Hướng đòi lại di sản là nhà đất đang cho người ngoài ở nhờ

Hướng đòi lại di sản là nhà đất đang cho người ngoài ở nhờ là vấn đề pháp lý phát sinh nhiều tranh chấp khi người thừa kế muốn nhận lại quyền quản lý và sử dụng tài sản. Trường hợp này thường liên quan đến hợp đồng mượn, di chúc hoặc quyền thừa kế theo pháp luật. Để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình, chủ quyền cần nắm rõ căn cứ pháp luật và quy trình khởi kiện. Nội dung dưới đây của Luật Long Phan PMT sẽ phân tích chi tiết vấn đề.

Rà soát, thu thập căn cứ, chứng cứ về di sản là nhà đất đang cho ở nhờ

Việc đòi di sản nhà đất đang cho người ngoài ở nhờ bắt đầu từ công tác rà soát tài liệu chứng minh quyền sở hữu hợp pháp. Các bên cần thu thập đầy đủ các loại giấy tờ để chứng minh mối quan hệ thừa kế và tính chất ở nhờ của người đang chiếm hữu tài sản. Giai đoạn này quyết định thành công của toàn bộ quá trình đòi lại di sản.

• Tài liệu chứng minh quyền sở hữu nhà đất: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất; bản vẽ hiện trạng, trích lục địa chính từ Sở Tài nguyên và Môi trường.
• Tài liệu chứng minh tư cách thừa kế: Giấy chứng tử của người để lại di sản và các giấy tờ chứng minh quan hệ gia đình như: sổ hộ khẩu cũ thể hiện mối quan hệ huyết thống, giấy khai sinh xác nhận tư cách con đẻ, và giấy đăng ký kết hôn chứng minh tư cách vợ chồng. Trường hợp có di chúc, Quý khách hàng cần lưu ý đến các điều khoản về việc tiếp tục cho ở nhờ hoặc giao tài sản cho người khác quản lý, vì điều này có thể ảnh hưởng trực tiếp đến quyền đòi lại tài sản.
• Tài liệu chứng minh việc ở nhờ/mượn: Giấy tay thỏa thuận cho ở nhờ; tin nhắn điện thoại trao đổi về việc mượn nhà; lời khai của nhân chứng biết về việc cho mượn tài sản đều có giá trị pháp lý; vi bằng ghi âm cuộc trò chuyện về thỏa thuận ở nhờ, việc giao nhận chìa khóa nhà mà không có hợp đồng mua bán, và việc người ở nhờ không trả tiền thuê nhà. 

Đặc biệt, người thừa kế cần chú ý đến các hợp đồng cho ở nhờ có gắn liền điều khoản về quyền hưởng dụng, vì điều này có thể hạn chế quyền đòi lại tài sản.

>> Xem thêm: Tranh chấp thừa kế khi đất theo di chúc bị thu hồi và được bồi thường 

Thông báo đòi lại nhà đất

Trước khi tiến hành các thủ tục pháp lý phức tạp, người thừa kế nên thực hiện bước thông báo đòi lại tài sản một cách chính thức. Việc thông báo này không chỉ thể hiện thiện chí giải quyết hòa bình mà còn tạo căn cứ pháp lý cho các bước tiếp theo. Thông báo đòi lại di sản cần được thực hiện theo đúng quy định của pháp luật để đảm bảo tính hiệu lực.

Nội dung thông báo phải nêu rõ căn cứ pháp lý của việc đòi lại tài sản, bao gồm tư cách thừa kế và bản chất ở nhờ của người đang chiếm hữu. Quý khách hàng cần trình bày một cách rõ ràng về quyền sở hữu hợp pháp đối với nhà đất, thời gian cho phép ở nhờ, và lý do tại sao hiện tại cần đòi lại tài sản. Thông báo cũng nên đề cập đến thời hạn cụ thể để người ở nhờ di chuyển khỏi nhà đất.

Hình thức thông báo có thể là văn bản gửi qua bưu điện có xác nhận, hoặc thông báo trực tiếp có nhân chứng xác nhận. Việc có bằng chứng về việc đã thông báo rất quan trọng cho các thủ tục pháp lý sau này. Nếu người ở nhờ từ chối nhận thông báo hoặc không phản hồi trong thời hạn quy định, chủ quyền có thể tiến hành các biện pháp pháp lý tiếp theo mà không vi phạm quy định về thủ tục.

Hòa giải

Hòa giải là biện pháp ưu tiên áp dụng khi có tranh chấp đất đai xảy ra, Nhà nước khuyến khích các bên có thể thực hiện thủ tục hòa giải tại cơ sở hoặc tại Tòa án theo khoản 1 Điều 235 Luật Đất đai năm 2024. 

Hòa giải cơ sở

Hòa giải tại cơ sở là bước bắt buộc đối với tranh chấp về quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai năm 2024. Việc hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân dân cấp xã/phường nơi có đất tranh chấp được thực hiện theo thủ tục tại khoản 2 Điều 235 Luật Đất đai năm 2024, Điều 105 Nghị định số 102/2024/NĐ-CP, Nghị định 151/2025/NĐ-CP (có hiệu lực từ ngày 01/07/2025 đến ngày 01/03/2027). Vì nhà gắn liền với đất nên việc thực hiện hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã/phường giúp tiết kiệm thời gian và chi phí so với việc khởi kiện trực tiếp tại Tòa án. 

Đối với tranh chấp đòi lại di sản là nhà đất bản chất không phải là tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất nên không bắt buộc phải thực hiện thủ tục hòa giải cơ sở trước khi nộp đơn khởi kiện. Nhiều quan điểm xét xử cho rằng, tranh chấp đòi lại di sản là nhà đất cũng chính là tranh chấp đòi lại quyền sử dụng đất là tranh chấp đất đai nên thủ tục hòa giải cơ sở là bắt buộc trước khi khởi kiện. Do đó, người khởi kiện nên thực hiện việc hòa giải cơ sở để giúp thủ tục giải quyết tranh chấp nhanh chóng, hiệu quả nếu hòa giải thành.

>> Xem thêm: Thẩm quyền của Ủy ban nhân dân cấp xã trong lĩnh vực đất đai  

Hòa giải đối thoại tại Tòa án

Ngoài hòa giải cơ sở, pháp luật còn quy định thủ tục hòa giải, đối thoại tại Tòa án theo Luật Hòa giải, đối thoại tại Tòa án năm 2020. Hòa giải tại Tòa án được thực hiện dựa theo các nguyên tắc pháp luật đã được ghi nhận tại Điều 5 Luật Hòa giải, đối thoại tại Tòa án năm 2020 và trình tự và thủ tục hòa giải được điều chỉnh tại Chương III Luật Hòa giải, đối thoại tại Tòa án năm 2020. Thủ tục này được khuyến khích thực hiện khi vẫn còn cơ sở để tiết kiệm chi phí và thời gian lấy lại được nhà. Nếu không còn cơ sở, các bên có quyền nộp kèm đơn đề nghị không hòa giải để Tòa án tiến hành thủ tục thụ lý vụ án theo Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015.

Khởi kiện

Nếu hòa giải không thành, các bên có quyền khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp theo quy định tại Bộ luật Dân sự năm 2015, Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015 và các văn bản quy phạm pháp luật liên quan.

Thời hiệu

Đối với yêu cầu khởi kiện đòi lại tài sản thì không tính thời hiệu, nhưng đối với tranh chấp về hợp đồng thì thời hiệu khởi kiện áp dụng là 03 năm, kể từ ngày người có quyền yêu cầu biết hoặc phải biết quyền và lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm theo Điều 429 Bộ luật Dân sự năm 2015. Đối với trường hợp, người khởi kiện xác định yêu cầu khởi kiện là đòi lại tài sản, căn cứ theo Điều 155 Bộ luật Dân sự năm 2015, yêu cầu này không áp dụng thời hiệu.

Tùy theo từng tình trạng hồ sơ cụ thể mà người khởi kiện xác định tranh chấp và thời hiệu khởi kiện phù hợp.

Thẩm quyền

Tranh chấp đòi lại di sản là nhà đất cho người ngoài ở nhờ có thể có nhiều yêu cầu khởi kiện khác nhau. Cụ thể:

Đối với yêu cầu khởi kiện đòi lại tài sản: theo khoản 2 Điều 26, điểm c khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015, Điều 1 Luật số: 85/2025/QH15 sửa đổi Bộ luật Tố tụng dân sự, Luật Tố tụng hành chính, Luật Tư pháp người chưa thành niên, Luật Phá sản và Luật Hòa giải, đối thoại tại Tòa án năm 2025, Tòa án nhân dân khu vực nơi có nhà đất là Tòa án có thẩm quyền giải quyết. 

Đối với yêu cầu khởi kiện về hợp đồng, thỏa thuận cho ở nhà nhờ: theo khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 39, điểm g khoản 1 Điều 40 Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015, Điều 1 Luật số: 85/2025/QH15 sửa đổi Bộ luật Tố tụng dân sự, Luật Tố tụng hành chính, Luật Tư pháp người chưa thành niên, Luật Phá sản và Luật Hòa giải, đối thoại tại Tòa án năm 2025, Tòa án nhân dân khu vực nơi bị đơn cư trú hoặc nơi hợp đồng được thực hiện là Tòa án có thẩm quyền giải quyết.

Đơn khởi kiện và chứng cứ

Thành phần hồ sơ khởi kiện giải quyết tranh chấp gồm: 

• Đơn khởi kiện phải tuân theo mẫu số 23-DS ban hành kèm theo Nghị quyết số 01/2017/NQ-HĐTP và đáp ứng đủ nội dung theo khoản 4 Điều 189 Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015;
• Biên bản hòa giải (nếu có); 
• Thông báo đòi lại nhà đất (nếu có);
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
• Di chúc;
• Giấy tờ tùy thân chứng minh mối quan hệ thừa kế đối với người để lại di sản;
• Tài liệu chứng cứ nêu tại mục “chứng cứ về di sản là nhà đất đang cho ở nhờ” và các tài liệu khác liên quan đến yêu cầu khởi kiện. 

Thủ tục thụ lý

Bước 1: Người khởi kiện gửi đơn khởi kiện kèm theo tài liệu, chứng cứ mà mình hiện có đến Tòa án có thẩm quyền giải quyết vụ án theo khoản 1 Điều 190 Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015.

Bước 2: Thẩm phán phải thông báo ngay cho người khởi kiện để họ đến Tòa án làm thủ tục nộp tiền tạm ứng án phí theo khoản 1 Điều 195 Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015. 

Bước 3: Người khởi kiện phải nộp tiền tạm ứng án phí và nộp cho Tòa án biên lai thu tiền tạm ứng án phí, trừ trường hợp được miễn, giảm tiền tạm ứng án phí. Tiền tạm ứng án phí căn cứ theo Danh mục án phí, lệ phí được ban hành kèm theo Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14.

Bước 4: Thẩm phán sẽ thụ lý đơn khởi kiện khi người khởi kiện nộp cho Tòa án biên lai thu tiền tạm ứng án phí theo Điều 195 Bộ luật này. 

Trình tự giải quyết

Bước 1: Chánh án Tòa án quyết định phân công Thẩm phán giải quyết vụ án theo khoản 2 Điều 197 Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015. 

Bước 2: Tổ chức phiên họp kiểm tra việc giao nộp, tiếp cận, công khai chứng cứ và hòa giải theo Điều 205 đến Điều 213 Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015.

Bước 3: Thẩm phán quyết định đưa vụ án ra xét xử theo Điều 220 Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015. 

Bước 4: Mở phiên tòa sơ thẩm và xét xử sơ thẩm theo trình tự được quy định tại Chương XIV Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015. 

Bước 5: Người kháng cáo làm đơn kháng cáo có đủ nội dung tại khoản 1 Điều 272 Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015. 

Bước 6: Tòa án cấp sơ thẩm phải kiểm tra tính hợp lệ của đơn kháng cáo theo quy định tại Điều 274 Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015. 

Bước 7: Tòa án cấp sơ thẩm phải thông báo cho người kháng cáo biết để họ nộp tiền tạm ứng án phí phúc thẩm theo quy định của pháp luật theo Điều 276 Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015. 

Bước 8: Ngay sau khi nhận được hồ sơ vụ án, kháng cáo, kháng nghị và tài liệu, chứng cứ kèm theo, Tòa án cấp phúc thẩm phải vào sổ thụ lý. 

Bước 9: Chánh án Tòa án cấp phúc thẩm thành lập Hội đồng xét xử phúc thẩm và phân công một Thẩm phán làm chủ tọa phiên tòa theo Điều 285 Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015.

Bước 10: Thẩm phán ra quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm theo Điều 290 Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015. 

Bước 11: Phiên tòa xét xử phúc thẩm được mở và xét xử theo quy định tại Chương XVII Bộ luật này.  

>>> Xem thêm: Giải quyết tranh chấp đòi nhà cho ở nhờ: Hướng dẫn thực hiện

Khuyến nghị áp dụng khẩn cấp tạm thời cấm thay đổi hiện trạng

Việc áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời cấm thay đổi hiện trạng tài sản quy định tại khoản 8 Điều 114 Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015 là một biện pháp pháp lý quan trọng trong tranh chấp đòi lại di sản. Biện pháp này giúp “khóa” tài sản, ngăn chặn bị đơn thực hiện các hành vi làm thay đổi hiện trạng như sửa chữa, cải tạo, hoặc chuyển nhượng tài sản. 

Việc áp dụng biện pháp này cũng giảm thiểu chi phí mà bị đơn có thể yêu cầu bồi hoàn sau khi thua kiện. Theo đó, bị đơn sẽ bị cấm thực hiện các hành vi thay đổi hiện trạng tài sản cho đến khi có bản án chính thức. Điều này bao gồm việc cấm sửa chữa, xây dựng thêm hoặc ký kết các hợp đồng liên quan đến tài sản. Việc vi phạm biện pháp khẩn cấp tạm thời có thể dẫn đến các hậu quả pháp lý nghiêm trọng đối với bị đơn.

>> Xem thêm: Tòa án tự quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời khi nào  

Dịch vụ luật sư đòi lại di sản là nhà đất đang cho người ngoài ở nhờ

Luật sư đóng vai trò hỗ trợ pháp lý toàn diện trong việc đòi lại di sản. Với kinh nghiệm xử lý tranh chấp, luật sư sẽ giúp Quý khách giảm thiểu rủi ro và tối ưu thời gian. Các công việc cụ thể bao gồm:

• Tư vấn xác định căn cứ pháp luật và thời hiệu áp dụng về tranh chấp đòi di sản.
• Soạn thảo văn bản thông báo đòi lại tài sản.
• Đại diện tham gia hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã, phường.
• Soạn đơn khởi kiện và các văn bản trong quá trình khởi kiện tại tòa án có thẩm quyền.
• Đại diện ủy quyền tham gia tố tụng tại Tòa án bảo vệ quyền lợi khách hàng.
• Đề nghị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời để bảo vệ tài sản.
• Hướng dẫn thực hiện thủ tục thi hành bản án/quyết định có hiệu lực.

Các câu hỏi thường gặp (FAQs)

Dưới đây là một số câu hỏi thường gặp về tranh chấp đòi lại di sản là nhà đất đang cho người ngoài ở nhờ: 

Người ở nhờ có quyền gì khi người thừa kế đòi lại nhà đất không?

Người ở nhờ chỉ được sử dụng nhà, đất trong phạm vi mà chủ sở hữu cho phép ban đầu, chứ không có quyền sở hữu đối với tài sản đó. Việc ở nhờ thường mang tính chất tạm thời và có thể chấm dứt bất cứ lúc nào khi chủ nhà yêu cầu. Khi người thừa kế hợp pháp đứng ra đòi lại tài sản, người ở nhờ có nghĩa vụ phải bàn giao lại nhà, đất cho họ. Trường hợp có thỏa thuận khác giữa các bên, việc giao trả sẽ thực hiện theo nội dung thỏa thuận đó. Nếu cố tình không trả, người ở nhờ có thể bị xem là chiếm giữ tài sản trái pháp luật.

Thời gian hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã/ phường bao lâu?

Theo quy định tại điểm c khoản 2 Điều 235 Luật Đất đai năm 2024, thời hạn hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân dân cấp xã là không quá 30 ngày kể từ ngày cơ quan này nhận được đơn yêu cầu hòa giải. Trong khoảng thời gian này, Ủy ban nhân dân xã/phường có trách nhiệm tiến hành xác minh, thu thập tài liệu, chứng cứ liên quan đến tranh chấp. Đồng thời, cơ quan này phải tổ chức các buổi làm việc để các bên trình bày ý kiến, cung cấp thông tin và đề xuất hướng giải quyết. Việc hòa giải cần được thực hiện khách quan, đúng trình tự, bảo đảm quyền lợi hợp pháp của các bên. Kết quả hòa giải dù thành hay không thành đều phải được lập thành biên bản theo quy định pháp luật.

Sau khi có bản án có hiệu lực, nếu người ở nhờ không chịu ra khỏi nhà thì làm thế nào?

Sau khi có bản án có hiệu lực mà người ở nhờ vẫn cố tình không rời khỏi nhà, Quý khách không thể tự ý cưỡng chế mà phải thực hiện theo đúng trình tự pháp luật. Quý khách nộp đơn yêu cầu thi hành án yêu cầu cơ quan thi hành án thi hành bản án/ quyết định có hiệu lực theo khoản 2 Điều 9, Điều 30 Luật Thi hành án dân sự năm 2008 (sửa đổi, bổ sung năm 2014). Ngoài ra, quý khách cần cung cấp bản sao bản án, quyết định đã có hiệu lực và các giấy tờ liên quan cho cơ quan thi hành án dân sự để được xem xét thụ lý. Cơ quan thi hành án dân sự sẽ ra quyết định cưỡng chế thi hành án để buộc người đó phải di dời theo Luật Thi hành án dân sự năm 2008 (sửa đổi, bổ sung năm 2014), cụ thể trình tự thủ tục yêu cầu cơ quan thi hành án dân sự thi hành án được quy định tại Chương III Luật này. 

Ai có quyền đòi lại tài sản đang cho người ngoài ở nhờ?

Theo Điều 166 Bộ luật Dân sự năm 2015, chủ sở hữu, chủ thể có quyền khác đối với tài sản có quyền đòi lại tài sản từ người chiếm hữu, người sử dụng tài sản, người được lợi về tài sản không có căn cứ pháp luật. Theo đó, trong tranh chấp này thì người có quyền đòi lại tài sản là chủ sở hữu nhà đất cho mượn tài sản hoặc chủ thể có quyền khác đối với nhà đất như người thừa kế nhà đất đó của chủ sở hữu. 

Trong một số trường hợp, người được ủy quyền hợp pháp từ chủ sở hữu cũng có thể đứng ra yêu cầu đòi lại tài sản. Như vậy, quyền đòi lại nhà đất không chỉ giới hạn ở chủ sở hữu ban đầu mà còn mở rộng cho các chủ thể có quyền lợi hợp pháp liên quan.

Có thể khởi kiện đòi bồi thường thiệt hại nếu người ở nhờ làm hư hại nhà không?

Có. Quý khách có thể nộp đơn khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết bồi thường thiệt hại nếu người ở nhờ làm hư hỏng nhà, kèm theo đó là tài liệu chứng cứ về việc người ở nhờ đã làm hư hỏng tài sản theo khoản 4 Điều 496, khoản 3 Điều 499 Bộ luật Dân sự năm 2015. Quý khách cũng cần lưu ý phải chứng minh hành vi vi phạm, thiệt hại thực tế và mối quan hệ nhân quả giữa hành vi gây hư hỏng và thiệt hại xảy ra theo Điều 584 Bộ luật Dân sự năm 2015.. Tòa án sẽ xem xét mức độ hư hỏng, chi phí sửa chữa, cũng như lỗi của người ở nhờ để quyết định mức bồi thường.

Thời hiệu người thừa kế yêu cầu chia di sản là bao lâu?

Theo khoản 1 Điều 623 Bộ luật Dân sự năm 2015, thời hiệu để người thừa kế yêu cầu chia di sản là 30 năm đối với bất động sản, 10 năm đối với động sản, kể từ thời điểm mở thừa kế. Hết thời hạn này thì di sản thuộc về người thừa kế đang quản lý di sản đó. Trường hợp không có người thừa kế đang quản lý di sản thì di sản được giải quyết như sau:

• Di sản thuộc quyền sở hữu của người đang chiếm hữu;
• Di sản thuộc về Nhà nước, nếu không có người chiếm hữu.

Trong trường hợp có nhiều người thừa kế, việc khởi kiện đòi lại di sản cần phải có sự đồng ý của tất cả không?

Không bắt buộc phải có sự đồng ý của tất cả những người thừa kế để khởi kiện đòi di sản. Một người thừa kế vẫn có quyền đơn phương khởi kiện để yêu cầu Tòa án bảo vệ quyền lợi của mình. Tuy nhiên:

• Nếu muốn đòi lại toàn bộ di sản, thì phải có sự thống nhất ủy quyền hoặc cùng đứng tên khởi kiện của tất cả đồng thừa kế vì tất cả đồng thừa kế đều có quyền và nghĩa vụ đối với di sản đó.
• Nếu chỉ một người khởi kiện, thì phạm vi giải quyết chỉ giới hạn ở phần quyền lợi của người khởi kiện, và Tòa án sẽ đưa các đồng thừa kế khác vào tham gia tố tụng với tư cách người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan vì họ có quyền và nghĩa vụ đối với di sản đó. 

Kết luận

Hướng đòi lại di sản là nhà đất đang cho người ngoài ở nhờ đòi hỏi Quý khách phải áp dụng đúng quy trình pháp lý, từ việc rà soát chứng cứ, thông báo, hòa giải đến khởi kiện và thi hành án. Luật Long Phan PMT sẵn sàng hỗ trợ toàn diện để bảo vệ quyền thừa kế hợp pháp của Quý khách. Liên hệ ngay hotline 1900.63.63.87 để được tư vấn chi tiết và sử dụng dịch vụ luật sư chuyên nghiệp.

Tags: đòi lại di sản thừa kế, đòi lại nhà đất, giải quyết tranh chấp thừa kế, Nhà đất cho ở nhờ