Đất thuộc diện giao không đúng thẩm quyền: Có khởi kiện được không?

Đất thuộc diện giao không đúng thẩm quyền: Có khởi kiện được không thì câu trả lời là vẫn có thể khởi kiện hoặc được xem xét cấp Giấy chứng nhận nếu đáp ứng đủ điều kiện theo Luật Đất đai. Dù nguồn gốc đất xuất phát từ việc giao trái quy định, nhưng nếu người dân đã sử dụng ổn định và lâu dài thì quyền lợi vẫn được pháp luật bảo vệ. Để hỗ trợ Quý khách xử lý vụ việc hiệu quả, Luật Long Phan PMT xin phân tích chi tiết trong bài viết sau.

Khi nào nên khởi kiện dân sự trong trường hợp đất thuộc diện giao không đúng thẩm quyền?

Việc lựa chọn khởi kiện tại Tòa án dân sự là phù hợp khi tranh chấp phát sinh trực tiếp giữa các bên về quyền, nghĩa vụ sử dụng đất, chứ không phải để yêu cầu hủy quyết định hành chính. Theo quy định tại khoản 47 Điều 3 Luật Đất đai 2024, tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai. Đây là phạm vi thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án theo quy định tại khoản 9 Điều 26 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015.

Do đó, trường hợp các bên tranh chấp với nhau về quyền sử dụng đất thì việc khởi kiện tại Tòa án dân sự. Nếu trong tranh chấp có yếu tố liên quan đến quyết định hành chính thì phần này cần được giải quyết trước tại tòa án hành chính; sau khi có phán quyết hành chính, các bên mới tiếp tục tranh chấp về quyền sử dụng đất tại tòa án dân sự để xác định quyền lợi và bồi thường thiệt hại (nếu có).

>>> Xem thêm: Thủ tục khởi kiện giải quyết tranh chấp đất đai mới nhất

Khi nào phải khởi kiện hành chính khi đất giao không đúng thẩm quyền?

Khởi kiện vụ án hành chính khi tranh chấp phát sinh từ tính hợp pháp của quyết định hành chính hoặc hành vi hành chính của cơ quan nhà nước, người có thẩm quyền. Theo quy định tại Điều 115 Luật Tố tụng hành chính năm 2015, cơ quan, tổ chức, cá nhân có quyền khởi kiện vụ án hành chính đối với quyết định hành chính và hành vi hành chính trong trường hợp không đồng ý với quyết định, hành vi đó hoặc đã khiếu nại theo pháp luật nhưng khiếu nại không được giải quyết đúng hạn hoặc đã được giải quyết mà người khởi kiện vẫn không đồng ý với việc giải quyết khiếu nại.

Khởi kiện hành chính là phù hợp khi quyết định giao đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (“sổ đỏ”), quyết định thu hồi đất… do cơ quan, người có thẩm quyền ban hành mà người khởi kiện cho là trái pháp luật. Trường hợp này, yêu cầu của người khởi kiện là hủy bỏ quyết định hành chính trái pháp luật về đất đai.

Về thời hiệu khởi kiện vụ án hành chính, theo Khoản 2, Điều 116 Luật Tố tụng hành chính năm 2015, thời hiệu khởi kiện là 01 năm kể từ ngày nhận được hoặc biết được quyết định hành chính, hành vi hành chính bị khiếu kiện; nếu quá thời hạn đó thì mất quyền khởi kiện, trừ trường hợp người khởi kiện có lý do chính đáng theo quy định pháp luật.

>>> Xem thêm: Hướng dẫn xác định đối tượng khởi kiện trong vụ án hành chính

Đất giao sai thẩm quyền có được công nhận quyền sử dụng đất không?

Theo quy định tại Điều 140 Luật Đất đai 2024, trường hợp đất được giao, cho thuê, chuyển nhượng, nhận thừa kế, nhận tặng cho… mà lúc giao đất không đúng thẩm quyền thì vẫn có thể được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất nếu đáp ứng các điều kiện pháp luật quy định. Cụ thể

• Thứ nhất, đất sử dụng ổn định trước ngày 15/10/1993: Trường hợp người đang sử dụng đất chứng minh được việc sử dụng đất ổn định trước ngày 15/10/1993 và được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận không có tranh chấp, thì được xem xét cấp Giấy chứng nhận đối với toàn bộ diện tích đất đã được giao, phù hợp với quy định tại khoản 2 và khoản 6 Điều 138 của Luật Đất đai 2024.
• Thứ hai, đất sử dụng ổn định từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2004: Nếu thửa đất được sử dụng ổn định trong giai đoạn này, không có tranh chấp và phù hợp với quy hoạch sử dụng đất hoặc các loại quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị, quy hoạch nông thôn đã được phê duyệt, thì người sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận theo quy định tại khoản 3 và khoản 6 Điều 138 của Luật Đất đai 2024.
• Thứ ba, đất sử dụng ổn định từ ngày 01/7/2004 đến trước ngày 01/7/2014: Trong trường hợp này, nếu được UBND cấp xã xác nhận không có tranh chấp và phù hợp quy hoạch, việc công nhận quyền sử dụng đất được thực hiện như sau:
  • Đối với thửa đất có nhà ở, nếu diện tích thửa đất bằng hoặc lớn hơn hạn mức giao đất ở, thì diện tích đất ở được công nhận không vượt quá hạn mức giao đất ở theo quy định.
  • Nếu diện tích thửa đất nhỏ hơn hạn mức giao đất ở, thì toàn bộ diện tích thửa đất được xác định là đất ở.
  • Phần diện tích còn lại (nếu có) sau khi xác định đất ở được công nhận theo hiện trạng sử dụng đất.
• Thứ tư, nguyên tắc không công nhận đối với đất giao sai thẩm quyền từ ngày 01/7/2014 trở về sau: Nhà nước không cấp Giấy chứng nhận đối với đất đã được giao hoặc cho thuê không đúng thẩm quyền kể từ ngày 01/7/2014 trở đi. Trừ trường hợp, đất được giao trong giai đoạn từ ngày 01/7/2014 đến 01/08/2024. Nếu được UBND cấp xã xác nhận không có tranh chấp, phù hợp quy hoạch sử dụng đất và người sử dụng đất có giấy tờ chứng minh đã thực hiện nghĩa vụ tài chính (nộp tiền để được sử dụng đất), thì hạn mức đất được cấp Giấy chứng nhận được xác định theo khoản 3 Điều 138 của Luật Đất đai 2024.

>>> Xem thêm: Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai không có sổ đỏ

Hồ sơ – chứng cứ nên chuẩn bị khi khởi kiện hành chính đối với trường hợp đất được giao không đúng thẩm quyền

Khi khởi kiện hành chính đối với trường hợp đất được giao/được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do cơ quan, người có thẩm quyền ban hành không đúng thẩm quyền, người khởi kiện cần chuẩn bị hồ sơ, tài liệu và chứng cứ đầy đủ, rõ ràng để chứng minh tính hợp pháp của yêu cầu. Các loại chứng cứ, tài liệu quan trọng cần thu thập, thể hiện gồm:

1. Tài liệu về nguồn gốc đất, thời điểm giao/nhận đất
   • Bản sao hợp lệ các văn bản liên quan đến việc giao đất, cho thuê đất, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho… để xác định nguồn gốc phát sinh quyền sử dụng đất.
   • Tài liệu, hồ sơ liên quan đến việc giao/nhận đất (biên bản giao đất, hợp đồng chuyển nhượng, quyết định công nhận quyền sử dụng đất trước đây, nếu có).
   • Đây là căn cứ để chứng minh việc sử dụng đất đã phát sinh trước ngày 01/7/2014 hoặc không, từ đó xác định có thuộc đối tượng chuyển tiếp theo Điều 140 Luật Đất đai 2024 hay không (đất được sử dụng trước 01/7/2014, ổn định, không tranh chấp và phù hợp quy hoạch có thể được công nhận quyền sử dụng dù được giao sai thẩm quyền).
2. Chứng cứ xác định sử dụng ổn định, liên tục, không tranh chấp
   • Phiếu nộp thuế sử dụng đất, biên lai lệ phí trước bạ; xác nhận của Ủy ban nhân dân xã về quá trình sử dụng đất ổn định, liên tục.
   • Lời khai, xác nhận của các nhân chứng (hộ liền kề, trưởng ấp/xóm…) xác nhận việc sử dụng đất ổn định, không tranh chấp từ thời điểm sử dụng ban đầu đến nay.
   • Các hình ảnh, bản đồ thể hiện quá trình sử dụng đất, mốc thời gian sử dụng để chứng minh tính liên tục của quyền sử dụng đất.
3. Chứng cứ về quy hoạch, hiện trạng sử dụng
   • Bản đồ quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất cấp huyện, tỉnh; văn bản thẩm định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
   • Biên bản, bản đồ đo đạc hiện trạng sử dụng đất do cơ quan đo đạc địa chính lập.
   • Các tài liệu này giúp Tòa án xác định đất có phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt hay không – một trong những điều kiện quan trọng để xem xét cấp quyền sử dụng đất, dù nguồn gốc ban đầu giao sai thẩm quyền theo quy định pháp luật đất đai hiện hành.
     
4. Quyết định hành chính liên quan (nếu có)
   • Bản sao quyết định giao đất, cho thuê đất, quyết định thu hồi đất trái thẩm quyền cần khởi kiện; các quyết định xử lý hành chính liên quan đến quyền sử dụng đất đó.
   • Văn bản giải quyết khiếu nại (nếu đã thực hiện thủ tục khiếu nại trước đó) để xác định đã tuân thủ thủ tục hành chính trước khi khởi kiện hành chính theo Khoản 1, Điều 115 Luật Tố tụng hành chính 2015.
   • Các quyết định này là đối tượng chính mà người khởi kiện yêu cầu Tòa án xem xét, kiểm tra tính hợp pháp; từ đó quyết định việc hủy bỏ quyết định hành chính trái luật, phục hồi quyền lợi hợp pháp cho người khởi kiện.

Lưu ý về sự khác biệt khi khởi kiện hành chính và dân sự trong vụ việc liên quan đến đất giao không đúng thẩm quyền

Việc lựa chọn khởi kiện hành chính hay khởi kiện dân sự trong các vụ việc liên quan đến đất được giao không đúng thẩm quyền quyết định đến thẩm quyền giải quyết, thời hiệu khởi kiện, thủ tục tiền tố tụng cũng như phạm vi xem xét của Tòa án. Do đó, cần nhận diện rõ sự khác biệt giữa hai loại hình tố tụng này để xây dựng chiến lược bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp phù hợp, tránh rủi ro về thủ tục và kéo dài thời gian giải quyết tranh chấp.

Dịch vụ tư vấn giải quyết khi tranh chấp đất thuộc diện giao không đúng thẩm quyền

Đất được giao không đúng thẩm quyền vẫn có cơ chế công nhận quyền sử dụng nếu đáp ứng đủ điều kiện. Luật Long Phan PMT cung cấp giải pháp pháp lý chuyên sâu giúp khách hàng hợp thức hóa quyền sở hữu và giải quyết tranh chấp thông qua các hạng mục công việc sau:

1. Tư vấn pháp lý và đánh giá hồ sơ nguồn gốc đất:
   • Tư vấn xác định thời điểm giao đất (trước 15/10/1993, từ 15/10/1993 đến trước 01/7/2004, hoặc sau này) để áp dụng chính xác quy định về điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
   • Rà soát các giấy tờ hiện có (biên lai thu tiền, phiếu thu, giấy giao đất viết tay của thôn/xã) và đối chiếu với quy hoạch sử dụng đất hiện tại để đánh giá khả năng được công nhận quyền hợp pháp.
   • Tư vấn về nghĩa vụ tài chính (tiền sử dụng đất) phải nộp khi làm thủ tục, giúp khách hàng dự trù kinh phí và xem xét các trường hợp được miễn, giảm.
2. Đại diện thực hiện thủ tục hành chính và khiếu nại:
   • Soạn thảo hồ sơ đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu, xây dựng bản giải trình chi tiết về quá trình sử dụng đất ổn định, lâu dài và không có tranh chấp.
   • Đại diện khách hàng làm việc, đối thoại với UBND cấp xã và Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai để tháo gỡ các vướng mắc trong quá trình xét duyệt hồ sơ cấp sổ.
   • Soạn thảo đơn khiếu nại và đại diện thực hiện thủ tục khiếu nại nếu cơ quan Nhà nước từ chối cấp sổ hoặc áp dụng mức thu tiền sử dụng đất không đúng quy định.
3. Đại diện giải quyết tranh chấp tại Tòa án:
   • Soạn thảo đơn khởi kiện hành chính (kiện hành vi không cấp sổ/thu hồi đất) hoặc khởi kiện dân sự (nếu có tranh chấp ranh giới với hộ liền kề) liên quan đến đất giao trái thẩm quyền.
   • Tham gia tranh tụng tại phiên tòa để bảo vệ quyền lợi cho người dân, chứng minh lỗi thuộc về cơ quan quản lý trước đây chứ không phải người dân.
   • Bảo vệ quyền được bồi thường, hỗ trợ tái định cư hợp lý trong trường hợp đất không thể cấp sổ và bị Nhà nước thu hồi để thực hiện dự án.

Câu hỏi liên quan (FAQs) tranh chấp đất thuộc diện giao không đúng thẩm quyền

Khi đất đai có nguồn gốc giao trái thẩm quyền xảy ra tranh chấp hoặc bị thu hồi, người dân thường hoang mang về quyền lợi của mình. Dưới đây là giải đáp cho những thắc mắc thường gặp nhất.

Đất tôi mua bằng giấy viết tay của xã bán từ năm 1995, giờ có làm được Sổ đỏ không?

Có thể làm được. Theo Điều 140, Luật Đất đai 2024, đất được giao không đúng thẩm quyền trước ngày 15/10/1993 và từ 15/10/1993 đến trước 01/7/2014 nếu đã sử dụng ổn định, không tranh chấp, phù hợp quy hoạch thì được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, bạn phải thực hiện nghĩa vụ tài chính (nộp tiền sử dụng đất) theo quy định. Mức nộp sẽ phụ thuộc vào thời điểm giao đất và loại giấy tờ chứng minh đã nộp tiền trước đây (biên lai thu tiền của xã, phiếu thu…).

Đất giao trái thẩm quyền bị thu hồi thì có được bồi thường không?

Có, nhưng phải đáp ứng nhiều điều kiện hơn đất giao đúng thẩm quyền. Nếu đất đã sử dụng ổn định trước ngày 01/7/2014 và đủ điều kiện để được cấp Sổ đỏ (nhưng chưa cấp) thì khi Nhà nước thu hồi vẫn được bồi thường về đất. Điều này được quy định tại điểm c khoản 2 Điều 95 Luật Đất đai 2024. Nếu không đủ điều kiện cấp Sổ đỏ (ví dụ: vi phạm quy hoạch, lấn chiếm sau thời điểm quy định), Quý khách sẽ không được bồi thường về đất mà chỉ được xem xét bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại và tài sản gắn liền với đất (nhà cửa, hoa màu) nếu xây dựng/trồng trọt hợp pháp tại thời điểm đó.

Đất giao trái thẩm quyền có được chuyển nhượng, tặng cho không?

Về nguyên tắc là không được, trừ khi đã được cấp Sổ đỏ. Theo điểm a khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024, điều kiện để thực hiện các quyền của người sử dụng đất (chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp…) là phải có Giấy chứng nhận. Đất giao trái thẩm quyền chưa được hợp thức hóa (chưa có Sổ) về mặt pháp lý vẫn chưa được Nhà nước công nhận đầy đủ quyền, do đó mọi giao dịch mua bán, tặng cho bằng giấy viết tay trong giai đoạn này đều tiềm ẩn rủi ro vô hiệu rất cao.

Thời hiệu khởi kiện tranh chấp đất giao trái thẩm quyền là bao lâu?

Đối với tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất (tranh chấp dân sự), không áp dụng thời hiệu khởi kiện theo Điều 155 Bộ luật Dân sự 2015. Đối với khởi kiện hành vi hành chính (không cấp sổ, thu hồi đất), thời hiệu là 01 năm kể từ ngày biết hoặc phải quyết về hành vi hành chính/ quyết định hành chính khởi kiện theo khoản 2 Điều 116 Luật Tố tụng hành chính 2015. Quý khách cần xác định rõ đối tượng khởi kiện. Nếu kiện hàng xóm lấn chiếm đất (dù đất đó nguồn gốc giao trái thẩm quyền), Quý khách có thể kiện bất cứ lúc nào. Nhưng nếu kiện UBND vì ra quyết định thu hồi đất hoặc từ chối cấp sổ đỏ, Quý khách phải kiện trong vòng 01 năm kể từ ngày nhận được quyết định đó.

Tranh chấp đất giao trái thẩm quyền có bắt buộc phải hòa giải tại UBND xã không?

Có. Đối với tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất (tranh chấp dân sự), thủ tục hòa giải tại UBND cấp xã nơi có đất là điều kiện bắt buộc trước khi khởi kiện ra Tòa án. Theo quy định tại Khoản 2 Điều 235 Luật Đất đai 2024, Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết thông qua hòa giải ở cơ sở. Nếu không tự hòa giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất để hòa giải. Kể cả khi đất đó có nguồn gốc do chính UBND xã giao trái thẩm quyền trước đây, thủ tục này vẫn phải được thực hiện để ghi nhận hiện trạng và ý kiến của các bên. Biên bản hòa giải không thành là thành phần hồ sơ bắt buộc để Tòa án thụ lý vụ án.

Kết luận

Việc khởi kiện đòi quyền lợi đối với đất giao không đúng thẩm quyền là khả thi nếu đáp ứng đủ điều kiện về sử dụng ổn định. Người dân cần nhanh chóng thu thập chứng từ nộp tiền và giấy tờ gốc trước khi thời hiệu khởi kiện kết thúc. Sự đồng hành của luật sư sẽ giúp quý khách định hướng phương án tố tụng chính xác nhất. Luật Long Phan PMT sẵn sàng hỗ trợ qua Dịch vụ luật sư đất đai và Dịch vụ luật sư khởi kiện vụ án hành chính. Hãy liên hệ ngay với Luật Long Phan PMT qua hotline 1900636387 để được tư vấn.

Tags: Cấp sổ đỏ đất giao trái thẩm quyền, Đất giao không đúng thẩm quyền, Điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Khởi kiện tranh chấp đất đai, Khởi kiện vụ án hành chính đất đai, Thời hiệu khởi kiện đất đai, Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai