Khi nào không phải chịu phạt cọc vì lý do khách quan

Khi nào không phải chịu phạt cọc vì lý do khách quan là trường hợp đã được đưa vào án lệ số 25/2018 làm tiền đề cho quy định về việc miễn phạt cọc trong trường hợp đặc biệt. Việc đưa trường hợp này vào án lệ đã giải quyết nhiều vụ tranh chấp hợp đồng do trở ngại khách quan gây ra. Bài viết dưới đây, Luật Long Phan PMT sẽ tư vấn cụ thể hơn các  lý do khách quan nào mà chủ thể của hợp đồng đặt cọc không phải chịu phạt cọc.

Không phải chịu phạt cọc vì lý do khách quan

Quy định của pháp luật về phạt cọc

Trường hợp bị phạt cọc theo Bộ luật dân sự

Căn cứ quy định tại Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 thì Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền;  nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Như vậy, đối tượng của hợp đồng đặt cọc là tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác. Mục đích của hợp đồng đặt cọc là để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện một hợp đồng khác.

Vì vậy, khi giao kết không thực hiện được do một bên từ chối thì bị phạt cọc. Phạt cọc được thực hiện bằng chính tài sản đã đặt cọc khi bên đặt cọc vi phạm nghĩa vụ; bên nhận đặt cọc vi phạm nghĩa vụ thì trả lại cọc và phạt cọc bằng một khoản tiền tương đương với giá trị tài sản đặt cọc.

Mức phạt cọc khi các bên không có thỏa thuận

Khi giao kết hợp đồng đặt cọc, 02 bên không thỏa thuận về mức phạt cọc thì theo quy định của pháp luật tại Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 bên nhận đặt cọc từ chối hoặc không thực hiện đúng nghĩa vụ của mình thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương với giá trị tài sản đã dùng để đặt cọc. Nghĩa là phạt gấp 02 lần tài sản dùng để đặt cọc.

Trường hợp không phải chịu phạt cọc vì lý do khách quan

Mặc dù theo quy định của Điều 328, Bộ luật Dân sự 2015 thì nếu  bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Tuy nhiên, trong một số trường hợp nhất định thì bên nhận đặt cọc sẽ không phải chịu phạt cọc khi từ chối giao kết hợp đồng, nếu việc từ chối đó có lý do khách quan.Căn cứ tại Điều 156 Bộ luật Dân sự 2015 quy định:

Sự kiện bất khả kháng là sự kiện xảy ra một cách khách quan không thể lường trước được và không thể khắc phục được mặc dù đã áp dụng mọi biện pháp cần thiết và khả năng cho phép.

Trở ngại khách quan là những trở ngại do hoàn cảnh khách quan tác động làm cho người có quyền, nghĩa vụ dân sự không thể biết về việc quyền, lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm hoặc không thể thực hiện được quyền, nghĩa vụ dân sự của mình.

Căn cứ tại Điều 351 quy định các bên vi phạm nghĩa vụ do sự kiện bất khả kháng thì không phải chịu trách nhiệm dân sự. Bên cạnh đó tại Án lệ số 25/2018/AL cũng đã đặt ra vấn đề không phải chịu phạt cọc vì lý do khách quan. Khi xảy ra 02 trường hợp này, các bên có thể thỏa thuận lại thời gian thực hiện hợp đồng, cũng như đưa ra các biện pháp tốt nhất tránh phát sinh các thiệt hại khác.

Mức phạt cọc khi các bên không thỏa thuận

Hướng giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc

Thẩm quyền giải quyết tranh chấp

Hợp đồng đặt cọc là hợp đồng dân sự, khi xảy ra tranh chấp sẽ thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân cấp huyện (khi không có yếu tố nước ngoài). Có 2 trường hợp để xác định Tòa án có thẩm quyền giải quyết:

• Trường hợp 1: Không thỏa thuận lựa chọn Tòa án nơi nguyên đơn cư trú. Tòa án nhân dân cấp huyện có thẩm quyền giải quyết sẽ đương nhiên là Tòa án nơi bị đơn cư trú.
• Trường hợp 2: Có thỏa thuận lựa chọn Tòa án nơi nguyên đơn cư trú, thì Tòa án có thẩm quyền giải quyết sẽ có 02 sự lựa chọn là Tòa án nhân dân cấp huyện nơi nguyên đơn cư trú hoặc bị đơn cư trú.
• Ngoài ra, do tranh chấp phát sinh từ quan hệ hợp đồng nên nguyên đơn có thể yêu cầu Tòa án nơi hợp đồng được thực hiện giải quyết theo quy định tại điểm g, khoản 1 Điều 40, Bộ luật Tố tụng Dân sự

Trong trường hợp cần phải ủy thác tư pháp hoặc có đương sự ở nước ngoài thì Tòa có thẩm quyền giải quyết là Tòa án Nhân dân cấp tỉnh. Việc xác định Tòa theo lãnh thổ sẽ được xác định giống như nội dung chúng tôi đã đề cập ở trên.

CSPL: Khoản 3 Điều 26, điểm a Khoản 1 Điều 35, điểm a Khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015

Hồ sơ chuẩn bị theo quy định

Theo quy định thì để thực hiện nộp đơn cho Tòa án yêu cầu giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc thì người khởi kiện phải chuẩn bị một bộ hồ sơ khởi kiện được quy định tại khoản 4 và khoản 5 Điều 189 BLTTDS 2015 bao gồm các hồ sơ sau:

Thứ nhất, đơn khởi kiện giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán đất. Nội dung chính trong đơn khởi kiện bao gồm các nội dung sau đây:

• Ngày, tháng, năm làm đơn khởi kiện;
• Tên Tòa án nhận đơn khởi kiện;
• Tên, nơi cư trú, làm việc của người khởi kiện số điện thoại, fax và địa chỉ thư điện tử (nếu có).
• Tên, nơi cư trú, làm việc của người bị kiện số điện thoại, fax và địa chỉ thư điện tử (nếu có).
• Tên, nơi cư trú, làm việc của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan, số điện thoại, fax và địa chỉ thư điện tử (nếu có).
• Quyền, lợi ích hợp pháp của người khởi kiện bị xâm phạm; những vấn đề cụ thể yêu cầu Tòa án giải quyết đối với người bị kiện, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan;
• Họ, tên, địa chỉ của người làm chứng (nếu có);
• Danh mục tài liệu, chứng cứ kèm theo đơn khởi kiện.

Thứ hai, tài liệu, chứng cứ chứng minh quyền, lợi ích hợp pháp của người khởi kiện, cụ thể là:

• Giấy tờ nhân thân người khởi kiện ví dụ căn cước công dân, chứng minh nhân dân, hộ chiếu
• Tài liệu, chứng cứ trong quá trình giao kết hợp đồng như: Hợp đồng đặt cọc, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy biên nhận, giấy giao, …
• Tài liệu, chứng cứ trong quá trình giải quyết tranh chấp như là: biên bản làm việc giữa các bên; nội dung trao đổi được thể hiện dưới dạng thư điện tử, fax, …

Mẫu đơn khởi kiện tranh chấp hợp đồng đặt cọc theo mẫu số 23 – DS ban hành kèm nghị quyết 01/2017/NQ-HĐTP nghị quyết hướng dẫn viết các biểu mẫu trong tố tụng dân sự) được quy định tại khoản 4 Điều 189 BLTTDS 2015

Trường hợp vì lý do khách quan mà người khởi kiện không thể nộp đầy đủ tài liệu, chứng cứ kèm theo đơn khởi kiện thì họ phải nộp tài liệu, chứng cứ hiện có để chứng minh quyền, lợi ích hợp pháp của người khởi kiện bị xâm phạm. Người khởi kiện bổ sung hoặc giao nộp bổ sung tài liệu, chứng cứ khác theo yêu cầu của Tòa án trong quá trình giải quyết vụ án.

Trình tự thủ tục thực hiện

Trình tự khởi kiện tranh chấp hợp đồng đặt cọc tương tự trình tự, thủ tục khởi kiện một tranh chấp dân sự. Căn cứ Điều 189, 190, 191, 195, 196, 197, 198 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015 thủ tục khởi kiện được  thực hiện theo các bước sau đây:

Bước 1: Nộp đơn khởi kiện.

Người khởi kiện có thể nộp đơn khởi kiện trực tiếp tại Tòa án hoặc gửi hồ sơ khởi kiện thông qua bưu điện hay thông qua Cổng Dịch vụ công Quốc gia (cơ sở pháp lý điều 190, BLTTDS 2015)

Tòa tiếp nhận và xử lý đơn kiện

Theo Điều 191 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015 sau khi nhận đơn khởi kiện Tòa án phải thực hiện các công việc sau:

Trong thời hạn 03 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được đơn khởi kiện, Chánh án Tòa án phân công một Thẩm phán xem xét đơn khởi kiện.

Trong thời hạn 05 ngày làm việc, kể từ ngày được phân công, Thẩm phán phải xem xét đơn khởi kiện và có một trong các quyết định sau đây:

• Yêu cầu sửa đổi, bổ sung đơn khởi kiện;
• Tiến hành thủ tục thụ lý vụ án theo thủ tục thông thường hoặc theo thủ tục rút gọn nếu vụ án có đủ điều kiện để giải quyết theo thủ tục rút gọn quy định tại khoản 1 Điều 317 của Bộ luật này;
• Chuyển đơn khởi kiện cho Tòa án có thẩm quyền và thông báo cho người khởi kiện nếu vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án khác;
• Trả lại đơn khởi kiện cho người khởi kiện nếu vụ việc đó không thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án.

Kết quả xử lý đơn của Thẩm phán phải được ghi chú vào sổ nhận đơn và thông báo cho người khởi kiện.

Bước 3. Tòa án thụ lý vụ án và thông báo về việc thụ lý vụ án

Căn cứ theo quy định tại Điều 195, 196, Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015 việc Tòa án thụ lý vụ án được quy định như sau:

• Sau khi nhận đơn khởi kiện nếu xét thấy vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án thì Thẩm phán phải thông báo ngay cho người khởi kiện biết để họ đến Tòa án làm thủ tục nộp tiền tạm ứng án phí trong trường hợp họ phải nộp tiền tạm ứng án phí.
• Trong thời hạn 07 ngày, kể từ ngày nhận được giấy báo của Tòa án về việc nộp tiền tạm ứng án phí, người khởi kiện phải nộp tiền tạm ứng án phí và nộp cho Tòa án biên lai thu tiền tạm ứng án phí.
• Trong thời hạn 03 ngày làm việc, kể từ ngày thụ lý vụ án, Thẩm phán phải thông báo bằng văn bản cho nguyên đơn, bị đơn, cơ quan, tổ chức, cá nhân có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan đến việc giải quyết vụ án, cho Viện kiểm sát cùng cấp về việc Tòa án đã thụ lý vụ án

Bước 4: Chuẩn bị xét xử vụ án

Thời gian chuẩn bị xét xử là 04 tháng kể từ ngày Tòa thụ lý.

Đối với vụ án có tính chất phức tạp hoặc do sự kiện bất khả kháng, trở ngại khách quan thì có thể gia hạn thời hạn chuẩn bị xét xử nhưng không quá 02 tháng.

Căn cứ khoản 2 Điều 203 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015 trong giai đoạn chuẩn bị xét xử, Thẩm phán thực hiện các công việc sau đây:

• Lập hồ sơ vụ án theo quy định tại Điều 198 của Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015;
• Xác định tư cách đương sự, người tham gia tố tụng khác;
• Xác định quan hệ tranh chấp giữa các đương sự và pháp luật cần áp dụng;
• Làm rõ những tình tiết khách quan của vụ án;
• Xác minh, thu thập chứng cứ theo quy định của Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015;
• Áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời;
• Tổ chức phiên họp kiểm tra việc giao nộp, tiếp cận, công khai chứng cứ và hòa giải theo quy định của Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015, trừ trường hợp vụ án được giải quyết theo thủ tục rút gọn;

Bước 5: Đưa vụ án ra xét xử và mở phiên tòa sơ thẩm

Trong 01 tháng kể từ ngày quyết định đưa vụ án ra xét xử, Tòa mở phiên tòa sơ thẩm; nếu có lý do chính đáng thì thời hạn này có thể kéo dài đến 02 tháng.

Bước 6: Thực hiện giải quyết theo thủ tục phúc thẩm trong trường hợp có kháng cáo, kháng nghị

Căn cứ theo quy định tại Điều 270, Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015 thì xét xử phúc thẩm là việc Tòa án cấp phúc thẩm trực tiếp xét xử lại vụ án mà bản án, quyết định của Tòa án cấp sơ thẩm chưa có hiệu lực pháp luật bị kháng cáo, kháng nghị. Như vậy, khi xét thấy bản quyết định chưa đảm bảo quyền đúng quyền lợi cho mình thì nguyên đơn, bị đơn, người có quyền có nghĩa vụ liên quan có quyền thực hiện thủ tục kháng cáo.

Cơ sở pháp lý: Điều 189, 190, 191, 195, 196, 197, 198 BLTTDS 2015.

Như vậy, thủ tục giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc được thực hiện theo quy định nêu trên.

Trình tự thủ tục thực hiện khởi kiện tranh chấp hợp đồng đặt cọc

Tư vấn về hợp đồng đặt cọc theo Bộ luật Dân sự

Với đội ngũ Luật sư, chuyên viên tư vấn dày dặn kinh nghiệm, tham gia bảo vệ quyền lợi của khách hàng trong các vụ việc tương tự dưới đây  Long Phan PMT có các dịch vụ tư vấn sau:

• Tư vấn về hướng giải quyết những tranh chấp hợp đồng đúng theo quy định pháp luật.
• Tư vấn giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc;
• Tư vấn, hỗ trợ khách hàng các vấn đề pháp lý liên quan đến vấn đề đơn phương chấm dứt hợp đồng đặt cọc hợp pháp;
• Tư vấn cụ thể về tranh chấp hợp đồng đặt cọc và giúp khách hàng tìm ra giải pháp pháp lý phù hợp nhất;
• Tư vấn mức phạt cọc, bồi thường thiệt hại nếu có
• Tư vấn hồ sơ và trình tự thủ tục khởi kiện tranh chấp hợp đồng đặt cọc
• Tư vấn về chi phí khởi kiện yêu cầu thực hiện chuyển nhượng đất theo hợp đồng đặt cọc.
• Tư vấn, hướng dẫn về án phí, lệ phí tòa án, đơn yêu cầu thi hành án.

>>>Xem thêm: Tư vấn giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc

Tóm lại, để đảm bảo việc thực hiện một hợp đồng nào đó, các bên nên ràng buộc với nhau bằng hợp đồng đặt cọc. Khi xảy ra bất kỳ tranh chấp nào trong việc thực hiện hợp đồng, bên vi phạm sẽ phải chịu phạt để bù đắp cho bên đã thực hiện đúng nghĩa vụ của mình. Nếu Quý khách hàng có bất kỳ thắc mắc về lĩnh vực hợp đồng, thì hãy liên hệ với Luật Long Phan PMT qua số hotline 1900.63.63.87 để được luật sư tư vấn, hướng dẫn kịp thời và hiệu quả.