Hướng xử lý khi bàn giao nhà thiếu tiện ích cam kết

Hướng xử lý khi bàn giao nhà thiếu tiện ích cam kết là hướng dẫn quy trình và cách thức để người mua kiểm tra hồ sơ pháp lý, đối chiếu thực tế với các tiện ích đã được chủ đầu tư hứa hẹn, ghi nhận bằng chứng và thực hiện các biện pháp pháp lý hoặc thương lượng nhằm bảo vệ quyền lợi hợp pháp của cư dân đồng thời buộc chủ đầu tư tuân thủ đúng nghĩa vụ bàn giao. Bài viết của Luật Long Phan PMT sẽ hướng dẫn chi tiết cách xử lý để đảm bảo giá trị pháp và hạn chế rủi ro cho Quý khách.

Xác định, phân loại nhóm tiện ích bị thiếu để hướng xử lý phù hợp

Khi dự án bàn giao nhưng nhiều hạng mục chưa hoàn thiện, người mua cần xác định rõ những tiện ích nào đang bị thiếu so với cam kết ban đầu. Việc phân loại từng nhóm tiện ích giúp đánh giá mức độ vi phạm của chủ đầu tư và lựa chọn hướng xử lý phù hợp, tránh tranh chấp kéo dài. Điều này cũng là cơ sở quan trọng để người mua đưa ra yêu cầu bồi thường hoặc kiến nghị cơ quan có thẩm quyền.

Bắt buộc phải hoàn thành theo pháp luật trước khi bàn giao căn hộ

Căn cứ khoản 4 Điều 37 Luật Nhà ở 2023 và khoản 2, 3 Điều 25 Nghị định 95/2024/NĐ-CP, việc bàn giao căn hộ chung cư cho người mua, thuê mua chỉ được thực hiện khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện pháp lý sau: 

• Hạ tầng kỹ thuật của khu vực có nhà ở (bao gồm đường nội bộ, hệ thống cấp nước sạch, hệ thống thoát nước thải, hệ thống điện, chiếu sáng công cộng…) phải được xây dựng hoàn chỉnh và nghiệm thu theo đúng tiến độ của dự án đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
• Hạ tầng xã hội phục vụ nhu cầu ở (như trường học, công viên, trạm y tế, nhà sinh hoạt cộng đồng…) nếu được xác định trong chủ trương đầu tư dự án thì chủ đầu tư phải hoàn thành việc xây dựng và nghiệm thu các công trình này theo tiến độ đã được phê duyệt trước khi bàn giao căn hộ cho khách hàng.
• Nhà chung cư trước khi bàn giao phải có đầy đủ hồ sơ pháp lý gồm:
  • Biên bản nghiệm thu hoàn thành công trình nhà chung cư và nghiệm thu công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo tiến độ dự án;
  • Văn bản chấp thuận kết quả nghiệm thu về phòng cháy, chữa cháy theo quy định pháp luật về PCCC;
  • Thông báo chấp thuận kết quả nghiệm thu của cơ quan chuyên môn về xây dựng;
  • Bản vẽ mặt bằng khu vực để xe được thẩm định, trong đó phân định rõ khu vực để xe thuộc sở hữu chung, chỗ để xe ô tô và khu vực để xe công cộng, công khai cho cư dân.

Quy định này bảo đảm tính minh bạch, an toàn và quyền lợi chính đáng của người mua, thuê mua, đồng thời ràng buộc trách nhiệm pháp lý của chủ đầu tư trong việc thực hiện dự án đúng tiến độ và chất lượng đã được phê duyệt.

Tiện ích kinh doanh/tiện ích “thêm”

• Nếu tiện ích không thuộc hạ tầng kỹ thuật/xã hội bắt buộc nhưng được ghi trong Hợp đồng/Phụ lục/tiến độ dự án

Ngay cả khi một tiện ích nào đó (ví dụ: hồ bơi, phòng gym, khu vui chơi trẻ em…) không nằm trong nhóm hạ tầng kỹ thuật hay hạ tầng xã hội bắt buộc theo quy định của Nhà nước, nhưng nếu tiện ích đó đã được ghi rõ trong hợp đồng mua bán căn hộ, phụ lục hợp đồng hoặc tiến độ dự án, thì chủ đầu tư vẫn phải có trách nhiệm thực hiện đúng như đã cam kết với khách hàng.

Hướng xử lý đầu tiên khi một bên không thực hiện đúng nghĩa vụ theo hợp đồng là yêu cầu họ phải tiếp tục thực hiện đầy đủ các cam kết đã thỏa thuận, nhằm bảo đảm quyền lợi hợp pháp của bên còn lại theo Điều 352 Bộ luật Dân sự 2015. Đồng thời, nếu hành vi vi phạm gây ra thiệt hại thực tế, bên vi phạm còn phải bồi thường toàn bộ thiệt hại theo quy định tại Điều 360 Bộ luật Dân sự 2015.
Căn cứ theo Khoản 7 Điều 39 Luật Nhà ở 2023 yêu cầu chủ đầu tư phải thực hiện đầy đủ cam kết trong hợp đồng kinh doanh sản phẩm của dự án, bảo đảm chất lượng công trình, bàn giao nhà ở kèm giấy tờ liên quan và thực hiện giao dịch đúng quy định pháp luật. Điều này có nghĩa là mọi tiện ích đã ghi trong hợp đồng đều là nghĩa vụ pháp lý của chủ đầu tư.

Nếu chủ đầu tư không thực hiện đúng, theo Điều 360 Bộ luật Dân sự 2015, việc đó được coi là vi phạm nghĩa vụ và chủ đầu tư phải bồi thường toàn bộ thiệt hại cho khách hàng. Đồng thời, khoản 2 Điều 419 Bộ luật Dân sự 2015 cho phép người mua yêu cầu bồi thường cho lợi ích mà lẽ ra mình sẽ được hưởng từ hợp đồng, cũng như yêu cầu chi trả các chi phí phát sinh do việc không hoàn thành nghĩa vụ.

• Nếu chỉ thể hiện ở quảng cáo, brochure, website, sự kiện mở bán mà không đưa vào hợp đồng

Trong thực tế, nhiều chủ đầu tư quảng cáo hoặc giới thiệu các tiện ích của dự án (như hồ bơi, phòng gym, khu vui chơi trẻ em, công viên nội khu…) qua brochure, website, sự kiện mở bán, clip quảng cáo nhưng khi bàn giao nhà lại không thực hiện đúng như đã giới thiệu. Người mua thường nghĩ rằng nếu tiện ích không ghi trong hợp đồng thì không có cơ sở pháp lý để yêu cầu. Tuy nhiên, pháp luật đã coi chính những lời quảng cáo, thông tin mở bán này là một phần của sản phẩm dịch vụ cung cấp cho người tiêu dùng.

Theo điểm a khoản 1 Điều 10 Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng 2023, việc đưa thông tin sai lệch, không đầy đủ, không chính xác về sản phẩm, dịch vụ là hành vi bị cấm. Điều này có nghĩa là khi chủ đầu tư quảng cáo tiện ích nhưng thực tế không xây dựng hoặc không cung cấp, đó là hành vi lừa dối, gây nhầm lẫn cho người mua. Đồng thời, điểm đ khoản 1 Điều 10 Luật này cũng quy định cấm việc không bồi hoàn, không trả lại tiền hoặc không đổi dịch vụ khi sản phẩm, dịch vụ không đúng với nội dung đã quảng cáo, công bố, cam kết.

>>> Xem thêm: Thủ tục yêu cầu bồi thường do chậm bàn giao nhà đất

Hướng dẫn cách xác định loại tiện ích

Để xác định tiện ích của dự án căn hộ, người mua cần đối chiếu các tài liệu sau theo quy định tại khoản 4 Điều 37 và khoản 7 Điều 39 Luật Nhà ở 2023:

• Chủ trương đầu tư: văn bản phê duyệt dự án, thể hiện định hướng và các tiện ích bắt buộc.
• Bản vẽ quy hoạch chi tiết 1/500: xác định rõ vị trí, quy mô và hệ thống tiện ích trong dự án.
• Hợp đồng/Phụ lục hợp đồng: ghi nhận các cam kết cụ thể của chủ đầu tư về tiện ích.
• Thiết kế được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt: là căn cứ pháp lý để kiểm tra việc xây dựng và bàn giao tiện ích.

Ngoài ra, trong trường hợp hợp đồng mua bán căn hộ hoặc phụ lục hợp đồng không ghi cụ thể về tiện ích, thì các tài liệu quảng cáo, brochure, website, sự kiện mở bán cũng được coi là căn cứ để xác minh. Như vậy, người mua có thể dựa vào cả hồ sơ pháp lý của dự án và tài liệu quảng cáo để xác định tiện ích, từ đó yêu cầu chủ đầu tư thực hiện đúng hoặc xử lý vi phạm nếu tiện ích bị thiếu hoặc không đúng như đã công bố.

Hướng dẫn xử lý tình huống tại buổi bàn giao nhà

Trong buổi bàn giao, nhiều vấn đề thực tế mới phát sinh mà người mua khó lường trước khi xem nhà mẫu hoặc đọc hồ sơ dự án. Vì vậy, việc chuẩn bị cách xử lý ngay tại hiện trường sẽ giúp người mua bảo vệ quyền lợi, ghi nhận sai sót đầy đủ và tránh bị ép nhận nhà khi chưa đủ điều kiện. Đây cũng là bước quan trọng để làm căn cứ khiếu nại hoặc yêu cầu hoàn thiện đúng cam kết. Các vấn đề cần kiểm tra tại buổi bàn giao nhà như:

Kiểm tra bộ hồ sơ pháp lý bàn giao do Nghị định 95/2024/NĐ-CP quy định

Khi tham gia buổi bàn giao căn hộ, người mua cần yêu cầu và kiểm tra đầy đủ các tài liệu pháp lý theo khoản 3 Điều 25 Nghị định 95/2024/NĐ-CP quy định mà chủ đầu tư có nghĩa vụ chuẩn bị và công khai, bao gồm:

• Biên bản nghiệm thu hoàn thành công trình nhà chung cư: xác nhận công trình đã được xây dựng xong và đạt yêu cầu kỹ thuật theo thiết kế được phê duyệt.
• Văn bản chấp thuận kết quả nghiệm thu về phòng cháy, chữa cháy (PCCC): chứng minh công trình đã được cơ quan có thẩm quyền kiểm tra và đảm bảo an toàn PCCC.
• Thông báo chấp thuận kết quả nghiệm thu của cơ quan chuyên môn về xây dựng: văn bản xác nhận công trình đủ điều kiện đưa vào sử dụng theo quy định pháp luật về xây dựng.
• Bản vẽ mặt bằng khu vực để xe: phải thể hiện rõ ràng việc phân định khu vực để xe thuộc sở hữu chung, khu vực để xe ô tô và khu vực để xe công cộng, đảm bảo minh bạch quyền lợi của cư dân.
• Yêu cầu chủ đầu tư công khai toàn bộ hồ sơ này trước khi bàn giao: đây là nghĩa vụ pháp lý, giúp người mua kiểm chứng tính hợp pháp và an toàn của căn hộ trước khi nhận bàn giao.

Việc kiểm tra đầy đủ hồ sơ pháp lý tại buổi bàn giao giúp người mua đảm bảo căn hộ được bàn giao đúng quy định, minh bạch và an toàn. Đây cũng là cơ sở quan trọng để bảo vệ quyền lợi về sau.

Khảo sát thực địa và lập Biên bản bàn giao có bảo lưu (nếu vẫn muốn nhận nhà)

Khi tham gia buổi bàn giao căn hộ, nếu phát hiện tiện ích hoặc hạng mục chưa hoàn thiện, người mua có thể nhận nhà nhưng lập biên bản bàn giao có bảo lưu để bảo vệ quyền lợi. Các bước thực hiện gồm:

• Liệt kê đầy đủ các hạng mục tiện ích thiếu hoặc không đúng so với hợp đồng, phụ lục, quy hoạch hoặc quảng cáo.
• Ghi rõ thời hạn khắc phục/hoàn thành mà chủ đầu tư phải thực hiện, đồng thời nêu chế tài nếu trễ hạn, ví dụ: phạt vi phạm, giảm trừ giá trị hợp đồng, miễn phí dịch vụ quản lý trong thời gian chậm khắc phục.
• Ghi nhận cơ chế giữ lại hoặc khấu trừ một phần thanh toán (nếu hợp đồng cho phép), để tạo áp lực buộc chủ đầu tư hoàn thành đúng cam kết.
• Chụp ảnh, quay video hiện trạng thực tế, kèm theo các bằng chứng quảng cáo, brochure, website, sự kiện mở bán… để chứng minh sự khác biệt giữa cam kết và thực tế bàn giao.

Cân nhắc từ chối nhận nhà nếu thiếu các điều kiện bắt buộc

Trong trường hợp buổi bàn giao căn hộ không đáp ứng các điều kiện bắt buộc ở Mục 1 như đã trình bày, người mua cần cân nhắc từ chối nhận nhà. 

Theo điểm đ khoản 4 Điều 58 Nghị định 16/2022/NĐ-CP, hành vi bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng khi chưa hoàn thành đầu tư xây dựng nhà ở, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo tiến độ phê duyệt; chưa bảo đảm kết nối với hệ thống hạ tầng chung; chưa hoàn thiện toàn bộ phần mặt ngoài (trường hợp bàn giao thô); hoặc chưa hoàn thành nghiệm thu, chưa có văn bản chấp thuận kết quả nghiệm thu của cơ quan có thẩm quyền… sẽ bị xử phạt hành chính với mức phạt từ 800 triệu đồng đến 1 tỷ đồng.

>>> Xem thêm: Nhận bàn giao nhà không đúng hợp đồng: Hướng giải quyết

Lưu ý về thanh toán theo hợp đồng mua bán

Khi phát hiện căn hộ hoặc tiện ích chưa hoàn thiện, người mua thường có tâm lý muốn tạm dừng thanh toán phần tiền còn lại. Tuy nhiên, cần lưu ý:

• Không nên tự ý dừng thanh toán nếu hợp đồng không có điều khoản cho phép, vì hành vi này có thể bị coi là vi phạm nghĩa vụ thanh toán, dẫn đến nguy cơ bị tính lãi chậm trả hoặc phạt vi phạm hợp đồng theo quy định tại khoản 1 Điều 357 Bộ luật Dân sự 2015.
• Thay vào đó, người mua nên sử dụng biên bản bàn giao có bảo lưu: ghi rõ các hạng mục chưa hoàn thiện, thời hạn khắc phục, chế tài nếu trễ hạn (ví dụ: phạt vi phạm, giảm trừ giá trị hợp đồng, miễn phí dịch vụ quản lý).
• Kèm theo đó, yêu cầu chủ đầu tư ký cam kết hoàn thành các tiện ích còn thiếu, đồng thời ghi nhận cơ chế giữ lại hoặc khấu trừ một khoản thanh toán nếu hợp đồng cho phép.

Việc này vừa đảm bảo người mua có căn cứ pháp lý để bảo vệ quyền lợi, vừa tránh rủi ro bị coi là vi phạm nghĩa vụ thanh toán.

Thương lượng nội bộ giải quyết việc bàn giao nhà thiếu tiện ích

Sau đây là một số khuyến nghị khách hàng nên thực hiện khi thương lượng nội bộ để giải quyết việc bàn giao nhà thiếu tiện ích cam kết:

Thứ nhất, người mua cần gửi thông báo vi phạm và yêu cầu chủ đầu tư khắc phục bồi thường. Thông báo này được lập bằng văn bản chính thức, trong đó đảm bảo có các nội dung sau:

• Tiện ích cam kết: liệt kê rõ tiện ích đã được ghi trong hợp đồng, phụ lục hoặc thể hiện trong quy hoạch/thiết kế được duyệt.
• Thực trạng thiếu hụt: mô tả chi tiết các tiện ích chưa hoàn thành hoặc không đúng thực tế.
• Yêu cầu khắc phục và thời hạn: đặt mốc thời gian cụ thể để hoàn thành.
• Chế tài nếu không thực hiện: nêu rõ phạt vi phạm, giảm trừ giá trị hợp đồng, miễn phí dịch vụ quản lý.
• Đề xuất giảm trừ/miễn phí dịch vụ: ví dụ miễn phí gửi xe, miễn phí thẻ gym, hoặc giảm phí quản lý cho đến khi tiện ích vận hành.

Căn cứ pháp lý: 

• Khoản 7 Điều 39 Luật Nhà ở 2023 quy định về nghĩa vụ bàn giao đúng cam kết;
• Khoản 4 Điều 25 Nghị định 95/2024/NĐ-CP quy định về điều kiện nghiệm thu, công khai hồ sơ pháp lý trước khi bàn giao;
• Điều 10 Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng 2023 quy định về cấm cung cấp thông tin sai lệch, cấm không bồi thường khi dịch vụ không đúng quảng cáo/cam kết.

Thứ hai, người mua cần xây dựng lộ trình thương lương “win -win” khi việc bàn giao đã vượt quá phạm vi cam kết để vừa bảo vệ quyền lợi, vừa tạo điều kiện cho chủ đầu tư khắc phục, có thể áp dụng:

• Cam kết tiến độ & phạt trễ: xác định từng mốc thời gian hoàn thành tiện ích, kèm chế tài phạt hoặc bồi thường nếu trễ.
• Giảm trừ/miễn phí dịch vụ: trong thời gian tiện ích chưa hoạt động, chủ đầu tư hỗ trợ cư dân bằng cách miễn/giảm phí quản lý, tặng vé gửi xe hoặc thẻ sử dụng phòng gym.
• Giữ lại tiền theo hợp đồng: thỏa thuận bằng văn bản hoặc ký phụ lục để giữ lại/khấu trừ một phần thanh toán cho đến khi tiện ích hoàn thành.

Thương lượng nội bộ cần được tiến hành bằng văn bản, có căn cứ pháp lý rõ ràng và giải pháp cụ thể. Cách tiếp cận “win-win” vừa giúp bảo vệ quyền lợi, vừa tạo áp lực hợp lý để chủ đầu tư hoàn thành tiện ích đúng cam kết, tránh tranh chấp kéo dài.

Việc gửi thông báo vi phạm và xây dựng lộ trình thương lượng “win‑win” là những bước quan trọng giúp người mua vừa khẳng định quyền lợi hợp pháp, vừa tạo cơ hội cho chủ đầu tư khắc phục thiếu sót. Cách tiếp cận này không chỉ đảm bảo tính minh bạch và tuân thủ pháp luật, mà còn góp phần duy trì sự hợp tác hài hòa với chủ đầu tư. 

Hòa giải tranh chấp bàn giao nhà do thiếu tiện ích cam kết

 Hòa giải là phương thức giải quyết tranh chấp với sự tham gia của bên thứ ba làm trung gian hòa giải để hỗ trợ, giải thích, thuyết phục các bên tìm kiếm các giải pháp nhằm loại trừ tranh chấp. Bên thứ ba có thể là người am hiểu pháp luật, có uy tín hoặc thông qua hòa giải viên cơ sở.

Hòa giải thương mại

Hòa giải thương mại là quá trình các bên cùng ngồi lại trao đổi để tìm cách giải quyết tranh chấp với sự hỗ trợ của Hòa giải viên. Dựa trên nguyên tắc bình đẳng và tự nguyện, Hòa giải viên đóng vai trò trung gian, tạo môi trường đối thoại cởi mở và gợi ý những phương án phù hợp. Qua đó, các bên có thể tự lựa chọn giải pháp thực tiễn đảm bảo lợi ích của nhau. Đây là phương thức giúp giải quyết tranh chấp một cách mềm dẻo, hiệu quả tránh tốn kém về chi phí và thời gian liên quan đến tố tụng, khởi kiện tại Tòa án. 

Tranh chấp được giải quyết bằng hòa giải thương mại nếu các bên có thỏa thuận hòa giả. Thỏa thuận này có thể được lập trước, sau khi xảy ra tranh chấp hoặc bất kỳ lúc nào trong quá trình giải quyết, miễn là các bên đồng ý theo quy định tại Điều 6 Nghị định 22/2017/NĐ-CP. Bên cạnh đó tại Điều 11 Nghị định này quy định việc thỏa thuận hòa giải phải được ghi bằng văn bản, có thể đưa vào hợp đồng như một điều khoản hoặc lập thành thỏa thuận riêng. Nhờ đó, các bên có cơ sở pháp lý rõ ràng để tiến hành hòa giải khi phát sinh tranh chấp.

Khi đạt được kết quả hòa giải thành các bên lập văn bản về kết quả hòa giải thành đồng thời có chữ ký xác nhận của các bên và Hòa giải viên thương mại. Văn bản hòa giải thành có giá trị pháp lý và ràng buộc trách nhiệm thi hành đối với các bên theo quy định của pháp luật dân sự. Trong trường hợp hòa giải không thành công, các bên vẫn có quyền tiếp tục tiến hành hòa giải hoặc lựa chọn đưa tranh chấp ra Trọng tài hoặc Tòa án để được giải quyết theo quy định pháp luật. 

Hòa giải – đối thoại tại tòa án

Hòa giải, đối thoại tại Tòa án là những hoạt động được tiến hành bởi Hòa giải viên trước khi Tòa án xem xét thụ lý vụ việc. Đối với tranh chấp bàn giao nhà khi thiếu tiện ích thì hòa giải giúp các bên tự nguyện thỏa thuận để tìm ra giải pháp phù hợp nhằm hỗ trợ các bên đạt được sự đồng thuận, giảm căng thẳng và tiết kiệm thời gian, chi phí, đồng thời bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp theo quy định của pháp luật.

Luật Hòa giải, đối thoại tại Tòa án năm 2020 quy định cụ thể về trình tự, thủ tục hòa giải, đối thoại tại Tòa án có thể tóm gọn chia thành 3 giai đoạn chính như sau:

• Giai đoạn trước hòa giải, đối thoại: Căn cứ Điều 16 Luật Hòa giải, đối thoại tại Tòa án năm 2020, sau khi nhận đơn khởi kiện Tòa án kiểm tra thẩm quyền và ghi nhận việc nộp đơn; nếu vụ việc thuộc diện hòa giải thì trong vòng hai ngày Chánh án phải thông báo cho người khởi kiện về quyền lựa chọn hòa giải, đối thoại và lựa chọn Hòa giải viên, người khởi kiện phải trả lời trong ba ngày làm việc bằng văn bản, hình thức khác hoặc trực tiếp đến Tòa án để trình bày ý kiến; nếu từ chối hòa giải thì Chánh án phân công Thẩm phán giải quyết theo Bộ luật Tố tụng dân sự, nếu đồng ý thì Thẩm phán được phân công sẽ chỉ định Hòa giải viên theo sự lựa chọn hoặc tự mình chỉ định.
• Giai đoạn hòa giải, đối thoại: Theo Điều 20 và Điều 22 Luật này, thời hạn hòa giải, đối thoại tại Tòa án không quá 20 ngày kể từ ngày Hòa giải viên được chỉ định, đối với vụ việc phức tạp không quá 30 ngày và có thể kéo dài tối đa hai tháng nếu các bên thống nhất; hòa giải, đối thoại có thể tiến hành một hoặc nhiều phiên tại trụ sở Tòa án hoặc ngoài trụ sở theo thỏa thuận; khi các bên đạt được thỏa thuận thì Hòa giải viên ấn định thời gian, địa điểm phiên hòa giải và thông báo cho các bên, kết thúc phiên hòa giải Hòa giải viên lập biên bản ghi nhận kết quả hòa giải thành, đối thoại thành có chữ ký của Hòa giải viên, Thẩm phán và các bên theo Điều 31.
• Giai đoạn sau hòa giải, đối thoại: Căn cứ Điều 31, 32 và 33 Luật này, sau khi có biên bản hòa giải thành hoặc đối thoại thành, các bên có thể yêu cầu Tòa án công nhận hoặc không; trong thời hạn 15 ngày kể từ khi nhận biên bản và tài liệu kèm theo, Thẩm phán sẽ kiểm tra, có thể yêu cầu bổ sung, nếu đủ điều kiện theo Điều 33 thì ra quyết định công nhận, nếu không đủ thì ra quyết định không công nhận và nêu rõ lý do; quyết định công nhận kết quả hòa giải thành, đối thoại thành có hiệu lực thi hành ngay và không bị kháng cáo, kháng nghị theo thủ tục phúc thẩm theo Điều 35.

Khởi kiện tranh chấp bàn giao nhà

Khi các biện pháp thương lượng và khiếu nại không mang lại kết quả, người mua buộc phải cân nhắc đến việc khởi kiện để bảo vệ quyền lợi. Việc đưa tranh chấp bàn giao nhà ra Tòa án cần được chuẩn bị kỹ lưỡng về hồ sơ, chứng cứ và căn cứ pháp lý. Đây là bước có ý nghĩa quyết định trong việc buộc chủ đầu tư thực hiện đúng nghĩa vụ và khắc phục vi phạm.

Thời hiệu

Theo quy định tại Điều 184 Bộ luật tố tụng dân sự 2015 thì thời hiệu khởi kiện vụ án dân sự bàn giao nhà khi thiếu tiện ích cam kết được xác định theo Bộ luật Dân sự 2015. Tại Điều 429 Bộ luật Dân sự 2015 quy định thời hiệu khởi kiện để yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp hợp đồng là 03 năm, kể từ ngày người có quyền yêu cầu biết hoặc phải biết quyền và lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm.

Đơn khởi kiện và thành phần hồ sơ chứng cứ khuyến nghị

Đơn khởi kiện bàn giao nhà thiếu tiện ích sẽ theo Mẫu số 23-DS Ban hành kèm theo Nghị quyết số 01/2017/NQ-HĐTP. Nội dung đơn khởi kiện phải đảm bảo đầy đủ các nội dung theo khoản 4 Điều 189 Bộ luật Tố tụng Dân sự  2015 bao gồm:

• Ngày, tháng, năm làm đơn khởi kiện;
• Tên Tòa án nhận đơn khởi kiện;
• Tên, nơi cư trú, làm việc của người khởi kiện là cá nhân hoặc trụ sở của người khởi kiện là cơ quan, tổ chức; số điện thoại, fax và địa chỉ thư điện tử (nếu có).
• Ghi cụ thể từng vấn đề yêu cầu Tòa án giải quyết.
• Ghi những thông tin mà người khởi kiện xét thấy cần thiết cho việc giải quyết vụ án

Người khởi kiện cần chuẩn bị các thành phần hồ sơ chứng cứ chứng minh sau:

• Bản photo chứng thực hợp đồng mua bán căn hộ và các phụ lục kèm theo
• Biên bản bàn giao căn hộ (có bảo lưu nếu đã ghi nhận tiện ích thiếu).
• Biên bản làm việc/biên bản thương lượng nội bộ với chủ đầu tư.
• Bản photo chứng thực bản quy hoạch chi tiết 1/500, thiết kế được phê duyệt
• Brochure, website, hình ảnh quảng cáo, video giới thiệu dự án thể hiện tiện ích đã hứa hẹn.
• Thông báo, email, văn bản của chủ đầu tư liên quan đến việc giới thiệu tiện ích.
• Hình ảnh, video quay thực tế chứng minh tiện ích chưa hoàn thiện hoặc không đúng cam kết.
• Giấy tờ chứng minh ảnh hưởng đến quyền lợi cư dân (ví dụ: không thể sử dụng hồ bơi, phòng gym, khu vui chơi…).
• Tài liệu chứng minh chi phí phát sinh do thiếu tiện ích (ví dụ: phí gửi xe ngoài dự án, phí sử dụng dịch vụ bên ngoài).
• Thông báo vi phạm đã gửi cho chủ đầu tư kèm theo phản hồi của chủ đầu tư (nếu có), thể hiện việc từ chối hoặc chậm khắc phục.

Khuyến nghị

Một số lưu ý khi người tiêu dùng khởi kiện tranh chấp liên quan nhận bàn giao nhà thiếu tiện ích:

Về thủ tục giải quyết: Căn cứ Điều 317 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015 bổ sung bởi điểm b khoản 2 Điều 78, khoản 2 Điều 70 Luật Bảo vệ người tiêu dùng 2023 thì vụ án dân sự về bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng có giá trị giao dịch dưới 100 triệu đồng thì được giải quyết theo thủ tục rút gọn mà không phải đáp ứng các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 317 của Bộ luật Tố tụng Dân sự.

Đối với vụ án dân sự về bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng không thuộc trường hợp có giá trị giao dịch dưới 100 triệu đồng được giải quyết theo thủ tục rút gọn khi đáp ứng đủ các điều kiện khoản 1 Điều 317 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015. 

Về quyền khởi kiện và tạm ứng án phí thực hiện theo khoản 2 và 3 Điều 71 Luật Bảo vệ người tiêu dùng 2023 thì 

• Người tiêu dùng khởi kiện vụ án dân sự bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của mình, tổ chức xã hội tham gia bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng đại diện cho người tiêu dùng theo ủy quyền khởi kiện vụ án dân sự về bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng không phải nộp tiền tạm ứng án phí. 
• Tổ chức xã hội tham gia bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng khởi kiện vụ án dân sự về bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng vì lợi ích công cộng không phải nộp tiền tạm ứng án phí, không phải chịu án phí.

Thủ tục thụ lý

Bước 1: Nộp đơn khởi kiện (kèm theo tài liệu, chứng cứ liên quan) đến Toà án có thẩm quyền theo khoản 1 Điều 190 Bộ luật tố tụng dân sự 2015. Người khởi kiện có thể nộp một trong ba phương thức sau: 

• Nộp trực tiếp tại Tòa án;
• Gửi đến Tòa án theo đường dịch vụ bưu chính;
• Gửi trực tuyến bằng hình thức điện tử qua Cổng thông tin điện tử của Tòa án (nếu có).

Bước 2: Tòa án tiếp nhận và xử lý đơn khởi kiện theo Điều 191 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015. Trong thời hạn 3 ngày làm việc kể từ ngày nhận đơn, Chánh án phân công Thẩm phán xem xét đơn. Thẩm phán có thời hạn 05 ngày làm việc kể từ ngày được phân công để giải quyết đơn. Trường hợp hồ sơ thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa thì Thẩm phán ra thông báo nộp tạm ứng án phí, trừ trường hợp được miễn tạm ứng án phí theo quy định. 

Bước 3: Ra thông báo thụ lý vụ án. Sau khi nhận được biên lai nộp tạm ứng án phí của đương sự, trừ trường hợp đương sự được miễn tạm ứng thì Tòa án ra thông báo thụ lý vụ án. Thông báo này phải được gửi cho đương sự trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày thụ lý theo quy định Điều 196 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015. 

Trình tự giải quyết

Sau khi thụ lý, vụ án được chuyển sang giai đoạn chuẩn bị xét xử. Trong giai đoạn này Thẩm phán thực hiện các hoạt động tố tụng để thu thập, xác minh tài liệu, chứng cứ theo Điều 203 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015. 

Thời hạn chuẩn bị xét xử đối với vụ việc bồi thường thiệt hại khi bàn giao nhà thiếu tiện ích thông thường là 04 tháng kể từ ngày thụ lý vụ án. Trường hợp vụ án có tính chất phức tạp hoặc có trở ngại khách quan, Thẩm phán có thể gia hạn thêm nhưng không quá 01 tháng.

Thẩm phán tiến hành các nhiệm vụ lập hồ sơ, xác định tư cách đương sự, quan hệ tranh chấp, thu thập chứng cứ, áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời, tổ chức phiên họp kiểm tra chứng cứ và hòa giải. Kết thúc giai đoạn chuẩn bị, Thẩm phán có thể ra quyết định công nhận thỏa thuận của các đương sự; tạm đình chỉ; đình chỉ; hoặc đưa vụ án ra xét xử.

Trong thời hạn 01 tháng kể từ ngày ra quyết định đưa vụ án ra xét xử thì Tòa án phải mở phiên tòa sơ thẩm, trường hợp có lý do chính đáng thì thời gian này có thể kéo dài đến 2 tháng. 

Trường hợp không đồng ý với Bản án sơ thẩm, đương sự có quyền kháng cáo theo quy định Điều 271 và 271 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015. 

>> Xem thêm: Thời hạn xem xét một vụ án dân sự bị kháng cáo là bao lâu.  

Khuyến nghị tiến hành song song biện pháp khởi kiện và kiến nghị

Khi phát sinh tình trạng chủ đầu tư bàn giao nhà nhưng thiếu tiện ích, hạ tầng kỹ thuật hoặc các hạng mục đã cam kết, người mua nên đồng thời triển khai hai hướng xử lý để tăng hiệu quả bảo vệ quyền lợi. Trước hết, trường hợp dự án thuộc nhóm A hoặc đã nhiều lần làm việc nhưng không thể đàm phán với chủ đầu tư, người mua có thể gửi văn bản khiếu nại đến cơ quan quản lý như Sở Xây dựng hoặc UBND cấp huyện nơi có dự án. Đây là biện pháp nhằm yêu cầu cơ quan chức năng thanh tra, kiểm tra và buộc chủ đầu tư khắc phục sai phạm.

Đồng thời, người mua nên gửi đơn kiến nghị trực tiếp đến Sở Xây dựng yêu cầu kiểm tra việc bàn giao khi chưa đáp ứng điều kiện hoàn thiện hạ tầng theo tiến độ quy định tại Nghị định 95/2024/NĐ-CP. Trong đơn, cần nêu rõ tình trạng thiếu tiện ích, liệt kê những hạng mục chưa được bàn giao đúng cam kết và đề nghị xử lý theo Nghị định 16/2022/NĐ-CP về xử phạt vi phạm trong hoạt động xây dựng và kinh doanh bất động sản. 

Người mua cũng nên đính kèm hợp đồng mua bán, biên bản bàn giao, hình ảnh hiện trạng và các tài liệu chứng minh khác. Việc triển khai song song cả hai hướng tiếp cận này giúp tăng tính ràng buộc pháp lý, tạo áp lực buộc chủ đầu tư sớm hoàn thiện tiện ích và đảm bảo quyền lợi chính đáng của người mua.

>>> Xem thêm: Phản ánh chủ đầu tư vi phạm quy định về kinh doanh bất động sản

Luật sư tư vấn xử lý trường hợp bàn giao nhà thiếu tiện ích cam kết

Luật Long Phan PMT có thể hỗ trợ Quý khách hàng các dịch vụ sau:

• Tư vấn pháp lý giải thích chi tiết quy định của pháp luật liên quan đến nghĩa vụ bàn giao nhà và tiện ích;
• Soạn thảo văn bản hỗ trợ lập biên bản bàn giao có bảo lưu, thông báo vi phạm, đơn kiến nghị gửi Sở Xây dựng, đơn khởi kiện tại Tòa án;
• Đại diện bảo vệ quyền và lợi ích của Qúy khách, đưa ra giải pháp phù hợp;
• Tham gia hòa giải, đối thoại hỗ trợ tại các phiên hòa giải thương mại hoặc hòa giải tại Tòa án để giảm thiểu chi phí và thời gian tố tụng;
• Chuẩn bị hồ sơ chứng cứ, tham gia tranh tụng tại Tòa án để yêu cầu bồi thường, giảm trừ giá trị hợp đồng hoặc buộc chủ đầu tư hoàn thiện tiện ích. 

>>> Xem thêm: Giải quyết tranh chấp nhà chung cư theo quy định mới nhất

Các câu hỏi thường gặp (FAQ) về giải quyết vụ việc bàn giao nhà thiếu tiện ích cam kết

Dưới đây là các câu hỏi thường gặp liên quan đến việc bàn giao nhà thiếu tiện ích cam kết:

Có quyền từ chối nhận bàn giao nhà không nếu chủ đầu tư chưa hoàn thiện hạ tầng kỹ thuật hoặc chưa có văn bản nghiệm thu?

Căn cứ theo khoản 4 Điều 37 Luật Nhà ở 2023 quy định căn hộ chỉ được bàn giao cho người mua khi hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội của dự án đã hoàn thành, được nghiệm thu theo tiến độ, bảo đảm điều kiện sinh hoạt thiết yếu cho cư dân.

Theo Khoản 2, 3 Điều 25 Nghị định 95/2024/NĐ‑CP yêu cầu khi bàn giao căn hộ phải có đầy đủ hồ sơ pháp lý gồm biên bản nghiệm thu hoàn thành công trình, văn bản chấp thuận kết quả nghiệm thu phòng cháy chữa cháy, thông báo chấp thuận nghiệm thu của cơ quan chuyên môn về xây dựng, cùng các tài liệu liên quan khác theo quy định.

Vì vậy, người mua có quyền  từ chối nhận bàn giao nhà nếu chủ đầu tư chưa hoàn thiện hạ tầng kỹ thuật hoặc chưa có văn bản nghiệm thu.

Trong trường hợp chủ đầu tư bàn giao nhà khi chưa hoàn thành tiện ích và chưa có văn bản nghiệm thu theo quy định, pháp luật buộc họ phải thực hiện những biện pháp khắc phục nào để đảm bảo quyền lợi cư dân?

Theo quy định tại điểm đ khoản 4 và điểm o khoản 6 Điều 58 Nghị định 16/2022/NĐ-CP, nếu chủ đầu tư bàn giao nhà khi chưa hoàn thành tiện ích, hạ tầng hoặc chưa có văn bản nghiệm thu thì đây là hành vi vi phạm pháp luật. Trong trường hợp này, chủ đầu tư bắt buộc phải dừng việc bàn giao, hoàn thiện tiện ích còn thiếu, thực hiện đầy đủ thủ tục nghiệm thu và có văn bản chấp thuận của cơ quan có thẩm quyền trước khi tiếp tục bàn giao. Nếu không, họ có thể bị xử phạt hành chính từ 800 triệu đến 1 tỷ đồng.

Trong trường hợp đã nhận nhà nhưng lập biên bản bảo lưu, liệu có đủ căn cứ để khởi kiện hoặc yêu cầu bồi thường sau này không?

Biên bản bàn giao có bảo lưu là văn bản ghi nhận tình trạng thực tế căn hộ, liệt kê tiện ích thiếu hoặc chưa hoàn thiện, yêu cầu chủ đầu tư khắc phục và có chữ ký hai bên, được coi là chứng cứ pháp lý quan trọng về việc chưa thực hiện đúng nghĩa vụ bàn giao.Nếu sau này chủ đầu tư không khắc phục, người mua có thể dùng biên bản này để khởi kiện tại Tòa án hoặc yêu cầu xử lý vi phạm hành chính.

Nếu chủ đầu tư chậm khắc phục tiện ích, tôi có thể giữ lại một phần tiền thanh toán để tạo áp lực không, hay sẽ bị coi là vi phạm hợp đồng?

Theo quy định pháp luật và thực tiễn hợp đồng, việc giữ lại một phần tiền thanh toán để tạo áp lực cho chủ đầu tư chỉ hợp pháp nếu trong hợp đồng mua bán căn hộ hoặc phụ lục hợp đồng có điều khoản cho phép. Nếu bạn tự ý dừng hoặc giữ lại tiền mà hợp đồng không quy định, hành vi này có thể bị coi là vi phạm nghĩa vụ thanh toán theo quy định tại Điều 280 Bộ luật Dân sự 2015, dẫn đến nguy cơ bị phạt vi phạm hợp đồng hoặc bị tính lãi chậm trả theo Điều 357 Bộ luật Dân sự 2015. 

Kết luận

Giải quyết vụ việc bàn giao nhà thiếu tiện ích cam kết không chỉ là cách bảo vệ quyền lợi hợp pháp của cư dân mà còn là giải pháp hữu hiệu để buộc chủ đầu tư tuân thủ đúng quy định pháp luật, đảm bảo dự án được bàn giao minh bạch, an toàn và đúng chất lượng. Để giải quyết vụ việc người mua cần tuân thủ đầy đủ quy định, ghi nhận rõ ràng quyền – nghĩa vụ của các bên và chuẩn bị chứng cứ đầy đủ. Nếu Quý khách hàng cần được tư vấn chuyên sâu, hỗ trợ thương lượng, hòa giải hoặc khởi kiện liên quan đến bàn giao nhà thiếu tiện ích cam kết, vui lòng liên hệ Luật Long Phan PMT qua hotline 1900.63.63.87 để được hỗ trợ nhanh nhất.

Tags: Bàn giao nhà thiếu tiện ích, khởi kiện chủ đầu tư, Thủ tục nhận bàn giao nhà chung cư, Tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ