Bản án dân sự phúc thẩm số 1078/2026/DS-PT ngày 27/05/2026 của Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh

1. Thông Tin Chung Về Bản Án

• Cơ quan xét xử: Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh
• Bản án phúc thẩm số: 1078/2026/DS-PT ngày 27/5/2026
• Hội đồng xét xử phúc thẩm: Thẩm phán – Chủ tọa phiên tòa ông Nguyễn Trung Dũng, cùng hai Thẩm phán là ông Phan Trí Dũng và bà Đinh Thị Mộng Tuyết
• Vụ án bị kháng cáo: Bản án dân sự sơ thẩm số 298/2025/DS-ST ngày 29/10/2025 của Tòa án nhân dân khu vực 16 – Thành phố Hồ Chí Minh
• Các đương sự chính:
  • Nguyên đơn (Người kháng cáo): Bà Lâm Thị Thanh K (đại diện theo ủy quyền là ông Trương Nhật Q)
  • Bị đơn: Ông Nguyễn Văn G (đại diện theo ủy quyền là ông Đào Thanh A) .
  • Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan tiêu biểu: Bà Lê Thị L (người đang đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tranh chấp), bà Lê Thị Thanh T1, ông Hoàng Đình T, bà Nguyễn Thị P1 (vợ ông G, đồng sở hữu đất), bà Nguyễn Thị P (em gái ông G).

2. Nội Dung Vụ Án & Diễn Biến Giao Dịch

Vụ án xoay quanh tranh chấp quyền sử dụng đất thuộc một phần thửa đất cũ số 202 và 242 (nay thuộc thửa đất mới số 1190) tại phường T, thành phố T, tỉnh Bình Dương . Quá trình giao dịch diễn ra qua nhiều giai đoạn phức tạp như sau:

• Đợt 1 (Ngày 29/12/2017): Bà Lâm Thị Thanh K (do cha ruột là ông Lâm Sơn K1 đại diện trực tiếp giao dịch) ký “Giấy đặt cọc” với ông Nguyễn Văn G để nhận chuyển nhượng phần đất diện tích khoảng 166m² (trên đất có nhà cấp 4) với giá 750.000.000 đồng . Bên mua đã thanh toán đủ và nhận bàn giao nhà đất để sinh sống, xây dựng nhà xưởng.
• Đợt 2 (Ngày 13/01/2018): Ông K1 tiếp tục thỏa thuận với ông G nhận chuyển nhượng thêm 18m² đất làm lối đi với giá 270.000.000 đồng. Tổng số tiền bà K (thông qua ông K1) đã thanh toán cho ông G và vợ là bà Nguyễn Thị P1 qua hai đợt này là 1.020.000.000 đồng. Do đất chưa tách thửa độc lập, ông G đã giao sổ đỏ gốc cho ông K1 mượn để tự thực hiện thủ tục nhưng không thành công.
• Đợt 3 (Cuối năm 2021) & Chuyển nhượng cho người khác: Ông K1 tự thỏa thuận mua thêm 26m² đất kẹp giữa từ ông G với giá 400.000.000 đồng nhằm gộp đủ điều kiện tách thửa . Sau đó, ông K1 không làm thủ tục sang tên cho bà K mà yêu cầu ông G ký hợp đồng công chứng chuyển nhượng thẳng toàn bộ diện tích gộp 224,8m² (thửa mới 1164-1) cho bà Lê Thị Thanh T1 (vợ ông Hoàng Đình T – người mua lại đất từ ông K1) .
• Chuyển nhượng tiếp theo cho bà Lê Thị L: Sau khi bà T1 đứng tên thửa đất số 1190, thửa đất này tiếp tục được chuyển nhượng cho bà Lê Thị L thông qua hợp đồng công chứng hợp pháp và đã được Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cập nhật biến động vào ngày 04/12/2023 .
• Yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn: Bà Lâm Thị Thanh K yêu cầu Tòa án công nhận giao dịch chuyển nhượng đất diện tích 180m² (thuộc một phần thửa 1190) giữa bà với ông G có hiệu lực pháp luật, công nhận quyền sử dụng đất cho bà và kiến nghị thu hồi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp cho bà Lê Thị L.

3. Phán Quyết Của Tòa Án Cấp Sơ Thẩm

Bản án sơ thẩm số 298/2025/DS-ST ngày 29/10/2025 của Tòa án nhân dân khu vực 16 tuyên quyết định:

1. Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Lâm Thị Thanh K về việc “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất” .
2. Buộc ông Nguyễn Văn G và bà Nguyễn Thị P1 có trách nhiệm liên đới hoàn trả cho bà Lâm Thị Thanh K số tiền gốc đã nhận là 1.020.000.000 đồng.

Sau khi tuyên án sơ thẩm, bà Lâm Thị Thanh K đã kháng cáo toàn bộ bản án sơ thẩm này ****.

4. Nhận Định & Quyết Định Của Tòa Án Cấp Phúc Thẩm

Tòa án cấp phúc thẩm chỉ xem xét kháng cáo của nguyên đơn do phía bị đơn không có kháng cáo đối với bản án sơ thẩm.

Nhận định của Tòa phúc thẩm:

• Về quan hệ pháp luật tranh chấp: Các bên thực tế đã thanh toán đủ tiền và bàn giao đất để sử dụng nên thỏa thuận đặt cọc đã thực tế chuyển hóa thành giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tòa sơ thẩm xác định quan hệ “tranh chấp hợp đồng đặt cọc” là chưa phù hợp, cần sửa lại thành “tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”.
• Về yêu cầu công nhận hợp đồng và đòi đất của bà K: Không có cơ sở chấp nhận. Diện tích đất tranh chấp đã được chuyển nhượng hợp pháp qua bà T1 rồi đến bà Lê Thị L. Bà L nhận chuyển nhượng hoàn toàn dựa trên thông tin Giấy chứng nhận hợp pháp của bà T1, giao dịch được công chứng và đăng ký biến động đúng quy định pháp luật. Do đó, bà Lê Thị L là người thứ ba ngay tình và quyền lợi của bà được bảo vệ theo khoản 2 Điều 133 Bộ luật Dân sự 2015 .
• Về tính hiệu lực của hợp đồng ban đầu: Giao dịch chuyển nhượng theo Giấy đặt cọc ngày 29/12/2017 giữa ông G và bà K bị tuyên bố vô hiệu do đối tượng hợp đồng không thể thực hiện được (hai bên không thực hiện được thủ tục tách thửa, không xác định thời gian ký hợp đồng chính thức và đất đã được chuyển nhượng hợp pháp cho người khác) theo quy định tại Điều 408 Bộ luật Dân sự 2015 . Lỗi dẫn đến hợp đồng vô hiệu thuộc về cả hai bên là ngang nhau (mỗi bên chịu 50% lỗi).
• Về giải quyết hậu quả vô hiệu (hoàn trả và bồi thường):
  • Hoàn trả tiền gốc: Ông G và bà P1 liên đới trả lại số tiền thực tế đã nhận là 1.020.000.000 đồng
  • Bồi thường thiệt hại: Giá trị quyền sử dụng đất tranh chấp (gồm 43m² đất ở và 137m² đất cây lâu năm) tại thời điểm xét xử định giá là 3.189.000.000 đồng. Chênh lệch thiệt hại so với giá trị giao dịch ban đầu là 2.169.000.000 đồng. Do lỗi ngang nhau (50%), phía bị đơn (ông G, bà P1) phải bồi thường thiệt hại cho bà K số tiền là 1.084.500.000 đồng.

Quyết định cuối cùng của Tòa phúc thẩm:

• Chấp nhận một phần kháng cáo của nguyên đơn bà Lâm Thị Thanh K, sửa bản án sơ thẩm
• Không chấp nhận yêu cầu của bà K về việc công nhận giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất diện tích 180m² và kiến nghị thu hồi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của bà Lê Thị L .
• Tuyên bố vô hiệu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo Giấy đặt cọc ngày 29/12/2017 giữa ông Nguyễn Văn G và bà Lâm Thị Thanh K
• Buộc ông Nguyễn Văn G và bà Nguyễn Thị P1 có trách nhiệm liên đới trả cho bà Lâm Thị Thanh K tổng số tiền là 2.104.500.000 đồng (bao gồm 1.020.000.000 đồng tiền gốc hoàn trả và 1.084.500.000 đồng tiền bồi thường thiệt hại do lỗi làm vô hiệu hợp đồng)