Giải quyết tranh chấp đất tái định cư sau 01/07/2025 

Giải quyết tranh chấp đất tái định cư là quy trình pháp lý đòi hỏi sự chính xác cao. Đặc biệt, từ sau ngày 01/07/2025, các quy định pháp luật về nội dung và tố tụng liên quan đến đất tái định cư có nhiều thay đổi. Các thay đổi này ảnh hưởng trực tiếp đến thủ tục và phương thức bảo vệ quyền lợi của các bên. Bài viết của Luật Long Phan PMT dưới đây sẽ phân tích các khía cạnh pháp lý cần lưu ý khi giải quyết tranh chấp đất tái định cư.

Xác định loại tranh chấp đất tái định cư để giải quyết

Việc xác định đúng loại tranh chấp là bước đầu tiên để áp dụng đúng thủ tục pháp lý.

Tranh chấp suất tái định cư với cơ quan bồi thường

Đây là dạng khiếu kiện hành chính, phát sinh khi người có đất bị thu hồi không đồng ý với quyết định hoặc hành vi của cơ quan nhà nước trong quá trình bồi thường, cấp suất tái định cư. Nội dung tranh chấp tập trung vào tính đúng đắn của quyết định hành chính, ví dụ: xác định sai đối tượng, không cấp suất tái định cư dù đủ điều kiện, hoặc cấp không đủ diện tích. Quy trình giải quyết tranh chấp đất tái định cư loại này có hai phương thức:

• Khiếu nại hành chính: Người dân thực hiện quyền khiếu nại theo quy định của Luật Khiếu nại 2011, Nghị định 141/2025/NĐ-CP. Đối tượng khiếu nại là quyết định hành chính hoặc hành vi hành chính về việc cấp suất tái định cư. 
• Khởi kiện hành chính: Người dân có quyền khởi kiện vụ án hành chính tại Tòa án theo Luật Tố tụng hành chính 2015. Quý khách hàng có thể khởi kiện ngay quyết định/hành vi hành chính, hoặc khởi kiện sau khi đã thực hiện thủ tục khiếu nại nhưng không đồng ý với quyết định giải quyết khiếu nại.

>>> Xem thêm: Xử lý tranh chấp đất tái định cư bị giao sai vị trí thế nào?

Tranh chấp về các giao dịch dân sự liên quan suất tái định cư

Đây là tranh chấp phát sinh giữa các cá nhân, tổ chức với nhau, liên quan đến các giao dịch như chuyển nhượng, tặng cho, hoặc thừa kế suất tái định cư.

• Trường hợp đất tái định cư đã được cấp Giấy chứng nhận: Khi tài sản đã là quyền sử dụng đất hợp pháp, tranh chấp sẽ được giải quyết theo thủ tục tố tụng dân sự về “tranh chấp quyền sử dụng đất”.
• Trường hợp đất tái định cư chưa được cấp Giấy chứng nhận: Đối tượng tranh chấp lúc này là “quyền hưởng suất tái định cư” (một dạng quyền tài sản) theo phương án bồi thường đã được phê duyệt. Đây thực chất là tranh chấp về quyền tài sản hoặc tranh chấp hợp đồng (nếu có giao dịch mua bán, chuyển nhượng suất). Thủ tục giải quyết vẫn là tố tụng dân sự. 

>>> Xem thêm: Tranh chấp đất là suất tái định cư do người bán không bán nữa

Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất tái định cư

Thẩm quyền giải quyết là yếu tố then chốt xác định cơ quan nào có quyền xử lý vụ việc. Pháp luật quy định rõ thẩm quyền cho từng loại tranh chấp đất tái định cư. Việc xác định sai thẩm quyền có thể dẫn đến việc hồ sơ bị trả lại hoặc chuyển vòng.

Đối với khiếu nại đất tái định cư

Thẩm quyền giải quyết khiếu nại và khởi kiện được quy định khác nhau. Đối với thẩm quyền khiếu nại, việc xác định dựa trên cấp hành chính. Theo quy định tại Điều 7 Luật Khiếu nại 2011, người khiếu nại thực hiện khiếu nại lần đầu đến người đã ra quyết định/hành vi hành chính về việc cấp suất tái định cư. Khi người khiếu nại không đồng ý với quyết định giải quyết lần đầu, hoặc khi đã quá thời hạn quy định mà khiếu nại không được giải quyết người khiếu nại có thể thực hiện khiếu nại lần hai. Cơ quan có thẩm quyền giải quyết khiếu nại lần hai là Thủ trưởng cấp trên trực tiếp của người có thẩm quyền giải quyết khiếu nại lần đầu.

Đối với khiếu kiện hành chính tranh chấp đất tái định cư

Trường hợp không thực hiện khiếu nại hoặc không đồng ý với kết quả giải quyết khiếu nại, Quý khách có thể khởi kiện tại Tòa án. Theo Điều 30, Điều 31 Luật Tố tụng hành chính 2015 sửa đổi, bổ sung năm 2025, khiếu kiện quyết định/hành vi hành chính thuộc thẩm quyền của Tòa án nhân dân khu vực giải quyết. Tòa án nhân dân khu vực có thể giải quyết khiếu kiện hành chính của cơ quan nhà nước cấp tỉnh trở xuống, tùy thuộc vào nơi cư trú của người khởi kiện hoặc nơi quyết định hành chính, hành vi hành chính bị khởi kiện làm phát sinh, thay đổi, hạn chế, chấm dứt quyền, lợi ích hợp pháp của người khởi kiện.

Đối với tranh chấp dân sự về đất tái định cư

Đối với tranh chấp đất tái định cư đã có Giấy chứng nhận (tranh chấp quyền sử dụng đất), thẩm quyền giải quyết sơ thẩm thuộc về Tòa án khu vực nơi có đất.

Đối với tranh chấp về quyền hưởng suất tái định cư, thẩm quyền giải quyết sơ thẩm thuộc về Tòa án khu vực nơi bị đơn cư trú/có trụ sở.

Cơ sở pháp lý: khoản 3, khoản 9 Điều 26; điểm a, điểm c khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015; khoản 2 Điều 1 Luật số 85/2025/QH15.

Thành phần hồ sơ khuyến nghị khi giải quyết tranh chấp đất tái định cư

Hồ sơ chứng cứ là nền tảng để cơ quan có thẩm quyền xem xét vụ việc. Việc chuẩn bị đầy đủ tài liệu giúp chứng minh yêu cầu của Quý khách hàng là có căn cứ. Các tài liệu này áp dụng chung cho cả thủ tục hành chính và dân sự khi giải quyết tranh chấp đất tái định cư.

Luật Long Phan PMT khuyến nghị Quý khách hàng chuẩn bị các nhóm tài liệu cốt lõi sau:

• Quyết định thu hồi đất, phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.
• Quyết định giao đất/cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) tái định cư.
• Biên bản, tài liệu liên quan đến việc phân suất, nộp tiền sử dụng đất tái định cư.
• Hợp đồng chuyển nhượng (nếu tranh chấp về giao dịch).
• Giấy tờ nhân thân, giấy tờ chứng minh khác quyền hưởng tái định cư hoặc đất tái định cư.

Thời hiệu yêu cầu giải quyết tranh chấp đất tái định cư

Thời hiệu là thời hạn do luật quy định mà khi kết thúc thời hạn đó thì phát sinh hậu quả pháp lý đối với chủ thể theo điều kiện do luật quy định. Việc tuân thủ thời hiệu là bắt buộc để Tòa án hoặc cơ quan hành chính thụ lý vụ việc. Quá thời hiệu có thể dẫn đến mất quyền khởi kiện hoặc khiếu nại.

Đối với thủ tục khiếu nại hành chính

Thời hiệu khiếu nại và thời hiệu khởi kiện hành chính được quy định khác nhau. Về thời hiệu khiếu nại, theo Điều 9 Luật Khiếu nại 2011, thời hiệu khiếu nại lần đầu là 90 ngày, kể từ ngày nhận được hoặc biết được quyết định hành chính, hành vi hành chính. Theo Điều 33 Luật Khiếu nại 2011, thời hiệu khiếu nại lần hai là 30 ngày (hoặc 45 ngày đối với vùng sâu, vùng xa) kể từ ngày hết thời hạn giải quyết khiếu nại lần đầu mà không được giải quyết, hoặc kể từ ngày nhận được quyết định giải quyết lần đầu nhưng không đồng ý. 

Đối với thủ tục khởi kiện hành chính

Đối với thời hiệu khởi kiện hành chính, theo Điều 116 Luật Tố tụng hành chính 2015, thời hiệu khởi kiện là 01 năm kể từ ngày nhận được hoặc biết được quyết định/hành vi hành chính. Trong trường hợp đã qua thủ tục khiếu nại, thời hiệu này cũng là 01 năm nhưng được tính kể từ ngày nhận được quyết định giải quyết khiếu nại (lần đầu hoặc lần hai) hoặc kể từ ngày hết thời hạn giải quyết khiếu nại mà không có văn bản trả lời.

>>> Xem thêm: Kiện đòi suất tái định cư khi bị thu hồi đất

Đối với yêu cầu tranh chấp dân sự đất tái định cư

Thời hiệu khởi kiện đối với tranh chấp liên quan đến đất tái định cư có sự khác biệt lớn tùy thuộc vào bản chất của tranh chấp. Đối với tranh chấp quyền sử dụng đất (tức đất tái định cư đã có Giấy chứng nhận), một lưu ý pháp lý quan trọng là không áp dụng thời hiệu khởi kiện theo quy định tại Điều 155 Bộ luật Dân sự 2015, giúp bảo vệ quyền lợi lâu dài.

Đối với tranh chấp liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng suất tái định cư (chưa có sổ) hoặc quyền hưởng tái định cư theo giao dịch chuyển nhượng thì áp dụng Điều 429 Bộ luật Dân sự 2015, thời hiệu khởi kiện là 03 năm kể từ ngày người có quyền yêu cầu biết hoặc phải biết quyền và lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm.

Lưu ý về mẫu đơn yêu cầu và thời hạn giải quyết

Đơn yêu cầu là văn bản pháp lý chính thức khởi đầu cho quá trình giải quyết tranh chấp. Mỗi loại thủ tục đòi hỏi một mẫu đơn và nội dung khác nhau. Nắm rõ các mẫu đơn và thời hạn giải quyết tổng quan giúp Quý khách hàng chủ động trong quá trình tố tụng.

Mẫu đơn khiếu nại

Đơn khiếu nại được sử dụng theo mẫu quy định của pháp luật về khiếu nại (Mẫu số 01 ban hành kèm Nghị định 124/2020/NĐ-CP). 

Thời hạn giải quyết khiếu nại được quy định theo từng cấp. Cụ thể, thời hạn giải quyết lần đầu là 30-45 ngày, hoặc 45-60 ngày đối với vùng sâu xa, theo Điều 28 Luật Khiếu nại 2011. Đối với thời hạn giải quyết lần hai, thời gian là 45-60 ngày, hoặc 60-70 ngày đối với vùng sâu xa, theo quy định tại Điều 37 Luật Khiếu nại 2011.

>>> Xem thêm: Đơn khiếu nại đất đai – Mẫu đơn, cách viết và thủ tục nộp

Mẫu đơn khởi kiện hành chính

Đơn khởi kiện hành chính sử dụng Mẫu số 01-HC ban hành kèm theo Nghị quyết 02/2017/NQ-HĐTP. Đơn phải có các nội dung chính theo khoản 1 Điều 118 Luật Tố tụng hành chính 2015, bao gồm Tòa án được yêu cầu, thông tin các bên, nội dung quyết định/hành vi bị kiện, và yêu cầu cụ thể.

Thời hạn chuẩn bị xét xử vụ án hành chính hành  là 04 tháng kể từ ngày thụ lý vụ án. Đối với vụ án phức tạp hoặc có trở ngại khách quan, Chánh án Tòa án có thể quyết định gia hạn thời hạn chuẩn bị xét xử một lần, nhưng không quá 02 tháng. Trong thời hạn 20 ngày kể từ ngày có quyết định đưa vụ án ra xét xử, Tòa án phải mở phiên tòa. Trường hợp có lý do chính đáng thì thời hạn mở phiên tòa có thể kéo dài nhưng không quá 30 ngày. Cơ sở pháp lý: Điều 130, Điều 149 Luật Tố tụng hành chính 2015.

>>> Xem thêm: Thủ tục khởi kiện hành vi hành chính của chủ tịch UBND xã

Mẫu đơn khởi kiện dân sự

Đơn khởi kiện dân sự sử dụng Mẫu số 23-DS ban hành kèm theo Nghị quyết 01/2017/NQ-HĐTP. Đơn phải có các nội dung chính theo khoản 4 Điều 189 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015.

Thời hạn chuẩn bị xét xử sơ thẩm là 04 tháng, kể từ ngày thụ lý vụ án. Đối với vụ án phức tạp hoặc có trở ngại khách quan, Chánh án Tòa án có thể quyết định gia hạn thời hạn chuẩn bị xét xử một lần, nhưng không quá 02 tháng. Trong thời hạn 01 tháng kể từ ngày có quyết định đưa vụ án ra xét xử, Tòa án phải mở phiên tòa. Trường hợp có lý do chính đáng thì thời hạn mở phiên tòa là 02 tháng. Cơ sở pháp lý: Điều 203 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015.

>>> Xem thêm: Tranh chấp dân sự là gì? Quy trình giải quyết tranh chấp dân sự

Dịch vụ luật sư tư vấn và tham gia giải quyết tranh chấp đất tái định cư

Quá trình giải quyết tranh chấp đất tái định cư sau 01/07/2025 đối mặt với nhiều quy định mới và phức tạp. Việc thiếu kinh nghiệm pháp lý có thể dẫn đến rủi ro mất quyền lợi. Dịch vụ pháp lý của Luật Long Phan PMT cung cấp giải pháp chuyên nghiệp để bảo vệ Quý khách hàng. Dịch vụ của chúng tôi bao gồm: 

• Tư vấn, phân tích pháp lý về tình trạng hồ sơ, xác định loại tranh chấp đất tái định cư và đánh giá điểm mạnh, điểm yếu của vụ việc.
• Hướng dẫn và hỗ trợ Quý khách hàng thu thập, củng cố hệ thống tài liệu, chứng cứ để chuẩn bị cho quá trình khiếu nại hoặc khởi kiện.
• Đại diện Quý khách hàng liên hệ, làm việc với các cơ quan nhà nước có thẩm quyền để yêu cầu cung cấp thông tin, tài liệu.
• Soạn thảo đơn khiếu nại, đơn khởi kiện (hành chính hoặc dân sự), các văn bản giải trình, kiến nghị đảm bảo tính pháp lý và chặt chẽ.
• Đại diện bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của Quý khách tại các phiên tòa.

Các câu hỏi thường gặp (FAQ)

Trong thực tiễn giải quyết tranh chấp đất tái định cư, các bên thường có nhiều vướng mắc cụ thể. Để làm rõ hơn các vấn đề pháp lý phức tạp, dưới đây là phần giải đáp cho một số câu hỏi phổ biến nhất:

Có bắt buộc phải hòa giải tại UBND cấp xã trước khi khởi kiện tranh chấp đất tái định cư không?

Việc có bắt buộc hòa giải tại UBND cấp xã trước khi khởi kiện tranh chấp đất tái định cư hay không phụ thuộc vào bản chất của quan hệ tranh chấp. Nếu tranh chấp liên quan đến khiếu kiện hành chính, chẳng hạn như đòi suất tái định cư, hoặc liên quan đến tranh chấp hợp đồng, thì thủ tục hòa giải không phải là điều kiện bắt buộc. Ngược lại, đối với các tranh chấp dân sự về quyền sử dụng đất khi đất đã được cấp Giấy chứng nhận, pháp luật quy định phải tiến hành hòa giải tại UBND cấp xã trước khi khởi kiện. Quy định này được nêu rõ tại Điều 235 Luật Đất đai 2024 như một điều kiện tiền tố tụng bắt buộc. Vì vậy, người dân cần xác định đúng loại tranh chấp để áp dụng đúng trình tự pháp lý.

Nên ưu tiên khiếu nại hành chính hay khởi kiện hành chính tại Tòa án?

Việc lựa chọn khiếu nại hành chính hay khởi kiện hành chính tại Tòa án phụ thuộc chủ yếu vào mục tiêu của người có quyền lợi bị ảnh hưởng. Khiếu nại thường là phương án nhanh hơn, chi phí thấp hơn nhưng kết quả lại do chính cơ quan hành chính ban hành nên mức độ khách quan còn hạn chế. Ngược lại, khởi kiện tại Tòa án có tính độc lập, khách quan cao hơn và phán quyết có hiệu lực cưỡng chế hơn. Tuy nhiên, quá trình tố tụng tại Tòa án thường phức tạp và kéo dài hơn so với khiếu nại. Đáng chú ý, thời hiệu khiếu nại chỉ là 90 ngày theo Điều 9 Luật Khiếu nại 2011, trong khi thời hiệu khởi kiện được kéo dài đến 1 năm theo Điều 116 Luật Tố tụng hành chính 2015.

“Không áp dụng thời hiệu khởi kiện” đối với đất đã có Giấy chứng nhận nghĩa là gì?

Việc “không áp dụng thời hiệu khởi kiện” đối với đất đã có Giấy chứng nhận có nghĩa là người có quyền sử dụng đất hợp pháp có thể khởi kiện bất cứ lúc nào mà không bị giới hạn bởi thời gian. Dù tranh chấp xảy ra đã lâu, quyền yêu cầu Tòa án giải quyết vẫn luôn được bảo đảm. Quy định này giúp bảo vệ tối đa quyền lợi của người sử dụng đất hợp pháp trước các hành vi lấn chiếm hoặc xâm phạm trái pháp luật. Nội dung này được ghi nhận rõ tại khoản 3 Điều 155 Bộ luật Dân sự 2015. Do đó, trong mọi trường hợp tranh chấp đất đã có sổ đỏ, người bị xâm phạm vẫn có thể yêu cầu Tòa án can thiệp và giải quyết.

Thời hạn giải quyết vụ án dân sự sơ thẩm (04-06 tháng) có bị kéo dài trên thực tế không?

Thời hạn giải quyết vụ án dân sự sơ thẩm theo luật định là từ 04 đến 06 tháng, nhưng đây chỉ là thời hạn chuẩn bị xét xử theo Điều 203 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015. Trên thực tế, thời gian giải quyết thường kéo dài hơn khá nhiều. Nguyên nhân xuất phát từ việc phải trưng cầu giám định, tiến hành định giá tài sản hoặc ủy thác thu thập chứng cứ. Đối với các vụ án có nhiều đương sự hoặc tình tiết phức tạp, thời gian xử lý càng dễ bị kéo dài. Do vậy, mốc thời gian trong luật chỉ mang tính định hướng và khó đảm bảo tuyệt đối trong thực tiễn.

“Quyền hưởng suất tái định cư” được xem là loại tài sản gì?

“Quyền hưởng suất tái định cư” được xem là một loại quyền tài sản theo Điều 115 Bộ luật Dân sự 2015. Đây là quyền có thể được định giá bằng tiền và có khả năng chuyển giao cho người khác. Quyền này không phải là bất động sản hay quyền sử dụng đất theo nghĩa thông thường. Thực chất, nó là quyền yêu cầu Nhà nước hoặc chủ đầu tư bố trí đất hoặc nhà tái định cư trong tương lai. Do đó, quyền hưởng suất tái định cư mang bản chất của một quyền tài sản phát sinh từ chính sách bồi thường, hỗ trợ khi thu hồi đất.

Kết luận

Các quy định về giải quyết tranh chấp đất tái định cư đòi hỏi sự am hiểu sâu về pháp luật hành chính và dân sự. Những thay đổi pháp lý sau 01/07/2025 cần được cập nhật chính xác. Để nhận được sự hỗ trợ pháp lý kịp thời và chuyên nghiệp, Quý khách hàng vui lòng liên hệ với Luật Long Phan PMT qua Hotline 1900636387 để được tư vấn và bảo vệ quyền lợi.

Tags: Bồi thường thu hồi đất, Giải quyết tranh chấp đất tái định cư, khiếu nại hành chính đất đai, Khởi kiện hành chính đất đai, Suất tái định cư