vụ của công chứng viên trong việc xác minh tính pháp lý của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là gì?

Theo Điều 40, Điều 41 Luật Công chứng 2014, công chứng viên có nghĩa vụ kiểm tra tính hợp pháp của các giấy tờ trong hồ sơ yêu cầu công chứng, bao gồm cả Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Điều này bao gồm việc đối chiếu thông tin, đảm bảo các bên giao dịch hoàn toàn tự nguyện và có năng lực hành vi dân sự. Tuy nhiên, cần lưu ý rằng việc xác minh chuyên sâu về thật giả của phôi sổ, nhất là với kỹ thuật làm giả tinh vi, có thể vượt quá khả năng và thẩm quyền trực tiếp của công chứng viên trong quy trình thông thường.

Tổ chức hành nghề công chứng có luôn phải chịu trách nhiệm bồi thường thiệt hại khi công chứng hợp đồng mua bán đất sử dụng sổ giả không?

Theo Điều 38 Luật Công chứng 2014, tổ chức hành nghề công chứng phải bồi thường thiệt hại nếu lỗi thuộc về công chứng viên trong quá trình thực hiện nghiệp vụ. Nếu công chứng viên đã thực hiện đúng, đủ quy trình mà vẫn không phát hiện được sổ giả do kỹ thuật làm giả quá tinh vi, việc xác định lỗi và trách nhiệm bồi thường sẽ cần Tòa án xem xét, đánh giá dựa trên các chứng cứ cụ thể của từng vụ việc.

Thời hiệu tố giác tội phạm lừa đảo chiếm đoạt tài sản là bao lâu?

Pháp luật tố tụng hình sự hiện hành không quy định cụ thể về thời hiệu đối với việc công dân thực hiện quyền tố giác tội phạm. Tuy nhiên, Điều 27 Bộ luật Hình sự 2015 (sửa đổi, bổ sung 2017) quy định về thời hiệu truy cứu trách nhiệm hình sự, phụ thuộc vào loại tội phạm và mức độ nghiêm trọng của hành vi. Việc tố giác sớm sẽ giúp cơ quan điều tra có điều kiện thuận lợi hơn trong việc thu thập chứng cứ và giải quyết vụ án.

Nếu người bán đã tẩu tán hoặc sử dụng hết số tiền lừa đảo, người mua có khả năng thu hồi lại được không?

Khả năng thu hồi tài sản phụ thuộc vào việc người bán còn tài sản nào khác để thi hành án hay không, theo quy định của Luật Thi hành án dân sự. Cơ quan thi hành án dân sự sẽ áp dụng các biện pháp cần thiết để xác minh, kê biên tài sản của người bán (nếu có). Tuy nhiên, nếu người bán không còn tài sản hoặc cố tình che giấu, tẩu tán tài sản, việc thu hồi đầy đủ số tiền đã mất có thể gặp rất nhiều khó khăn.

Trường hợp công chứng viên cố ý thông đồng với bên bán để công chứng sổ giả, trách nhiệm pháp lý sẽ như thế nào?

Nếu có bằng chứng chứng minh công chứng viên cố ý thông đồng, họ không chỉ phải đối mặt với trách nhiệm bồi thường thiệt hại dân sự mà còn có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự. Tùy theo mức độ và tính chất hành vi, công chứng viên có thể bị xử lý về các tội danh liên quan theo Bộ luật Hình sự.

Dịch vụ tư vấn cách xử lý khi mua đất có công chứng nhưng sổ giả

Luật Long Phan PMT cung cấp dịch vụ Luật sư tư vấn khi mua nhầm đất bị làm giả sổ đỏ:

• Tư vấn hướng đi pháp lý cụ thể theo từng vụ việc mua bán đất sổ giả. 
• Soạn thảo, nộp hồ sơ tố giác, đơn khởi kiện và theo dõi tiến trình giải quyết.
• Tư vấn trình tự giải quyết tố giác, khởi kiện tại các cơ quan. 
• Đại diện khách hàng làm việc với các cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
• Bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của khách hàng tại phiên tòa các cấp.

Kết luận

Việc mua đất có công chứng nhưng sổ giả là rủi ro nghiêm trọng, ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi tài sản của người mua. Do đó, khi phát hiện hành vi lừa đảo, người mua cần nhanh chóng thực hiện các bước tố giác, khởi kiện và yêu cầu bồi thường để bảo vệ quyền lợi của mình. Nếu cần hỗ trợ, hãy liên hệ Luật Long Phan PMT qua hotline 1900.63.63.87 để được tư vấn và hỗ trợ pháp lý toàn diện.

Tags: hủy văn bản công chứng, lừa đảo mua bán đất, mua đất công chứng sổ giả, Sổ đổ giả, tố giác lừa đảo đất đai, Tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản, xử lý sổ giả