Giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán đất trước 1993?

Giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán đất trước 1993 là vấn đề pháp lý phức tạp do sự thay đổi trong khung pháp lý về đất đai qua các thời kỳ. Trong giai đoạn từ 1987 đến 1993, các giao dịch mua bán đất đai bị cấm theo Luật Đất đai 1987, tuy nhiên trên thực tế vẫn diễn ra nhiều giao dịch dưới hình thức “giấy tay”. Việc giải quyết những tranh chấp này hiện nay đòi hỏi sự phân tích kỹ lưỡng về mặt pháp lý và thực tiễn.

Khung pháp lý và quy định về giải quyết tranh chấp đất đai trước năm 1993

Luật Đất đai 1987 nghiêm cấm các hoạt động mua bán, chuyển nhượng đất đai dưới mọi hình thức. Điều 53 của Luật này quy định rõ đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do nhà nước thống nhất quản lý. Tuy nhiên, đến Luật Đất đai 1993, các giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất được công nhận hợp pháp.

Cơ sở pháp lý: Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/08/2004 của Hội đồng Thẩm phán TAND tối cao quy định việc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ 01/7/1980 đến trước 15/10/1993.

Theo đó tùy thời điểm xác lập và thời điểm phát sinh tranh chấp mà cách thức giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán sẽ khác nhau. Cụ thể có thể xác định qua 02 trường hợp như sau:

• Đối với tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác lập trước ngày 01/7/1980 (ngày Hội đồng Chính phủ nay là Chính phủ ban hành Quyết định số 201/CP về việc thống nhất quản lý ruộng đất và tăng cường công tác quản lý ruộng đất trong cả nước) mà sau ngày 15/10/1993 mới phát sinh tranh chấp
• Việc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác lập từ ngày 01/7/1980 (ngày Chính phủ ban hành Quyết định số 201/CP) đến trước ngày 15/10/1993 (ngày Luật Đất đai năm 1993 có hiệu lực)

Hướng giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán đất trước năm 1993

Hợp đồng được xác lập trước ngày 01/7/1980  mà sau ngày 15/10/1993 mới phát sinh tranh chấp.

Việc giải quyết tranh chấp này như sau:

Trường hợp nội dung và hình thức của hợp đồng phù hợp với quy định của pháp luật tại thời điểm giao kết hợp đồng.

• Nếu bên nhận chuyển nhượng đã nhận đất thì Toà án công nhận hợp đồng, buộc các bên phải thực hiện nghĩa vụ theo hợp đồng và phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất. Nếu bên nhận đất chưa trả đủ tiền cho bên có đất thì buộc họ phải trả cho bên chuyển nhượng số tiền còn thiếu theo giá đất thực tế trên thị trường tại thời điểm xét xử sơ thẩm.
• Nếu bên nhận chuyển nhượng đã trả đủ tiền nhưng chưa nhận đất và bên chuyển nhượng vẫn quản lý, sử dụng, chưa xây dựng công trình kiến trúc trên đất đó, thì các bên phải thực hiện nghĩa vụ theo hợp đồng, trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác.
• Trong trường hợp bên chuyển nhượng đã làm nhà ở hoặc không có điều kiện để giao đất cho bên nhận chuyển nhượng, thì tuỳ trường hợp cụ thể Toà án có thể hủy hợp đồng, buộc bên chuyển nhượng phải thanh toán cho bên nhận chuyển nhượng khoản tiền đã nhận theo giá đất thực tế trên thị trường tại thời điểm xét xử sơ thẩm.

Trường hợp nội dung của hợp đồng phù hợp với quy định của pháp luật nhưng hình thức của hợp đồng không phù hợp với quy định của pháp luật tại thời điểm giao kết hợp đồng.

• Nếu các bên chưa thực hiện nghĩa vụ theo hợp đồng thì Toà án tuyên bố hợp đồng vô hiệu và hủy hợp đồng.
• Nếu bên nhận chuyển nhượng đã trả đủ tiền chuyển nhượng đất; bên chuyển nhượng đã giao toàn bộ diện tích đất, thì Toà án công nhận hợp đồng chuyển nhượng đất đó. Trong trường hợp bên nhận chuyển nhượng mới trả một phần tiền chuyển nhượng đất, bên chuyển nhượng mới giao một phần diện tích đất, thì có thể công nhận phần hợp đồng đó căn cứ vào diện tích đất đã nhận. Nếu công nhận phần hợp đồng trong trường hợp bên chuyển nhượng giao diện tích đất có giá trị lớn hơn số tiền mà họ đã nhận, thì Toà án buộc bên nhận chuyển nhượng thanh toán cho bên chuyển nhượng phần chênh lệch giữa số tiền mà bên nhận chuyển nhượng đã trả so với diện tích đất thực tế mà họ đã nhận tại thời điểm giao kết hợp đồng theo giá trị quyền sử dụng đất tính theo giá thị trường tại thời điểm xét xử sơ thẩm. Đồng thời buộc các bên phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất đối với diện tích đất mà bên nhận chuyển nhượng đã nhận. Trong trường hợp bên nhận chuyển nhượng đã giao số tiền lớn hơn giá trị diện tích đất đã nhận mà Toà án chỉ công nhận phần hợp đồng tương ứng với diện tích đất mà họ đã nhận thì bên chuyển nhượng phải thanh toán khoản tiền đã nhận vượt quá giá trị diện tích đất đã giao tính theo giá trị quyền sử dụng đất theo giá thị trường tại thời điểm xét xử sơ thẩm.

Các trường hợp khác

• Đối với trường hợp được hướng dẫn tại điểm a và điểm b tiểu mục 2.1 mục 2 này mà bên chuyển nhượng đã nhận tiền của bên nhận chuyển nhượng nhưng chưa giao đất cho họ mà đất đó đã bị Nhà nước thu hồi để sử dụng vào mục đích công cộng và có đền bù cho bên chuyển nhượng đất thì Toà án tuyên bố hợp đồng vô hiệu và hủy hợp đồng. Việc giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu được thực hiện theo hướng dẫn tại điểm c tiểu mục 2.3 mục 2 Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP
• Nếu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có điều kiện mà điều kiện đó đã xảy ra hoặc đã được thực hiện, thì hợp đồng đó được giải quyết theo hướng dẫn tại điểm a và điểm b tiểu mục 2.1 mục 2 Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP
• Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà toàn bộ hoặc một phần nội dung của hợp đồng vi phạm pháp luật hoặc trái đạo đức xã hội thì bị vô hiệu toàn bộ hoặc một phần và việc giải quyết hậu quả pháp lý của hợp đồng vô hiệu được thực hiện theo quy định tại Điều 137, Điều 146 của Bộ luật Dân sự và hướng dẫn tại điểm c tiểu mục 2.3 mục 2 Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác lập từ ngày 01/7/1980 đến trước ngày 15/10/1993

Pháp luật thời kỳ này nghiêm cấm việc mua, bán phát canh thu tô chuyển nhượng đất đai dưới mọi hình thức; do đó, khi có tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, Toà án giải quyết như sau:

Hủy hợp đồng vì hợp đồng bị vô hiệu

Về nguyên tắc chung hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đai được xác lập trong thời điểm từ ngày 01/7/1980 đến trước ngày 15/10/1993 là hợp đồng trái pháp luật; do đó, nếu có tranh chấp mà hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa được thực hiện thì Toà án hủy hợp đồng vì hợp đồng bị vô hiệu. Việc giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu được thực hiện theo hướng dẫn tại tiểu mục 2.3 mục 2 Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP

Trường hợp được công nhận

Nếu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được thực hiện thì Toà án công nhận hợp đồng trong các trường hợp sau đây:

• Bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;
• Trường hợp đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhưng bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã hoàn tất thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại Ủy ban nhân dân có thẩm quyền, Ủy ban nhân dân đã cho phép việc chuyển nhượng;
• Bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã xây nhà ở, công trình kiến trúc, trồng cây lâu năm, đầu tư sản xuất, kinh doanh không vi phạm quy định về quy hoạch và bên chuyển nhượng cũng không phản đối khi bên nhận chuyển quyền sử dụng đất xây nhà ở, công trình kiến trúc, trồng cây lâu năm, đầu tư sản xuất, kinh doanh trên đất đó.

Quy trình giải quyết tranh chấp

Hồ sơ khởi kiện

Căn cứ khoản 4, khoản 5 Điều 189 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015, người khởi kiện cần chuẩn bị hồ sơ sau:

• Đơn khởi kiện (mẫu số 23 – DS Nghị quyết 01/2017/NQ-HĐTP do Hội đồng Thẩm phán Tòa án Nhân dân tối cao ban hành ngày 13/01/2017
• Hợp đồng mua bán, giấy tờ nhận tiền, vàng…
• Các giấy tờ khác có liên quan.

Trường hợp vì lý do khách quan mà người khởi kiện không thể nộp đầy đủ tài liệu, chứng cứ kèm theo đơn khởi kiện thì họ phải nộp tài liệu, chứng cứ hiện có để chứng minh quyền, lợi ích hợp pháp của người khởi kiện bị xâm phạm. Người khởi kiện bổ sung hoặc giao nộp bổ sung tài liệu, chứng cứ khác theo yêu cầu của Tòa án trong quá trình giải quyết vụ án

>>> Xem thêm: Mẫu đơn tranh chấp đất đai và hồ sơ khởi kiện tại Tòa án

Trình tự, thủ tục

Khi tranh chấp xảy ra các đương sự nộp đơn khởi kiện đến Tòa án cấp có thẩm quyền để được giải quyết theo quy định. Theo quy định của Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015 quy định về trình tự, thủ tục giải quyết vụ án dân sự như sau:

Nộp đơn khởi kiện

Nộp đơn khởi kiện đến Tòa án có thẩm quyền giải quyết bằng một trong các phương thức sau

• Nộp trực tiếp tại Tòa án;
• Gửi đến Tòa án theo đường dịch vụ bưu chính;
• Gửi trực tuyến qua Cổng dịch vụ công Quốc gia (nếu có).

Toà án tiếp nhận và xử lý đơn khởi kiện

Thứ nhất, tiếp nhận đơn

• Nếu nộp trực tiếp, Tòa án cấp ngay giấy xác nhận đơn cho người khởi kiện
• Nếu nộp theo đường dịch vụ bưu chính, Tòa án gửi thông báo nhận đơn cho  người khởi kiện trong thời hạn 02 ngày làm việc kể từ ngày nhận đơn
• Nếu nộp bằng phương thức gửi trực tuyến, Tòa án phải thông báo ngay việc nhận đơn cho người khởi kiện qua Cổng dịch vụ công Quốc gia (nếu có)

Thứ hai, xử lý đơn

Thẩm phán xem xét đơn khởi kiện và ra một trong các quyết định sau:

• Yêu cầu sửa đổi, bổ sung đơn khởi kiện;
• Tiến hành thủ tục thụ lý vụ án theo thủ tục thông thường hoặc theo thủ tục rút gọn
• Chuyển đơn khởi kiện cho Tòa án có thẩm quyền và thông báo cho người khởi kiện nếu vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án khác;
• Trả lại đơn khởi kiện cho người khởi kiện nếu vụ việc đó không thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án.

Thụ lý đơn khởi kiện

Căn cứ Điều 195 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015, khi xét thấy hồ sơ khởi kiện đầy đủ và vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án thì Thẩm phán sẽ ra thông báo cho người khởi kiện thực hiện thủ tục nộp tiền tạm ứng án phí trong trường hợp họ phải nộp tiền tạm ứng án phí. Trong thời hạn 07 ngày, kể từ ngày nhận được giấy báo của Tòa án về việc nộp tiền tạm ứng án phí, người khởi kiện phải nộp tiền tạm ứng án phí và nộp cho Tòa án biên lai thu tiền tạm ứng án phí.

Chuẩn bị xét xử sơ thẩm

Thời hạn chuẩn bị xét xử là 4 tháng kể từ ngày thụ lý. Trong trường hợp vụ án có tính chất phức tạp, sự kiện bất khả kháng hoặc trở ngại khách quan thì có thể gia hạn nhưng không quá 02 tháng.

Theo khoản 2 Điều 230 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015, trong giai đoạn chuẩn bị xét xử, Thẩm phán thực hiện các nhiệm vụ, quyền hạn sau đây:

• Lập hồ sơ vụ án theo quy định tại Điều 198 của Bộ luật này;
• Xác định tư cách đương sự, người tham gia tố tụng khác;
• Xác định quan hệ tranh chấp giữa các đương sự và pháp luật cần áp dụng;
• Làm rõ những tình tiết khách quan của vụ án;
• Xác minh, thu thập chứng cứ theo quy định của Bộ luật này;
• Áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời;
• Tổ chức phiên họp kiểm tra việc giao nộp, tiếp cận, công khai chứng cứ và hòa giải theo quy định của Bộ luật này, trừ trường hợp vụ án được giải quyết theo thủ tục rút gọn;
• Thực hiện nhiệm vụ, quyền hạn khác theo quy định của Bộ luật này.

Mở phiên tòa xét xử sơ thẩm

Trong thời hạn 01 tháng, kể từ ngày có quyết định đưa vụ án ra xét xử, Tòa án phải mở phiên tòa; trường hợp có lý do chính đáng thì thời hạn này là 02 tháng

Giải quyết theo thủ tục phúc thẩm nếu có kháng cáo, kháng nghị

Theo quy định của Điều 270, Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015 thì Tòa án cấp phúc thẩm trực tiếp xét xử lại vụ án mà bản án, quyết định của Tòa án cấp sơ thẩm chưa có hiệu lực pháp luật bị kháng cáo, kháng nghị.

Thời hạn kháng cáo bản án sơ thẩm là 15 ngày kể từ ngày tuyên án

• Đối với đương sự không có mặt tại phiên tòa hoặc không có mặt khi tuyên án mà có lý do chính đáng thì thời hạn kháng cáo được tính từ ngày họ nhận được bản án hoặc bản án được niêm yết.
• Đối với trường hợp đương sự đã tham gia phiên tòa nhưng vắng mặt khi Tòa án tuyên án mà không có lý do chính đáng thì thời hạn kháng cáo được tính từ ngày tuyên án.

Thu thập chứng cứ

Các loại chứng cứ quan trọng bao gồm giấy tờ mua bán, biên lai thanh toán, xác nhận của chính quyền địa phương, lời khai nhân chứng. Đặc biệt quan trọng là các tài liệu chứng minh việc sử dụng đất như hóa đơn thuế, giấy tờ xây dựng, canh tác trên đất.

Dịch vụ luật sư giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán đất trước 1993

• Tư vấn pháp lý về tính hợp pháp của giao dịch
• Thu thập và thẩm định chứng cứ
• Đại diện khách hàng trong quá trình hòa giải
• Soạn thảo đơn khởi kiện và các tài liệu tố tụng
• Đại diện tham gia phiên tòa
• Thực hiện các thủ tục thi hành án

Các câu hỏi thường gặp (FAQ) về thủ tục giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán đất

Dưới đây là giải đáp các thắc mắc về thủ tục giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán đất trước năm 1993:

Giấy tờ viết tay mua bán đất trước năm 1993 có giá trị pháp lý không?

Giá trị pháp lý của giấy tờ viết tay mua bán đất trước năm 1993 phụ thuộc vào thời điểm giao dịch và các yếu tố khác như sự công nhận của chính quyền địa phương, việc thực hiện nghĩa vụ của các bên.

Nếu đất đã được cấp sổ đỏ cho người khác thì giải quyết tranh chấp như thế nào?

Trường hợp đất đã được cấp sổ đỏ cho người khác, việc giải quyết tranh chấp sẽ phức tạp hơn. Tòa án sẽ xem xét quá trình cấp sổ đỏ và tính hợp pháp của các giao dịch liên quan.

Thời gian giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán đất trước năm 1993 mất bao lâu?

Thời gian giải quyết tranh chấp phụ thuộc vào nhiều yếu tố như tính phức tạp của vụ việc, khối lượng công việc của Tòa án, và sự hợp tác của các bên liên quan. Thông thường, có thể mất từ vài tháng đến vài năm.

Cần chuẩn bị những gì khi tìm đến luật sư để giải quyết tranh chấp?

Bạn cần chuẩn bị các giấy tờ liên quan đến giao dịch mua bán đất, các bằng chứng về việc thực hiện giao dịch, và thông tin chi tiết về quá trình xảy ra tranh chấp.

Hòa giải tại địa phương có bắt buộc trước khi khởi kiện ra tòa không?

Luật khuyến khích hòa giải tại địa phương, nhưng không bắt buộc trừ một số trường hợp đặc biệt.

Nếu người bán đất đã qua đời thì việc giải quyết tranh chấp như thế nào?

Trong trường hợp người bán đất đã qua đời, người thừa kế của họ sẽ tham gia vào quá trình giải quyết tranh chấp.

Làm thế nào để chứng minh đã thực hiện giao dịch mua bán đất trước năm 1993?

Bạn có thể sử dụng các giấy tờ viết tay, biên lai thanh toán, lời khai của nhân chứng, hoặc bất kỳ bằng chứng nào khác có thể chứng minh giao dịch.

Có thể giải quyết tranh chấp bằng phương thức nào khác ngoài khởi kiện tại Tòa án?

Ngoài khởi kiện tại Tòa án, các bên có thể giải quyết tranh chấp thông qua hòa giải, trọng tài, hoặc thương lượng.

Luật sư sẽ hỗ trợ những gì trong quá trình thu thập chứng cứ?

Luật sư sẽ hỗ trợ xác định các loại chứng cứ cần thiết, thu thập và thẩm định chứng cứ, và đại diện khách hàng trong việc yêu cầu Tòa án thu thập chứng cứ.

Trường hợp nào hợp đồng mua bán đất trước năm 1993 bị coi là vô hiệu?

Hợp đồng mua bán đất trước năm 1993 có thể bị coi là vô hiệu nếu vi phạm các quy định của pháp luật tại thời điểm giao kết, chẳng hạn như vi phạm về hình thức hoặc nội dung của hợp đồng.

Kết luận

Giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán đất trước năm 1993 đòi hỏi sự am hiểu sâu sắc về pháp luật và kinh nghiệm thực tiễn. Luật Long Phan PMT với đội ngũ luật sư chuyên nghiệp sẽ hỗ trợ Quý khách hàng giải quyết các tranh chấp một cách hiệu quả. Liên hệ ngay hotline 1900636387 để được tư vấn miễn phí về trường hợp cụ thể của Quý khách.