Thủ tục yêu cầu công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Thủ tục yêu cầu công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là trình tự yêu cầu Tòa án công nhận hiệu lực của hợp đồng mua bán đất bằng giấy tay. Qua việc được công nhận, người nhận chuyển nhượng có thể xác lập được quyền sở hữu đối với phần đất trên. Bài viết dưới đây của Luật Long Phan PMT sẽ hướng dẫn chi tiết về thủ tục trên, mời quý khách tham khảo.

Thủ tục yêu cầu công nhận hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất

Điều kiện có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Theo quy định pháp luật hiện hành, điều kiện có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định như sau:

• Chủ thể tham gia chuyển nhượng quyền sử dụng đất có năng lực hành vi dân sự phù hợp. Tùy vào từng trường hợp cụ thể, chủ thể tham gia giao dịch phải thỏa mãn điều kiện theo quy định tại Điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 Luật Đất đai 2013;
• Bất động sản tham gia chuyển nhượng phải đảm bảo các điều kiện sau: (i) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai 2013; (ii) Đất không có tranh chấp; (iii) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; (iv) Trong thời hạn sử dụng đất.
• Các bên tham gia giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoàn toàn tự nguyện;
• Mục đích và nội dung của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.
• Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải phải được lập thành văn bản được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013.

Như vậy, để có hiệu lực, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải thỏa mãn tất cả các điều kiện được liệt kê ở trên.

Cơ sở pháp lý: Điều 117, Điều 502 Bộ luật Dân sự 2015, Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013.

>>>Xem thêm: Mẫu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Hậu quả pháp lý khi hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng vô hiệu

Căn cứ Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015, khi hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu sẽ có hậu quả pháp lý như sau:

• Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.
• Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.
• Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.
• Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó.
• Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.

Khi nào hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vi phạm điều kiện có hiệu lực được Tòa án công nhận?

Như đã trình bày ở trên, nếu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vi phạm điều kiện có hiệu lực thì hợp đồng này sẽ bị vô hiệu.

Tuy nhiên, căn cứ Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015, trong trường hợp dưới đây, một trong các bên có thể yêu cầu Tòa án công nhận hiệu lực của hợp đồng: Giao dịch mua bán quyền sử dụng đất đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó.

Theo đó, nếu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không được lập thành văn bản hoặc không được công chứng, chứng thực nhưng các bên trong hợp đồng đã hoàn thành được ít nhất hai phần ba (⅔) nghĩa vụ trong hợp hợp đồng. Thì theo yêu cầu của một trong các bên, Tòa án sẽ ra quyết định công nhận hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Thủ tục yêu cầu công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Thẩm quyền giải quyết

Căn cứ khoản 3 Điều 26 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015, khởi kiện yêu cầu công nhận hợp đồng có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là tranh chấp dân sự thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án. Căn cứ theo Điều 35, Điều 37, Điều 39 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015, thẩm quyền của Tòa án được xác định như sau:

• Tòa án Nhân dân cấp huyện nơi bị đơn cư trú, làm việc có thẩm quyền giải quyết tranh chấp (nếu không có thỏa thuận nào khác).
• Đối với tranh chấp mà có đương sự hoặc có tài sản ở nước ngoài theo khoản 3 Điều 35 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015 thì do Tòa án Nhân dân cấp tỉnh giải quyết.
• Ngoài ra, nguyên đơn có thể lựa chọn Tòa án nơi thực hiện hợp đồng để giải quyết tranh chấp trên theo khoản 1 Điều 40 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015.

Hồ sơ cần chuẩn bị

Hồ sơ cần chuẩn bị để khởi kiện yêu cầu công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực gồm:

• Đơn khởi kiện: Đơn khởi kiện được thực hiện theo Mẫu số 23-DS được ban hành kèm theo Nghị quyết 01/2017/NQ-HĐTP ngày 13 tháng 01 năm 2017 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao.
• Tài liệu, chứng cứ chứng minh cho yêu cầu khởi kiện;
• Giấy tờ pháp lý của người khởi kiện và người bị kiện (nếu có);
• Tài liệu khác có liên quan: hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hợp đồng đặt cọc, giấy tờ giao nhận tiền giữa các bên…

Cơ sở pháp lý: Điều 189 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015.

Thủ tục thực hiện

Trình tự khởi kiện yêu cầu công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực diễn ra như sau:

• Bước 1: Nộp đơn khởi kiện đến Tòa án nhân dân có thẩm quyền
• Bước 2: Tòa án xem xét đơn và thông báo nộp tiền tạm ứng án phí

Sau khi nhận đơn khởi kiện và tài liệu, chứng cứ kèm theo, nếu xét thấy vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án thì Thẩm phán phải thông báo ngay cho người khởi kiện biết để họ đến Tòa án làm thủ tục nộp tiền tạm ứng án phí trong trường hợp họ phải nộp tiền tạm ứng án phí.

Trong thời hạn 07 ngày, kể từ ngày nhận được giấy báo của Tòa án về việc nộp tiền tạm ứng án phí, người khởi kiện phải nộp tiền tạm ứng án phí và nộp cho Tòa án biên lai thu tiền tạm ứng án phí.

• Bước 3: Thông báo thụ lý sau khi người khởi kiện nộp lại biên lai tạm ứng án phí

Trong thời hạn 03 ngày làm việc, kể từ ngày thụ lý vụ án, Thẩm phán phải thông báo bằng văn bản cho nguyên đơn, bị đơn, cơ quan, tổ chức, cá nhân có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan đến việc giải quyết vụ án, cho Viện kiểm sát cùng cấp về việc Tòa án đã thụ lý vụ án.

• Bước 4: Tiến hành thủ tục hòa giải và chuẩn bị xét xử

Đối với các vụ án trên, thời hạn chuẩn bị xét xử là là 04 tháng, kể từ ngày thụ lý vụ án. Nếu vụ việc phức tạp hoặc do sự kiện bất khả kháng, trở ngại khách quan thì Chánh án Tòa án có thể gia hạn thời hạn chuẩn bị xét xử nhưng không quá 02 tháng.

Trong thời hạn chuẩn bị xét xử, tùy từng trường hợp, Thẩm phán ra một trong các quyết định sau đây: Công nhận sự thỏa thuận của các đương sự; Tạm đình chỉ giải quyết vụ án dân sự; Đình chỉ giải quyết vụ án dân sự;  Đưa vụ án ra xét xử.

• Bước 5: Xét xử sơ thẩm vụ án

Trong thời hạn 01 tháng, kể từ ngày có quyết định đưa vụ án ra xét xử, Tòa án phải mở phiên tòa; trường hợp có lý do chính đáng thì thời hạn này tối đa là 02 tháng.

• Bước 6: Xét xử phúc thẩm vụ án trong trường hợp có kháng cáo, kháng nghị.

Cơ sở pháp lý: Từ Điều 186 đến Điều 315 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015.

>>>Xem thêm: Các căn cứ để khởi kiện yêu cầu công nhận và buộc tiếp tục thực hiện hợp đồng

Thủ tục thực hiện yêu cầu Tòa án công nhận hợp đồng bán đất

Tư vấn thủ tục công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Dịch vụ tư vấn thủ tục công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất do Luật Long Phan PMT cung cấp bao gồm các nội dung:

• Tư vấn các quy định liên quan đến hợp đồng và đất đai.
• Tư vấn chuẩn bị hồ sơ;
• Tư vấn các giấy tờ, tài liệu chứng minh cho yêu cầu của khách hàng;
• Soạn thảo đơn khởi kiện và các đơn từ khác liên quan đến yêu cầu khởi kiện;
• Nhận đại diện ủy quyền để thay mặt khách hàng yêu cầu Tòa án công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất;
• Cử luật sư tham gia tố tụng các phiên tòa xét xử để bảo vệ quyền lợi của khách hàng.

Dịch vụ tư vấn yêu cầu công nhận hợp đồng chuyển nhượng đất

Tóm lại, một số trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không tuân thủ về hình thức nhưng vẫn có thể yêu cầu Tòa án công nhận hiệu lực của hợp đồng. Để hợp đồng trên có hiệu lực, một trong các bên phải khởi kiện đến Tòa án có thẩm quyền giải quyết.  Nếu còn thắc mắc gì liên quan đến vấn đề này, quý khách vui lòng liên hệ Long Phan PMT qua hotline 1900.63.63.87 để được hỗ trợ nhanh nhất bởi Luật sư hợp đồng của chúng tôi.