Tư vấn giải quyết tranh chấp mua đất qua giấy ủy quyền

Tư vấn giải quyết tranh chấp mua đất qua giấy ủy quyền là nhu cầu thực tiễn khi nhiều giao dịch quyền sử dụng đất tại Việt Nam được thực hiện thông qua hình thức ủy quyền. Tranh chấp thường phát sinh do phạm vi, thời hạn hoặc mục đích ủy quyền không được tuân thủ đúng quy định pháp luật. Bài viết dưới đây của Luật Long Phan PMT sẽ phân tích vấn đề này.

Xác định, phương thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất thông qua ủy quyền

Trong các giao dịch dân sự về đất đai, bên có quyền sử dụng đất thường phải trực tiếp ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại tổ chức hành nghề công chứng hoặc Ủy ban nhân dân có thẩm quyền để được công nhận tính hợp pháp. Tuy nhiên, trên thực tế, nhiều trường hợp vì các lý do như đi công tác, định cư ở nước ngoài, không thuận tiện đi lại, hoặc để che giấu thỏa thuận khác, chủ sử dụng đất đã lập hợp đồng ủy quyền cho người khác thay mặt mình thực hiện việc chuyển nhượng.

Ủy quyền là căn cứ để chủ thể ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Theo Điều 562 Bộ luật Dân sự năm 2015, hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền, bên ủy quyền chỉ phải trả thù lao nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định. Trong trường hợp này, nếu bên ủy quyền cho phép thì người được ủy quyền có thể nhân danh chủ sử dụng đất để ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Như vậy, hợp đồng ủy quyền tạo căn cứ pháp lý cho người được ủy quyền thực hiện giao dịch thay mặt chủ sở hữu. 

Việc ủy quyền hợp pháp có thể hỗ trợ các bên thuận lợi hơn trong quá trình giao dịch, nhất là khi bên sử dụng đất không thể trực tiếp thực hiện thủ tục. Tuy nhiên, phạm vi ủy quyền phải được quy định rõ ràng, cụ thể, nếu vượt quá phạm vi thì giao dịch sẽ bị tuyên vô hiệu phần vượt quá. Điều này được pháp luật dân sự quy định nhằm bảo đảm quyền lợi hợp pháp của bên ủy quyền.

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng hình thức lập ủy quyền

Một số trường hợp, các bên không ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo đúng quy định pháp luật mà thay vào đó, chỉ lập hợp đồng ủy quyền cho bên mua “toàn quyền” sử dụng, định đoạt và quản lý thửa đất. Trên thực tế, cách thức này được dùng như một biện pháp thay thế cho hợp đồng chuyển nhượng, bởi sau khi ký kết, bên mua thường đã giao đủ tiền và toàn quyền khai thác thửa đất.

Tuy nhiên, về mặt pháp lý, đây chỉ là giao dịch ủy quyền, không phải là chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp. Quyền sử dụng đất vẫn thuộc về bên ủy quyền, và bên nhận ủy quyền không thể trở thành chủ thể quyền sử dụng đất nếu chỉ dựa trên hợp đồng ủy quyền. Hơn nữa, hợp đồng ủy quyền có thể bị đơn phương chấm dứt bất kỳ lúc nào theo Điều 569 Bộ luật Dân sự năm 2015, gây rủi ro rất lớn cho bên nhận ủy quyền.

Do vậy, có thể khẳng định: chuyển nhượng quyền sử dụng đất thông qua hình thức lập ủy quyền không phải là phương thức được pháp luật đất đai công nhận, mà chỉ là một thỏa thuận giả tạo tiềm ẩn nhiều tranh chấp. Khi tranh chấp xảy ra, việc giải quyết sẽ gặp nhiều khó khăn vì giao dịch không đáp ứng điều kiện về hình thức và thủ tục theo Bộ luật Dân sự và Luật Đất đai.

>> Xem thêm: Tổng hợp các mẫu giấy ủy quyền phổ biến và thông dụng nhất  

Các lưu ý pháp lý về chuyển nhượng quyền sử dụng đất thông qua ủy quyền

Các bên cần lưu ý các vấn đề pháp lý về chuyển nhượng quyền sử dụng đất thông qua ủy quyền như sau: 

Đối với ủy quyền ký hợp đồng chuyển nhượng

Đối với ủy quyền ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, các bên lưu ý một số vấn đề sau:

Phạm vi ủy quyền

Phạm vi ủy quyền phải được xác định rõ ràng và cụ thể trong giấy ủy quyền để tránh tranh chấp xảy ra. Người được ủy quyền không được vượt quá phạm vi ủy quyền được ghi trong văn bản ủy quyền. Nếu có hành vi vượt quá phạm vi ủy quyền, phần vượt quá sẽ bị tuyên bố vô hiệu theo quy định pháp luật, chỉ phần nằm trong phạm vi ủy quyền mới có hiệu lực pháp lý và được thừa nhận. 

Thời hạn ủy quyền

Thời hạn ủy quyền là yếu tố quyết định tính hợp pháp của giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Thời hạn ủy quyền do các bên thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định; nếu không có thỏa thuận và pháp luật không có quy định thì hợp đồng ủy quyền có hiệu lực 01 năm, kể từ ngày xác lập việc ủy quyền theo Điều 563 Bộ luật Dân sự năm 2015. Theo đó, việc ký hợp đồng hoặc các hành vi khác trong phạm vi ủy quyền phải được thực hiện trong thời hạn ủy quyền đã thỏa thuận hoặc 01 năm kể từ ngày xác lập việc ủy quyền. Trường hợp quá thời hạn ủy quyền, giao dịch chuyển nhượng sẽ bị tuyên bố vô hiệu. Không có ngoại lệ nào cho việc thực hiện giao dịch sau thời hạn ủy quyền trừ khi có ủy quyền mới. Tranh chấp về đất đai thường phát sinh từ việc không tuân thủ thời hạn ủy quyền này.

Nghĩa vụ thông báo kết quả thực hiện công việc theo ủy quyền

Theo khoản 1 Điều 565 Bộ luật Dân sự năm 2015, bên được ủy quyền thực hiện công việc theo ủy quyền và báo cho bên ủy quyền về việc thực hiện công việc đó. Theo đó, người được ủy quyền phải thông báo kết quả thực hiện nhiệm vụ cho người ủy quyền sau khi hoàn thành công việc. Việc không thực hiện nghĩa vụ này có thể không ảnh hưởng đến hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng đã ký. Tuy nhiên, việc không thông báo kết quả sẽ là lỗi dẫn đến nghĩa vụ phải bồi thường hoặc các chế tài khác được quy định trong giao dịch ủy quyền. Tư vấn giải quyết tranh chấp mua đất qua giấy ủy quyền thường gặp trường hợp người được ủy quyền không thực hiện nghĩa vụ thông báo, điều này có thể dẫn đến mất lòng tin và tranh chấp giữa các bên.

Đối với việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng hình thức lập ủy quyền

Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng hình thức lập ủy quyền giả tạo vi phạm nghiêm trọng quy định pháp luật về giao dịch dân sự. Giao dịch ủy quyền giả tạo nhằm che giấu việc mua bán đất thực tế sẽ bị tuyên bố vô hiệu theo khoản 1 Điều 124 Bộ luật Dân sự năm 2015. Tranh chấp về đất đai thường phát sinh từ việc sử dụng ủy quyền không đúng mục đích pháp lý. Hậu quả pháp lý của giao dịch ủy quyền giả tạo là giao dịch không phát sinh hiệu lực từ lúc giao kết, không tạo ra quyền và nghĩa vụ cho các bên tham gia. Hai bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận được từ giao dịch vô hiệu này theo khoản 2 Điều 131 Bộ luật Dân sự năm 2015. 

Đối với giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo hình thức ủy quyền giả tạo là đã vi phạm về hình thức do phải công chứng hoặc chứng thực hợp đồng chuyển nhượng theo quy định nên hợp đồng này vô hiệu theo Điều 129 Bộ luật Dân sự năm 2015. Tuy nhiên, nếu các bên đã thực hiện xong 2/3 giao dịch, đồng thời giao dịch này không vi phạm các quy định về quản lý đất đai theo Luật Đất đai năm 2024 như Điều 45, một trong các bên có quyền yêu cầu Tòa án công nhận giao dịch theo khoản 1 Điều 129 Bộ luật Dân sự năm 2015. 

Thực tiễn xét xử cho thấy nhiều bản án tuyên giấy ủy quyền giả tạo vô hiệu nhưng công nhận giao dịch mua bán thật do các bên cung cấp đủ chứng cứ về giá mua bán, chứng từ giao nhận và sử dụng đất. Đồng thời, có án lệ về công nhận hiệu lực giao dịch vi phạm hình thức khi đã thực hiện gần xong, có lợi ích công cộng là Án lệ số 55/2022/AL, nội dung án lệ này là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác lập nhưng chưa được công chứng/chứng thực mà bên nhận chuyển nhượng đã thực hiện 2/3 nghĩa vụ của mình nên Tòa án cấp sơ thẩm công nhận hiệu lực của giao dịch. 

Thương lượng nội bộ giải quyết tranh chấp mua đất qua giấy ủy quyền

Thương lượng nội bộ là bước đầu tiên trong quy trình tư vấn giải quyết tranh chấp mua đất qua giấy ủy quyền. Phương pháp này giúp các bên tiết kiệm thời gian, chi phí và duy trì mối quan hệ tốt đẹp. Trong quá trình thương lượng, các bên cần xem xét lại toàn bộ hồ sơ giao dịch và giấy ủy quyền. Việc phân tích điều khoản ủy quyền, thời hạn hiệu lực và phạm vi ủy quyền sẽ giúp xác định nguyên nhân gây ra tranh chấp. Các bên nên chuẩn bị đầy đủ tài liệu chứng minh quyền lợi hợp pháp của mình. Kết quả thương lượng cần được ghi nhận bằng văn bản có chữ ký của các bên. Nếu thương lượng không thành công, các bên sẽ chuyển sang các biện pháp giải quyết khác.

Hòa giải giải quyết tranh chấp mua đất qua giấy ủy quyền

Hòa giải là thủ tục bắt buộc khi xảy ra tranh chấp về đất đai theo Điều 235 Luật Đất đai năm 2024. Theo đó, các bên có thể thực hiện thủ tục hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã và tại Tòa án như sau: 

Hòa giải tranh chấp quyền sử dụng đất tại Ủy ban nhân dân cấp xã

Trong trường hợp phát sinh tranh chấp về đất đai, cụ thể là tranh chấp quyền sử dụng đất, hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã là thủ tục bắt buộc theo khoản 2 Điều 235 Luật Đất đai năm 2024 và phải được thực hiện trước khi khởi kiện ra Tòa án. Trình tự tiến hành thủ tục hòa giải tuân theo khoản 2 Điều 235 Luật Đất đai năm 2024 và Điều 105 Nghị định số 102/2024/NĐ-CP. Kết quả hòa giải được ghi nhận bằng biên bản. Nếu các bên đạt được thỏa thuận, các bên thực hiện theo những gì đã thống nhất thỏa thuận theo biên bản hòa giải. Nếu không hòa giải được, biên bản này trở thành căn cứ bắt buộc để đương sự khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền.

>> Xem thêm: Khiếu nại khi UBND xã không hòa giải tranh chấp đất đai 

Hòa giải đối thoại tại Tòa án

Tại Trung tâm hòa giải, đối thoại của Tòa án, việc hòa giải được tổ chức dựa trên các nguyên tắc quy định tại Điều 5 Luật Hòa giải, đối thoại tại Tòa án năm 2020, đồng thời tuân theo trình tự tại Chương III của Luật này. Đây là cơ chế hỗ trợ giải quyết tranh chấp, khuyến khích các bên tự đạt được thỏa thuận thay cho việc khởi kiện ngay. Phương thức này giúp rút ngắn thời gian, giảm chi phí, hạn chế áp lực tố tụng và bảo đảm mối quan hệ giữa các bên, đặc biệt trong các tranh chấp đất đai, cây ranh hoặc tường rào liền kề. Tương tự hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã, nếu hòa giải thành, kết quả sẽ được lập thành văn bản có hiệu lực pháp lý tương đương quyết định công nhận sự thỏa thuận của Tòa án; nếu hòa giải không đạt kết quả, đương sự vẫn có quyền khởi kiện tại Tòa án và quyền này không bị ảnh hưởng hay hạn chế.

Khởi kiện giải quyết tranh chấp mua đất qua giấy ủy quyền

Khởi kiện tại Tòa án là biện pháp cuối cùng để giải quyết tranh chấp khi thương lượng và hòa giải không thành công. Dưới đây là trình tự thủ tục giải quyết tranh chấp tại Tòa án: 

Thời hiệu

Theo khoản 3 Điều 155 Bộ luật Dân sự năm 2015, tranh chấp về quyền sử dụng đất thì không áp dụng thời hiệu khởi kiện nên các bên có quyền khởi kiện bất cứ thời điểm nào. 

Nếu yêu cầu khởi kiện về hợp đồng ủy quyền thì thời hiệu khởi kiện để yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp hợp đồng là 03 năm, kể từ ngày người có quyền yêu cầu biết hoặc phải biết quyền và lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm theo Điều 429 Bộ luật Dân sự năm 2015. 

Thẩm quyền

Tranh chấp mua đất qua giấy ủy quyền là tranh chấp về đất đai thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án theo khoản 9 Điều 26 Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015. Căn cứ theo khoản 1 Điều 39, điểm a khoản 1 Điều 35 Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015 (được sửa đổi bởi Khoản 2 Điều 1 Luật sửa đổi Bộ luật Tố tụng dân sự, Luật Tố tụng hành chính, Luật Tư pháp người chưa thành niên, Luật Phá sản và Luật Hòa giải, đối thoại tại Tòa án năm 2025), theo đó, Tòa án nhân dân khu vực nơi có đất là Tòa án có thẩm quyền giải quyết. 

Đối với yêu cầu khởi kiện về hợp đồng ủy quyền thì đây là tranh chấp về hợp đồng dân sự thuộc khoản 3 Điều 26 Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015. Thẩm quyền Tòa án theo lãnh thổ là Tòa án nhân dân khu vực nơi bị đơn cư trú/ làm việc hoặc Tòa án nơi hợp đồng được thực hiện theo điểm g khoản 1 Điều 40 Bộ luật này.

Đơn khởi kiện và tài liệu chứng cứ đính kèm

Thành phần hồ sơ khởi kiện giải quyết tranh chấp gồm: 

• Đơn khởi kiện phải tuân theo mẫu số 23-DS ban hành kèm theo Nghị quyết số 01/2017/NQ-HĐTP và đáp ứng đủ nội dung theo khoản 4 Điều 189 Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015;
• Biên bản hòa giải (nếu có); 
• Biên bản thương lượng (nếu có);
• Giấy ủy quyền đã công chứng, phụ lục kèm theo;
• Giấy tờ đất bản gốc hoặc bản sao chứng thực; 
• Phiếu tra cứu tình trạng thửa có đang bị tranh chấp, kê biên hay không;
• Tài liệu chứng minh dấu vết giao dịch thật: giấy đặt cọc, chuyển khoản/biên nhận tiền, thỏa thuận giá – tiến độ, biên bản bàn giao nhà/đất, hóa đơn thuế/chi phí Quý khách đã trả thay, ảnh/video quản lý – sử dụng thực tế, tin nhắn/email;
• Tài liệu chứng minh nhân thân/hôn nhân/thừa kế của bên ủy quyền trong trường hợp ủy quyền chấm dứt do chết/ly hôn,…;
• Nhân chứng chứng kiến vụ việc: công chứng viên, môi giới, hàng xóm,…;
• Tài liệu chứng minh giao dịch thật không vi phạm điều cấm và đủ điều kiện chuyển nhượng theo Luật Đất đai năm 2024. 

Thủ tục thụ lý

Nộp đơn khởi kiện (kèm theo tài liệu, chứng cứ liên quan) đến Toà án có thẩm quyền theo Điều 190 Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015. Sau đó, người khởi kiện phải nộp tiền tạm ứng án phí theo Danh mục án phí, lệ phí được ban hành kèm theo Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 và nộp cho Tòa án biên lai thu tiền tạm ứng án phí. Tòa án ban hành thụ lý vụ án khi người khởi kiện nộp cho Tòa án biên lai thu tiền tạm ứng án phí; trường hợp người khởi kiện được miễn hoặc không phải nộp tiền tạm ứng án phí thì Thẩm phán phải thụ lý vụ án khi nhận được đơn khởi kiện và tài liệu, chứng cứ kèm theo. Thời gian chuẩn bị xét xử sơ thẩm vụ án này là 02-03 tháng, kể từ ngày thụ lý vụ án theo khoản 1 Điều 203 Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015. 

>> Xem thêm: Thủ tục giải quyết tranh chấp giao dịch ủy quyền

Trình tự giải quyết

Sau khi thụ lý vụ án, thủ tục xét xử sơ thẩm bắt đầu khi Thẩm phán sẽ ra quyết định đưa vụ án ra xét xử, mở phiên tòa sơ thẩm và xét xử theo trình tự được quy định tại Chương XIV Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015. 

Trường hợp không đồng ý với bản án/quyết định của Tòa án cấp sơ thẩm, người kháng cáo làm đơn kháng cáo, Viện kiểm sát làm đơn kháng nghị. Tòa án cấp sơ thẩm phải kiểm tra tính hợp lệ của đơn kháng cáo, có quá hạn kháng cáo hay không. 

Sau đó, Tòa án cấp sơ thẩm thông báo cho người kháng cáo biết để họ nộp tiền tạm ứng án phí phúc thẩm theo Danh mục án phí, lệ phí được ban hành kèm theo Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14. Ngay sau khi nhận được hồ sơ vụ án, kháng cáo, kháng nghị và tài liệu, chứng cứ kèm theo, Tòa án cấp phúc thẩm phải vào sổ thụ lý. 

Thủ tục xét xử phúc thẩm bắt đầu khi Thẩm phán ra quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm. Thời gian chuẩn bị xét xử phúc thẩm vụ án này là 02 tháng, kể từ ngày thụ lý vụ án theo khoản 1 Điều 286 Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015. Tiếp đó, mở phiên tòa xét xử phúc thẩm để các bên tham gia tranh tụng và xét xử theo quy định tại Chương XVII Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015. 

>>> Xem thêm: Khởi kiện yêu cầu hủy hợp đồng ủy quyền đòi lại nhà đất

Yêu cầu áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời

Biện pháp khẩn cấp tạm thời đóng vai trò quan trọng trong bảo vệ quyền lợi của các bên trong tranh chấp về đất đai. Chủ quyền có quyền yêu cầu Tòa án áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời cho đến khi giải quyết xong vụ án để ngăn chặn thiệt hại không thể khắc phục. Theo đó, chủ quyền có thể áp dụng biện pháp cấm chuyển dịch, cấm thay đổi hiện trạng thửa đất theo khoản 7, khoản 8 Điều 114 Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015. 

Nội dung biện pháp khẩn cấp tạm thời trong tranh chấp đất đai bao gồm cấm chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp thửa đất tranh chấp. Cấm xây dựng, cải tạo, phá dỡ công trình trên đất tranh chấp cũng là biện pháp thường được áp dụng. Cấm khai thác tài nguyên hoặc thay đổi mục đích sử dụng đất có thể được Tòa án quyết định tùy từng trường hợp cụ thể.

Điều kiện áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời là có căn cứ cho rằng nếu không áp dụng ngay sẽ gây thiệt hại nghiêm trọng cho đương sự. Tranh chấp về đất đai thường đáp ứng điều kiện này do tính chất đặc thù của bất động sản. Chủ quyền cần chứng minh sự cần thiết và cấp bách của việc áp dụng biện pháp.

Dịch vụ luật sư giải quyết tranh chấp mua đất qua giấy ủy quyền

Luật sư của Luật Long Phan PMT hỗ trợ khách hàng trong các công việc sau:

• Tư vấn xác định tính hợp pháp của giấy ủy quyền, hợp đồng chuyển nhượng, giao dịch bị che giấu.
• Soạn thảo, rà soát đơn khởi kiện, đơn yêu cầu áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời và các văn bản pháp lý khác.
• Thu thập, hệ thống hóa và đánh giá chứng cứ liên quan đối tượng tranh chấp.
• Đại diện khách hàng tham gia hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã và tại Tòa án.
• Đại diện tham gia tố tụng bảo vệ quyền lợi tại phiên tòa sơ thẩm, phúc thẩm.
• Tư vấn áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời phù hợp. 
• Đưa ra phương án tối ưu để bảo đảm quyền lợi hợp pháp, giảm thiểu rủi ro về tài chính và pháp lý cho khách hàng.

Các câu hỏi thường gặp (FAQs)

Dưới đây là một số câu hỏi thường gặp về tranh chấp mua đất qua giấy ủy quyền:

Khi nào bên ủy quyền có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng ủy quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất?

Khoản 1 Điều 569 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định như sau: 

• Trường hợp ủy quyền có thù lao, bên ủy quyền có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải trả thù lao cho bên được ủy quyền tương ứng với công việc mà bên được ủy quyền đã thực hiện và bồi thường thiệt hại; 
• Trường hợp ủy quyền không có thù lao, bên ủy quyền có thể chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải báo trước cho bên được ủy quyền một thời gian hợp lý.
• Bên ủy quyền phải báo bằng văn bản cho người thứ ba biết về việc bên ủy quyền chấm dứt thực hiện hợp đồng; nếu không báo thì hợp đồng với người thứ ba vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp người thứ ba biết hoặc phải biết về việc hợp đồng ủy quyền đã bị chấm dứt.

Giấy ủy quyền đã được công chứng/chứng thực có thể bị tuyên bố vô hiệu không?

Có. Giấy ủy quyền (hợp đồng ủy quyền) dù đã được công chứng/chứng thực vẫn có thể bị tuyên bố vô hiệu nếu vi phạm các điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự, như: mục đích và nội dung vi phạm điều cấm của pháp luật, người ủy quyền không có năng lực hành vi dân sự, hoặc hợp đồng là giả tạo nhằm che giấu một giao dịch khác theo Điều 117 Bộ luật Dân sự năm 2015. 

Bên được ủy quyền có thể ủy quyền lại cho người khác để ký hợp đồng chuyển nhượng đất không?

Có thể, nhưng chỉ khi được sự đồng ý của bên ủy quyền hoặc do sự kiện bất khả kháng nếu không áp dụng ủy quyền lại thì mục đích xác lập, thực hiện giao dịch dân sự vì lợi ích của người ủy quyền không thể thực hiện được, theo khoản 1 Điều 564 Bộ luật Dân sự năm 2015. Việc ủy quyền lại không được vượt quá phạm vi ủy quyền ban đầu và hình thức hợp đồng ủy quyền lại phải phù hợp với hình thức ủy quyền ban đầu.

Tác dụng của việc yêu cầu Tòa án áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời là gì trong tranh chấp đất đai ủy quyền?

Biện pháp khẩn cấp tạm thời, như “Cấm chuyển dịch quyền về tài sản đối với tài sản đang tranh chấp” giúp ngăn chặn bên ủy quyền/chủ đất tẩu tán tài sản hoặc thay đổi hiện trạng đất, bảo đảm khả năng thi hành án sau này. Đồng thời, biện pháp này tạo điều kiện để Tòa án giữ nguyên tình trạng pháp lý và thực tế của thửa đất trong suốt quá trình giải quyết, tránh phát sinh giao dịch chồng chéo. Đây cũng là cơ sở quan trọng để hạn chế việc lợi dụng quyền định đoạt nhằm gây khó khăn cho việc bảo vệ quyền lợi hợp pháp của bên nhận ủy quyền.

Chứng cứ nào có giá trị cao nhất để chứng minh giao dịch mua bán đất thực tế (bị che giấu bằng ủy quyền giả tạo)?

Các tài liệu thể hiện việc thanh toán đủ tiền mua bán, biên bản bàn giao đất và các chứng cứ chứng minh việc quản lý, sử dụng, khai thác thực tế của bên mua (như giấy tờ nộp thuế đất, hóa đơn điện nước, bằng chứng xây dựng/cải tạo). Ngoài ra, các tài liệu có xác nhận của cơ quan nhà nước hoặc bên thứ ba độc lập, như hợp đồng đặt cọc, chứng từ chuyển khoản ngân hàng, lời khai của công chứng viên, môi giới hoặc hàng xóm liền kề, thường được Tòa án đánh giá có giá trị chứng minh cao. Thực tiễn xét xử cũng cho thấy, sự kết hợp giữa chứng cứ tài chính (chuyển tiền, biên nhận) và chứng cứ thực tế (sử dụng, quản lý đất ổn định) là căn cứ vững chắc nhất để Tòa án công nhận giao dịch mua bán thực sự.

Kết luận

Giải quyết tranh chấp mua đất qua giấy ủy quyền đòi hỏi hiểu rõ quy định pháp luật, đồng thời nắm vững thực tiễn xét xử. Việc lựa chọn thương lượng, hòa giải hay khởi kiện cần căn cứ vào chứng cứ và tình hình cụ thể. Để đảm bảo quyền lợi hợp pháp, Quý khách hàng vui lòng liên hệ Luật Long Phan PMT qua hotline 1900.63.63.87 để được luật sư hỗ trợ chuyên sâu và kịp thời.

Tags: chuyển nhượng quyền sử dụng đất, Giao dịch giả tạo, hợp đồng ủy quyền, Thủ tục khởi kiện tranh chấp đất đai, Tranh chấp mua đất qua giấy ủy quyền