Điều kiện thế chấp quyền sử dụng đất theo luật mới là gì?

Điều kiện thế chấp quyền sử dụng đất được quy định tại Luật Đất đai 2024 và Nghị định 99/2022/NĐ-CP (sửa đổi bổ sung bởi Nghị định 18/2026/NĐ-CP) về đăng ký biện pháp bảo đảm. Luật Đất đai 2024 đã điều chỉnh một số nội dung liên quan đến việc thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất. Nghị định 99/2022/NĐ-CP quy định chi tiết về đăng ký thế chấp và các biện pháp bảo đảm khác. Bài viết này của Luật Long Phan PMT sẽ phân tích các điều kiện pháp lý cần đáp ứng khi thực hiện thế chấp quyền sử dụng đất theo quy định hiện hành.

Điều kiện để thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất

Người sử dụng đất được thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo quy định tại khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai năm 2024. Các điều kiện này được đặt ra nhằm bảo đảm tính hợp pháp của quyền sử dụng đất đem thế chấp, đồng thời tạo cơ sở pháp lý để cơ quan đăng ký đất đai xem xét nhằm thực hiện việc đăng ký thế chấp theo đúng quy định. 

Trước hết, điều kiện mang tính nền tảng là người sử dụng đất phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp và còn hiệu lực pháp lý. Trong trường hợp thế chấp đồng thời quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, Giấy chứng nhận phải thể hiện đầy đủ, rõ ràng các thông tin về quyền sử dụng đất cũng như quyền sở hữu đối với tài sản gắn liền với đất, qua đó xác định chính xác phạm vi tài sản bảo đảm.

Bên cạnh đó, thửa đất đem thế chấp phải là đất không có tranh chấp; trường hợp đã từng phát sinh tranh chấp thì tranh chấp đó phải được giải quyết dứt điểm bằng bản án, quyết định của Tòa án hoặc quyết định, phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật. Tranh chấp đất đai ở đây được hiểu theo nghĩa rộng, bao gồm tranh chấp về quyền sử dụng đất, tranh chấp ranh giới thửa đất, tranh chấp liên quan đến nghĩa vụ tài chính về đất đai. Trên thực tế, cơ quan đăng ký có quyền từ chối đăng ký thế chấp nếu tài sản đang có tranh chấp và đã nhận được văn bản thụ lý hoặc văn bản chứng minh việc thụ lý giải quyết tranh chấp của Tòa án hoặc cơ quan có thẩm quyền khác, phù hợp với quy định tại điểm c khoản 1 Điều 15 Nghị định số 99/2022/NĐ-CP.

Ngoài ra, quyền sử dụng đất cũng không được thuộc trường hợp bị kê biên hoặc bị áp dụng các biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật về thi hành án dân sự. Bởi lẽ, kê biên là biện pháp cưỡng chế nhằm bảo đảm thi hành bản án, quyết định đã có hiệu lực, nên trong thời gian này người sử dụng đất không được thực hiện các giao dịch làm thay đổi tình trạng pháp lý của tài sản. Theo đó, cơ quan đăng ký sẽ từ chối đăng ký thế chấp nếu trước thời điểm ghi nhận nội dung đăng ký vào Sổ đăng ký hoặc Cơ sở dữ liệu đất đai, cơ quan này nhận được văn bản thông báo kê biên tài sản hoặc văn bản yêu cầu tạm dừng, dừng việc đăng ký của cơ quan thi hành án dân sự hoặc Chấp hành viên. 

Một điều kiện quan trọng khác là quyền sử dụng đất phải còn trong thời hạn sử dụng đất. Thời hạn này được xác định theo quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc theo quy định của pháp luật đất đai. Trong đó, đất ở có thời hạn sử dụng ổn định lâu dài. Còn đất nông nghiệp, đất sản xuất kinh doanh thường có thời hạn sử dụng xác định cụ thể. 

Đồng thời, quyền sử dụng đất không được bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật tố tụng. Bởi các biện pháp này nhằm ngăn chặn việc tẩu tán, thay đổi hiện trạng tài sản hoặc bảo đảm cho việc giải quyết tranh chấp, thi hành án sau này. Trong trường hợp cơ quan đăng ký nhận được văn bản yêu cầu không thực hiện đăng ký từ cơ quan tiến hành tố tụng hoặc người có thẩm quyền, thì việc đăng ký thế chấp sẽ không được thực hiện. 

Cuối cùng, theo khoản 5 Điều 45 Luật Đất đai năm 2024, nếu người sử dụng đất đang được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính về đất đai, thì phải thực hiện xong các nghĩa vụ tài chính này trước khi thế chấp quyền sử dụng đất. 

>> Xem thêm: Hướng dẫn thế chấp quyền sử dụng đất hộ gia đình 

Điều kiện về hình thức khi thế chấp quyền sử dụng đất

Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất phải tuân thủ các quy định về hình thức theo pháp luật dân sự và pháp luật đất đai. Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực theo điểm a khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024 (trừ trường hợp luật có quy định khác). Việc công chứng hoặc chứng thực hợp đồng thế chấp là điều kiện bắt buộc để đăng ký thế chấp tại cơ quan đăng ký đất đai.

Việc không tuân thủ yêu cầu về công chứng hoặc chứng thực có thể dẫn đến rủi ro hợp đồng bị tuyên vô hiệu về hình thức, ảnh hưởng trực tiếp đến hiệu lực của biện pháp bảo đảm và quyền, lợi ích hợp pháp của các bên.

Đối với trường hợp quyền sử dụng đất thuộc sở hữu chung hoặc đồng sử dụng đất, nếu quyền sử dụng đất có thể phân chia được theo phần, người sử dụng đất chỉ được thế chấp phần quyền của mình sau khi đã thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai hoặc tách thửa, đồng thời được cấp Giấy chứng nhận đối với phần diện tích thuộc quyền sử dụng riêng, qua đó xác lập rõ ràng phạm vi tài sản đem thế chấp. Trường hợp quyền sử dụng đất không thể phân chia được theo phần, việc thế chấp chỉ được thực hiện khi có sự tham gia của tất cả các đồng chủ thể cùng ký kết hợp đồng thế chấp hoặc có văn bản ủy quyền hợp pháp cho một người đại diện đứng ra giao kết và thực hiện giao dịch. Những nội dung này được quy định tại điểm b khoản 2 Điều 27 Luật đất đai 2024. 

Mục đích là nhằm bảo đảm nguyên tắc tôn trọng quyền và lợi ích hợp pháp của các đồng chủ sử dụng đất, tránh phát sinh tranh chấp do việc một chủ thể đơn phương định đoạt tài sản chung. Như vậy, việc tuân thủ đúng các điều kiện về hình thức khi thế chấp quyền sử dụng đất không chỉ là yêu cầu mang tính thủ tục, mà còn là yếu tố quyết định đến hiệu lực pháp lý của hợp đồng thế chấp và khả năng bảo vệ quyền lợi của các bên trong trường hợp phát sinh tranh chấp.

>>>Xem thêm: Thủ tục yêu cầu tuyên bố hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất vô hiệu 

Điều kiện phải đăng ký thế chấp được tại cơ quan đăng ký đất đai

Việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất được thực hiện tại Văn phòng đăng ký đất đai trực thuộc Sở Nông nghiệp và Môi trường, Chi nhánh của Văn phòng đăng ký đất đai (sau đây gọi là Văn phòng đăng ký đất đai) theo khoản 1 Điều 10 Nghị định 99/2022/NĐ-CP. Văn phòng đăng ký đất đai có thẩm quyền đăng ký, cung cấp thông tin về biện pháp bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất theo quy định tại Điều 25 Nghị định 99/2022/NĐ-CP. Người yêu cầu đăng ký có thể nộp hồ sơ đăng ký trực tiếp tại Văn phòng đăng ký đất đai, qua Bộ phận Một cửa, qua Ủy ban nhân dân cấp xã.

Hồ sơ đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất đã được chứng nhận quyền sở hữu bao gồm các giấy tờ theo Điều 27 Nghị định 99/2022/NĐ-CP. Cụ thể, hồ sơ gồm: 

• Phiếu yêu cầu theo Mẫu số 01a tại Phụ lục (01 bản chính);
• Hợp đồng bảo đảm hoặc hợp đồng bảo đảm có công chứng, chứng thực trong trường hợp Luật Đất đai, Luật Nhà ở, luật khác có liên quan quy định (01 bản chính hoặc 01 bản sao có chứng thực);
• Giấy chứng nhận (bản gốc), trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 35 Nghị định 99/2022/NĐ-CP.

Hồ sơ đăng ký thế chấp đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở, dự án đầu tư xây dựng công trình không phải là nhà ở, dự án đầu tư nông nghiệp, dự án phát triển rừng, dự án khác có sử dụng đất bao gồm các giấy tờ theo Điều 28 Nghị định 99/2022/NĐ-CP. Cụ thể, hồ sơ gồm: 

• Giấy tờ quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều 27 Nghị định 99/2022/NĐ-CP; 
• Giấy chứng nhận (bản gốc) hoặc Quyết định giao đất, cho thuê đất do cơ quan có thẩm quyền cấp cho chủ đầu tư trong trường hợp tài sản bảo đảm là dự án đầu tư xây dựng nhà ở mà chưa có Giấy chứng nhận đối với quyền sử dụng đất (01 bản chính); Giấy chứng nhận (bản gốc) trong trường hợp tài sản bảo đảm là dự án đầu tư xây dựng công trình không phải là nhà ở;
• Giấy phép xây dựng, trừ trường hợp được miễn giấy phép xây dựng theo quy định của Luật Xây dựng (01 bản chính hoặc 01 bản sao có chứng thực);
• Quyết định phê duyệt dự án hoặc quyết định đầu tư dự án hoặc Giấy phép đầu tư hoặc Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư hoặc giấy tờ về việc chấp thuận, cho phép thực hiện dự án đầu tư do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp theo quy định của pháp luật về đầu tư (01 bản chính hoặc 01 bản sao có chứng thực);
• Một trong các loại bản vẽ thiết kế theo quy định của pháp luật về xây dựng thể hiện được mặt bằng công trình của dự án đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt (01 bản chính hoặc 01 bản sao có chứng thực).

Hồ sơ đăng ký thế chấp đối với nhà ở hình thành trong tương lai, tài sản khác gắn liền với đất hình thành trong tương lai thuộc dự án đầu tư bao gồm các giấy tờ theo Điều 29 Nghị định 99/2022/NĐ-CP. Trường hợp bên bảo đảm là chủ đầu tư đồng thời là người sử dụng đất, hồ sơ đăng ký bao gồm: 

• Giấy tờ quy định tại điểm a và điểm b khoản 1 Điều 28 Nghị định 99/2022/NĐ-CP; 
• Giấy phép xây dựng (01 bản chính hoặc 01 bản sao có chứng thực) đối với tài sản bảo đảm là nhà ở hình thành trong tương lai, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, trừ trường hợp được miễn giấy phép xây dựng theo quy định của Luật Xây dựng; một trong các loại bản vẽ thiết kế theo quy định của pháp luật về xây dựng thể hiện được mặt bằng của công trình xây dựng trong dự án đó đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt (01 bản chính hoặc 01 bản sao có chứng thực).

Hồ sơ đăng ký thế chấp đối với nhà ở hình thành trong tương lai, tài sản khác gắn liền với đất hình thành trong tương lai không thuộc dự án đầu tư bao gồm các giấy tờ theo Điều 30 Nghị định 99/2022/NĐ-CP. Trường hợp bên bảo đảm đồng thời là người sử dụng đất, hồ sơ đăng ký bao gồm: 

• Giấy tờ quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều 27 Nghị định 99/2022/NĐ-CP;
• Giấy chứng nhận đối với quyền sử dụng đất (bản gốc); 
• Giấy phép xây dựng (01 bản chính hoặc 01 bản sao có chứng thực) đối với trường hợp thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, trừ trường hợp được miễn giấy phép theo quy định của Luật Xây dựng.

Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm giải quyết hồ sơ đăng ký trong ngày làm việc nhận được hồ sơ hợp lệ; nếu thời điểm nhận hồ sơ sau 15 giờ cùng ngày thì có thể hoàn thành việc đăng ký trong ngày làm việc tiếp theo theo khoản 1 Điều 16 Nghị định 99/2022/NĐ-CP. Trường hợp cơ quan đăng ký có lý do chính đáng phải kéo dài thời gian giải quyết hồ sơ đăng ký thì thời hạn giải quyết hồ sơ không quá 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ. 

Sau khi tiếp nhận hồ sơ đăng ký, nếu không có căn cứ từ chối đăng ký thì Văn phòng đăng ký đất đai cập nhật nội dung đăng ký và thời điểm đăng ký vào Số đăng ký theo đúng thứ tự tiếp nhận hồ sơ để chứng nhận nội dung và thời điểm đăng ký theo quy định tại khoản 1 Điều 35 Nghị định 99/2022/NĐ-CP(sửa đổi, bổ sung bởi điểm a khoản 9 Điều 11 Nghị định 18/2026/NĐ-CP).

>>>  Xem thêm: Thế chấp quyền sử dụng đất có bắt buộc đăng ký thế chấp?

Dịch vụ tư vấn và tham gia giải quyết tranh chấp khi thế chấp quyền sử dụng đất

Luật sư cung cấp các dịch vụ pháp lý chuyên nghiệp để hỗ trợ Quý khách hàng thực hiện thế chấp quyền sử dụng đất đúng quy định pháp luật. Dịch vụ của chúng tôi bao gồm: 

• Tư vấn về điều kiện thế chấp quyền sử dụng đất, hướng dẫn khách hàng hoàn thiện các điều kiện còn thiếu để đủ điều kiện thực hiện thế chấp.
• Soạn thảo hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất hoặc hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phù hợp với quy định của pháp luật, đảm bảo quyền lợi hợp pháp của khách hàng.
• Tư vấn về nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai.
• Tư vấn về quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp và bên nhận thế chấp trong hợp đồng thế chấp, hướng dẫn khách hàng thực hiện đúng các nghĩa vụ để tránh rủi ro pháp lý.
• Đại diện giải quyết các vấn đề pháp lý phát sinh trong quá trình thế chấp quyền sử dụng đất, bao gồm tranh chấp về hợp đồng thế chấp, tranh chấp về quyền sử dụng đất, khiếu nại quyết định từ chối đăng ký của cơ quan đăng ký.

Các câu hỏi thường gặp về điều kiện thế chấp quyền sử dụng đất theo luật mới

Để giao dịch thế chấp được thực hiện đúng pháp luật, an toàn, Quý khách hàng cần nắm rõ các điều kiện, thủ tục và yêu cầu pháp lý mới theo quy định hiện hành. Dưới đây là các câu hỏi thường gặp (FAQs) về điều kiện thế chấp quyền sử dụng đất theo luật mới.

Đất đang tranh chấp có được thế chấp hay không?

Theo điểm b khoản 1 điều 45 Luật Đất đai 2024, quyền sử dụng đất không được thế chấp nếu đang trong tranh chấp. Chỉ khi tranh chấp đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền giải quyết dứt điểm, hoặc có bản án/quyết định có hiệu lực pháp luật thì quyền sử dụng đất mới được thế chấp hợp pháp. Điều này nhằm tránh việc bên nhận thế chấp gặp rủi ro khi đăng ký quyền sử dụng đất đang có tranh chấp. 

Quyền sử dụng đất bị kê biên có thế chấp được không?

Không. Theo điểm c khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024, quyền sử dụng đất đang bị kê biên để bảo đảm thi hành án hoặc đang bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời thì không được phép thế chấp. Điều này là nhằm đảm bảo quyền ưu tiên và an toàn pháp lý cho các biện pháp cưỡng chế, thi hành án. Khi quyền sử dụng đất đang bị kê biên, các quyền khác như chuyển nhượng, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất đều bị đình chỉ cho tới khi việc kê biên được gỡ bỏ. 

Có phải đăng ký biện pháp bảo đảm thế chấp theo Nghị định 99/2022/NĐ-CP không?

Có. Nghị định 99/2022/NĐ-CP quy định về đăng ký biện pháp bảo đảm quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Khi thực hiện thế chấp quyền sử dụng đất, giao dịch này phải được đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai theo quy định để đảm bảo tính đối kháng với người thứ ba và hiệu lực pháp lý của giao dịch. Việc đăng ký biện pháp bảo đảm là điều kiện pháp lý quan trọng để hợp đồng thế chấp được công nhận và có hiệu lực đối với người thứ ba. Điều này giúp xác định rõ ràng quyền và nghĩa vụ của các bên trong quan hệ bảo đảm. 

Thời hạn sử dụng đất có ảnh hưởng đến việc thế chấp?

Có. Theo điểm d khoản 1 điều 45 Luật Đất đai 2024, quyền sử dụng đất phải còn trong thời hạn sử dụng đất thì mới được phép thế chấp. Nếu quyền sử dụng đất đã hết hạn sử dụng hoặc thời hạn sử dụng sắp hết thì không đủ điều kiện pháp lý để thế chấp. Điều này đảm bảo cho bên nhận thế chấp có quyền pháp lý thực hiện xử lý tài sản đảm bảo nếu người thế chấp không hoàn thành nghĩa vụ. Đây là một trong những điều kiện bắt buộc mà người sử dụng đất cần kiểm tra kỹ trước khi ký hợp đồng thế chấp.

Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất không công chứng có hiệu lực không?

Không. Theo điểm a khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024, hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác. Việc không tuân thủ yêu cầu về hình thức có thể dẫn đến hợp đồng bị vô hiệu, đồng thời không đủ điều kiện để đăng ký thế chấp tại Văn phòng đăng ký đất đai.

Một thửa đất có thể thế chấp cho nhiều nghĩa vụ cùng lúc không?

Quyền sử dụng đất có thể được dùng để bảo đảm nhiều nghĩa vụ nếu giá trị tài sản bảo đảm lớn hơn tổng giá trị các nghĩa vụ và các bên có thỏa thuận. Tuy nhiên, mọi giao dịch thế chấp đều phải được đăng ký đầy đủ theo thứ tự thời điểm đăng ký để xác định thứ tự ưu tiên thanh toán theo quy định của pháp luật về đăng ký biện pháp bảo đảm. Cơ sở pháp lý: khoản 1 Điều 296 Bộ luật dân sự 2015.

Kết luận

Điều kiện thế chấp quyền sử dụng đất được quy định tại Luật Đất đai 2024 và Nghị định 99/2022/NĐ-CP bao gồm các điều kiện để thực hiện quyền, hình thức hợp đồng, và thủ tục đăng ký. Quý khách hàng cần đáp ứng đầy đủ các điều kiện này để thực hiện thế chấp quyền sử dụng đất hợp pháp. Luật Long Phan PMT cung cấp dịch vụ tư vấn pháp lý chuyên nghiệp về thế chấp quyền sử dụng đất, hỗ trợ soạn thảo hợp đồng, chuẩn bị hồ sơ, và đại diện thực hiện thủ tục đăng ký. Quý khách hàng cần hỗ trợ pháp lý vui lòng liên hệ hotline 1900636387 để được tư vấn chi tiết.

Tags: Công chứng hợp đồng, Đăng ký biện pháp bảo đảm, Hợp đồng thế chấp vô hiệu​, thế chấp đất đang tranh chấp, thủ tục thế chấp sổ đỏ, Văn phòng đăng ký đất đai