Giải quyết tranh chấp hợp đồng cho thuê lại quyền sử dụng đất

Giải quyết tranh chấp hợp đồng cho thuê lại quyền sử dụng đất hiện nay có nhiều cách thức khác nhau từ đơn giản đến phức tạp. Người sử dụng đất cần nắm rõ thẩm quyền tòa án, thời hiệu khởi kiện và trình tự giải quyết từ thương lượng đến hòa giải, trọng tài để nhanh chóng bảo vệ quyền lợi của mình khi một bên vi phạm hợp đồng cho thuê lại quyền sử dụng đất. Bài viết sau sẽ phân tích chi tiết từng bước giải quyết tranh chấp hợp đồng cho thuê lại quyền sử dụng đất. 

Nhận diện, phân loại tranh chấp hợp đồng cho thuê lại quyền sử dụng đất

Hợp đồng cho thuê lại quyền sử dụng đất là một giao dịch phức tạp, chứa đựng nhiều tiềm ẩn rủi ro pháp lý. Việc nhận diện và phân loại chính xác các dạng tranh chấp hợp đồng cho thuê lại là bước đầu tiên và quan trọng nhất để các bên có thể bảo vệ quyền lợi của mình. 

Tranh chấp về hiệu lực hợp đồng

Tranh chấp về hiệu lực hợp đồng cho thuê lại quyền sử dụng đất phát sinh khi một bên cho rằng hợp đồng không đáp ứng các điều kiện có hiệu lực tại Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015, cụ thể như sau:

• Về điều kiện cho thuê lại quyền sử dụng đất: Điều 45 Luật Đất đai 2024 quy định điều kiện thực hiện quyền cho thuê lại quyền sử dụng đất, bao gồm phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ), đất không có tranh chấp và trong thời hạn sử dụng đất;
• Về bên cho thuê lại không có đủ thẩm quyền theo điểm b khoản 1 Điều 10 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, đất chưa hoàn thành hạ tầng kỹ thuật hoặc không thuộc khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao;
• Hợp đồng vi phạm quy định về hình thức cho thuê lại: đối với đất thuê trả tiền hằng năm chỉ được cho thuê lại theo hình thức trả tiền hằng năm; đối với đất thuê trả tiền một lần thì được linh hoạt cho thuê lại theo một trong hai hình thức (một lần hoặc hằng năm) (khoản 3 Điều 202 Luật Đất đai 2024);
• Về hình thức của hợp đồng phải được lập bằng văn bản, có công chứng hoặc chứng thực theo quy định tại khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024;
• Nội dung của hợp đồng vi phạm quy định của pháp luật về thời hạn sử dụng đất, quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất theo khoản 2 Điều 501 Bộ luật Dân sự 2015.

Như vậy, tranh chấp về hiệu lực hợp đồng cho thuê lại quyền sử dụng đất là một trong những rủi ro pháp lý phổ biến nhất, phát sinh khi hợp đồng không đáp ứng các điều kiện theo quy định của pháp luật.

Vi phạm nghĩa vụ

Trên thực tế, tranh chấp hợp đồng cho thuê lại thường xuyên phát sinh, và nguyên nhân cốt lõi chính là hành vi vi phạm nghĩa vụ từ một hoặc cả hai bên. Những vi phạm này không chỉ gây thiệt hại về tài chính mà còn ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của các bên liên quan.

Các hành vi vi phạm phổ biến bao gồm:

• Bên cho thuê chậm trễ hoặc không thanh toán tiền thuê đất đúng thời hạn theo quy định tại Điều 21 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, hoặc 
• Bên thuê tự ý chuyển nhượng hoặc cho thuê lại một lần nữa mà không có sự đồng ý của bên cho thuê (Điều 475 Bộ luật Dân sự 2015), hoặc
• Bên cho thuê vi phạm nghĩa vụ bàn giao đất đúng hiện trạng, diện tích như cam kết hoặc không đảm bảo tính pháp lý của thửa đất cho thuê (khoản 1 Điều 478 Bộ luật Dân sự 2015, hoặc 
• Bên thuê sử dụng đất sai mục đích so với thỏa thuận trong hợp đồng thuê đất, không bảo trì, duy trì hạ tầng kỹ thuật (Điều 34.1.e Luật Đất đai 2024, Điều 21 Luật Kinh doanh bất động sản 2023).

Tóm lại, vi phạm nghĩa vụ trong hợp đồng cho thuê lại quyền sử dụng đất là nguồn gốc chính của các tranh chấp. Các hành vi từ việc bên thuê chậm thanh toán, sử dụng đất sai mục đích, cho đến việc bên cho thuê không bàn giao đất đúng hiện trạng cam kết đều là những nguyên nhân dẫn đến tranh chấp. 

>>> Xem thêm: Giải quyết tranh chấp hợp đồng thuê quyền sử dụng đất

Chấm dứt – bồi thường – phạt vi phạm hợp đồng

Theo Điều 428 Bộ luật Dân sự 2015, một bên có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng khi bên kia vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ hoặc có thỏa thuận, quy định của pháp luật. Các vấn đề tranh chấp phát sinh khi chấm dứt hợp đồng, bao gồm

• Vấn đề bồi thường thiệt hại theo khoản 4 Điều 428 bộ luật Dân sự 2015 và phạt vi phạm theo Điều 418 Bộ luật Dân sự 2015 cũng là nguồn gốc tranh chấp. Các bên thường không nhất trí về mức bồi thường thiệt hại thực tế, phương pháp tính toán phạt vi phạm;
•  Việc hoàn trả đất và tài sản gắn liền với đất khi hợp đồng bị hủy bỏ theo khoản 2 Điều 427 Bộ luật Dân sự 2015;
• Tranh chấp về xử lý tiền đặt cọc, tiền bảo đảm thực hiện hợp đồng theo khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 cũng thường xuyên xảy ra khi hợp đồng chấm dứt.

Về cơ bản, các tranh chấp này có thể được chia thành ba nhóm chính: tranh chấp về tính hiệu lực của hợp đồng ngay từ khi giao kết, tranh chấp phát sinh từ hành vi vi phạm nghĩa vụ trong quá trình thực hiện, và cuối cùng là các tranh chấp liên quan đến việc chấm dứt và bồi thường thiệt hại khi hợp đồng kết thúc.

Rà soát, thu thập hồ sơ, tài liệu chứng cứ trước khi giải quyết tranh chấp hợp đồng cho thuê lại quyền sử dụng đất

Theo nguyên tắc chứng minh tại khoản 1 Điều 6 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, người tham gia tố tụng có nghĩa vụ chứng minh những tình tiết mà mình đưa ra làm căn cứ cho yêu cầu hoặc phản bác yêu cầu của đối phương, do đó việc thu thập chứng cứ cần được thực hiện một cách tỉ mỉ và toàn diện.

Hợp đồng

Hợp đồng cho thuê lại quyền sử dụng đất bao gồm toàn văn hợp đồng gốc và tất cả các phụ lục, biên bản sửa đổi bổ sung như phụ lục về tiến độ thanh toán, bảng tính giá thuê đất theo các giai đoạn và điều khoản điều chỉnh giá thuê (nếu có), phụ lục về diện tích đất cho thuê, tọa độ và ranh giới thửa đất, vị trí cụ thể trong khu công nghiệp. 

Lưu ý: Quý khách hàng cần thu thập bản gốc hợp đồng có đầy đủ chữ ký, con dấu của các bên ký kết, người làm chứng và công chứng viên (nếu có), đảm bảo tính xác thực và toàn vẹn của tài liệu. 

Ngoài hợp đồng chính, cần thu thập cả biên bản thỏa thuận trước khi ký hợp đồng, thư tín dụng ý (letter of intent), bản ghi nhớ (MOU) hoặc các thỏa thuận sơ bộ khác. Những tài liệu này có thể chứng minh ý chí ban đầu của các bên và làm rõ bối cảnh ký kết hợp đồng. Trong trường hợp tranh chấp về hiệu lực hợp đồng, các tài liệu này sẽ giúp tòa án hiểu rõ quá trình đàm phán và ý chí thực sự của các bên khi ký kết hợp đồng cho thuê lại quyền sử dụng đất.

Giấy tờ pháp lý thửa đất/dự án

Trong một tranh chấp hợp đồng cho thuê lại, cơ sở để xác định quyền và nghĩa vụ của các bên không chỉ nằm ở các điều khoản thỏa thuận mà còn phụ thuộc rất lớn vào tính pháp lý của thửa đất hoặc dự án. 

• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ): Đối với trường hợp thuê lại quyền sử dụng đất, người khởi kiện cần kiểm tra xem sổ đỏ có bị tẩy xóa, sửa chữa hay không, có dấu hiệu giả mạo hay không và tình trạng pháp lý hiện tại của thửa đất. Bởi vì, trường hợp sổ đỏ bị thế chấp, kê biên hoặc có tranh chấp thì bên sở hữu không được quyền cho thuê lại theo quy định tại điểm c Điều 45 Luật Đất đai 2024.

• Quyết định giao đất hoặc cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền là tài liệu xác định nguồn gốc pháp lý ban đầu của quyền sử dụng đất và các điều kiện ràng buộc trong việc sử dụng đất;
• Đối với đất thuộc khu công nghiệp, cụm công nghiệp hoặc khu công nghệ cao, việc thu thập đầy đủ giấy tờ về khu công nghiệp là điều kiện bắt buộc để chứng minh tính hợp pháp của việc cho thuê lại. Chẳng hạn như: quyết định thành lập khu công nghiệp, quyết định phê duyệt quy hoạch chi tiết khu công nghiệp và quyết định cho phép đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp;
• Bên cạnh đó là Giấy chứng nhận đầu tư của chủ đầu tư khu công nghiệp, giấy phép hoạt động khu công nghiệp và các văn bản phê duyệt dự án đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật, bản đồ quy hoạch phân khu chức năng trong khu công nghiệp;
• Hồ sơ chứng minh hạ tầng kỹ thuật đã hoàn thành để được phép cho thuê lại quyền sử dụng đất. Chẳng hạn như: Biên bản nghiệm thu hoàn thành công trình hạ tầng kỹ thuật do cơ quan có thẩm quyền lập và ký duyệt, giấy phép xây dựng các công trình hạ tầng, giấy chứng nhận hoàn thành công trình xây dựng và các chứng chỉ kỹ thuật về chất lượng công trình, hồ sơ thiết kế kỹ thuật, bản vẽ hoàn công và các báo cáo khảo sát địa chất, địa hình. 

Tóm lại, bộ hồ sơ pháp lý thửa đất/dự án hoàn chỉnh, từ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đến các biên bản nghiệm thu hạ tầng kỹ thuật, tạo nên một hệ thống chứng cứ đa chiều và có tính xác thực cao.

Chứng từ tài chính

Chứng từ tài chính là bằng chứng cụ thể và trực tiếp nhất về việc thực hiện nghĩa vụ thanh toán tiền thuê đất của các bên trong hợp đồng cho thuê lại quyền sử dụng đất.

• Hóa đơn VAT, hóa đơn bán hàng hóa dịch vụ hoặc biên lai thanh toán tiền thuê đất phải có đầy đủ các thông tin bắt buộc: tên và địa chỉ bên trả tiền và bên nhận tiền, số tiền bằng số và bằng chữ, thời gian thanh toán cụ thể, chữ ký xác nhận của bên nhận tiền và con dấu đỏ (đối với tổ chức);
• Chứng từ chuyển khoản ngân hàng, ủy nhiệm chi hoặc các hình thức thanh toán không dùng tiền mặt;
• Bảng kê công nợ chi tiết; 
• Chứng từ của các khoản chi phí khác như phí bảo trì hạ tầng, phí quản lý, phí dịch vụ hoặc các khoản phạt vi phạm (nếu có);
• Chứng từ về việc đặt cọc, tiền bảo đảm thực hiện hợp đồng như biên lai nộp tiền bảo đảm, thư bảo lãnh ngân hàng, chứng từ thế chấp tài sản hoặc các hình thức bảo đảm khác. 

Tóm lại, toàn bộ chứng từ tài chính — từ hóa đơn VAT, sao kê ngân hàng cho đến các biên lai về tiền đặt cọc và phí dịch vụ — đóng vai trò là chứng cứ  không thể chối cãi, ghi nhận một cách khách quan và minh bạch việc thực hiện nghĩa vụ thanh toán trong hợp đồng cho thuê lại. 

Biên bản bàn giao, hiện trạng

Trong quá trình thực hiện hợp đồng cho thuê lại quyền sử dụng đất, các tranh chấp liên quan đến hiện trạng tài sản khi bàn giao và sử dụng là rất phổ biến. Để giải quyết hiệu quả những mâu thuẫn này, việc lập và lưu trữ đầy đủ các biên bản ghi nhận hiện trạng đất qua từng giai đoạn là cần thiết: 

•  Biên bản bàn giao đất tại thời điểm khởi đầu hợp đồng cho thuê lại quyền sử dụng đất; 
• Tài liệu ghi nhận hiện trạng trong quá trình thực hiện thông qua các biên bản kiểm tra định kỳ, báo cáo hiện trạng và hình ảnh tài liệu; 
• Biên bản bàn giao khi chấm dứt hợp đồng
• Biên bản bàn giao đất khi chấm dứt hợp đồng cho thuê lại quyền sử dụng đất. 

Tóm lại, hệ thống biên bản bàn giao và kiểm tra hiện trạng từ khi bắt đầu, trong quá trình thực hiện cho đến khi chấm dứt hợp đồng tạo thành một chuỗi chứng cứ vững chắc.

Trao đổi email/văn bản

Các email, tin nhắn và văn bản trao đổi giữa các bên trong suốt quá trình thực hiện hợp đồng cho thuê lại quyền sử dụng đất như việc thanh toán tiền thuê đất, sử dụng đất, bảo trì hạ tầng, xử lý sự cố kỹ thuật hoặc giải quyết khó khăn trong quá trình thực hiện hợp đồng đều có thể trở thành chứng cứ có giá trị trong tranh chấp. 

Hồ sơ mục đích sử dụng đất (đúng quy hoạch/phân khu) để phản biện “sử dụng sai mục đích”

Hồ sơ về mục đích sử dụng đất theo quy hoạch và phân khu là chứng cứ then chốt để phản bác cáo buộc “sử dụng sai mục đích” trong tranh chấp hợp đồng cho thuê lại quyền sử dụng đất. Các tài liệu này bao gồm:

• Bản đồ quy hoạch sử dụng đất được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, quyết định phê duyệt quy hoạch tổng thể và quy hoạch chi tiết khu vực có thửa đất tranh;
• Kế hoạch sử dụng đất 5 năm và hàng năm của địa phương cũng cần được thu thập để chứng minh việc sử dụng đất phù hợp với định hướng phát triển của địa phương;
• Các quyết định điều chỉnh quy hoạch, bổ sung quy hoạch hoặc thay đổi mục đích sử dụng đất (nếu có);
• Giấy phép môi trường, báo cáo đánh giá tác động môi trường (ĐTM) và các báo cáo giám sát môi trường định kỳ. 

Tóm lại, việc tổng hợp đầy đủ các tài liệu trên sẽ tạo thành một bộ hồ sơ chứng cứ toàn diện và có giá trị pháp lý cao để chứng minh cho yêu cầu khởi kiện của Quý khách. 

Thương lượng giải quyết tranh chấp hợp đồng cho thuê lại quyền sử dụng đất

Thương lượng là biện pháp giải quyết tranh chấp hợp đồng cho thuê lại quyền sử dụng đất đầu tiên và hiệu quả nhất mà các bên nên áp dụng. Một bên gửi văn bản thông báo chính thức cho bên kia về vấn đề tranh chấp cụ thể và đề nghị tổ chức buổi gặp mặt để thương lượng giải quyết. Ngoài ra, các bên cần chuẩn bị trước các phương án, giải pháp khả thi và tài liệu chứng cứ liên quan để buổi làm việc đạt hiệu quả cao.

Kết quả thương lượng thành công cần được lập thành văn bản như biên bản thỏa thuận hoặc phụ lục hợp đồng có chữ ký, con dấu của các bên để tạo cơ sở pháp lý rõ ràng. Nếu thương lượng không thành công, các bên có thể chuyển sang các biện pháp giải quyết tranh chấp khác như hòa giải hoặc khởi kiện tại tòa án theo quy định pháp luật.

Hòa giải để giải quyết tranh chấp hợp đồng cho thuê lại quyền sử dụng đất

Hòa giải tại tòa án là biện pháp giải quyết tranh chấp hợp đồng cho thuê lại quyền sử dụng đất được nhiều bên lựa chọn vì tính hiệu quả và tiết kiệm chi phí. Trình tự hòa giải được thực hiện theo 03 giai đoạn chính: 

Giai đoạn 1: Tiến hành phiên hòa giải theo Điều 24 Luật Hòa giải, đối thoại tại Tòa án 2020;

Giai đoạn 2: Ghi nhận kết quả hòa giải theo Điều 27 Luật Hòa giải, đối thoại tại Tòa án 2020;

Giai đoạn 3: Lập biên bản theo Điều 31 Luật Hòa giải, đối thoại tại Tòa án 2020 và ra quyết định công nhận theo Điều 32 Luật Hòa giải, đối thoại tại Tòa án 2020. 

• Nếu hòa giải thành công, tòa án sẽ lập biên bản ghi nhận thỏa thuận của các bên và ra quyết định công nhận kết quả hòa giải có hiệu lực thi hành như bản án;
• Trong trường hợp hòa giải không thành, các bên có quyền tiếp tục khởi kiện để tòa án giải quyết theo thủ tục tố tụng dân sự.

Lưu ý: Quý khách hàng cần nộp đơn yêu cầu hòa giải kèm các tài liệu chứng cứ chứng minh tranh chấp và đóng phí, lệ phí theo quy định.

Quý khách hàng nên cân nhắc tham gia hòa giải vì đây là phương thức giải quyết nhanh chóng, giữ gìn mối quan hệ hợp tác và tiết kiệm thời gian, chi phí so với việc xét xử tại tòa án.

Khởi kiện yêu cầu giải quyết tranh chấp hợp đồng cho thuê lại quyền sử dụng đất

Trường hợp thương lượng, hòa giải không thành công, một bên có quyền khởi kiện đến Tòa án cấp có thẩm quyền để yêu cầu giải quyết tranh chấp liên quan đến hợp đồng thuê lại quyền sử dụng đất. Dưới đây là các hồ sơ, thẩm quyền giải quyết cũng như quy trình khởi kiện chi tiết.

Thời hiệu khởi kiện

Khi một tranh chấp hợp đồng xảy ra, việc nắm rõ thời hiệu khởi kiện là yếu tố mang tính quyết định, ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên.

• Thời hiệu khởi kiện tại trọng tài là 02 năm, kể từ thời điểm quyền và lợi ích hợp pháp bị xâm phạm, trừ trường hợp luật chuyên ngành có quy định khác (Điều 33 Luật Trọng tài thương mại 2010);
• Thời hiệu khởi kiện tranh chấp hợp đồng tại Tòa án là 03 năm, kể từ ngày người có quyền yêu cầu biết hoặc phải biết quyền và lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm (Điều 429 Bộ luật Dân sự 2015). 

Như vậy, thời hiệu khởi kiện là 03 năm đối với việc khởi kiện tại Tòa án theo Bộ luật Dân sự 2015 và 02 năm khi lựa chọn Trọng tài theo Luật Trọng tài thương mại 2010. Để tránh nguy cơ mất quyền khởi kiện, ngay khi phát hiện quyền lợi bị xâm phạm, cá nhân cần nhanh chóng tìm đến sự tư vấn pháp lý để có hành động kịp thời và phù hợp.

Thẩm quyền giải quyết

Khi một tranh chấp hợp đồng cho thuê lại quyền sử dụng đất phát sinh, một trong những vấn đề pháp lý đầu tiên cần xác định chính là thẩm quyền giải quyết. 

• Nếu các bên lựa chọn hình thức giải quyết bằng trọng tài thì các bên có thể thỏa thuận trong hợp đồng hoặc thỏa thuận trọng tài về việc chọn Trung tâm trọng tài (Trọng tài quy chế) hoặc Trọng tài vụ việc là cơ quan giải quyết tranh chấp trong trường hợp phát sinh tranh chấp sau này.
• Nếu giải quyết tranh chấp tại Tòa án thì theo quy định tại Điều 26 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 và khoản 2 Điều 1 Luật số 85/2025/QH15, thẩm quyền giải quyết tranh chấp về hợp đồng nói chung và hợp đồng cho thuê lại quyền sử dụng đất nói riêng thuộc về Tòa án nhân dân khu vực nơi có bất động sản nếu tranh chấp đòi lại quyền sử dụng đất cho thuê hoặc Tòa án nhân dân khu vực nơi bị đơn cư trú nếu tranh chấp khác về hợp đồng như bồi thường thiệt hại do vi phạm nghĩa vụ, tuyên vô hiệu hợp đồng, … 

Tóm lại, thẩm quyền giải quyết tranh chấp hợp đồng cho thuê lại được xác định dựa trên sự thỏa thuận của các bên hoặc quy định của pháp luật. Nếu các bên có thỏa thuận trọng tài, họ có toàn quyền lựa chọn trung tâm giải quyết. Ngược lại, nếu khởi kiện tại Tòa án, thẩm quyền sẽ thuộc về Tòa án nơi có bất động sản (đối với tranh chấp đòi lại đất) hoặc Tòa án nơi bị đơn cư trú (đối với các tranh chấp khác).

Đơn khởi kiện và tài liệu chứng cứ đính kèm

Căn cứ quy định tại Điều 189 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 thì để khởi kiện tranh chấp hợp đồng cho thuê lại quyền sử dụng đất, người khởi kiện phải nộp đơn khởi kiện theo mẫu số 23-DS ban hành kèm Nghị quyết số 01/2017/NQ-HĐTP ngày 13/01/2017. Trường hợp khởi kiện tại Trọng tài thì đơn khởi kiện phải đảm bảo các nội dung tại khoản 2 Điều 30 Luật Trọng tài thương mại 2010, hình thức tuân theo theo quy chế của tổ chức trọng tài đó. 

Ngoài ra, người khởi kiện phải nộp kèm theo là các tài liệu chứng minh quyền, lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm theo khoản 4, khoản Điều 189 bộ luật Tố tụng dân sự 2015 (như đã nêu ở mục 2).  Đối với hình thức khởi kiện tại trọng tài, người khởi kiện còn phải nộp kèm theo thỏa thuận trọng tài (bản chính hoặc sao y) theo khoản 3 Điều 30 Luật Trọng tài thương mại 2010.

Thủ tục thụ lý

Quy trình thụ lý là quy trình pháp lý ban đầu mà qua đó Tòa án hoặc Trung tâm trọng tài tiếp nhận và chính thức xử lý đơn khởi kiện. Cụ thể như sau:

Thứ nhất, đối với tranh chấp được giải quyết tại Trung tâm trọng tài quy định tại Điều 30, Điều 40 Luật Trọng tài thương mại 2010 như sau:

• Bước 1: Nộp đơn khởi kiện và tạm ứng phí trọng tài;
• Bước 2: Trung tâm trọng tài gửi bản sao đơn khởi kiện và các tài liệu kèm theo cho bị đơn trong thời hạn 10 ngày, kể từ ngày nhận được đơn khởi kiện;
• Bước 3: Bị đơn nộp bản tự bảo vệ trong vòng 30 ngày, kể từ ngày nhận được đơn khởi kiện. Nếu bị đơn không nộp thì vụ việc vẫn được giải quyết;
• Bước 4: Thành lập Hội đồng trọng tài gồm một hoặc nhiều trọng tài viên theo thỏa thuận của các bên. Trường hợp không có thỏa thuận thì Hội đồng trọng tài gồm 03 người. 

Thứ hai, đối với tranh chấp được giải quyết tại Tòa án theo quy định tại Điều 190 đến Điều 196 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 thủ tục thụ lý gồm các bước sau: 

• Bước 1: Người khởi kiện nộp đơn khởi kiện và các tài liệu chứng cứ đính kèm tại Tòa án có thẩm quyền;
• Bước 2: Cán bộ thụ lý sẽ kiểm tra tính đầy đủ, hợp lệ của hồ sơ trong thời hạn 07 ngày làm việc. Nếu hồ sơ thiếu tài liệu hoặc chưa đầy đủ, tòa án sẽ thông báo bằng văn bản để nguyên đơn bổ sung trong thời hạn quy định. Trong trường hợp đơn khởi kiện không thuộc thẩm quyền hoặc không đúng quy định, tòa án sẽ ra quyết định không thụ lý và hướng dẫn nguyên đơn nộp đơn tại cơ quan có thẩm quyền;
• Bước 3: Nếu thụ lý, Tòa án ra thông báo đóng tiền tạm ứng cho nguyên đơn. Người khởi kiện có thời hạn 7 ngày, kể từ ngày nhận được thông báo để đóng tiền và nộp biên lai cho Tòa. Sau đó, Tòa án sẽ thụ lý khi nhận biên lai thu tiền tạm ứng án phí. 
• Bước 4: Sau khi thụ lý, tòa án sẽ gửi thông báo cho các bên trong thời hạn 03 ngày làm việc.  

Quy trình thụ lý nhìn chung gồm các bước từ việc nộp đơn, đóng tạm ứng phí cho đến khi nhận được thông báo thụ lý sẽ giúp người khởi kiện. Hiểu rõ quy trình này giúp chủ động hơn, tránh được những sai sót hình thức có thể làm chậm trễ quá trình giải quyết tranh chấp, đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp được bảo vệ kịp thời.

Trình tự giải quyết

Sau quá trình thụ lý thì tùy thuộc vào việc lựa chọn Tòa án hay Trọng tài, quy trình này sẽ có những khác biệt cơ bản về thời gian, tính công khai và hiệu lực của phán quyết. Cụ thể như sau: 

Về quy trình giải quyết tại trọng tài bao gồm các bước: 

• Bước 1: Hội đồng trọng tài tổ chức phiên họp giải quyết tranh chấp. Phiên này thường được tiến hành không công khai, các bên có quyền tham dự trực tiếp hoặc ủy quyền cho người đại diện, mời người làm chứng và người bảo vệ quyền lợi hợp pháp (Điều 54, 55 Luật Trọng tài thương mại 2010);
• Bước 2: Ra phán quyết trọng tài. Hội đồng sẽ lập biên bản và ra quyết định công nhận thỏa thuận có giá trị như phán quyết trọng tài. Phán quyết trọng tài là chung thẩm và có hiệu lực kể từ ngày ban hành (Điều 60 Luật Trọng tài thương mại 2010);
• Bước 3: Thi hành phán quyết trọng tài. Về nguyên tắc các bên tự nguyện thi hành phán quyết nhưng nếu bên phải thi hành không tự nguyện thi hành thì bên được thì hành có quyền làm đơn yêu cầu cơ quan thi hành án thi hành phán quyết (Điều 65, 66 Luật Trọng tài thương mại 2010). 

Về quy trình giải quyết tranh chấp hợp đồng cho thuê lại quyền sử dụng đất được thực hiện như sau:  

• Bước 1: Trong thời hạn 04 – 06 tháng, kể từ ngày thụ lý, thẩm phán được phân công sẽ nghiên cứu hồ sơ, thu thập bổ sung chứng cứ nếu cần thiết và triệu tập các bên tham gia tố tụng tham gia phiên họp tiếp cận công khai chứng cứ, hòa giải (Điều 203 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015);
• Bước 2: Phiên tòa sơ thẩm được tiến hành công khai, trừ trường hợp pháp luật quy định xét xử kín. Hội đồng xét xử gồm một thẩm phán và hai hội thẩm nhân dân sẽ tiến hành phiên tòa theo trình tự: khai mạc, xác minh nhân thân và quyền, nghĩa vụ của người tham gia tố tụng, hỏi và trả lời tại tòa, tranh luận và nghị án;
• Bước 3: Sau khi tuyên án sơ thẩm, các bên có quyền kháng cáo trong thời hạn 15 ngày nếu không đồng ý với bản án theo khoản 1 Điều 273 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015. 

Như vậy, trình tự giải quyết tranh chấp tại Trọng tài và Tòa án có những đặc thù riêng biệt. Phán quyết trọng tài mang tính chung thẩm, linh hoạt và không công khai, phù hợp với các bên ưu tiên tốc độ và bảo mật. Ngược lại, quy trình tố tụng tại Tòa án theo Bộ luật Tố tụng dân sự mang tính công khai, chặt chẽ và cho phép các bên có quyền kháng cáo bản án sơ thẩm. 

>>> Xem thêm: Giải quyết tranh chấp hợp đồng thuê đất đang thế chấp ngân hàng 

Dịch vụ luật sư tư vấn, nhận ủy quyền giải quyết tranh chấp hợp đồng cho thuê lại quyền sử dụng đất trọn gói

Dịch vụ tư vấn pháp lý chuyên sâu về tranh chấp hợp đồng cho thuê lại quyền sử dụng đất của Luật Long Phan PMT cung cấp giải pháp toàn diện cho Quý khách hàng. Dịch vụ của chúng tôi bao gồm:

• Tư vấn quyền, nghĩa vụ của bên vi phạm trong hợp đồng cho thuê lại quyền sử dụng đất;
• Tư vấn xác định thiệt hại để yêu cầu bồi thường;
• Hướng dẫn hoàn thiện thu thập chứng cứ chứng minh cho yêu cầu của Quý khách;
• Tư vấn hướng dẫn quy trình khởi kiện, hình thức giải quyết tranh chấp tối ưu;
• Soạn thảo đơn khởi kiện, thông báo và các đơn từ khác trong suốt quá trình giải quyết;
• Đại diện theo ủy quyền nộp đơn, theo dõi quá trình xử lý, tham gia các buổi làm việc khi có giấy mời, giấy triệu tập của cơ quan;
• Tư vấn thủ tục kháng cáo (nếu có);
• Tư vấn thủ tục yêu cầu thi hành án dân sự. 

Dịch vụ ủy quyền toàn quyền giúp Quý khách tiết kiệm thời gian và tập trung vào hoạt động kinh doanh chính của mình. Ngoài ra, chúng tôi cam kết minh bạch về chi phí dịch vụ và đảm bảo quyền lợi của Quý khách được bảo vệ tối ưu trong suốt quá trình giải quyết tranh chấp hợp đồng cho thuê lại quyền sử dụng đất.

Câu hỏi thường gặp về giải quyết tranh chấp hợp đồng cho thuê lại quyền sử dụng đất

Để giúp Quý khách hiểu rõ hơn về hướng giải quyết tranh chấp hợp đồng cho thuê lại quyền sử dụng đất, chúng tôi đã tổng hợp một số câu hỏi liên quan sau: 

Thế nào được coi là một “vi phạm nghiêm trọng” để có thể đơn phương chấm dứt hợp đồng?

Theo khoản 2 Điều 423 Bộ luật Dân sự 2015, vi phạm nghiêm trọng là sự vi phạm hợp đồng của một bên gây thiệt hại cho bên kia đến mức làm cho bên kia không đạt được mục đích của việc giao kết hợp đồng. Đây là căn cứ để đơn phương chấm dứt hợp đồng theo Điều 428 Bộ luật Dân sự 2015.

Có thể yêu cầu áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời trong quá trình giải quyết tranh chấp không?

Có. Các bên có quyền yêu cầu áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời. Nếu giải quyết tại Tòa án, thủ tục được quy định tại Chương VIII Bộ luật Tố tụng dân sự 2015. Nếu tại Trọng tài, thủ tục này được quy định tại Chương VII Luật Trọng tài thương mại 2010.

Các chứng cứ điện tử như email, tin nhắn Zalo có giá trị pháp lý không?

Có. Theo Điều 94 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, dữ liệu điện tử được công nhận là một nguồn chứng cứ. Tuy nhiên, theo khoản 2 Điều 95 của Bộ luật này, bên giao nộp phải chứng minh được tính nguyên gốc và toàn vẹn của dữ liệu đó.

Quy trình thi hành án sau khi có bản án của Tòa án hoặc phán quyết Trọng tài diễn ra như thế nào?

Bên được thi hành sẽ nộp đơn yêu cầu đến Cơ quan thi hành án dân sự có thẩm quyền theo quy định của Luật Thi hành án dân sự 2008 (sửa đổi, bổ sung 2014). Đối với phán quyết trọng tài, việc yêu cầu thi hành án tuân thủ theo Điều 66 Luật Trọng tài thương mại 2010.

Nghĩa vụ của các bên sẽ ra sao khi xảy ra sự kiện bất khả kháng (force majeure)?

Theo khoản 1 Điều 156 Bộ luật Dân sự 2015, sự kiện bất khả kháng là sự kiện xảy ra một cách khách quan, không thể lường trước và không thể khắc phục được. Khi xảy ra sự kiện này, bên vi phạm nghĩa vụ được miễn trừ trách nhiệm dân sự theo khoản 2 Điều 351 Bộ luật Dân sự 2015, trừ khi có thỏa thuận khác trong hợp đồng. 

Trên đây là các câu trả lời cho các thắc mắc của Quý khách xoay quanh vấn đề này. Để hiểu rõ hơn về các vấn đề chi tiết khác về hồ sơ tài liệu, chứng cứ chứng minh và quy trình khởi kiện hãy liên hệ với chúng tôi qua hotline bên dưới. 

Kết luận

Hiện nay, có nhiều phương thức giải quyết tranh chấp hợp đồng cho thuê lại quyền sử dụng đất như thương lượng, hòa giải đối thoại tại Tòa án, khởi kiện tại Trọng tài hoặc tại tòa án. Điều quan trọng là Quý khách hàng cần thu thập đầy đủ chứng cứ, lựa chọn phương thức giải quyết phù hợp để bảo vệ quyền lợi và đạt kết quả tối ưu. Để nhận tư vấn chuyên sâu và hỗ trợ giải quyết tranh chấp hiệu quả, Quý khách hàng vui lòng liên hệ Luật Long Phan PMT qua hotline 1900636387 để nhận được sự hỗ trợ kịp thời.

Tags: Bồi thường thiệt hại hợp đồng thuê đất, Đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê đất, Hợp đồng thuê lại đất, Hợp đồng thuê quyền sử dụng đất, khởi kiện tranh chấp hợp đồng, Thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai, Thuê lại đất khu công nghiệp