Dưới đây là tóm tắt nội dung Bản án dân sự phúc thẩm số 840/2025/DS-PT ngày 26-12-2025 của Tòa án nhân dân tỉnh Tây Ninh:
1. Thông tin chung
- Loại vụ án: Tranh chấp hợp đồng đặt cọc.
- Nguyên đơn: Chị Trà Thị Huỳnh H.
- Bị đơn: Bà Trần Thị Đ.
- Người kháng cáo: Nguyên đơn – chị Trà Thị Huỳnh H.
2. Nội dung vụ việc
- Vào ngày 29-4-2019, chị H và bà Đ (cùng các con) thỏa thuận chuyển nhượng phần đất diện tích 801m2 (thửa 585, tờ bản đồ 13, tại thị xã T, tỉnh Tây Ninh) với giá 272.000.000 đồng.
- Chị H đã giao tiền đặt cọc là 220.000.000 đồng. Hai bên thỏa thuận chị H sẽ làm thủ tục tách thửa, sang tên xong sẽ giao đủ 52.000.000 đồng còn lại.
- Do phần đất không đủ điều kiện tách thửa ngay, hai bên thống nhất chị H sẽ làm thủ tục để bà Đ tặng cho đất cho các con trước, sau đó mới sang tên lại cho chị H.
- Tuy nhiên, sau khi chia đất cho các con xong, bà Đ chỉ đồng ý chuyển nhượng cho chị H phần diện tích 497,9m2 và yêu cầu chị H đưa thêm 20.000.000 đồng. Chị H không đồng ý nên phát sinh tranh chấp. Chị H khởi kiện yêu cầu tiếp tục thực hiện hợp đồng hoặc bà Đ phải trả lại tiền cọc và bồi thường gấp 5 lần tiền cọc (1.100.000.000 đồng).
3. Quyết định của Bản án sơ thẩm
- Tòa án cấp sơ thẩm (Bản án số 53/2025/DS-ST) đã tuyên bố Hợp đồng đặt cọc ngày 29-4-2019 là vô hiệu.
- Buộc bà Đ trả lại cho chị H số tiền 220.000.000 đồng, nhưng không chấp nhận yêu cầu phạt cọc.
4. Kháng cáo của nguyên đơn
- Chị H kháng cáo yêu cầu Tòa án cấp phúc thẩm sửa bản án sơ thẩm, công nhận hợp đồng đặt cọc có hiệu lực, buộc bà Đ trả lại tiền cọc và bồi thường phạt cọc. Tại phiên tòa phúc thẩm, đại diện của chị H yêu cầu mức phạt cọc là gấp 2 lần số tiền đã đặt cọc.
5. Nhận định và Quyết định của Tòa án cấp phúc thẩm
- Nhận định: Tòa phúc thẩm cho rằng Hợp đồng đặt cọc giữa hai bên là có hiệu lực pháp luật, việc cấp sơ thẩm tuyên hợp đồng vô hiệu là không chính xác. Tòa xác định lỗi dẫn đến hợp đồng không thể tiếp tục thực hiện thuộc về bà Đ, do bà Đ đã không thực hiện đúng thỏa thuận tách thửa cho chị H (ngang 16m) dù diện tích đất thực tế vẫn đủ để thực hiện. Do đó, bà Đ phải chịu phạt cọc.
- Quyết định:
- Chấp nhận một phần kháng cáo của chị H, sửa bản án sơ thẩm.
- Buộc bà Trần Thị Đ phải trả cho chị H số tiền đặt cọc là 220.000.000 đồng và tiền phạt cọc là 137.010.866 đồng.
- Không chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của chị H đối với số tiền phạt cọc vượt quá mức Tòa án đã tính toán (82.989.134 đồng).
Văn Bản Tiếng Việt:
Văn Bản Tiếng Anh:
Lưu ý: Nội dung bài viết công khai tại website của Luật Long Phan PMT chỉ mang tính chất tham khảo về việc áp dụng quy định pháp luật. Tùy từng thời điểm, đối tượng và sự sửa đổi, bổ sung, thay thế của chính sách pháp luật, văn bản pháp lý mà nội dung tư vấn có thể sẽ không còn phù hợp với tình huống Quý khách đang gặp phải hoặc cần tham khảo ý kiến pháp lý. Trường hợp Quý khách cần ý kiến pháp lý cụ thể, chuyên sâu theo từng hồ sơ, vụ việc, vui lòng liên hệ với Chúng tôi qua các phương thức bên dưới. Với sự nhiệt tình và tận tâm, Chúng tôi tin rằng Luật Long Phan PMT sẽ là nơi hỗ trợ pháp lý đáng tin cậy của Quý khách hàng.