Rủi ro khi giao kết hợp đồng mua nhà “ba chung”

Rủi ro khi giao kết hợp đồng mua nhà “ba chung” vẫn luôn tồn tại trong thực tế nhưng nhiều người dân vì mong muốn mua được nhà của chính mình mà phớt lờ những rủi ro tiềm tàng này. Vậy rủi ro khi mua nhà “ba chung” là gì? “Ba chung” được hiểu như thế nào? Pháp luật có công nhận giá trị pháp lý với loại hợp đồng này không? Bài viết này sẽ giúp bạn có cái nhìn rõ ràng, bao quát hơn về vấn đề này.

Mua nhà “ba chung”.

Hợp đồng mua nhà

Hợp đồng mua nhà là gì?

Hợp đồng mua nhà ở được hiểu là sự thỏa thuận giữa các bên (bên bán, bên mua) trong hợp đồng về việc bên bán sẽ theo thỏa thuận bàn giao nhà và chuyển giao quyền sở hữu cho bên mua. Đồng thời bên mua sẽ thanh toán tiền nhà theo giá trị thị trường hoặc theo thuận, đúng thời hạn, phương thức thanh toán như đã cam kết.

Đối tượng của hợp đồng: Nhà

“Ba chung” trong hợp đồng mua nhà được hiểu như thế nào

“Ba chung” là cụm từ được sử dụng trong hoạt động mua nhà hiện nay, phổ biến ở các Quận 9 cũ (nay là Thành phố Thủ Đức), Huyện Nhà Bè, Quận 12… của thành phố Hồ Chí Minh. Ba chung được hiểu là chung thửa đất, chung giấy chứng nhận quyền sử dụng, chung giấy phép xây dựng.

Xuất hiện tình trạng người dân xin nhiều giấy phép xây dựng trên cùng một thửa đất. Theo cách thức này, chủ đầu tư vẫn được xây dựng nhiều căn nhà diện tích dưới chuẩn được tách thửa để bán cho người mua mà không phải thực hiện thủ tục tách thửa đất ở đây chính là nguồn gốc căn nhà “ba chung”.

Pháp luật có công nhận giá trị pháp lý của hợp đồng mua nhà “ba chung”

Hiện nay pháp luật chưa có khung pháp lý rõ ràng về việc điều chỉnh loại hoạt động này.  Theo đó quy định về cấp phép xây dựng, pháp luật không bắt buộc chủ nhà chỉ được xây dựng một lần một công trình trên thửa đất hoặc bắt buộc khi xin phép xây dựng thì diện tích đất ở phải bảo đảm diện tích tối thiểu theo quy định pháp luật về tách thửa. Giấy phép xây dựng chỉ yêu cầu việc xây dựng phải bảo đảm đúng mật độ xây dựng. Việc này đã tạo điều kiện cho các nhà đầu tư lách luật bán nhà “ba chung” cho nhiều người dân với giá rẻ.

Mặt khác, căn cứ Khoản 2, Điều 98, Luật Đất đai 2013, theo đó thì pháp luật không giới hạn số lượng người đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Các bên đồng sở hữu quyền sử dụng đất có yêu cầu cấp chung giấy chứng nhận thì văn phòng đăng ký đất đai sẽ cấp chung một giấy chứng nhận và trao cho người đại diện. Trường hợp không có yêu cầu thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ được cấp riêng cho mỗi người một giấy chứng nhận.

Như vậy, tuy pháp luật Việt Nam chưa có văn bản pháp lý thể hiện rõ ràng công nhận giá trị pháp lý của hợp đồng mua nhà “ba chung”, nhưng đồng thời cũng không cấm việc giao kết loại hợp đồng này. Nên người dân khi tiến hành giao kết hợp đồng này phải thận trọng

>> Xem thêm: Các điều khoản cơ bản trong hợp đồng tín dụng giữa ngân hàng và doanh nghiệp.

Các rủi ro khi tiến hành loại hợp đồng mua nhà “ba chung”

Rủi ro về khi chủ nhà dùng tài sản để thế chấp

Chủ nhà thế chấp nhà “ba chung”.

Vì tính chất “ba chung” của loại hợp đồng này, nên chắc chắn cùng một nhà có thể có hai, ba người hoặc thậm chí nhiều hơn cùng là chủ sở hữu. Những ngôi nhà này thường được chia nhỏ cho các người mua rồi bán, chuyển nhượng bằng giấy tờ viết tay, mặc khác những ngôi nhà này không đủ điều kiện tách thửa theo quy định của pháp luật.

Nên người dân thường mua xong sẽ khốn đốn trong việc sử dụng. Nhiều trường hợp khi ký kết xong hợp đồng, người mua mới biết căn nhà đã bị chủ nhà đem thế chấp ngân hàng, hoặc liên quan đến việc thi hành án theo pháp luật. Dẫn đến việc người dân sẽ bị dính dáng đến vấn đề pháp lý, nhà thì không còn do bị người nhận thế chấp thu hồi.

Rủi ro về tài chính

Nhà “ba chung” thường được bán với giá rẻ hơn giá thị trường, thêm vào đó là nhu cầu sở hữu nhà ở tại Thành phố Hồ Chí Minh nói riêng và các tỉnh thành khác ngày càng nhiều, nên việc người dân, công nhân lao động sẽ lựa chọn hình thức mua nhà này. Vừa mua được nhà với giá “hời”.

Thậm chí, để sở hữu nhà nhiều người dân sẽ đi vay tiền người thân, họ hàng, ngân hàng để có tiền mua nhà. Tuy nhiên sau khi bàn giao tiền cho chủ nhà, nhận nhà họ mới biết được nhà được thế chấp ngân hàng, hay dùng để thi hành án, thì họ tìm chủ nhà để đòi lại tiền nhưng chủ nhà không thấy, nhà không còn. Dẫn đến mất trắng số tiền mua nhà.

Hướng giải quyết khi xảy ra tranh chấp hợp đồng mua nhà “ba chung”

Tranh chấp hợp đồng mua nhà “ba chung”

Mua nhà “ba chung” sẽ có những rủi ro nhất định khi tham gia giao kết hợp đồng. Hợp đồng mua nhà này thường được thực hiện thông qua lập vi bằng. Mà theo quy định tại Khoản 1, Điều 122, Luật Nhà ở 2014, theo đó hợp đồng mua bán nhà ở phải được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực. Do đó vi bằng không có giá trị pháp lý.

Khi có tranh chấp xảy ra người mua có thể theo quy định tại Điều 122, Khoản 2 Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015 yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng vô hiệu do vi phạm về hình thức của hợp đồng.

Trên đây là bài viết liên quan đến rủi ro khi giao kết hợp đồng mua nhà “ba chung”, nếu bạn đọc có vấn đề chưa rõ, hoặc có thắc mắc cần tư vấn luật hợp đồng. Vui lòng liên hệ Công ty Luật Long Phan PMT qua hotline: 1900.63.63.87 để được LUẬT SƯ HỢP ĐỒNG tư vấn kịp thời. Xin cảm ơn.