Khởi kiện yêu cầu hủy hợp đồng ủy quyền đòi lại nhà đất

Khởi kiện yêu cầu hủy hợp đồng ủy quyền đòi lại nhà đất là quy trình thực hiện khi hợp đồng ủy quyền phát sinh tranh chấp và không thể đạt được thỏa thuận. Việc hủy bỏ hợp đồng ủy quyền đã công chứng cần tuân thủ quy định pháp luật và thực hiện đúng trình tự, thủ tục tại cơ quan có thẩm quyền. Bài viết dưới đây của Luật Long Phan PMT phân tích chi tiết các vấn đề pháp lý liên quan đến việc khởi kiện yêu cầu hủy hợp đồng ủy quyền nhà đất.

Các căn cứ yêu cầu hủy hợp đồng ủy quyền đòi lại nhà đất

Khi hợp đồng ủy quyền nhà đất không còn bảo vệ quyền lợi mà trái lại còn tiềm ẩn rủi ro, việc yêu cầu hủy bỏ là giải pháp pháp lý quan trọng. Điều 423 Bộ luật Dân sự 2015 quy định một bên có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng khi thuộc một trong các trường hợp sau:

• Bên kia vi phạm hợp đồng là điều kiện hủy bỏ mà các bên đã thỏa thuận: Trong nhiều hợp đồng ủy quyền nhà đất, các bên thường thỏa thuận những điều kiện cụ thể mà khi bên nhận ủy quyền vi phạm sẽ dẫn đến hủy bỏ hợp đồng. Ví dụ, bên nhận ủy quyền không được phép bán nhà đất dưới mức giá đã thỏa thuận, không được thực hiện giao dịch với những đối tượng cụ thể, hoặc phải hoàn thành thủ tục trong thời hạn nhất định. Khi đó, bên ủy quyền có quyền yêu cầu hủy hợp đồng mà không phải chứng minh thêm yếu tố nào khác.
• Bên kia vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ dẫn đến mục đích thực hiện hợp đồng không đạt được: Vi phạm nghiêm trọng được hiểu là những hành vi vi phạm làm cho bên ủy quyền không đạt được mục đích của việc giao kết hợp đồng. Trong trường hợp này, nếu bên nhận ủy quyền bán nhà đất cho người không đủ điều kiện pháp lý, hoặc không thực hiện đúng thủ tục chuyển nhượng theo quy định làm cho mục đích của việc giao kết hợp đồng ủy quyền không thực hiện được, đây có thể được coi là vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ;
• Bên có nghĩa vụ không thể thực hiện được một phần hoặc toàn bộ nghĩa vụ của mình do sự kiện bất khả kháng hoặc do trở ngại khách quan không thể khắc phục được mặc dù đã áp dụng mọi biện pháp cần thiết và cho phép: Điều này áp dụng khi có sự thay đổi trong chính sách pháp luật, quy hoạch đất đai, hoặc các yếu tố khách quan khác khiến việc thực hiện hợp đồng ủy quyền trở nên bất khả thi. Tuy nhiên, trong thực tế, căn cứ này ít được áp dụng trong các tranh chấp hợp đồng ủy quyền nhà đất.

Ngoài ra, trong trường hợp các bên không muốn tiếp tục thực hiện hợp đồng này hoặc hợp đồng có một trong các căn cư trên nhưng các bên đã thương lượng, thỏa thuận được với nhau thì các bên có thể yêu cầu tổ chức hành nghề công chứng nơi đã chứng thực hợp đồng ủy quyền để thực hiện thủ tục hủy văn bản công chứng ủy quyền theo quy trình tại Điều 53 Luật Công chứng 2024. 

Việc xác định chính xác trường hợp của mình thuộc căn cứ nào sẽ là yếu tố then chốt giúp bên ủy quyền xây dựng lập luận pháp lý vững chắc và tăng khả năng thành công khi khởi kiện yêu cầu hủy hợp đồng ủy quyền đòi lại nhà đất.

Thời hiệu khởi kiện yêu cầu hủy hợp đồng ủy quyền

Thời hiệu khởi kiện là yếu tố quan trọng quyết định khả năng thành công của vụ kiện hủy hợp đồng ủy quyền. Việc khởi kiện quá thời hiệu sẽ dẫn đến hậu quả tòa án không thụ lý hoặc bác đơn khởi kiện. 

Thời hiệu khởi kiện về hợp đồng ủy quyền được quy định tại Điều 429 Bộ luật Dân sự 2015 là 03 năm, kể từ ngày người có quyền yêu cầu biết hoặc phải biết quyền và lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm. Đối với hợp đồng ủy quyền liên quan đến nhà đất, thời điểm bắt đầu tính thời hiệu thường là khi phát hiện hành vi vi phạm của bên nhận ủy quyền. 

Lưu ý: Không phải lúc nào Tòa án cũng xem xét thời hiệu là lý do để từ chối thụ lý yêu cầu mà theo quy định tại khoản 2 Điều 184 BLTTDS 2015, Tòa án áp dụng thời hiệu khi có yêu cầu của một bên hoặc các bên về việc xem xét thời hiệu và đưa yêu cầu trước khi tòa tuyên án.

>>> Xem thêm: Thủ tục hủy giấy ủy quyền cho chồng chuyển nhượng nhà đất

Thẩm quyền và phương thức nộp đơn khởi kiện

Việc nộp đơn sai thẩm quyền sẽ dẫn đến tòa án chuyển hồ sơ, kéo dài thời gian giải quyết. Do đó, người khởi kiện cần nắm rõ quy định về thẩm quyền và lựa chọn phương thức nộp đơn phù hợp để đảm bảo quyền lợi được bảo vệ kịp thời.

Thẩm quyền của Tòa án nhân dân khu vực được quy định tại khoản 2 Điều 1 Luật số 85/2025/QH15. Theo đó, Tòa án nhân dân khu vực có thẩm quyền giải quyết theo thủ tục sơ thẩm tranh chấp dân sự trong đó có tranh chấp về hợp đồng ủy quyền. Cụ thể hơn, theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 39 BLTTDS 2015 thì Tòa án nơi bị đơn cư trú hoặc làm việc sẽ có thẩm quyền hủy hợp đồng ủy quyền. Như vậy, Tòa án khu vực nơi bị đơn cư trú hoặc làm việc có thẩm quyền. 

Phương thức nộp đơn trực tiếp tại tòa án là cách thức phổ biến và được khuyến khích. Khi người khởi kiện nộp đơn trực tiếp, ngày khởi kiện được tính là ngày nộp đơn tại tòa án. Tòa án có trách nhiệm cấp ngay giấy xác nhận đã nhận đơn cho người khởi kiện theo khoản 1 Điều 191 BLTTDS 2015. 

Ngoài ra, phương thức gửi đơn qua đường bưu điện phù hợp khi người khởi kiện không thể đến tòa án trực tiếp. Ngày khởi kiện được tính là ngày ghi trên dấu của tổ chức dịch vụ bưu chính nơi gửi theo khoản 2 Điều 190 BLTTDS 2015. Do đó, để đảm bảo an toàn, người khởi kiện nên gửi đơn bằng dịch vụ bưu chính có xác nhận và giữ lại các chứng từ gửi.

Cuối cùng là phương thức gửi đơn trực tuyến qua Cổng thông tin điện tử của tòa án đang được triển khai tại nhiều địa phương theo hướng dẫn tại Điều 16 Nghị quyết 04/1016/NQ-HĐTP ngày 30/12/2016 và kiểm tra tại đây. Phương thức này giúp tiết kiệm thời gian và chi phí, đặc biệt phù hợp trong tình hình dịch bệnh khi hạn chế tiếp xúc trực tiếp.

Đơn khởi kiện và thành phần hồ sơ cần chuẩn bị

Hồ sơ khởi kiện đầy đủ, chính xác là yếu tố quyết định khả năng thụ lý và thành công của vụ kiện. Đơn khởi kiện phải trình bày rõ ràng các yêu cầu và căn cứ pháp lý. Tài liệu chứng cứ kèm theo cần chứng minh đầy đủ các tình tiết có liên quan đến việc hợp đồng ủy quyền vô hiệu.

• Đơn khởi kiện theo Mẫu 23-DS ban hành kèm Nghị quyết 01/2017/NQ-HĐTP của Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao ngày 13/01/2017. Đơn khởi kiện phải ghi đầy đủ thông tin về nguyên đơn, bị đơn bao gồm họ tên, địa chỉ, giấy tờ tùy thân. 
• Tài liệu chứng cứ về hợp đồng ủy quyền bao gồm bản gốc hoặc bản sao có chứng thực giấy ủy quyền hoặc hợp đồng ủy quyền. Trường hợp hợp đồng ủy quyền bị mất, cần xin trích lục hợp đồng tại cơ quan công chứng đã thực hiện công chứng, chứng thực. Ngoài ra là các tài liệu chứng minh quan hệ pháp lý giữa các bên như hợp đồng mua bán, chuyển nhượng.
• Tài liệu chứng cứ về tài sản tranh chấp bao gồm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, bản đồ hiện trạng sử dụng đất, hồ sơ địa chính của thửa đất tranh chấp.
• Chứng cứ về hành vi vi phạm và thiệt hại phải được thu thập đầy đủ để chứng minh căn cứ yêu cầu hủy hợp đồng ủy quyền. Chẳng hạn, vi bằng thư, email, tin nhắn, chứng từ về các giao dịch đã thực hiện như hợp đồng mua bán với bên thứ ba, biên lai thu tiền giúp chứng minh hành vi vi phạm. 

Tóm lại, việc chuẩn bị một bộ hồ sơ khởi kiện đầy đủ là bước đệm vững chắc đầu tiên để yêu cầu hủy hợp đồng ủy quyền nhà đất. Các tài liệu này là cơ sở để Tòa án xem xét yêu cầu khởi kiện và thụ lý nhanh chóng. 

Thủ tục thụ lý vụ án

Thủ tục thụ lý vụ án được thực hiện theo quy định tại Điều 195 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015. Việc thụ lý kịp thời giúp bảo vệ quyền lợi của đương sự và đảm bảo tranh chấp được giải quyết trong thời hạn quy định.

• Kiểm tra thẩm quyền và điều kiện thụ lý là bước đầu tiên khi tòa án nhận được đơn khởi kiện. Thẩm phán được phân công sẽ xem xét vụ việc có thuộc thẩm quyền giải quyết của tòa án hay. Đồng thời, thẩm phán kiểm tra đơn khởi kiện có đúng mẫu, đầy đủ thông tin theo quy định hay không. Các tài liệu chứng cứ kèm theo cũng được rà soát để đánh giá tính đầy đủ và liên quan đến vụ việc.
• Thông báo nộp án phí tạm ứng được thực hiện theo quy định tại khoản 2 Điều 195 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015. Theo đó, Thẩm phán dự tính số tiền tạm ứng án phí căn cứ vào yêu cầu khởi kiện và ghi vào giấy báo giao cho người khởi kiện. Trong thời hạn 07 ngày kể từ ngày nhận giấy báo, người khởi kiện phải nộp tiền tạm ứng án phí và nộp biên lai cho tòa án, trừ trường hợp người khởi kiện được miễn án phí hoặc không phải nộp tạm ứng án phí, thẩm phán thụ lý vụ án ngay lập tức.
• Trong thời hạn 03 ngày làm việc, kể từ ngày thụ lý vụ án, Thẩm phán phải thông báo bằng văn bản cho nguyên đơn, bị đơn, cơ quan, tổ chức, cá nhân có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan đến việc giải quyết vụ án, cho Viện kiểm sát cùng cấp về việc Tòa án đã thụ lý vụ án (khoản 1 Điều 196 BLTTDS 2015).

Như vậy, quy trình thụ lý giải quyết tranh chấp hợp đồng ủy quyền nhà đất bao gồm ba bước cốt lõi: kiểm tra hồ sơ khởi kiện, thông báo nộp tạm ứng án phí và gửi thông báo thụ lý đến các bên liên quan.

Trình tự giải quyết và áp dụng biện pháp ngăn chặn

Tranh chấp yêu cầu hủy hợp đồng ủy quyền đòi lại nhà đất là một trong những vụ việc dân sự phức tạp, đòi hỏi người trong cuộc phải nắm vững trình tự tố tụng để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình. Vậy, quy trình giải quyết một vụ án về hợp đồng ủy quyền nhà đất từ giai đoạn sơ thẩm đến phúc thẩm diễn ra như thế nào?

• Sau khi tòa án ra quyết định thụ lý vụ án, Thẩm phán tiến hành thu thập, xác minh chứng cứ liên quan đến tranh chấp hợp đồng ủy quyền. Đối với tranh chấp hợp đồng ủy quyền liên quan đến nhà đất, thẩm phán thường yêu cầu cơ quan đăng ký đất đai cung cấp hồ sơ địa chính, lịch sử pháp lý của thửa đất trong thời hạn 04 tháng kể từ ngày thụ lý đối với vụ án dân sự thông thường (Điều 203 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015);
• Tuyên án được thực hiện ngay sau khi kết thúc nghị án. Sau khi có bản án sơ thẩm, các đương sự có quyền kháng cáo trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày tuyên án. Trường hợp không có mặt tại phiên tòa hoặc không có mặt khi tuyên án mà có lý do chính đáng thì thời hạn kháng cáo được tính từ ngày nhận được bản án hoặc bản án được niêm yết (khoản 1 Điều 273 BLTTDS 2015);
• Sau khi nhận đơn, Tòa án cấp sơ thẩm kiểm tra tính hợp lệ của đơn. Nếu đơn hợp lệ, Tòa án sẽ thông báo cho người kháng cáo nộp tiền tạm ứng án phí phúc thẩm (nếu có) và thông báo cho các đương sự khác cũng như Viện kiểm sát cùng cấp về việc kháng cáo (Điều 276 BLTTDS 2015);
• Ngay sau khi nhận được hồ sơ, Tòa án cấp phúc thẩm vào sổ thụ lý. Chánh án Tòa án cấp phúc thẩm sẽ thành lập Hội đồng xét xử và phân công một thẩm phán làm chủ tọa phiên tòa (Điều 285 BLTTDS 2015);
• Trong thời hạn 02 tháng, kể từ ngày thụ lý theo Điều 286 BLTTDS 2015, Thẩm phán được phân công sẽ nghiên cứu hồ sơ, có thể yêu cầu đương sự bổ sung tài liệu, chứng cứ hoặc tự mình xác minh, thu thập chứng cứ nếu cần thiết;
• Mở phiên tòa phúc thẩm và ra bản án. 

Trên đây là trình tự cơ bản để giải quyết một tranh chấp yêu cầu hủy hợp đồng ủy quyền nhà đất, từ khâu thụ lý sơ thẩm đến khi có bản án phúc thẩm. Việc tuân thủ đúng các thủ tục và thời hạn pháp luật quy định sẽ đẩy nhanh quá trình giải quyết vụ kiện.

>>> Xem thêm: Thủ tục giải quyết tranh chấp giao dịch ủy quyền 

Dịch vụ luật sư tư vấn và giải quyết tranh chấp yêu cầu hủy hợp đồng ủy quyền đòi lại nhà đất

Dịch vụ pháp lý chuyên nghiệp đóng vai trò quan trọng trong việc bảo vệ quyền lợi của đương sự trong tranh chấp hợp đồng ủy quyền. Việc sử dụng dịch vụ luật sư giúp tăng khả năng thành công và tiết kiệm thời gian, công sức của đương sự. Dịch vụ của chúng tôi bao gồm:

• Tư vấn, xác định điều kiện khởi kiện;
• Hướng dẫn thu thập chứng cứ chứng minh cho yêu cầu khởi kiện;
• Tư vấn quy trình thủ tục khởi kiện tại Tòa án;
• Soạn thảo toàn bộ tài liệu, hồ sơ trong suốt quá trình khởi kiện;
• Đại diện theo ủy quyền nộp hồ sơ, theo dõi quá trình xử lý và tham gia các buổi làm việc khi có triệu tập/thông báo từ cơ quan có thẩm quyền;
• Đại diện bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của Quý khách tại phiên tòa.
• Hỗ trợ thủ tục thi hành án theo đúng luật định để bảo vệ quyền lợi khách hàng. 

Dịch vụ luật sư của chúng tôi được thiết kế cá nhân hóa phù hợp với từng trường hợp cụ thể. Thời gian giải quyết được rút ngắn và cam kết bảo mật thông tin trong suốt quá trình thực hiện. 

Câu hỏi thường gặp về khởi kiện yêu cầu hủy hợp đồng ủy quyền đòi lại nhà đất

Để giúp Quý khách hiểu rõ quy trình khởi kiện yêu cầu hủy hợp đồng ủy quyền đòi lại nhà đất, chúng tôi đã tổng hợp một số câu hỏi sau:

Hậu quả pháp lý chính xác khi hợp đồng ủy quyền bị Tòa án tuyên vô hiệu là gì?

Khi hợp đồng ủy quyền bị tuyên vô hiệu, hợp đồng không làm phát sinh, thay đổi hay chấm dứt quyền và nghĩa vụ của các bên kể từ thời điểm giao kết. Theo Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015, các bên phải khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Ngoài ra, bên có lỗi gây ra thiệt hại phải có trách nhiệm bồi thường.

Tôi phải làm gì nếu bên được ủy quyền đã bán nhà đất cho người khác?

Trường hợp bên được ủy quyền đã bán tài sản cho bên thứ ba ngay tình (bên mua không biết và không thể biết hợp đồng ủy quyền vô hiệu), quyền lợi của họ sẽ được pháp luật bảo vệ. Theo khoản 2 Điều 133 Bộ luật Dân sự 2015, nếu tài sản đã được đăng ký quyền sở hữu tại cơ quan có thẩm quyền và sau đó được chuyển giao cho bên thứ ba ngay tình thì giao dịch này không bị vô hiệu. Khi đó, Quý khách không thể đòi lại tài sản từ bên thứ ba mà chỉ có thể khởi kiện người được ủy quyền để yêu cầu bồi thường theo quy định pháp luật.

Sự khác biệt giữa “hợp đồng vô hiệu” và “hủy bỏ hợp đồng” là gì?

“Hợp đồng vô hiệu” là hợp đồng không đáp ứng các điều kiện có hiệu lực quy định tại Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015, do đó hợp đồng được ký kết chưa phát sinh hiệu lực. Tức các thỏa thuận trong hợp đồng đều không có hiệu lực. Do hợp đồng không có hiệu lực ngay từ ban đầu nên các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận  (không được trừ đi các chi phí bỏ ra để thực hiện hợp đồng và không phải hoàn trả hoa lợi, lợi tức thu được từ hợp đồng nếu ngay tình có được) theo Điều 131 BLDS 2015. Còn “Hủy bỏ hợp đồng” được quy định tại Điều 423 Bộ luật Dân sự 2015. Theo đó, hợp đồng này thỏa mãn điều kiện có hiệu lực của pháp luật nhưng vì thỏa thuận của các bên hoặc theo quy định của luật mà hợp đồng bị hủy bỏ. Lúc này, các bên chấm dứt quyền, nghĩa vụ với nhau kể từ thời điểm hợp đồng bị hủy bỏ, trừ thỏa thuận phạt vi phạm, bồi thường và thỏa thuận giải quyết tranh chấp và các bên hoàn trả cho nhau những gì đã nhận nhưng có trừ đi chi phí hợp lý khi thực hiện hợp đồng theo Điều 427 BLDS 2015 việc hủy bỏ sẽ chấm dứt hiệu lực của hợp đồng từ thời điểm hủy và các bên không phải thực hiện nghĩa vụ đã thỏa thuận sau đó.

Ai có nghĩa vụ chứng minh hợp đồng ủy quyền vô hiệu trước Tòa án?

Theo Điều 91 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015, đương sự yêu cầu Tòa án bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình phải thu thập và cung cấp chứng cứ để chứng minh cho yêu cầu đó là có căn cứ. Do đó, người khởi kiện yêu cầu tuyên hợp đồng vô hiệu có nghĩa vụ chứng minh.

Có thể yêu cầu Tòa án tuyên vô hiệu chỉ một phần của hợp đồng ủy quyền không?

Có thể. Điều 130 Bộ luật Dân sự 2015 quy định rằng giao dịch dân sự có thể bị tuyên vô hiệu từng phần khi một phần nội dung của giao dịch vô hiệu nhưng không ảnh hưởng đến hiệu lực của các phần còn lại.

Kết luận

Khởi kiện yêu cầu hủy hợp đồng ủy quyền đòi lại nhà đất hoàn toàn là việc cần thiết khi bên nhận ủy quyền vi phạm nghĩa vụ trong hợp đồng ủy quyền. Nếu Quý khách cần hỗ trợ tư vấn chuyên nghiệp về tranh chấp hợp đồng ủy quyền, hãy liên hệ Luật Long Phan PMT qua hotline 1900636387 để được luật sư giàu kinh nghiệm tư vấn và đại diện bảo vệ quyền lợi một cách hiệu quả nhất.

Tags: đòi lại nhà đất, hủy hợp đồng ủy quyền, khởi kiện dân sự, thủ tục tố tụng, Tranh chấp hợp đồng, ủy quyền nhà đất