Đặt cọc giữ chỗ dự án bất động sản: Rủi ro pháp lý cần biết

Đặt cọc giữ chỗ dự án bất động sản là quyết định tài chính trọng yếu đòi hỏi sự hiểu biết sâu về khung pháp lý và các rủi ro tiềm ẩn. Theo Luật Kinh doanh Bất động sản 2023, việc đặt cọc tối đa không vượt quá 5% giá bán, nhưng thực tế nhiều chủ đầu tư và đơn vị môi giới vẫn vi phạm quy định này. Quý khách hàng cần nắm rõ phân biệt giữa giữ chỗ và đặt cọc, kiểm tra tính pháp lý dự án, xác nhận bảo lãnh ngân hàng, cũng như tránh các tư thế bất lợi trong giao dịch. Bài viết này của Luật Long Phan PMT sẽ hướng dẫn những rủi ro pháp lý mà Quý khách cần phải biết trước khi xuống tiền.

Phân biệt “Giữ chỗ” và “Đặt cọc” – Hai khái niệm pháp lý khác nhau

Trong bối cảnh kinh doanh bất động sản Việt Nam, khái niệm “giữ chỗ” và “đặt cọc” thường bị nhầm lẫn, tuy nhiên chúng mang ý nghĩa pháp lý hoàn toàn khác nhau theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015 và Luật Kinh doanh Bất động sản 2023. Việc phân biệt chính xác hai khái niệm này là điều kiện tiên quyết để Quý khách hàng bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình.

Giữ chỗ, hay còn gọi bằng thuật ngữ tiếng Anh “booking”, là hình thức phổ biến nhất khi dự án bất động sản chưa đủ điều kiện mở bán theo quy định của pháp luật. Về bản chất, đây chỉ là một thỏa thuận dân sự để giữ quyền ưu tiên mua một sản phẩm bất động sản cụ thể. Các văn bản giữ chỗ thường mang những tên gọi như “Phiếu đăng ký nguyện vọng”, “Thỏa thuận giữ chỗ”, “Phiếu đặt chỗ thiện chí”. Chủ thể đề nghị thực hiện giao kết hợp đồng giữ chỗ thường là đơn vị tư vấn – môi giới bất động sản, chứ không phải chủ đầu tư dự án. Từ góc độ pháp lý, giá trị của các văn bản giữ chỗ này rất thấp, không được coi là “Hợp đồng đặt cọc” theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015, và do đó không tạo ra các quyền và nghĩa vụ pháp lý ràng buộc mạnh.

Ngược lại, hình thức “đặt cọc” được Bộ luật Dân sự 2015 quy định tại Điều 328, theo đó: “Đặt cọc là việc một bên (bên đặt cọc) giao cho bên kia (bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm việc giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.” Hợp đồng đặt cọc có tính ràng buộc pháp lý cao hơn và tạo ra những hậu quả đối với cả hai bên: nếu bên đặt cọc từ chối giao kết hợp đồng thì tài sản đặt cọc sẽ thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối giao kết hoặc thực hiện hợp đồng thì phải hoàn trả tài sản đặt cọc và bồi thường một khoản tương đương. Đồng thời, theo Khoản 5 Điều 23 Luật Kinh doanh Bất động sản 2023, chủ đầu tư chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán hoặc giá thuê mua bất động sản, công trình xây dựng hình thành trong tương lai khi dự án đã có đủ điều kiện đưa vào kinh doanh. Hơn nữa, theo khoản 1 Điều 25 Luật đối với việc thanh toán trong mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, lần thanh toán đầu tiên (bao gồm tiền đặt cọc) không vượt quá 30% giá trị hợp đồng. Những quy định này cụ thể hóa và thắt chặt điều kiện để đặt cọc được thực hiện hợp pháp trong lĩnh vực bất động sản.

Do vậy, việc nhầm lẫn giữa “giữ chỗ” và “đặt cọc” có thể dẫn đến tình trạng Quý khách hàng bị mất quyền lợi: nếu chỉ ký thỏa thuận giữ chỗ, tiền đã nộp có thể không được pháp luật bảo vệ như khoản đặt cọc; nếu chủ đầu tư thu đặt cọc khi chưa đủ điều kiện đưa dự án vào kinh doanh, giao dịch có thể bị vô hiệu hoặc Quý khách hàng mất quyền đòi lại. Vì thế, Quý khách hàng nên kiểm tra kỹ điều kiện pháp lý của dự án, đúng chủ thể thu tiền, và rõ hình thức giao kết để đảm bảo quyền lợi trước khi giao dịch.

>>> Xem thêm: Thỏa thuận đặt cọc tiền giữ chỗ mua chung cư có trái luật?

Rủi ro pháp lý chính khi đặt cọc giữ chỗ dự án bất động sản

Khi quyết định đặt cọc giữ chỗ tại các dự án bất động sản, nhiều khách hàng thường chỉ chú ý đến cơ hội sở hữu sản phẩm sớm mà bỏ qua các rủi ro pháp lý tiềm ẩn phía sau. Trên thực tế, việc giao tiền ngay từ giai đoạn chưa ký hợp đồng mua bán có thể khiến người mua rơi vào thế yếu nếu dự án chưa đầy đủ điều kiện pháp lý, chậm triển khai hoặc phát sinh tranh chấp về quyền và nghĩa vụ

Thông tin dự án không được công khai minh bạch đầy đủ

Trong kinh doanh bất động sản, công khai minh bạch thông tin dự án trước khi đưa vào kinh doanh và suốt quá trình giao dịch là nghĩa vụ pháp lý bắt buộc đối với tất cả các chủ thể kinh doanh, bao gồm cả chủ đầu tư và đơn vị tư vấn – môi giới, theo quy định tại Điều 6 và xuyên suốt các điều khoản cụ thể theo Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 và các văn bản pháp luật liên quan. Việc che giấu, cung cấp thông tin không đầy đủ hoặc sai sự thật về dự án sẽ dẫn đến hậu quả pháp lý nghiêm trọng, ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của khách hàng.

Nếu thông tin dự án không được công khai minh bạch, các giao dịch đặt cọc hoặc mua bán bất động sản có nguy cơ bị tuyên vô hiệu theo Điều 127 Bộ luật Dân sự 2015, vì giao dịch dân sự phải được xác lập tự nguyện, dựa trên sự hiểu biết đầy đủ và trung thực của các bên. Trong trường hợp bị lừa dối hoặc thông tin bị che giấu, bên mua hoặc bên đặt cọc có quyền khiếu nại, tố cáo hoặc khởi kiện để yêu cầu bảo vệ quyền lợi. Đồng thời, cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ thực hiện thanh tra, xử lý và áp dụng chế tài hành chính đối với các tổ chức vi phạm, căn cứ theo các quy định tại Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 và các nghị định liên quan (ví dụ Nghị định 16/2022/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực bất động sản).

Vì vậy, Quý khách hàng cần chủ động yêu cầu chủ đầu tư cung cấp đầy đủ và chính xác tất cả giấy tờ pháp lý liên quan đến dự án, bao gồm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy phép xây dựng, thông báo khởi công, tiến độ xây dựng, và các hồ sơ pháp lý khác. Việc này không chỉ giúp Quý khách nắm rõ quyền lợi và nghĩa vụ mà còn bảo vệ giao dịch khỏi rủi ro pháp lý, đảm bảo các khoản tiền đặt cọc hay thanh toán được thực hiện trong khuôn khổ pháp luật.

Điều kiện nhận cọc và hạn mức tiền cọc không tuân thủ hoặc thu vượt mức

Trong kinh doanh bất động sản tại Việt Nam, hạn mức tiền cọc là một trong những quy định pháp lý quan trọng mà Quý khách hàng cần nắm vững để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình. Việc hiểu rõ mức tiền cọc tối đa, tỷ lệ thanh toán và các điều kiện pháp lý kèm theo sẽ giúp Quý khách hàng nhận diện và phòng ngừa các rủi ro khi bị yêu cầu nộp tiền cọc vượt mức hoặc thực hiện giao dịch không đúng quy định. Hạn mức tiền cọc không chỉ khác nhau tùy thuộc vào chủ thể nhận cọc, mà còn được quy định cụ thể trong Luật Kinh doanh Bất động sản 2023, nhằm kiểm soát dòng tiền huy động trước khi dự án đủ điều kiện đưa vào kinh doanh.

Đối với chủ đầu tư, căn cứ Điều 23 và Điều 25 Luật Kinh doanh Bất động sản 2023, tiền cọc tối đa được phép nhận là 5% giá bán và thanh toán lần đầu đối với thuê mua bất động sản, công trình xây dựng hình thành trong tương lai bao gồm cả tiền cọc, không vượt 30% giá trị hợp đồng; các lần thanh toán tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng, nhưng tổng số tiền thanh toán trước khi bàn giao không vượt quá 70% giá trị hợp đồng. Riêng với các tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài (FDI), tổng số tiền huy động trước khi bàn giao không vượt quá 50% giá trị hợp đồng, đảm bảo hạn mức an toàn theo quy định pháp luật. Các quy định này được thiết lập nhằm hạn chế rủi ro cho khách hàng và đảm bảo tính minh bạch trong huy động vốn của chủ đầu tư.

Điều kiện tiên quyết để chủ đầu tư được phép thu tiền cọc là dự án đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh, theo Điều 24 Luật Kinh doanh Bất động sản 2023. Các điều kiện này bao gồm: nhà ở hoặc công trình xây dựng đã khởi công hợp pháp; có đầy đủ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc quyết định giao đất; có giấy phép xây dựng hoặc thông báo khởi công theo quy định pháp luật xây dựng; có bản nghiệm thu hoàn thành cơ sở hạ tầng kỹ thuật; chủ đầu tư đã thông báo với cơ quan quản lý nhà nước cấp tỉnh về việc bất động sản đủ điều kiện đưa vào kinh doanh; và công khai đầy đủ thông tin dự án,…. Việc công khai thông tin này là cơ sở pháp lý để khách hàng đưa ra quyết định giao dịch và đồng thời là yếu tố để các cơ quan quản lý giám sát việc huy động vốn của chủ đầu tư.

Đối với đơn vị tư vấn – môi giới, mặc dù hiện nay pháp luật không cấm tuyệt đối việc thực hiện hợp đồng giữ chỗ hoặc thu tiền đặt cọc, nhưng giao dịch này chỉ hợp pháp khi thông tin dự án minh bạch, đầy đủ. Nếu thông tin dự án không được công khai hoặc bị che giấu, theo quy định tại Điều 127 Bộ luật Dân sự 2015, giao dịch có thể bị vô hiệu. Đồng thời, đơn vị môi giới sẽ chịu các chế tài hành chính, bao gồm phạt tiền và các biện pháp khắc phục hậu quả, do vi phạm nghĩa vụ công khai thông tin dự án bất động sản. Hơn nữa, đơn vị môi giới không được phép thay thế chủ đầu tư thu cọc trái pháp luật, vì hành vi này có thể bị coi là huy động vốn trái phép.

Vì vậy, khi tham gia các giao dịch liên quan đến đặt cọc, Quý khách hàng cần đặc biệt chú ý: chỉ thực hiện giao dịch với chủ đầu tư hợp pháp, đảm bảo dự án đã đủ điều kiện kinh doanh, và tỷ lệ tiền cọc tuân thủ đúng hạn mức quy định. Đồng thời, Quý khách nên yêu cầu tất cả giấy tờ pháp lý liên quan như giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy phép xây dựng, bản nghiệm thu cơ sở hạ tầng, tiến độ dự án, và các hồ sơ liên quan để bảo vệ quyền lợi trước pháp luật. Hiểu rõ các quy định về hạn mức tiền cọc giúp Quý khách hàng tránh các rủi ro tài chính, tranh chấp pháp lý và đảm bảo rằng mọi khoản thanh toán đều nằm trong khuôn khổ pháp luật.

Đơn vị môi giới tư vấn thu cọc thay chủ đầu tư nhưng không có ủy quyền hợp pháp

Theo Điểm d khoản 4 Điều 23 Luật Kinh doanh Bất động sản 2023, chủ đầu tư dự án bất động sản không được ủy quyền cho tổ chức hoặc cá nhân khác ký hợp đồng đặt cọc, hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hoặc công trình xây dựng hình thành trong tương lai. Quy định này nhằm đảm bảo mọi giao dịch đặt cọc và mua bán được thực hiện trực tiếp với chủ đầu tư, hạn chế rủi ro pháp lý cho khách hàng.

Nếu Quý khách hàng ký hợp đồng đặt cọc với đơn vị môi giới không có ủy quyền hợp pháp, hợp đồng đó có nguy cơ bị vô hiệu, đồng thời đơn vị môi giới không có thẩm quyền pháp lý để cam kết về bất động sản, tiến độ xây dựng hay các điều kiện giao dịch. Khi tranh chấp phát sinh, quyền lợi của Quý khách hàng có thể không được bảo vệ đầy đủ, dẫn đến rủi ro mất tiền hoặc không thực hiện được quyền hợp pháp.

Vì vậy, Quý khách hàng nên xác minh chủ thể ký hợp đồng đặt cọc, đảm bảo là chính chủ đầu tư hoặc có ủy quyền hợp pháp bằng văn bản. Mọi khoản thanh toán cần thực hiện trực tiếp vào tài khoản chính danh của chủ đầu tư, nhằm hạn chế rủi ro pháp lý và bảo vệ quyền lợi trong quá trình giao dịch.

>>> Xem thêm: Khởi kiện vô hiệu thỏa thuận đăt cọc mua nhà với công ty môi giới

Thu tiền vào tài khoản cá nhân hoặc đơn vị lạ

Việc thu tiền cọc vào tài khoản cá nhân của nhân viên môi giới, hoặc vào tài khoản của một đơn vị lạ không liên quan chính thức đến chủ đầu tư, tạo ra những khó khăn lớn trong việc chứng minh dòng tiền hợp pháp và nghĩa vụ của chủ đầu tư. Rủi ro này ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng Quý khách hàng đòi lại tiền cọc nếu xảy ra tranh chấp.

Khi tiền được nộp vào tài khoản cá nhân, việc xác định chủ sở hữu thực sự của khoản tiền trở nên rất phức tạp. Ngân hàng hoặc cơ quan tư pháp sẽ khó xác minh liệu chủ đầu tư đã nhận được khoản tiền này hay không. Điều này tạo ra rủi ro mất tiền vĩnh viễn nếu tài khoản cá nhân bị đóng, chủ tài khoản bị ly hôn hoặc có tranh chấp gia đình, hoặc nếu người quản lý tài khoản bỏ trốn. Hơn nữa, việc thu tiền vào tài khoản lạ cũng tạo ra những lo ngại về rửa tiền, giấu thu nhập, và các hành vi vi phạm pháp luật tài chính.

Không có bảo lãnh ngân hàng khi bán nhà hình thành trong tương lai

Theo Điều 26 Luật Kinh doanh Bất động sản 2023, chủ đầu tư khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại trong nước hoặc chi nhánh ngân hàng nước ngoài cấp bảo lãnh cho nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư. Bảo lãnh này nhằm bảo vệ Quý khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao bất động sản theo cam kết.

Nếu không có bảo lãnh ngân hàng, nguy cơ mất tiền là rất cao. Trong trường hợp chủ đầu tư gặp khó khăn tài chính, dự án bị ngừng thi công, hoặc chủ đầu tư từ bỏ dự án, Quý khách hàng sẽ rất khó đòi lại khoản tiền cọc đã nộp. Bảo lãnh ngân hàng là một cơ chế bảo vệ quan trọng, tạo ra một bên thứ ba (ngân hàng) có trách nhiệm pháp lý bồi thường khoản tiền của Quý khách hàng nếu chủ đầu tư không thực hiện đúng cam kết.

Điều khoản “không hoàn lại dưới mọi lý do”

Các điều khoản trong hợp đồng đặt cọc quy định “tiền cọc không hoàn lại dưới mọi lý do” thường mâu thuẫn với cơ chế phạt cọc đối xứng được quy định trong Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015. Theo quy định pháp luật, nếu bên nhận đặt cọc (chủ đầu tư) từ chối giao kết hoặc thực hiện hợp đồng, bên này phải trả lại tiền cọc cho bên đặt cọc cộng thêm một khoản tiền tương đương giá trị tiền cọc đó (phạt cọc đối xứng).

Điều khoản này sẽ bị coi là bất lợi và có thể bị vô hiệu từng phần theo quy định của pháp luật. Quý khách hàng có quyền yêu cầu xóa bỏ hoặc sửa đổi điều khoản này trước khi ký hợp đồng.

Dự án không phải nhà ở nhưng sử dụng mẫu hợp đồng đặt cọc nhà ở

Rủi ro này phát sinh khi dự án bất động sản thuộc condotel, officetel hoặc các loại bất động sản du lịch khác, nhưng chủ đầu tư lại sử dụng mẫu hợp đồng đặt cọc dành cho nhà ở. Theo Điều 5 và Điều 6 Luật Du lịch 2017, các bất động sản du lịch như condotel, officetel phải đáp ứng các điều kiện riêng về kinh doanh lưu trú, quản lý và sở hữu, khác với nhà ở. Việc sử dụng mẫu hợp đồng nhà ở cho bất động sản du lịch dẫn đến sự không phù hợp giữa các điều khoản hợp đồng và pháp luật hiện hành, gây nguy cơ vô hiệu từng phần hợp đồng theo Điều 126 Bộ luật Dân sự 2015. Hậu quả là quyền lợi của Quý khách hàng có thể không được bảo vệ đầy đủ. Do đó, trước khi ký kết hợp đồng, Quý khách hàng cần xác minh loại bất động sản, khung pháp lý áp dụng và yêu cầu chủ đầu tư cung cấp văn bản pháp lý phù hợp để đảm bảo các quyền lợi hợp pháp được bảo vệ.

Khuyến nghị cho Quý khách hàng khi quyết định xuống tiền đặt cọc

Khi đứng trước quyết định xuống tiền đặt cọc, Quý khách hàng cần hết sức thận trọng để tránh rủi ro pháp lý và thiệt hại tài chính không đáng có. Việc hiểu rõ những quy định pháp luật liên quan, các điều khoản trong hợp đồng và quyền lợi của mình là điều hết sức cần thiết. Dưới đây là các khuyến nghị cho Quý khách hàng:

Kiểm tra đầy đủ tính pháp lý của dự án bất động sản

Trước khi nộp tiền cọc, Quý khách hàng phải tiến hành một cuộc kiểm tra toàn diện về tính pháp lý của dự án. Điều này bao gồm xác minh các giấy tờ pháp lý như: Giấy phép xây dựng hoặc thông báo khởi công; Quyết định giao đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Quyết định chấp thuận dự án đầu tư; Hồ sơ thiết kế xây dựng; Các giấy tờ về nghiệm thu công trình hạ tầng,…

Quý khách hàng nên liên hệ với cơ quan quản lý nhà nước cấp tỉnh để xác nhận tính pháp lý của dự án. Ngoài ra, việc tham khảo ý kiến của một luật sư có chuyên môn trong lĩnh vực bất động sản là rất cần thiết. Luật sư sẽ giúp Quý khách hàng phát hiện các rủi ro pháp lý tiềm ẩn và đưa ra những lời khuyên cụ thể.

Kiểm tra điều kiện chào bán

Để một dự án nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai được phép đưa vào kinh doanh thì phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện tại Điều 14 Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 đối với nhà ở có sẵn hoặc Điều 24 Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 đối với nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh. Trong đó, tùy dự án mà cần có đầy đủ các giấy tờ pháp lý. Những giấy tờ này là điều kiện bắt buộc nhằm bảo đảm rằng dự án được triển khai hợp pháp, có cơ sở hạ tầng hoàn chỉnh, quyền sử dụng đất rõ ràng và được Nhà nước chấp thuận trước khi chào bán ra thị trường.

Do đó, Quý khách hàng cần yêu cầu chủ đầu tư cung cấp bản sao các giấy tờ pháp lý nêu trên và có thể trực tiếp đối chiếu, xác minh tại Sở Xây dựng hoặc Sở Nông nghiệp và Môi trường nơi dự án tọa lạc. Việc kiểm tra kỹ lưỡng không chỉ giúp tránh rủi ro khi đặt cọc mà còn là cơ sở bảo vệ quyền lợi hợp pháp của Quý khách hàng trong trường hợp xảy ra tranh chấp về sau.

Kiểm tra bảo lãnh ngân hàng

Theo Điều 26 Luật Kinh doanh Bất động sản 2023, đối với nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư bắt buộc phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính. Cụ thể, bảo lãnh này nhằm đảm bảo việc hoàn trả tiền ứng trước và các khoản tiền khác mà khách hàng đã thanh toán nếu chủ đầu tư không bàn giao nhà theo đúng tiến độ, nội dung cam kết trong hợp đồng.

Vì vậy, Quý khách hàng cần yêu cầu chủ đầu tư cung cấp bản sao thư bảo lãnh ngân hàng, hoặc ít nhất là văn bản cam kết rõ ràng rằng bảo lãnh sẽ được cấp trong thời hạn nhất định. Thư bảo lãnh phải thể hiện phạm vi bảo lãnh, điều kiện kích hoạt bảo lãnh, giá trị bảo lãnh, và thời hạn hiệu lực.

Ngoài ra, Quý khách hàng nên chủ động liên hệ trực tiếp với ngân hàng phát hành bảo lãnh để xác minh tính xác thực và hiệu lực pháp lý của văn bản. Việc này không chỉ giúp phòng tránh rủi ro từ các thư bảo lãnh giả, thư bảo lãnh “mượn tên” mà còn là cơ sở quan trọng để bảo vệ quyền lợi của khách hàng trong trường hợp phát sinh tranh chấp.

Quy định này kế thừa và làm rõ hơn Điều 56 Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 và đã được Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 cụ thể hóa và tăng cường trách nhiệm của cả chủ đầu tư và ngân hàng bảo lãnh, giúp người mua bất động sản được bảo vệ tốt hơn về mặt pháp lý.

Ký đặt cọc với chủ đầu tư, không phải với đơn vị môi giới

Theo điểm d khoản 4 Điều 23 Luật Kinh doanh Bất động sản 2023, chủ đầu tư không được ủy quyền cho tổ chức, cá nhân khác ký hợp đồng đặt cọc, hợp đồng mua bán hoặc thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai. Quy định này nhằm ngăn chặn tình trạng đơn vị môi giới hoặc cá nhân trung gian thu tiền trái phép, gây thiệt hại cho người mua.

Do đó, hợp đồng đặt cọc hợp pháp chỉ có giá trị khi được ký trực tiếp giữa Quý khách hàng và chủ đầu tư, chứ không phải với đơn vị tư vấn hay môi giới. Tài khoản nhận tiền phải là tài khoản chính thức của chủ đầu tư (tên pháp nhân doanh nghiệp, không phải tài khoản cá nhân). Khi chuyển khoản, nội dung giao dịch cần ghi rõ: tên bên nhận, tên dự án, và mục đích thanh toán (“tiền đặt cọc mua/thuê mua bất động sản”).

Ngoài ra, để đảm bảo chứng cứ pháp lý trong trường hợp xảy ra tranh chấp, Quý khách hàng nên lưu giữ đầy đủ các chứng từ liên quan, bao gồm biên lai chuyển tiền, sao kê ngân hàng, xác nhận từ chủ đầu tư hoặc văn bản đối chiếu công nợ. Những chứng từ này sẽ là bằng chứng quan trọng chứng minh giao dịch đặt cọc hợp pháp, hợp lệ theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015 và Luật Kinh doanh Bất động sản 2023.

>>> Xem thêm: Tố cáo công ty môi giới thu tiền thay chủ đầu tư: Thủ tục?

Tuân thủ tỷ lệ tiền cọc theo quy định

Tỷ lệ tiền đặt cọc mà Quý khách hàng nộp phải tuân thủ đúng quy định của pháp luật. Căn cứ khoản 5 Điều 23 Luật Kinh doanh Bất động sản 2023, chủ đầu tư chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán hoặc giá thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, và chỉ được thực hiện khi bất động sản đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh.

Bên cạnh đó, theo Điều 25 Luật Kinh doanh Bất động sản 2023, tổng giá trị thanh toán lần đầu (bao gồm cả tiền đặt cọc) không được vượt quá 30% giá trị hợp đồng. Các lần thanh toán tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng, và tổng số tiền thanh toán trước khi bàn giao nhà hoặc công trình không được vượt quá 70% giá trị hợp đồng (đối với nhà đầu tư trong nước) hoặc 50% (đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài).

Nếu chủ đầu tư yêu cầu Quý khách hàng nộp vượt mức quy định trên, Quý khách có quyền từ chối và báo cáo hành vi vi phạm đến cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền để được bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình.

Cảnh tỉnh trước các thủ thuật tâm lý của nhân viên môi giới

Trong thực tế giao dịch bất động sản, nhân viên môi giới thường áp dụng các thủ thuật tâm lý nhằm thúc đẩy khách hàng nhanh chóng đặt cọc, ví dụ như tạo cảm giác cấp bách (“chỉ còn vài suất cuối”, “giữ chỗ hôm nay mới có ưu đãi”), áp lực xã hội (“theo những khách hàng khác đã nộp tiền”), hoặc làm giảm tầm quan trọng của các rủi ro pháp lý. Những thủ thuật này có thể khiến Quý khách hàng vội vàng, dẫn đến quyết định không dựa trên thông tin pháp lý đầy đủ.

Theo Điều 8 Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng 2023, người tiêu dùng có quyền được cung cấp thông tin đầy đủ, chính xác và trung thực trước khi quyết định mua sản phẩm hoặc dịch vụ. Đồng thời, theo Điều 14 và Điều 24 Luật Kinh doanh Bất động sản 2023, chủ đầu tư chỉ được bán hoặc cho thuê mua bất động sản khi dự án đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh, bao gồm: giấy phép xây dựng, quyết định giao đất, thông báo nghiệm thu hạ tầng kỹ thuật (nếu có), và công khai thông tin dự án.

Do đó, Quý khách hàng nên kiên nhẫn, yêu cầu chủ đầu tư cung cấp đầy đủ tài liệu pháp lý, tự xác minh thông tin qua các kênh chính thức như Sở Xây dựng hoặc cổng thông tin điện tử địa phương. Chỉ đặt cọc khi dự án đã hoàn toàn minh bạch, pháp lý đầy đủ theo quy định của Luật Kinh doanh Bất động sản 2023. Nếu còn nghi ngờ, Quý khách hàng nên tham khảo ý kiến luật sư để đảm bảo quyền lợi và tránh rủi ro pháp lý.

Dịch vụ luật sư tư vấn về ký kết hợp đồng đặt cọc giữ chỗ dự án bất động sản

Để bảo vệ quyền lợi của Quý khách hàng khi đặt cọc giữ chỗ dự án bất động sản, Luật sư Long Phan PMT hỗ trợ các dịch vụ sau đây:

• Tư vấn chi tiết về các điều khoản trong hợp đồng đặt cọc, bảo vệ quyền lợi khách hàng tối đa.
• Giải thích rõ quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia hợp đồng, hạn chế rủi ro pháp lý.
• Kiểm tra toàn bộ hồ sơ pháp lý của dự án để xác định tính hợp pháp và mức độ rủi ro.
• Hỗ trợ xác minh hiệu lực và phạm vi của bảo lãnh ngân hàng, đảm bảo quyền lợi khi chủ đầu tư vi phạm.
• Đánh giá các rủi ro pháp lý tiềm ẩn liên quan đến việc đặt cọc dự án bất động sản.
• Đề xuất các biện pháp phòng ngừa rủi ro, bao gồm sửa đổi điều khoản và yêu cầu bảo đảm hợp đồng.
• Đại diện khách hàng đàm phán, sửa đổi các điều khoản để bảo vệ lợi ích và tránh tranh chấp.
• Bảo vệ quyền lợi khách hàng khi xảy ra tranh chấp, khiếu nại hoặc vi phạm hợp đồng.
• Hỗ trợ thu thập chứng cứ, lập hồ sơ pháp lý đầy đủ và tuân thủ các quy định pháp luật.

Câu hỏi thường gặp (FAQ)

Các câu hỏi thường gặp về Đặt cọc giữ chỗ dự án bất động sản là:

“Giữ chỗ” (Booking) khác “Đặt cọc” ở điểm mấu chốt nào về mặt pháp lý?

Giữ chỗ về bản chất là một thỏa thuận dân sự sơ bộ để giữ quyền ưu tiên mua, thường ký với đơn vị môi giới khi dự án chưa đủ điều kiện bán. Nó có giá trị pháp lý rất thấp, không tạo ra nghĩa vụ ràng buộc mạnh. Ngược lại, Đặt cọc là giao dịch được quy định tại Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, có tính ràng buộc pháp lý cao, nhằm bảo đảm việc giao kết hoặc thực hiện hợp đồng mua bán; nếu một bên vi phạm sẽ bị phạt cọc.

Theo Luật Kinh doanh Bất động sản 2023, chủ đầu tư được nhận tiền đặt cọc tối đa và tổng số tiền thanh toán lần đầu (bao gồm cả tiền cọc) không được vượt quá tỷ lệ nào?

Theo Khoản 5 Điều 23 Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 chủ đầu tư chỉ được nhận tiền đặt cọc tối đa không quá 5% giá bán hoặc giá thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai, và chỉ được thu khi dự án đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh. Tổng số tiền thanh toán lần đầu cho bất động sản hình thành trong tương lai theo khoản 1 Điều 25 Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 (bao gồm cả tiền đặt cọc) không được vượt quá 30% giá trị hợp đồng.

Nếu bên đặt cọc (khách hàng) từ chối giao kết hợp đồng, hậu quả pháp lý là gì?

Nếu bên đặt cọc, tức khách hàng, từ chối giao kết hợp đồng mà không có lý do chính đáng, họ sẽ phải chịu hậu quả pháp lý theo quy định. Cụ thể, theo Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, số tiền đã đặt cọc sẽ thuộc về bên nhận đặt cọc. Việc này áp dụng trong trường hợp các bên không có thỏa thuận khác về xử lý khoản đặt cọc. Nói cách khác, tiền đặt cọc sẽ bị mất đối với bên từ chối hợp đồng. Đây là cơ chế bảo đảm thực hiện hợp đồng và răn đe bên vi phạm thỏa thuận.

Rủi ro khi đơn vị môi giới thu tiền cọc thay chủ đầu tư mà không có ủy quyền hợp pháp là gì?

Theo Điểm d Khoản 4 Điều 23 Luật Kinh doanh Bất động sản 2023, chủ đầu tư không được ủy quyền cho tổ chức/cá nhân khác ký hợp đồng đặt cọc hoặc mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Hợp đồng đặt cọc ký với đơn vị môi giới không có thẩm quyền có nguy cơ bị vô hiệu, khách hàng đối mặt với rủi ro mất tiền hoặc khó khăn trong việc đòi lại tiền cọc khi có tranh chấp.

“Bảo lãnh ngân hàng” cho nhà ở hình thành trong tương lai quan trọng như thế nào?

Bảo lãnh ngân hàng đối với nhà ở hình thành trong tương lai đóng vai trò cực kỳ quan trọng. Đây là cơ chế bắt buộc theo Điều 26 Luật Kinh doanh Bất động sản 2023. Ngân hàng sẽ đảm bảo nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư, bảo vệ quyền lợi khách hàng. Nếu chủ đầu tư không bàn giao nhà theo đúng cam kết, ngân hàng có trách nhiệm hoàn trả toàn bộ số tiền khách hàng đã thanh toán, bao gồm cả tiền ứng trước. Việc thiếu bảo lãnh ngân hàng sẽ làm tăng nguy cơ mất tiền của khách hàng lên rất cao.

Kết luận

Quý khách hàng cần nhận thức rõ ràng rằng đặt cọc giữ chỗ dự án bất động sản không phải là một quyết định đơn giản mà là một cam kết pháp lý có những rủi ro tiềm ẩn. Việc tuân thủ các quy định pháp luật, kiểm tra tính pháp lý của dự án, xác nhận bảo lãnh ngân hàng, và tham khảo ý kiến luật sư là những bước không thể bỏ qua. Để được hỗ trợ toàn diện trong việc bảo vệ quyền lợi, Quý khách hàng hãy liên hệ ngay với Công ty Luật Long Phan PMT qua hotline 1900.63.63.87

Tags: Đặt cọc giữ chỗ dự án bất động sản, hợp đồng đặt cọc mua nhà, Nhà ở hình thành trong tương lai, Rủi ro pháp lý mua nhà dự án, Tranh chấp hợp đồng đặt cọc