Luật Long Phan PMT phân tích một bản án thực tế cho thấy khi hợp đồng chuyển nhượng đất bị tuyên vô hiệu vì không tách được thửa, bên có lỗi không chỉ phải hoàn trả số tiền đã nhận mà còn phải bồi thường thiệt hại theo giá đất thị trường tại thời điểm giải quyết tranh chấp đất đai. Đây là tình huống nhiều người nhận chuyển nhượng đất chưa hoàn tất thủ tục tách thửa có thể gặp phải, và cách Tòa án tính toán khoản bồi thường trong vụ việc này là nội dung đáng lưu ý.
Lưu ý pháp lý quan trọng:
- Hợp đồng chuyển nhượng đất có thể bị tuyên vô hiệu do đối tượng hợp đồng không thể thực hiện được nếu các bên không hoàn tất được thủ tục tách thửa và không có thỏa thuận rõ thời điểm ký hợp đồng chính thức.
- Khi hợp đồng vô hiệu, bên có lỗi không chỉ hoàn trả tiền đã nhận mà còn phải bồi thường thiệt hại theo giá đất thị trường tại thời điểm giải quyết, không phải theo giá tại thời điểm giao dịch.
- Nếu cả hai bên đều có lỗi dẫn đến hợp đồng vô hiệu, Tòa án có thể xác định mức lỗi ngang nhau và chia đôi trách nhiệm bồi thường phần chênh lệch giá trị đất.
- Việc thỏa thuận đặt cọc kèm giao đất, nhận đủ tiền và sử dụng đất trên thực tế có thể được Tòa xác định là giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất, không chỉ đơn thuần là hợp đồng đặt cọc.
- Bài viết dựa trên Bản án số 1078/2026/DS-PT ngày 27/5/2026 của Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh (xét xử phúc thẩm), giữa nguyên đơn bà Lâm Thị Thanh K và bị đơn ông Nguyễn Văn G, tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Bối cảnh vụ án — quá trình chuyển nhượng đất giữa hai bên
Vụ án phát sinh từ việc bà Lâm Thị Thanh K nhận chuyển nhượng đất của ông Nguyễn Văn G qua hai đợt giao dịch bằng giấy tay, nhưng hai bên chưa hoàn tất thủ tục tách thửa và ký hợp đồng chuyển nhượng chính thức.
Ngày 29/12/2017, bà K và ông G ký Giấy đặt cọc để chuyển nhượng phần đất diện tích khoảng 282m² thuộc một phần thửa đất số 202, 242 tại khu phố B, phường T, thành phố T, tỉnh Bình Dương (nay là phường T, Thành phố Hồ Chí Minh), trong đó có 43m² đất ở, giá trị nhận chuyển nhượng là 750.000.000 đồng. Ngày 13/01/2018, bà K nhận chuyển nhượng thêm của ông G diện tích 18m² (ngang 1m, dài 18m) với giá trị 270.000.000 đồng. Tổng số tiền bà K đã thanh toán cho ông G là 1.020.000.000 đồng.
Ông G chưa thực hiện thủ tục tách thửa và chưa ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chính thức cho bà K. Thay vào đó, ông G đã ủy quyền cho ông Nguyễn Văn V (ngày 07/10/2020) và sau đó cho bà Lâm Thị Thanh K (ngày 19/10/2020) để thực hiện thủ tục tách thửa, nhưng cả hai lần ủy quyền đều không thực hiện được, và sổ đỏ bản chính sau đó được giao lại cho ông G. Chính vì vậy, Bà K khởi kiện yêu cầu công nhận giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo Giấy đặt cọc ngày 29/12/2017 và công nhận bà là người có quyền sử dụng đất đối với diện tích nêu trên.
Một điểm đáng lưu ý là sau khi đo đạc thực tế và thẩm định tại chỗ, nguyên đơn xác định lại phần diện tích đất tranh chấp là một phần thửa đất số 1190, tờ bản đồ số 92, diện tích 180m² (73,4m² đất ở và 106,6m² đất cây lâu năm).
Vì sao Tòa xác định đối tượng hợp đồng “không thể thực hiện được”?
Tòa án cấp phúc thẩm xác định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo Giấy đặt cọc ngày 29/12/2017 vô hiệu do đối tượng của hợp đồng không thể thực hiện được căn cứ Điều 408 Bộ luật Dân sự 2015, vì việc tách thửa không thực hiện được và các bên không có thỏa thuận rõ thời điểm ký hợp đồng chính thức.
Theo bản án, các bên đã thỏa thuận ngày 29/01/2018 sẽ ra phòng công chứng ký hợp đồng chính thức. Nguyên đơn xác định chỉ chuyển nhượng một phần thửa đất, biết rõ phải tiến hành thủ tục tách thửa nhưng vẫn chấp nhận rủi ro khi giao dịch. Việc ông G ủy quyền lần lượt cho hai người khác nhau (ông Nguyễn Văn V ngày 07/10/2020 và bà Lâm Thị Thanh K ngày 19/10/2020) để thực hiện thủ tục tách thửa đều không thành công là tình tiết then chốt khiến Tòa xác định đối tượng hợp đồng không thể thực hiện được.
Do các bên không tách được thửa và không thông báo thời gian cụ thể để ký hợp đồng chính thức, nên hợp đồng bị xác định vô hiệu theo Điều 408 Bộ luật Dân sự 2015.
Ai có lỗi khi hợp đồng chuyển nhượng đất bị tuyên vô hiệu?
Tòa án nhận định lỗi dẫn đến hợp đồng chuyển nhượng đất vô hiệu là lỗi ngang nhau giữa bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng, đây là yếu tố quyết định trực tiếp đến tỷ lệ bồi thường thiệt hại sau này.
Theo diễn biến vụ án, nguyên đơn xác định chỉ chuyển nhượng một phần thửa đất và biết rõ phải tiến hành thủ tục tách thửa nhưng vẫn chấp nhận rủi ro để giao dịch; bị đơn cũng không đảm bảo hoàn tất được việc tách thửa dù đã hai lần ủy quyền cho người khác thực hiện. Vì cả hai bên đều nhận thức được rủi ro chưa tách thửa nhưng vẫn tiếp tục thực hiện giao dịch, Tòa án kết luận lỗi của hai bên là ngang nhau (50% – 50%), làm cơ sở để phân bổ trách nhiệm bồi thường thiệt hại ở phần tiếp theo.
Bồi thường thiệt hại theo giá đất thị trường được tính như thế nào?
Khi hợp đồng chuyển nhượng đất bị tuyên vô hiệu, thiệt hại được xác định là phần chênh lệch giữa giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm các bên thỏa thuận và giá trị quyền sử dụng đất theo giá đất thị trường tại thời điểm hiện tại, căn cứ Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015, sau đó phân bổ theo tỷ lệ lỗi của mỗi bên.
Căn cứ pháp lý xác định nghĩa vụ hoàn trả và bồi thường
Theo Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015, khi giao dịch dân sự vô hiệu, các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường. Đây là căn cứ để bà K yêu cầu ông G không chỉ trả lại số tiền đã nhận mà còn bồi thường thiệt hại tương ứng giá trị phần đất diện tích 180m² (gồm 73,4m² đất ở, phần còn lại là đất cây lâu năm) theo biên bản định giá ngày 13/3/2024.
Cách xác định giá đất thị trường tại thời điểm bồi thường
Tòa án căn cứ vào biên bản định giá/thẩm định tại chỗ để xác định đơn giá đất làm cơ sở tính chênh lệch, sau đó phân bổ trách nhiệm bồi thường theo tỷ lệ lỗi 50% giữa hai bên.
Về diện tích và loại đất làm căn cứ tính toán: xét Giấy đặt cọc ngày 29/12/2017, hai bên thống nhất vị trí chuyển nhượng là phần đất gắn liền với căn nhà cấp 4. Dù không có thỏa thuận cụ thể về loại đất chuyển nhượng, Tòa án căn cứ vào việc ông G đã giao đất, trên đất có căn nhà cấp 4 cho bên nhận chuyển nhượng, và theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của ông G, thửa đất số 202 có 43m² đất ở, từ đó xác định hai bên giao dịch gồm 43m² đất ở và 137m² đất cây lâu năm.
Giá trị quyền sử dụng đất theo định giá được xác định là: (43m² × 20.000.000 đồng/m²) + (137m² × 17.000.000 đồng/m²) = 3.189.000.000 đồng. Phần chênh lệch so với số tiền 1.020.000.000 đồng đã nhận là 2.169.000.000 đồng. Với lỗi ngang nhau (50%) giữa hai bên, bị đơn (ông G và bà Nguyễn Thị P1 – người liên đới nhận tiền chuyển nhượng) phải bồi thường cho bà K số tiền tương ứng phần lỗi của mình.
Ví dụ minh họa từ bản án — mức bồi thường trên thực tế là bao nhiêu?
Trong vụ việc này, Tòa án buộc ông Nguyễn Văn G và bà Nguyễn Thị P1 liên đới trả lại cho bà Lâm Thị Thanh K số tiền 1.020.000.000 đồng đã nhận, đồng thời bồi thường thiệt hại 1.084.500.000 đồng do chênh lệch giá đất theo tỷ lệ lỗi ngang nhau. Tổng số tiền phải trả là 2.104.500.000 đồng.
Kết quả giải quyết của Tòa án qua hai cấp xét xử
Bản án sơ thẩm và phúc thẩm khác nhau ở cách xác định quan hệ tranh chấp và mức bồi thường, dẫn đến chênh lệch lớn về số tiền bị đơn phải trả cho nguyên đơn.
Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 298/2025/DS-ST ngày 29/10/2025, Tòa án nhân dân khu vực 16 – Thành phố Hồ Chí Minh xác định quan hệ tranh chấp là “tranh chấp hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất”, không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà K về việc công nhận giao dịch chuyển nhượng, chỉ buộc ông G và bà Nguyễn Thị P1 liên đới trả lại cho bà K số tiền 1.020.000.000 đồng.
Sau khi bà K kháng cáo toàn bộ bản án sơ thẩm, Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh xét xử phúc thẩm chấp nhận một phần kháng cáo, sửa quan hệ tranh chấp thành “tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”, tuyên hợp đồng vô hiệu theo Điều 408 Bộ luật Dân sự 2015 và bổ sung khoản bồi thường thiệt hại theo giá đất thị trường, nâng tổng số tiền bị đơn phải liên đới trả lên 2.104.500.000 đồng.
Bài học pháp lý rút ra cho doanh nghiệp/cá nhân nhận chuyển nhượng đất chưa tách thửa
Từ diễn biến vụ án, người nhận chuyển nhượng đất khi thửa đất chưa hoàn tất thủ tục tách thửa cần lưu ý một số điểm, chỉ áp dụng trong phạm vi tình tiết cụ thể của vụ việc này, không mặc nhiên áp dụng cho mọi trường hợp tương tự.
Việc đặt cọc kèm theo giao đất trên thực tế và nhận đủ tiền có thể bị Tòa án xác định là giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực chất, không đơn thuần là hợp đồng đặt cọc, kể cả khi hai bên chưa ký hợp đồng chuyển nhượng công chứng chính thức. Đồng thời, khi các bên biết trước phần đất chuyển nhượng chưa tách thửa nhưng vẫn giao dịch mà không có thỏa thuận rõ thời hạn hoàn tất tách thửa và thời điểm ký hợp đồng chính thức, rủi ro hợp đồng bị tuyên vô hiệu do đối tượng không thể thực hiện được là hiện hữu, và mức bồi thường thiệt hại theo giá đất thị trường có thể phát sinh cho cả hai bên tùy theo tỷ lệ lỗi mà Tòa án xác định cho từng vụ việc.
Những rủi ro cần lường trước khi đặt cọc nhận chuyển nhượng đất chưa tách thửa
Rủi ro thực tế khiến một bên có thể bị coi là có lỗi khi hợp đồng vô hiệu bao gồm: chấp nhận đặt cọc/nhận chuyển nhượng phần đất chưa tách thửa mà không có thỏa thuận rõ thời hạn hoàn tất thủ tục; không có văn bản ràng buộc trách nhiệm cụ thể của bên chuyển nhượng trong việc thực hiện tách thửa đúng hạn; ủy quyền cho nhiều người khác nhau thực hiện thủ tục tách thửa nhưng không theo dõi sát tiến độ và kết quả thực hiện.
>>> Xem thêm: Hướng dẫn chi tiết cách đòi lại nhà đất công chứng nhưng chưa sang tên mới nhất
Khi nào cần luật sư tư vấn hoặc đại diện xử lý tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng đất vô hiệu?
Khi việc tách thửa kéo dài quá thời hạn dự kiến, khi một bên có dấu hiệu không còn thiện chí thực hiện thủ tục chuyển nhượng chính thức, hoặc khi phần đất đã được chuyển nhượng cho người khác trong lúc tranh chấp chưa được giải quyết, đây là những giai đoạn người trong tình huống tương tự nên tìm luật sư để đánh giá khả năng hợp đồng vô hiệu, xác định phương án yêu cầu bồi thường thiệt hại và chuẩn bị hồ sơ, chứng cứ trước khi tranh chấp kéo dài thêm.
Dịch vụ luật sư hỗ trợ giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng đất vô hiệu tại Luật Long Phan PMT
Luật Long Phan PMT hỗ trợ khách hàng trong các vụ việc tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng, đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất với các công việc sau:
- Rà soát hồ sơ giao dịch, giấy đặt cọc, chứng cứ thanh toán và tình trạng pháp lý của thửa đất tranh chấp.
- Đánh giá khả năng hợp đồng bị tuyên vô hiệu do không tách được thửa và xác định căn cứ pháp lý áp dụng cho từng trường hợp cụ thể.
- Tư vấn phương án yêu cầu công nhận giao dịch, yêu cầu bồi thường thiệt hại hoặc khởi kiện tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng đất.
- Tính toán, xây dựng luận cứ về mức bồi thường thiệt hại theo giá đất thị trường dựa trên kết quả định giá và tỷ lệ lỗi của các bên.
- Đại diện khách hàng tham gia tố tụng tại Tòa án các cấp trong vụ án tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Quý khách có thể gửi hồ sơ vụ việc qua email: pmt@luatlongphan.vn hoặc zalo: 0939846973 để được luật sư đánh giá sơ bộ.
Câu hỏi thường gặp về yêu cầu bồi thường thiệt hại theo giá đất thị trường khi hợp đồng bị tuyên vô hiệu
Yêu cầu bồi thường thiệt hại theo giá đất thị trường khi hợp đồng bị tuyên vô hiệu thường phát sinh nhiều vướng mắc về thời điểm định giá, tỷ lệ lỗi và khoản tiền được hoàn trả. Dưới đây là giải đáp những câu hỏi phổ biến, giúp các bên hiểu rõ cách Tòa án xem xét mức bồi thường và hậu quả pháp lý của giao dịch vô hiệu.
1. Bồi thường thiệt hại theo giá đất thị trường được tính tại thời điểm nào?
Theo cách tính trong bản án nêu trên, thiệt hại được xác định là phần chênh lệch giữa giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm các bên thỏa thuận giao dịch và giá trị quyền sử dụng đất theo kết quả định giá tại thời điểm giải quyết tranh chấp, không phải theo giá tại thời điểm ký hợp đồng. Căn cứ pháp lý là khoản 4 Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015 về nghĩa vụ bồi thường của bên có lỗi, kết hợp với khoản 2 Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015 về nguyên tắc hoàn trả những gì đã nhận khi giao dịch dân sự vô hiệu.
2. Nếu cả hai bên đều có lỗi khiến hợp đồng vô hiệu thì mức bồi thường chia như thế nào?
Trong vụ việc này, Tòa án xác định lỗi của cả bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng là ngang nhau (50% – 50%), nên bên có lỗi (bị đơn) chỉ phải bồi thường một nửa phần chênh lệch giá trị quyền sử dụng đất, không phải bồi thường toàn bộ chênh lệch. Căn cứ pháp lý cho nghĩa vụ bồi thường là khoản 4 Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015; tỷ lệ phân chia lỗi cụ thể (50% – 50%) là kết quả đánh giá chứng cứ và tình tiết của Tòa án trong vụ việc này, Bộ luật Dân sự 2015 không ấn định sẵn một tỷ lệ chung cho mọi trường hợp.
3. Hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng đất có tự động chuyển hóa thành hợp đồng chuyển nhượng không?
Không mặc nhiên chuyển hóa trong mọi trường hợp. Trong vụ việc cụ thể này, Tòa án căn cứ vào việc bên mua đã thanh toán đủ tiền và bên bán đã giao đất trên thực tế để xác định thỏa thuận đặt cọc đã chuyển hóa thành giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất; kết luận này gắn với tình tiết cụ thể của vụ án và dựa trên đánh giá chứng cứ thực hiện hợp đồng của Tòa án.
4. Bên nhận chuyển nhượng đất chưa tách thửa có được đòi lại tiền đã thanh toán không?
Khi hợp đồng chuyển nhượng bị tuyên vô hiệu, theo khoản 2 Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015, các bên phải khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; do đó bên nhận chuyển nhượng có quyền yêu cầu hoàn trả số tiền đã thanh toán, đồng thời có thể yêu cầu bồi thường thiệt hại theo khoản 4 Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015 nếu bên kia có lỗi.
5. Việc ủy quyền cho người khác tách thửa không thành công có ảnh hưởng gì đến hiệu lực hợp đồng?
Trong vụ việc này, việc ủy quyền cho hai người khác nhau để thực hiện thủ tục tách thửa đều không thành công là một trong những căn cứ quan trọng để Tòa án xác định đối tượng hợp đồng không thể thực hiện được, dẫn đến hợp đồng chuyển nhượng bị tuyên vô hiệu theo khoản 1 Điều 408 Bộ luật Dân sự 2015: “Trường hợp ngay từ khi giao kết, hợp đồng có đối tượng không thể thực hiện được thì hợp đồng này bị vô hiệu.”
Kết luận
Bản án số 1078/2026/DS-PT của Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh cho thấy khi hợp đồng chuyển nhượng đất bị tuyên vô hiệu do không tách được thửa, bên có lỗi không chỉ có nghĩa vụ hoàn trả số tiền đã nhận mà còn phải bồi thường thiệt hại theo giá đất thị trường, được tính trên phần chênh lệch giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm giải quyết tranh chấp so với thời điểm giao dịch, theo tỷ lệ lỗi mà Tòa án xác định cho từng vụ việc cụ thể. Đây là bài học thực tiễn cho các trường hợp giao dịch đất đai khi thửa đất chưa hoàn tất thủ tục tách thửa. Luật Long Phan PMT sẵn sàng hỗ trợ đánh giá hồ sơ và tư vấn phương án xử lý phù hợp cho từng trường hợp cụ thể. Quý khách cần tư vấn có thể liên hệ hotline 1900636387 để được hỗ trợ kịp thời.
📚 Bài viết được tư vấn chuyên môn dựa trên hệ thống văn bản pháp luật sau:
- Bộ luật Dân sự 2015
- Bản án số 1078/2026/DS-PT ngày 27/5/2026 của Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh
- Lưu ý: Các quy định pháp luật có thể thay đổi tùy theo thời điểm. Quý khách hàng vui lòng liên hệ trực tiếp Luật Long Phan PMT qua Hotline 1900.63.63.87 để được cập nhật tư vấn pháp lý mới nhất.
Tags: bồi thường chênh lệch giá đất, bồi thường khi hợp đồng vô hiệu, chuyển nhượng đất chưa tách thửa, công nhận hợp đồng chuyển nhượng đất, Định giá quyền sử dụng đất, giá đất thị trường, giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hoàn trả tiền khi hợp đồng vô hiệu, hợp đồng chuyển nhượng đất vô hiệu, hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng đất, hợp đồng vô hiệu do không tách được thửa, Khởi kiện tranh chấp đất đai, Tách thửa đất, Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Lưu ý: Nội dung bài viết công khai tại website của Luật Long Phan PMT chỉ mang tính chất tham khảo về việc áp dụng quy định pháp luật. Tùy từng thời điểm, đối tượng và sự sửa đổi, bổ sung, thay thế của chính sách pháp luật, văn bản pháp lý mà nội dung tư vấn có thể sẽ không còn phù hợp với tình huống Quý khách đang gặp phải hoặc cần tham khảo ý kiến pháp lý. Trường hợp Quý khách cần ý kiến pháp lý cụ thể, chuyên sâu theo từng hồ sơ, vụ việc, vui lòng liên hệ với Chúng tôi qua các phương thức bên dưới. Với sự nhiệt tình và tận tâm, Chúng tôi tin rằng Luật Long Phan PMT sẽ là nơi hỗ trợ pháp lý đáng tin cậy của Quý khách hàng.