Không đồng ý quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của Chủ tịch UBND là tình huống nhiều người gặp sau khi đã hòa giải và chờ đợi nhiều tháng. Luật Long Phan PMT phân tích hai hướng đi chính là khiếu nại và khởi kiện hành chính, cách chọn đúng hướng, các mốc thời hạn và hồ sơ cần chuẩn bị theo pháp luật hiện hành.
Lưu ý pháp lý quan trọng:
- Người không đồng ý với quyết định của Chủ tịch UBND có thể khiếu nại hoặc khởi kiện vụ án hành chính, theo khoản 3 Điều 236 Luật Đất đai 2024 (sửa đổi, bổ sung 2025).
- Nếu sau 30 ngày kể từ ngày nhận quyết định mà không khiếu nại hoặc khởi kiện thì quyết định có hiệu lực thi hành, theo khoản 3 Điều 236 Luật Đất đai 2024.
- Quyết định có hiệu lực mà không chấp hành sau 30 ngày thì bị cưỡng chế thi hành, theo khoản 4 Điều 236 Luật Đất đai 2024.
- Thời hiệu khởi kiện vụ án hành chính là 01 năm theo khoản 2 Điều 116 Luật Tố tụng hành chính 2015, nhưng nên nộp sớm để không bị thi hành trước.
Vừa nhận quyết định giải quyết tranh chấp đất đai mà chưa biết nên khiếu nại hay khởi kiện? Gửi bản quyết định qua Zalo 0939.846.973 để hẹn lịch gặp luật sư sớm nhất.
Quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của UBND có ý nghĩa pháp lý gì?
Quyết định giải quyết tranh chấp đất đai là quyết định hành chính do Chủ tịch UBND có thẩm quyền ban hành sau khi thụ lý đơn của các bên. Sau 30 ngày kể từ ngày nhận quyết định mà không ai khiếu nại hoặc khởi kiện, quyết định có hiệu lực thi hành và các bên phải chấp hành.
Hiểu đúng bản chất này giúp bạn không coi nhẹ thời gian chờ. Mỗi ngày trôi qua sau khi nhận quyết định đều làm hẹp lựa chọn của bạn.
Ai ban hành quyết định và vì sao bạn nhận được nó
Theo khoản 3 Điều 236 Luật Đất đai 2024, tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau do Chủ tịch UBND cấp huyện giải quyết. Tranh chấp có tổ chức, tổ chức tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài hoặc doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài do Chủ tịch UBND cấp tỉnh giải quyết.
Theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP, từ ngày 01/7/2025 thẩm quyền của cấp huyện chuyển cho Chủ tịch UBND cấp xã.
Bạn chỉ nhận quyết định này khi đã chọn nộp đơn đến UBND thay vì khởi kiện ra Tòa án, theo khoản 2 Điều 236 Luật Đất đai 2024. Vì vậy cần xem quyết định do cấp nào ban hành để xác định đúng cơ quan nhận khiếu nại.
Mốc 30 ngày bắt đầu từ khi nào
Theo khoản 3 Điều 236 Luật Đất đai 2024, mốc 30 ngày được tính từ ngày bạn nhận được quyết định giải quyết. Trong thời gian này, bên không đồng ý có quyền khiếu nại hoặc khởi kiện vụ án hành chính.
Bạn nên giữ lại phong bì, giấy báo phát hoặc biên nhận có ghi ngày nhận. Ngày nhận quyết định thường là chứng cứ đầu tiên được hỏi khi hồ sơ bị đặt vấn đề về thời hạn.
Trường hợp ngoại lệ: tranh chấp phát sinh từ hoạt động thương mại
Theo khoản 5 Điều 236 Luật Đất đai 2024, tranh chấp đất đai phát sinh từ hoạt động thương mại do Tòa án hoặc Trọng tài thương mại giải quyết, không thuộc thủ tục tại UBND. Nếu bạn nhận quyết định của UBND trong vụ việc có bản chất thương mại, cần xem lại ngay thẩm quyền của cơ quan đã ban hành.
Trong tình huống này, hãy nhờ luật sư rà soát hợp đồng và xác định quyết định có ban hành đúng thẩm quyền hay không, vì đây có thể là căn cứ quan trọng để khiếu nại hoặc khởi kiện.
Khiếu nại hay khởi kiện hành chính: đâu là hướng đi phù hợp?
Khiếu nại là gửi đơn lên cấp có thẩm quyền để xem xét lại quyết định, còn khởi kiện hành chính là đưa quyết định ra Tòa án để xét xử. Hai hướng đi khác nhau về cơ quan giải quyết, thời gian, chi phí và hình thức kết quả, và không nên thực hiện đồng thời cho cùng một nội dung.
Bảng dưới đây giúp bạn so sánh nhanh trước khi quyết định.
| Tiêu chí | Khiếu nại | Khởi kiện vụ án hành chính |
|---|---|---|
| Nơi nộp đơn | Chủ tịch UBND cấp tỉnh (với quyết định của cấp huyện, nay là cấp xã); Bộ trưởng Bộ Nông nghiệp và Môi trường (với quyết định của cấp tỉnh) | Tòa án khu vực có thẩm quyền theo Luật Tố tụng hành chính 2015 sửa đổi bổ sung 2025 |
| Căn cứ | Khoản 3 Điều 236 Luật Đất đai 2024 | Khoản 3 Điều 236 Luật Đất đai 2024; Điều 31 Luật Tố tụng hành chính 2015 |
| Mốc nộp nên theo | 30 ngày kể từ ngày nhận quyết định | 30 ngày theo Luật Đất đai 2024; thời hiệu 01 năm theo khoản 2 Điều 116 Luật Tố tụng hành chính 2015 |
| Tính chất | Cơ quan hành chính tự xem xét lại | Tòa án xét xử độc lập |
| Kết quả | Quyết định giải quyết khiếu nại | Bản án, quyết định của Tòa án |
| Sau đó | Có thể tiếp tục khởi kiện tại Tòa án theo khoản 3 Điều 116 Luật Tố tụng hành chính 2015 | Có thể kháng cáo theo luật tố tụng hành chính |
Khi nào nên chọn khiếu nại
Khiếu nại phù hợp khi bạn cho rằng quyết định sai về áp dụng chính sách, thiếu xác minh hiện trạng hoặc bỏ sót chứng cứ mà cấp trên có thể điều chỉnh. Thủ tục khiếu nại thường ít hình thức hơn khởi kiện và không phải nộp tạm ứng án phí.
Nếu hồ sơ của bạn chủ yếu thiếu sót ở khâu xác minh thực địa, khiếu nại giúp cấp trên tổ chức xác minh lại. Cách này thường nhanh hơn khi chứng cứ đã đủ nhưng cơ quan cấp dưới đánh giá chưa đúng.
Khi nào nên chọn khởi kiện hành chính?
Khởi kiện hành chính phù hợp khi bạn cho rằng quyết định trái pháp luật về thẩm quyền, trình tự hoặc nội dung, hoặc khi bạn muốn một cơ quan tư pháp độc lập đánh giá. Tòa án có thể xem xét tính hợp pháp của quyết định và hủy quyết định nếu có căn cứ.
Khởi kiện đòi hỏi hồ sơ chặt chẽ hơn và có chi phí tố tụng. Đổi lại, kết quả là bản án có giá trị ràng buộc cao, thuận lợi cho những vụ việc có tranh luận pháp lý lớn.
Có được khiếu nại rồi mới khởi kiện không
Theo khoản 3 Điều 116 Luật Tố tụng hành chính 2015, khi đã khiếu nại đúng quy định, thời hiệu khởi kiện là 01 năm kể từ ngày nhận được hoặc biết được quyết định giải quyết khiếu nại lần đầu hoặc lần hai. Như vậy khiếu nại không làm mất quyền khởi kiện sau đó.
Tuy nhiên, bạn không nên nộp song song hai hướng cho cùng một yêu cầu. Theo thực tiễn áp dụng, đơn khởi kiện thường kèm cam kết không đồng thời khiếu nại, nên chọn hướng trước rồi mới cân nhắc hướng sau.
Bạn đang cân nhắc giữa khiếu nại và khởi kiện? Luật sư của Luật Long Phan PMT có thể đối chiếu quyết định, hồ sơ và mốc thời hạn của bạn để đề xuất hướng đi phù hợp trước khi bạn nộp đơn.
Chứng cứ nên bổ sung để tăng sức thuyết phục
Dù chọn khiếu nại hay khởi kiện, chất lượng chứng cứ vẫn quyết định kết quả. Cơ quan giải quyết và Tòa án chỉ xem xét những gì được chứng minh bằng tài liệu, nên cần rà soát lại hồ sơ đã nộp ở giai đoạn trước và bổ sung những điểm còn thiếu.
Các nhóm chứng cứ nên ưu tiên gồm:
- Giấy tờ chứng minh nguồn gốc và quá trình sử dụng đất liên tục, như hợp đồng, giấy tờ thừa kế, biên lai nộp thuế.
- Bản đồ, sơ đồ trích đo hiện trạng do đơn vị đo đạc có năng lực lập, thể hiện rõ ranh giới thửa đất đang tranh chấp.
- Xác nhận của người sống lâu năm tại khu vực về thời điểm sử dụng đất và các mốc ranh cũ.
- Hình ảnh, video có ngày giờ ghi nhận hiện trạng công trình, cây trồng, hàng rào trên phần đất tranh chấp.
- Biên bản làm việc, biên bản hòa giải và các văn bản của UBND mà bạn đã nhận trong quá trình giải quyết.
Việc bổ sung có hệ thống giúp bạn chỉ ra chính xác nội dung nào của quyết định chưa phù hợp, thay vì phản đối chung chung.
Hướng dẫn thủ tục khiếu nại quyết định giải quyết tranh chấp đất đai
Bạn gửi đơn khiếu nại bằng văn bản đến cấp có thẩm quyền trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày nhận quyết định, kèm quyết định bị khiếu nại và chứng cứ. Cấp giải quyết sẽ thụ lý, xác minh, tổ chức đối thoại nếu cần rồi ban hành quyết định giải quyết khiếu nại.
Thời hạn xử lý do Luật khiếu nại 2011 sửa đổi bổ sung 2025 và Nghị định 124/2020/NĐ-CP quy định thời hạn giải quyết khiếu nại không quá 60 ngày kể từ ngày thụ lý.
>>> Xem thêm: Thủ tục khiếu nại quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của UBND
Các bước thực hiện
Quy trình khiếu nại thường diễn ra theo thứ tự sau:
- Xác định cấp có thẩm quyền: Chủ tịch UBND cấp tỉnh hoặc Bộ trưởng Bộ quản lý đất đai, tùy cấp đã ban hành quyết định.
- Soạn đơn khiếu nại nêu rõ quyết định bị khiếu nại, lý do không đồng ý và yêu cầu cụ thể.
- Nộp đơn trong 30 ngày kể từ ngày nhận quyết định; giữ biên nhận hoặc bằng chứng gửi đơn.
- Cơ quan thụ lý, thông báo cho các bên và yêu cầu bổ sung chứng cứ nếu cần.
- Cơ quan xác minh nội dung khiếu nại, có thể kiểm tra lại hiện trạng và đối thoại với các bên.
- Cơ quan ban hành quyết định giải quyết khiếu nại và gửi cho các bên.
Nội dung đơn khiếu nại
Đơn khiếu nại theo Mẫu số 01 ban hành kèm theo Nghị định 155/2026/NĐ-CP có bố cục như sau:
Skip to PDF contentHướng dẫn thủ tục khởi kiện hành chính quyết định giải quyết tranh chấp đất đai
Bạn nộp đơn khởi kiện và tài liệu chứng cứ tại Tòa án nhân dân khu vực có thẩm quyền, trong thời hiệu 01 năm theo khoản 2 Điều 116 Luật Tố tụng hành chính 2015 và nên nộp sớm trong 30 ngày kể từ ngày nhận quyết định. Tòa án xem xét thụ lý, thu thập chứng cứ rồi mở phiên tòa xét xử.
Tòa án có thẩm quyền được xác định theo Điều 31 Luật Tố tụng hành chính 2015 sửa đổi bổ sung 2025 là Tòa án nhân dân khu vực, tùy từng trường hợp mà xác định lãnh thổ phù hợp.
>>> Xem thêm: Khởi kiện hành chính quyết định giải quyết tranh chấp đất đai.
Nội dung đơn khởi kiện và hồ sơ
Theo Điều 118 Luật Tố tụng hành chính 2015, đơn khởi kiện cần nêu ngày tháng năm làm đơn, tên Tòa án, thông tin người khởi kiện và người bị kiện, nội dung quyết định bị kiện, yêu cầu của người khởi kiện và các thông tin theo quy định. Kèm đơn phải có tài liệu, chứng cứ chứng minh quyền, lợi ích hợp pháp bị xâm phạm.
Hồ sơ thực tế thường gồm các tài liệu sau:
- Đơn khởi kiện có chữ ký.
- Bản sao quyết định giải quyết tranh chấp đất đai bị khởi kiện.
- Bản sao căn cước công dân hoặc giấy tờ nhân thân của người khởi kiện.
- Giấy tờ về nguồn gốc, quá trình sử dụng đất như hợp đồng, giấy tờ thừa kế, biên lai thuế.
- Biên bản hòa giải không thành tại UBND cấp xã và hồ sơ giải quyết tranh chấp mà bạn đã nhận.
- Sơ đồ, ảnh, bản đồ thể hiện hiện trạng và ranh giới thửa đất.
- Quyết định giải quyết khiếu nại nếu bạn đã khiếu nại trước đó.
Quy trình khởi kiện
Thủ tục khởi kiện thường theo các bước sau:
- Rà soát quyết định, xác định lỗi về thẩm quyền, trình tự hoặc nội dung.
- Chuẩn bị đơn khởi kiện và bộ chứng cứ, ghi rõ yêu cầu hủy quyết định hoặc yêu cầu khác.
- Xác định Tòa án có thẩm quyền và nộp hồ sơ trực tiếp, qua bưu điện hoặc hình thức Tòa án chấp nhận.
- Nhận thông báo nộp tạm ứng án phí và nộp theo hướng dẫn của Tòa án.
- Tòa án thụ lý, thu thập chứng cứ, tổ chức đối thoại theo quy định pháp luật.
- Tham gia phiên tòa sơ thẩm; nếu không đồng ý với bản án, xem xét quyền kháng cáo theo luật tố tụng hành chính.
Chi phí cần dự trù
Chi phí khởi kiện hành chính gồm án phí và các chi phí xem xét, thẩm định tại chỗ hoặc đo đạc nếu Tòa án yêu cầu. Theo Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14, án phí sơ thẩm vụ án hành chính ở mức 300.000 đồng.
Chi phí đo đạc, thẩm định thường phát sinh tùy vụ việc. Bạn nên xem xét, xác định trước theo quy định pháp luật và chứng cứ hiện có cùng bản chất vụ kiện hành chính để dự trù khoản này, vì đây thường là phần chi phí lớn hơn án phí.
Kinh nghiệm thực tế khi không đồng ý quyết định của UBND
Qua các hồ sơ tranh chấp đất đai mà luật sư đã tiếp nhận, sai lầm tốn kém nhất là chờ đợi: nhiều khách hàng giữ quyết định trong nhiều tuần để “suy nghĩ” rồi mới tìm luật sư, khi mốc 30 ngày đã gần hết.
Một sai lầm phổ biến khác là gửi đơn khiếu nại nhưng không giữ biên nhận hoặc không ghi rõ ngày gửi. Khi bị hỏi về thời hạn, người khiếu nại không chứng minh được mình đã nộp đúng hạn.
Trong thực tế xử lý các vụ việc tương tự, đơn có kết quả tốt thường chỉ rõ quyết định sai ở điểm nào: sai thẩm quyền, bỏ qua chứng cứ về nguồn gốc đất, hoặc không xác minh hiện trạng. Đơn chỉ nêu “không đồng ý” mà không chỉ ra sai sót thường bị cơ quan trả lời chung chung.
Cuối cùng, nhiều người chấp hành một phần quyết định như bàn giao đất hoặc nhận tiền rồi mới khiếu nại. Việc này có thể bị đối phương dùng để lập luận rằng bạn đã chấp nhận quyết định. Nếu đang cân nhắc khiếu nại hoặc khởi kiện, hãy hỏi ý kiến luật sư trước khi thực hiện bất kỳ nghĩa vụ nào.
Hậu quả nếu không khiếu nại, không khởi kiện và không chấp hành
Quyết định giải quyết tranh chấp đất đai có hiệu lực thi hành sau 30 ngày kể từ ngày nhận nếu không có khiếu nại hoặc khởi kiện, và các bên phải chấp hành. Nếu một bên không chấp hành sau thời hạn 30 ngày kể từ ngày quyết định có hiệu lực, quyết định có thể bị cưỡng chế thi hành.
Hiểu rõ hậu quả giúp bạn chọn hướng đi sớm thay vì chờ đến khi nhận thông báo cưỡng chế.
Cưỡng chế thi hành quyết định
Theo khoản 4 Điều 236 Luật Đất đai 2024, quyết định giải quyết tranh chấp có hiệu lực thi hành phải được các bên nghiêm chỉnh chấp hành; bên không chấp hành sau 30 ngày kể từ ngày quyết định có hiệu lực thi hành sẽ bị cưỡng chế. Theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP, từ 01/7/2025 Chủ tịch UBND cấp xã tổ chức cưỡng chế trong trường hợp thuộc thẩm quyền.
Khi đã có thông báo cưỡng chế, khả năng đảo ngược tình thế rất thấp. Bạn nên xử lý từ giai đoạn khiếu nại hoặc khởi kiện, không đợi đến giai đoạn này.
Những việc nên làm ngay sau khi nhận quyết định
Bạn nên thực hiện các việc sau trong những ngày đầu:
- Ghi lại ngày nhận quyết định và lưu giấy tờ chứng minh việc nhận.
- Đọc kỹ phần căn cứ, nội dung quyết định và phần hướng dẫn quyền khiếu nại, khởi kiện.
- Thu thập đầy đủ giấy tờ nguồn gốc đất, biên bản hòa giải và hồ sơ giải quyết.
- Chưa bàn giao đất hoặc ký bất kỳ văn bản thỏa thuận nào khi chưa xác định hướng đi.
- Liên hệ luật sư để đánh giá khả năng khiếu nại hoặc khởi kiện.
Câu hỏi thường gặp về việc không đồng ý quyết định giải quyết tranh chấp đất đai
Phần này tổng hợp các câu hỏi khách hàng thường đặt ra sau khi nhận quyết định của UBND. Mỗi câu trả lời nêu căn cứ pháp lý để bạn đối chiếu và chuẩn bị bước tiếp theo.
1. Không đồng ý quyết định của UBND thì khiếu nại hay khởi kiện trước?
Bạn có thể chọn một trong hai hướng, theo khoản 3 Điều 236 Luật Đất đai 2024. Khiếu nại phù hợp khi cần cấp trên xem xét lại, khởi kiện phù hợp khi cần Tòa án đánh giá tính hợp pháp. Không nên thực hiện đồng thời cả hai hướng cho cùng một yêu cầu.
2. Thời hạn khiếu nại hoặc khởi kiện là bao lâu?
Luật Đất đai 2024 nêu mốc 30 ngày kể từ ngày nhận quyết định tại khoản 3 Điều 236. Thời hiệu khởi kiện vụ án hành chính là 01 năm theo khoản 2 Điều 116 Luật Tố tụng hành chính 2015. Để an toàn, bạn nên nộp trong 30 ngày.
3. Đã khiếu nại mà vẫn không đồng ý thì có khởi kiện được không?
Được. Theo điểm a khoản 3 Điều 116 Luật Tố tụng hành chính 2015, khi đã khiếu nại đúng quy định, thời hiệu khởi kiện là 01 năm kể từ ngày nhận được hoặc biết được quyết định giải quyết khiếu nại lần đầu hoặc lần hai.
4. Cơ quan không trả lời khiếu nại thì làm gì?
Theo điểm b khoản 3 Điều 116 Luật Tố tụng hành chính 2015, nếu hết thời hạn giải quyết khiếu nại mà cơ quan có thẩm quyền không giải quyết và không trả lời, thời hiệu khởi kiện là 01 năm kể từ ngày hết thời hạn đó. Bạn nên lưu lại biên nhận đơn khiếu nại.
5. Nếu không làm gì thì quyết định có bị thi hành không?
Có. Theo khoản 3 và khoản 4 Điều 236 Luật Đất đai 2024, quyết định có hiệu lực thi hành sau 30 ngày kể từ ngày nhận nếu không có khiếu nại hoặc khởi kiện, và nếu không chấp hành sau thêm 30 ngày kể từ ngày có hiệu lực thì bị cưỡng chế.
6. Án phí khởi kiện hành chính là bao nhiêu?
Theo Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14, án phí hành chính sơ thẩm là 300.000 đồng. Ngoài ra có thể phát sinh chi phí đo đạc, thẩm định tại chỗ tùy vụ việc, do Tòa án yêu cầu và hướng dẫn cụ thể.
Kết luận
Khi không đồng ý quyết định giải quyết tranh chấp đất đai, điều quan trọng nhất là xác định ngay ngày nhận quyết định, chọn hướng khiếu nại hay khởi kiện hành chính và nộp đơn đúng thời hạn. Mỗi hướng có ưu điểm riêng và hồ sơ khác nhau, nên cần đánh giá kỹ từ đầu. Nếu bạn vừa nhận quyết định và cần luật sư soạn đơn, đánh giá hồ sơ hoặc đại diện làm việc với cơ quan có thẩm quyền, Luật Long Phan PMT sẵn sàng hỗ trợ qua hotline 1900.63.63.87 hoặc tham khảo ngay Dịch vụ luật sư hỗ trợ hành chính.
📚 Bài viết được tư vấn chuyên môn dựa trên hệ thống văn bản pháp luật sau:
- Luật Đất đai 2024
- Luật Tố tụng hành chính 2015
- Luật Tố tụng hành chính 2015
- Nghị định 102/2024/NĐ-CP
- Nghị định 151/2025/NĐ-CP
- Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14
- Lưu ý: Các quy định pháp luật có thể thay đổi tùy theo thời điểm. Quý khách hàng vui lòng liên hệ trực tiếp Luật Long Phan PMT qua Hotline 1900.63.63.87 để được cập nhật tư vấn pháp lý mới nhất.
Tags: cưỡng chế quyết định giải quyết tranh chấp đất đai, hồ sơ khiếu nại đất đai, Khiếu nại quyết định giải quyết tranh chấp đất đai, khởi kiện quyết định UBND, Quyết định giải quyết tranh chấp đất đai, thời hạn khiếu nại đất đai, Thời hiệu khởi kiện hành chính, Thủ tục khởi kiện hành chính
Lưu ý: Nội dung bài viết công khai tại website của Luật Long Phan PMT chỉ mang tính chất tham khảo về việc áp dụng quy định pháp luật. Tùy từng thời điểm, đối tượng và sự sửa đổi, bổ sung, thay thế của chính sách pháp luật, văn bản pháp lý mà nội dung tư vấn có thể sẽ không còn phù hợp với tình huống Quý khách đang gặp phải hoặc cần tham khảo ý kiến pháp lý. Trường hợp Quý khách cần ý kiến pháp lý cụ thể, chuyên sâu theo từng hồ sơ, vụ việc, vui lòng liên hệ với Chúng tôi qua các phương thức bên dưới. Với sự nhiệt tình và tận tâm, Chúng tôi tin rằng Luật Long Phan PMT sẽ là nơi hỗ trợ pháp lý đáng tin cậy của Quý khách hàng.