Tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán đất chưa có sổ

Tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán đất chưa có sổ là một vấn đề pháp lý thường gặp trong các giao dịch bất động sản tại Việt Nam, gây khó khăn cho các bên khi thực hiện hợp đồng và hoàn tất thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tình huống này đòi hỏi các phương pháp giải quyết tranh chấp hiệu quả như thương lượng, hòa giải hoặc khởi kiện tại Tòa án, dựa trên nền tảng quy định của Luật Đất đai 2024 và Bộ luật Dân sự 2015. Bài viết này sẽ phân tích sâu các quy định pháp luật hiện hành và đưa ra các phương pháp xử lý tranh chấp cụ thể, giúp các bên bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình.

Ký hợp đồng đặt cọc mua bán đất khi chưa có sổ đỏ được không?

Luật Đất đai 2024 và Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về hợp đồng đặt cọc không cấm việc ký kết hợp đồng đặt cọc mua bán đất chưa có sổ đỏ. Pháp luật Việt Nam cho phép các bên thực hiện giao dịch đặt cọc ngay cả khi thửa đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Tuy nhiên, việc thiếu sổ đỏ tạo ra rủi ro pháp lý đáng kể cho cả hai bên vì có thể sẽ không thể ký được hợp đồng mua bán đất có công chứng chứng thực từ đó dẫn tới việc không thể thực hiện thủ tục sang tên cấp sổ đỏ cho người mua.

Bởi lẽ, căn cứ theo điểm a, khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024 thì một trong các điều kiện để thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất là có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Ngoài ra, theo điểm a khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024, hợp đồng chuyển nhượng và tài sản gắn liền với đất đều phải được công chứng hoặc chứng thực.

Như vậy, khi không có sổ đỏ, các bên vẫn có thể ký hợp đồng tuy nhiên việc không có sổ đỏ có thể dẫn tới việc không thể hoàn tất thủ tục sang tên đổi chủ, dẫn đến tranh chấp hợp đồng đặt ccọc

Các phương thức giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán đất chưa có sổ

Khi xảy ra tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán đất chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, các bên có thể lựa chọn các phương thức giải quyết tranh chấp bao gồm thương lượng, hòa giải cơ sở hoặc khởi kiện. Mỗi phương thức sẽ có ưu nhược điểm khác nhau. Tùy từng trường hợp mà các bên lựa chọn.

Thương lượng giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán đất chưa có sổ

Thương lượng là phương pháp đầu tiên và hiệu quả nhất để giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán đất chưa có sổ.

• Các bên có thể thương lượng tiến hành hủy bỏ hợp đồng đặt cọc do không có khả năng thực hiện theo Điều 425 Bộ luật Dân sự (BLDS) 2015 nếu trong trường hợp thửa đất này không đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
• Trường hợp thửa đất đủ điều kiện thì các bên có thể thỏa thuận lại để cho bên nhận cọc có một khoảng thời gian hợp lý để làm thủ tục ra sổ đỏ. Từ đó các bên có thể tiến tới việc ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và sang tên cho người mua. Việc đồng ý về thời hạn cần được lập thành văn bản để đảm bảo tính pháp lý.

Khi thương lượng thành công, các bên nên lập biên bản thỏa thuận rõ ràng nội dung giải quyết tranh chấp, trách nhiệm của từng bên và cách thức xử lý tiền cọc.

Hòa giải tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán đất chưa có sổ tại UBND cấp xã

Hòa giải là phương pháp giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc thông qua sự trung gian của cơ quan có thẩm quyền. UBND cấp xã nơi có thửa đất tranh chấp tiến hành hòa giải theo quy định của pháp luật. Phương thức này giúp các bên tiết kiệm thời gian, chi phí và duy trì mối quan hệ tốt sau khi giải quyết tranh chấp.

Theo quy định của Điều 235, Điều 236 Luật Đất đai 2024 và khoản 2 Điều 3 Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP thì tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán đất – tranh chấp liên quan quyền sử dụng đất thì không bắt buộc hòa giải trước khi khởi kiện. Tuy nhiên, các bên nên hòa giải trước để giải quyết tranh chấp được hiệu quả hơn, tiết kiệm chi phí và thời gian so với phải khởi kiện ra tòa án.

Khởi kiện tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán đất chưa có sổ

Khởi kiện đến tòa án là phương pháp cuối cùng khi các bên không thể giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán đất thông qua thương lượng và hòa giải. Tòa án nhân dân nơi bị đơn cư trú hoặc làm việc là tòa án có thẩm quyền giải quyết theo quy định của khoản 3 Điều 26 và điểm a, khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015.

Thủ tục khởi kiện giải quyết tranh chấp đất đai, trong đó bao gồm tranh chấp hợp dồng đặt cọc mua bán đất chưa có sổ bắt đầu từ việc chuẩn bị hồ sơ đầy đủ được hướng dẫn theo khoản 4 và khoản 5 Điều 189 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015 bao gồm đơn khởi kiện, bản sao y hợp đồng đặt cọc, các bằng chứng, tài liệu của chủ sở hữu thửa đất và các bằng chứng liên quan đến tranh chấp.

Quá trình xử lý tại tòa án bao gồm giai đoạn tiếp nhận và xử lý đơn khởi kiện, thụ lý, chuẩn bị xét xử, mở phiên tòa xét xử sơ thẩm và xét xử phúc thẩm nếu có kháng cáo, kháng nghị.

Các căn cứ tòa án xem xét giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán đất chưa có sổ đỏ

Mục đích của việc đặt cọc là “để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng” đối với Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Cho nên, khi đặt cọc nếu các bên đều biết tình trạng đất chưa có sổ, thoả thuận với nhau một khoảng thời hạn cụ thể để chuẩn bị đầy đủ điều kiện cần thiết nhằm tiến tới việc ký kết Hợp đồng mua bán đất thì việc thửa đất chưa được cấp sổ đỏ tại thời điểm đặt cọc không làm ảnh hưởng đến hiệu lực của Hợp đồng đặt cọc.

Cần lưu ý rằng hợp đồng đặt cọc và mua bán đất là độc lập với nhau. Do đó, khi giải quyết tranh chấp tòa án cần phải xem xét:

• Tính hiệu lực của hợp đồng đặt cọc, mục đích của các bên khi giao kết hợp đồng.
• Điều kiện thực hiện quyền của người sử dụng đất tại thời điểm ký kết hợp đồng.
• Tính khả thi cho việc ký hợp đồng chuyển nhượng và sang tên sau đó.
• Giải quyết hậu quả pháp lý khi hợp đồng bị vô hiệu hoặc hủy bỏ.

Tính hiệu lực của hợp đồng đặt cọc

Hợp đồng đặt cọc mua bán đất chưa có sổ vẫn có hiệu lực nếu không vi phạm các điều kiện pháp lý. Tòa án không tuyên hợp đồng vô hiệu chỉ vì thửa đất chưa được cấp sổ đỏ.

Điều 117 BLDS 2015 quy định giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:

• Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập.
• Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện.
• Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.

Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định. Trong khi đó Điều 328 BLDS cũng không bắt buộc hợp đồng đặt cọc phải được công chứng chứng thực.

Hiệu lực của đồng đặt cọc và hợp đồng mua bán đất là độc lập với nhau. Việc không thể thực hiện hợp đồng chuyển nhượng do thiếu sổ đỏ không làm mất hiệu lực của đồng đặt cọc.

Tòa án cũng xem xét tính thiện chí của các bên khi ký kết hợp đồng. Nếu cả hai đều biết thửa đất chưa có sổ mà vẫn thực hiện giao dịch, thì việc đặt đồng tiền được coi là hợp pháp. Ngược lại, nếu một bên cố gắng che giấu thông tin về trạng thái pháp lý của thửa đất, hợp đồng có thể bị tuyên vô hiệu do lừa dối theo Điều 127 BLDS 2015.

Quyền của người sử dụng đất, thời điểm thực hiện quyền và điều kiện thực hiện quyền sử dụng đất

Hiện nay, pháp luật cũng không có quy định cấm đặt cọc khi chưa có sổ đỏ. Tại Án lệ số 25/2018/AL có ghi nhận về việc không phải chịu phạt cọc vì lý do khách quan được Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao thông qua ngày 17/10/2028. Qua nội dung án lệ thì có thể thấy tòa án vẫn công nhận hợp đồng đặt cọc có hiệu lực dù rằng tại thời điểm giao kết đất vẫn chưa có sổ

Ngoài ra tòa án cũng xét đến thời điểm thực hiện việc đặt cọc. Cụ thể nếu tại thời điểm giao kết hợp đồng thửa đất đủ điều kiện cấp sổ, bên bán cam kết với bên mua sẽ thực hiện thủ tục xin cấp giấy chứng nhận trong thời hạn hợp lý thì hợp đồng này vẫn có thể có hiệu lực. Còn ngược lại, nếu tại thời điểm giao kết thửa đất này không đủ điều kiện để cấp sổ đỏ nhưng bên bán vẫn cố tình giao kết hợp đồng đặt cọc thì hợp đồng này có thể bị hủy bỏ do không có khả năng thực hiện hoặc bị tuyên vô hiệu do lừa dối (nếu bên đặt cọc không biết việc thửa đất này không đủ điều kiện cấp sổ).

Ngoài ra, tòa án cũng xem xét tại thời điểm giao kết hợp đồng bên nhận đặt cọc có đảm bảo các điều kiện để được cấp sổ và thực hiện chuyển nhượng đất không ngoại trừ việc đất không có sổ.

Khả năng thực hiện ký kết hợp đồng chuyển nhượng

Tòa án đánh giá khả năng thực hiện hợp đồng chuyển nhượng dựa trên tình huống thực tế của thửa đất và thiện chí của các bên.

• Trường hợp khi giao kết các bên đã biết rõ là đất chưa có sổ nhưng có cơ sở xác định đất đủ điều kiện cấp sổ và đã thỏa thuận thời gian để thực hiện thủ tục cấp sổ nhưng hết hạn và bên nhận cọc vẫn chưa thực hiện được việc cấp sổ thì tòa án giải quyết theo các điều khoản đã thỏa thuận trong hợp đồng đặt cọc như bên nhận cọc sẽ bị phạt cọc theo Điều 328 BLDS 2015, bồi thường thiệt hại (nếu có).

Lưu ý, việc bên nhận cọc không có sổ khi hết thời hạn theo thỏa thuận nhưng vì lý do khách quan thì sẽ không chịu phạt cọc theo hướng dẫn của Án lệ 25/2018/AL.

• Ngược lại, nếu các bên đã biết đất không đủ điều kiện cấp sổ mà vẫn giao kết hợp đồng thì tòa án có thể tuyên Hủy bỏ hợp đồng do không có khả năng thực hiện theo Điều 425 BLDS 2015

Điều 425 BLDS quy định như sau: “Trường hợp bên có nghĩa vụ không thể thực hiện được một phần hoặc toàn bộ nghĩa vụ của mình làm cho mục đích của bên có quyền không thể đạt được thì bên có quyền có thể hủy bỏ hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại.”

Ngoài ra, trong một số trường hợp tòa án có thể tuyên vô hiệu hợp đồng do bị lừa dối hoặc vi phạm các quy định dẫn tới vô hiệu theo Điều 122 BLDS 2015

Giải quyết hậu quả pháp lý khi hợp đồng vô hiệu hoặc bị hủy bỏ

Tòa án áp dụng các quy định về xử lý hậu quả khi hợp đồng đặt cọc bị tuyên bố vô hiệu hoặc bị hủy bỏ.

• Theo Điều 427 BLDS 2015, khi hợp đồng bị hủy bỏ, hợp đồng không có hiệu lực từ thời điểm giao kết, các bên không phải thực hiện nghĩa vụ đã thỏa thuận, trừ thỏa thuận về phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại và thỏa thuận về giải quyết tranh chấp.
• Khoản 1 Điều 131 BLDS 2015 quy định giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập. Ngoài ra, khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

Ngoài ra tòa còn phải đánh giá và xác định lỗi dẫn tới việc hợp đồng bị vô hiệu hoặc bị hủy bỏ để từ đó xác định trách nhiệm bồi thường thiệt hại (nếu có).

Câu hỏi thường gặp về giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán đất chưa có sổ

Để thuận tiện, dưới đây Chúng tôi đã tổng hợp những câu hỏi thường gặp về giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán đất chưa có sổ.

Bên đặt cọc (bên mua) phải đối mặt với những rủi ro cụ thể nào khi giao dịch đất chưa có sổ đỏ?

Bên đặt cọc có thể gặp rủi ro như: không thể ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có công chứng, chứng thực theo quy định (ví dụ Điều 27 Luật Đất đai 2024), dẫn đến không hoàn tất được thủ tục đăng ký biến động đất đai (sang tên); đất không đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận; đất đang có tranh chấp hoặc bị vướng quy hoạch mà không được bên bán thông báo; hoặc bên bán không nỗ lực thực hiện thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận, khiến tiền cọc bị chiếm dụng và mục đích mua đất không đạt được.

Bên nhận cọc (bên bán) có thể gặp những rủi ro gì trong trường hợp này?

Bên nhận cọc có rủi ro không thể hoàn thành cam kết ra sổ đúng hạn do các yếu tố khách quan hoặc chủ quan, dẫn đến phải chịu phạt cọc theo thỏa thuận hoặc quy định tại khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 (thường là trả lại cọc và một khoản tương đương giá trị cọc). Ngoài ra, nếu thông tin cung cấp không trung thực về tình trạng pháp lý của đất, bên nhận cọc có thể bị kiện vì lừa dối.

Quy định về phạt cọc khi một bên từ chối giao kết hợp đồng chuyển nhượng sau khi đặt cọc đất chưa có sổ như thế nào?

Theo khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc. Nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc (thường gọi là đền gấp đôi), trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc có lý do khách quan theo Án lệ số 25/2018/AL.

Thời hiệu khởi kiện giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán đất chưa có sổ là bao lâu?

Tranh chấp hợp đồng đặt cọc là tranh chấp dân sự về hợp đồng. Theo Điều 429 Bộ luật Dân sự 2015, thời hiệu khởi kiện để yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp hợp đồng là 03 năm, kể từ ngày người có quyền yêu cầu biết hoặc phải biết quyền và lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm.

Lập vi bằng ghi nhận việc giao nhận tiền cọc cho đất chưa có sổ đỏ có giá trị như thế nào khi xảy ra tranh chấp?

Vi bằng do Thừa phát lại lập là nguồn chứng cứ ghi nhận sự kiện, hành vi giao nhận tiền cọc diễn ra trên thực tế theo yêu cầu của các bên (Nghị định 08/2020/NĐ-CP về tổ chức và hoạt động của Thừa phát lại). Vi bằng không xác nhận tính hợp pháp của nội dung giao dịch đặt cọc, nhưng nó là chứng cứ vững chắc về việc các bên đã giao và nhận tiền cọc, giúp Tòa án có cơ sở giải quyết tranh chấp về sau.

Nếu đất không đủ điều kiện cấp sổ đỏ nhưng bên bán cố tình che giấu và ký hợp đồng đặt cọc thì xử lý ra sao?

Trường hợp này, hợp đồng đặt cọc có thể bị Tòa án tuyên vô hiệu do có yếu tố lừa dối theo Điều 127 Bộ luật Dân sự 2015. Khi đó, các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Bên có lỗi gây thiệt hại (bên bán) phải bồi thường thiệt hại cho bên đặt cọc.

“Thời hạn hợp lý” để bên bán làm thủ tục ra sổ đỏ được xác định dựa trên những yếu tố nào?

“Thời hạn hợp lý” không có quy định cụ thể mà phụ thuộc vào thỏa thuận của các bên trong hợp đồng đặt cọc và tình hình thực tế của thửa đất. Các yếu tố xem xét bao gồm: loại đất, nguồn gốc đất, mức độ phức tạp của hồ sơ pháp lý, quy trình làm việc của cơ quan nhà nước có thẩm quyền tại địa phương. Thời hạn này cần được các bên ghi nhận rõ trong hợp đồng.

Án lệ số 25/2018/AL về không phải chịu phạt cọc vì lý do khách quan được áp dụng cụ thể như thế nào?

Án lệ số 25/2018/AL hướng dẫn trường hợp bên nhận đặt cọc không thể hoàn tất thủ tục pháp lý để ký hợp đồng chuyển nhượng do nguyên nhân khách quan (ví dụ: thay đổi chính sách pháp luật, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền làm ảnh hưởng đến việc cấp sổ) mà không phải do lỗi của họ, thì họ không phải chịu phạt cọc (đền gấp đôi). Họ chỉ có nghĩa vụ trả lại số tiền cọc đã nhận.

Dịch vụ luật sư giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán đất chưa có sổ

Khi phát sinh tranh chấp liên quan đến hợp đồng đặt cọc mua bán đất chưa có sổ, đội ngũ luật sư của chúng tôi cung cấp các dịch vụ pháp lý chuyên nghiệp và toàn diện, bao gồm:

• Tư vấn pháp lý chuyên sâu về các quy định liên quan đến hợp đồng đặt cọc, điều kiện giao dịch đất đai chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
• Nghiên cứu hồ sơ, phân tích hợp đồng đặt cọc, đánh giá tính pháp lý của giao dịch và các rủi ro tiềm ẩn cho các bên.
• Xây dựng chiến lược giải quyết tranh chấp tối ưu, bao gồm các phương án thương lượng, hòa giải hoặc khởi kiện tại Tòa án.
• Đại diện Quý khách hàng tham gia các buổi làm việc, đàm phán, thương lượng với bên còn lại nhằm đạt được thỏa thuận có lợi nhất.
• Soạn thảo đơn khởi kiện, thu thập và củng cố chứng cứ, chuẩn bị hồ sơ đầy đủ để nộp tại Tòa án có thẩm quyền.
• Cử luật sư giàu kinh nghiệm trực tiếp tham gia các phiên tòa, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của Quý khách hàng trong suốt quá trình tố tụng.
• Hỗ trợ pháp lý trong giai đoạn thi hành bản án hoặc quyết định của Tòa án, đảm bảo kết quả giải quyết tranh chấp được thực thi.

Kết luận

Tóm lại, tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán đất chưa có sổ đỏ cần được tiếp cận giải quyết một cách thận trọng thông qua các phương thức như thương lượng, hòa giải hoặc khởi kiện tại Tòa án, tùy thuộc vào tình hình thực tế và thiện chí của các bên. Bài viết đã làm rõ các căn cứ pháp lý, những rủi ro và cách Tòa án xem xét, xử lý. Để hạn chế rủi ro, việc tìm hiểu kỹ tình trạng pháp lý thửa đất trước khi ký kết là vô cùng quan trọng. Khi tranh chấp xảy ra, để được tư vấn và hỗ trợ pháp lý chuyên nghiệp, Quý khách hàng vui lòng liên hệ với luật sư đất đai của Luật Long Phan PMT qua hotline 1900.63.63.87.

Tags: Án lệ 25/2018/AL, đất chưa có sổ đỏ, đặt cọc mua đất chưa có sổ, Luật sư đất đai, Tranh chấp hợp đồng đặt cọc, Tư vấn luật đất đai