Tranh chấp thuê đất nông nghiệp hết hạn: Quyền ưu tiên gia hạn và bồi thường

Tranh chấp thuê đất nông nghiệp hết hạn là tình huống phổ biến, dễ phát sinh mâu thuẫn giữa người cho thuê và người thuê. Nhiều trường hợp người thuê đã đầu tư công sức, chi phí cải tạo đất nhưng khi hợp đồng kết thúc lại không rõ quyền lợi của mình, dẫn đến khiếu kiện kéo dài. Trong bối cảnh đó, việc hiểu rõ quyền ưu tiên gia hạn và quyền được bồi thường là yếu tố then chốt để bảo vệ lợi ích. Bài viết sau của Luật Long Phan PMT sẽ giúp Quý khách hiểu rõ hơn về căn cứ pháp lý, điều kiện gia hạn, các trường hợp được bồi thường, từ đó hạn chế tranh chấp và đảm bảo quyền lợi hợp pháp.

Đối với trường hợp thuê đất nông nghiệp của nhà nước

Khi thuê đất nông nghiệp của Nhà nước, người sử dụng đất không chỉ phải tuân thủ đúng mục đích và thời hạn thuê mà còn cần nắm rõ các quyền lợi của mình khi hợp đồng sắp hết hạn hoặc khi Nhà nước thu hồi đất. Hai vấn đề quan trọng nhất thường phát sinh trong thực tế là quyền được ưu tiên xem xét gia hạn thời gian sử dụng đất và quyền được bồi thường khi bị thu hồi đất.

Về quyền ưu tiên gia hạn

Quyền ưu tiên gia hạn quyền sử dụng đất nông nghiệp được đặt ra nhằm bảo đảm sự ổn định cho người đang trực tiếp sản xuất. Khi hết thời hạn giao đất hoặc cho thuê đất, nếu hộ gia đình, cá nhân hoặc tổ chức có nhu cầu tiếp tục sử dụng và đáp ứng điều kiện theo luật, Nhà nước sẽ xem xét cho gia hạn trước tiên trong giới hạn thời gian quy định, giúp người dân yên tâm duy trì hoạt động sản xuất và hạn chế tranh chấp phát sinh.

Nguyên tắc

Theo khoản 1 Điều 172 Luật Đất đai 2024, việc gia hạn quyền sử dụng đất nông nghiệp không áp dụng đồng loạt cho tất cả các trường hợp mà được phân định rõ ràng. Những trường hợp phải thực hiện thủ tục gia hạn bao gồm:

• Cá nhân, hộ gia đình được Nhà nước cho thuê đất để sản xuất nông nghiệp.
• Các tổ chức kinh tế, doanh nghiệp thuê đất để sản xuất hoặc nuôi trồng thủy sản.
• Tổ chức, cá nhân được giao đất rừng sản xuất. 

Khi hết thời hạn, nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng, các đối tượng này phải nộp hồ sơ xin gia hạn để Nhà nước xem xét. 

Ngược lại, đối với cá nhân, hộ gia đình trực tiếp sản xuất trên đất trồng cây hàng năm, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản, đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất là rừng trồng trong hạn mức quy định, quyền sử dụng đất sẽ được tiếp tục kéo dài theo luật mà không cần thủ tục gia hạn, miễn là đất vẫn được sử dụng đúng mục đích theo điểm a khoản 1 Điều 172 Luật Đất đai 2024. 

Điều kiện gia hạn

Để được gia hạn thuê đất nông nghiệp, người dân, hộ gia đình hoặc tổ chức trước hết phải chứng minh nhu cầu tiếp tục sử dụng đất vào mục đích sản xuất nông nghiệp. Đây là điều kiện tiên quyết nhằm bảo đảm rằng diện tích đất được giao hoặc cho thuê vẫn phục vụ đúng mục đích phát triển nông nghiệp, không bị bỏ hoang hay sử dụng sai định hướng.

Tuy nhiên, chỉ có nhu cầu thôi là chưa đủ. Người sử dụng đất còn phải chấp hành nghiêm pháp luật về đất đai, thể hiện qua việc sử dụng đất đúng mục đích, không lấn chiếm, không chuyển nhượng trái phép và không thực hiện các hành vi vi phạm dẫn đến thu hồi theo Điều 81 Luật Đất đai 2024. Nếu có vi phạm như sử dụng sai mục đích, gây ô nhiễm môi trường hoặc để đất hoang hóa, người sử dụng đất sẽ không đủ điều kiện để được xem xét gia hạn.

Bên cạnh đó, việc gia hạn chỉ được chấp thuận khi phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp xã đã được phê duyệt, nhằm bảo đảm quỹ đất nông nghiệp được sử dụng đúng định hướng phát triển kinh tế – xã hội của địa phương. Như vậy, điều kiện gia hạn thuê đất nông nghiệp không chỉ dựa trên nhu cầu của người sử dụng đất mà còn phụ thuộc vào việc tuân thủ pháp luật và sự phù hợp với quy hoạch, bảo đảm hài hòa lợi ích của người dân và mục tiêu quản lý đất đai của Nhà nước.

Thủ tục gia hạn

Để tiếp tục sử dụng đất nông nghiệp sau khi hết thời hạn, người sử dụng đất cần chủ động thực hiện thủ tục gia hạn theo đúng thời điểm và quy định pháp luật. Theo khoản 3 Điều 172 Luật Đất đai 2024, hồ sơ xin gia hạn phải được nộp chậm nhất 6 tháng trước ngày hết hạn.

Hồ sơ được tiếp nhận tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Bộ phận Một cửa, theo hướng dẫn tại khoản 1 Điều 12 Nghị định 102/2024/NĐ-CP.

Theo Mục II Phần VII Phụ lục I Nghị định 151/2025/NĐ-CP quy định đối với các trường hợp cần xin gia hạn sử dụng đất khi hết thời hạn sử dụng cần nộp hồ sơ xin gia hạn bao gồm: 

• Mẫu số 04 Phụ lục II ban hành kèm theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP 
• Một số giấy tờ, tài liệu chứng minh tình trạng sử dụng đất khác như bản sao có công chứng của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền, quyết định giao đất, quyết định cho thuê đất. 

Cần lưu ý rằng pháp luật không mặc định người sử dụng đất “đương nhiên được gia hạn”, mà chỉ quy định “được Nhà nước xem xét tiếp tục cho thuê hoặc giao đất”. Việc xem xét dựa trên các điều kiện nền tảng như: có nhu cầu thực sự, sử dụng đất đúng mục đích, hoàn thành nghĩa vụ tài chính và phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt. 

Trường hợp đặc thù – cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp: Khi hết hạn được tiếp tục sử dụng mà không phải làm thủ tục gia hạn. Trường hợp người sử dụng đất muốn cập nhật trên sổ thì làm thủ tục xác nhận theo Điều 65 Nghị định 102/2024/NĐ-CP sẽ cần nộp hồ sơ như sau:

• Mẫu số 09 tại Phụ lục ban hành kèm theo Nghị định 102/2024/NĐ-CP;
• Bản gốc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được Nhà nước cấp;
• Giấy tờ, tài liệu chứng minh sử dụng đất đúng mục đích (nếu có).

>>>> Xem thêm: Chuyển nhượng đất đai là đất nông nghiệp

Về bồi thường khi bị thu hồi

Khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp, người dân sẽ được xem xét bồi thường tùy theo loại tài sản và mức thiệt hại thực tế. Cơ chế này nhằm bảo đảm người sử dụng đất không bị thiệt thòi khi phải giao đất cho Nhà nước.

Bồi thường về đất

Khi người sử dụng đất đáp ứng đủ điều kiện được bồi thường theo Điều 95 Luật Đất đai 2024 và thửa đất không phải là đất thuê trả tiền hằng năm, họ có thể được Nhà nước bố trí bồi thường dưới nhiều hình thức. Tùy vào quỹ đất của địa phương và nhu cầu thực tế của người dân, việc bồi thường có thể bằng đất nông nghiệp, tiền, hoặc thậm chí đất ở/nhà ở nếu phù hợp.

Theo điểm a khoản 1 Điều 95 Luật Đất đai 2024 quy định rõ trường hợp được bồi thường đất khi Nhà nước thu hồi là hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hằng năm. Do đó, đối với trường hợp người dân sử dụng đất thuê và trả tiền thuê đất hàng năm sẽ không được bồi thường khi bị thu hồi đất. Trong trường hợp này, theo Điều 107 Luật Đất đai 2024, Nhà nước chỉ xem xét hỗ trợ phần chi phí đầu tư còn lại trên đất và tài sản hợp pháp gắn liền với đất (nếu có).

Bồi thường tài sản gắn liền với đất, cây trồng, vật nuôi

Khi Nhà nước thu hồi đất, việc bồi thường tài sản gắn liền với đất được áp dụng theo từng nhóm tài sản khác nhau. Đối với nhà ở và các công trình phục vụ đời sống, người dân được bồi thường theo giá trị xây dựng mới của công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương, theo quy định tại Điều 102 Luật Đất đai 2024. 

Căn cứ theo Điều 103 Luật Đất đai 2024, đối với cây trồng và vật nuôi mức bồi thường được xác định theo cách tính riêng cho từng loại như sau:

• Đối với cây hằng năm: Mức bồi thường được tính theo giá trị sản lượng của vụ thu hoạch đối với cây trồng đó. Giá trị này được xác định dựa trên năng suất của vụ cao nhất trong ba năm liền kề tại địa phương và đơn giá bồi thường tương ứng.
• Đối với cây lâu năm: Mức bồi thường được tính theo giá trị thiệt hại thực tế của vườn cây.
• Đối với cây lâu năm là loại cho thu hoạch nhiều lần mà đang trong thời kỳ thu hoạch: Mức bồi thường được tính bằng sản lượng vườn cây còn chưa thu hoạch tương ứng với số năm còn lại trong chu kỳ thu hoạch và đơn giá bồi thường.
• Đối với cây trồng chưa thu hoạch nhưng có thể di chuyển: Người sử dụng đất được bồi thường chi phí di chuyển và phần thiệt hại thực tế phát sinh do việc phải di chuyển hoặc trồng lại.
• Đối với cây rừng trồng bằng nguồn vốn ngân sách nhà nước, cây rừng tự nhiên giao cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trồng, quản lý, chăm sóc, bảo vệ: Mức bồi thường theo giá trị thiệt hại thực tế của vườn cây; tiền bồi thường được phân chia cho người quản lý, chăm sóc, bảo vệ theo quy định của pháp luật về lâm nghiệp.
• Đối với vật nuôi là thủy sản hoặc vật nuôi khác mà không thể di chuyển: Mức bồi thường thiệt hại thực tế theo mức bồi thường cụ thể do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định.

Tuy nhiên, không phải mọi tài sản đều được bồi thường. Theo Điều 105 Luật Đất đai 2024 quy định tài sản gắn liền với đất được tạo lập trái quy định của pháp luật hoặc tạo lập trong thời hạn hiệu lực của thông báo thu hồi đất của cơ quan nhà nước, phần công trình xây dựng theo giấy phép xây dựng có thời hạn theo pháp luật về xây dựng mà đến thời điểm thu hồi đất giấy phép đã hết thời hạn,… đều không thuộc diện bồi thường. Quy định này nhằm bảo đảm tính công bằng và ngăn chặn hành vi lợi dụng chính sách bồi thường.

Lưu ý về mối quan hệ giữa việc gia hạn và nhận bồi thường

Theo Khoản 4 Điều 172 Luật Đất đai 2024, khi hết thời hạn sử dụng đất mà không được gia hạn, người sử dụng đất phải chủ động tháo dỡ hoặc di chuyển tài sản trên đất để bàn giao lại mặt bằng cho Nhà nước. Nếu sau 24 tháng kể từ ngày hết hạn mà tài sản vẫn không được xử lý, Nhà nước sẽ thu hồi đất và không bồi thường cả đất lẫn tài sản gắn liền với đất. Trường hợp tài sản buộc phải phá dỡ, chủ sở hữu phải tự chịu toàn bộ chi phí phá dỡ. Quy định này nhằm bảo đảm đất được thu hồi đúng thời hạn và tránh tình trạng kéo dài, gây cản trở việc quản lý và sử dụng đất của Nhà nước.

>>> Xem thêm: Đất hết hạn sử dụng có được bồi thường khi thu hồi đất không?

Đối với trường hợp thuê đất nông nghiệp của tư nhân

Đối với trường hợp thuê đất nông nghiệp của tư nhân, quan hệ giữa các bên hoàn toàn được điều chỉnh theo pháp luật dân sự và phụ thuộc vào thỏa thuận trong hợp đồng. Vì vậy, quyền gia hạn, bồi thường hay xử lý tài sản khi chấm dứt thuê đều phải dựa trên nội dung đã ký kết và ý chí của các bên, không có cơ chế ưu tiên như khi thuê đất của Nhà nước.

Đối với gia hạn hợp đồng thuê

Theo quy định của Điều 472 Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng thuê đất nông nghiệp của tư nhân được hình thành hoàn toàn trên cơ sở thỏa thuận. Điều này đồng nghĩa với việc pháp luật không tự động trao cho bên thuê bất kỳ quyền ưu tiên gia hạn nào nếu trong hợp đồng không có điều khoản về gia hạn hoặc quyền được thuê tiếp. Khi hợp đồng hết hạn, nếu hai bên muốn tiếp tục quan hệ thuê thì phải ký phụ lục hoặc lập một hợp đồng mới, pháp luật không mặc định việc gia hạn.

Trong trường hợp hợp đồng có quy định rõ ràng về quyền ưu tiên gia hạn cho bên thuê, điều khoản này có giá trị pháp lý đầy đủ và bên cho thuê buộc phải tuân thủ đúng cam kết. Ngược lại, nếu hợp đồng không đề cập đến vấn đề gia hạn, thì khi hợp đồng chấm dứt, bên cho thuê có toàn quyền quyết định có tiếp tục cho thuê hay không, và bên thuê không thể yêu cầu hay mặc nhiên đòi quyền được thuê tiếp.

Về bồi thường khi hợp đồng thuê chấm dứt

Theo Điều 482 Bộ luật Dân sự 2015, khi hợp đồng thuê kết thúc, bên thuê có trách nhiệm trả lại tài sản đúng như tình trạng ban đầu, ngoại trừ phần hao mòn tự nhiên do sử dụng bình thường. Điều này có nghĩa là mọi tài sản, công trình hoặc vật dụng mà bên thuê tự xây dựng, lắp đặt hoặc mang vào trong thời gian thuê đều không được coi là một phần của tài sản thuê, và bên thuê phải tự mình tháo dỡ, di chuyển hoặc xử lý trước khi trả lại đất, trừ khi hai bên đã có thỏa thuận khác.

Nếu tài sản thuê bị giảm giá trị so với lúc nhận mà không phải do hao mòn tự nhiên như làm đất bạc màu nghiêm trọng do khai thác quá mức, làm ô nhiễm đất từ hóa chất, thuốc sâu, bên cho thuê có quyền yêu cầu bồi thường. Ngược lại, nếu bên thuê muốn để lại công trình hoặc tài sản trên đất, điều này chỉ được chấp nhận khi bên cho thuê đồng ý và có thỏa thuận rõ ràng về việc chuyển giao hoặc bồi thường. Như vậy bên thuê phải tự chịu trách nhiệm hoàn toàn đối với tài sản do mình tạo lập, và chỉ khi có sự đồng thuận của bên cho thuê thì tài sản đó mới có thể được giữ lại hoặc được thanh toán.

>>> Xem thêm: Cách xử lý tài sản trên đất khi hết thời hạn thuê đất

Hướng xử lý khi có tranh chấp hợp đồng thuê đất nông nghiệp hết hạn

Khi phát sinh tranh chấp liên quan đến việc thuê đất nông nghiệp, cách giải quyết sẽ phụ thuộc vào đối tượng cho thuê đất và quan hệ pháp lý giữa các bên.

Đối với đất thuê của nhà nước

Theo Điều 237 Luật Đất đai 2024, người sử dụng đất có quyền bảo vệ quyền lợi của mình thông qua việc khiếu nại hoặc khởi kiện đối với các quyết định và hành vi hành chính trong quản lý đất đai. Việc giải quyết khiếu nại được thực hiện theo pháp luật về khiếu nại, còn thủ tục khởi kiện tuân theo quy định của pháp luật tố tụng hành chính. Trên cơ sở đó, nội dung dưới đây sẽ phân tích cụ thể trình tự, thủ tục khiếu nại và khởi kiện để người sử dụng đất có thể áp dụng đúng quy định.

Quyền khiếu nại khi không được gia hạn hoặc bồi thường

Người sử dụng đất có quyền khiếu nại khi cho rằng quyết định hành chính hoặc hành vi hành chính của cơ quan Nhà nước như việc không cho gia hạn hoặc từ chối bồi thường là trái với quy định đã phân tích như trên và xâm phạm quyền lợi hợp pháp của mình.

Căn cứ khiếu nại

Căn cứ để người sử dụng đất thực hiện quyền khiếu nại xuất phát từ hành vi hoặc quyết định của cơ quan Nhà nước về việc không cho gia hạn sử dụng đất hoặc từ chối bồi thường khi thu hồi đất trái với các quy định pháp luật đã được xác định tại mục “Về quyền ưu tiên gia hạn” và “Về bồi thường khi bị thu hồi” nêu trên.

Cụ thể, nếu người sử dụng đất đáp ứng đầy đủ các điều kiện gia hạn như có nhu cầu tiếp tục sử dụng, chấp hành tốt pháp luật đất đai và phù hợp quy hoạch nhưng vẫn bị từ chối gia hạn, thì đó là dấu hiệu của việc áp dụng pháp luật không đúng. Tương tự, trong trường hợp thu hồi đất, nếu người sử dụng đất đủ điều kiện được bồi thường về đất, tài sản, cây trồng, vật nuôi theo quy định nhưng cơ quan có thẩm quyền lại không xem xét hoặc từ chối bồi thường mà không có căn cứ hợp pháp, thì quyết định đó cũng trái với quy định pháp luật. Những sai phạm này là cơ sở trực tiếp để người dân thực hiện quyền khiếu nại nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình.

Thời hiệu

Theo Điều 9 Luật Khiếu nại 2011 quy định thời hiệu khiếu nại được xác định là 90 ngày, tính từ thời điểm người khiếu nại nhận được hoặc biết được quyết định hành chính, hành vi hành chính bị cho là trái pháp luật. Trường hợp người khiếu nại không thể thực hiện quyền khiếu nại trong thời hạn này do ốm đau, thiên tai, địch họa, đi công tác, học tập xa hoặc gặp trở ngại khách quan khác, thì khoảng thời gian bị ảnh hưởng bởi các sự kiện đó không tính vào thời hiệu khiếu nại.

Hồ sơ khiếu nại

• Đơn khiếu nại theo mẫu 01 ban hành kèm Nghị định 124/2020/NĐ-CP
• Biên bản hòa giải của Ủy ban nhân dân cấp xã;
• Bản photo quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của Chủ tịch Uỷ ban Nhân dân cấp xã/cấp tỉnh
• Bản photo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được Nhà nước cấp;
• Giấy tờ, tài liệu chứng minh sử dụng đất đúng mục đích.

Thời hạn giải quyết

Đối với khiếu nại lần đầu: Theo Điều 28 Luật Khiếu nại 2011, thời hạn giải quyết khiếu nại lần đầu là 30 ngày kể từ ngày thụ lý; vụ việc phức tạp tối đa 45 ngày. Ở vùng sâu, vùng xa hoặc nơi đi lại khó khăn, thời hạn tương ứng là 45 ngày và tối đa 60 ngày đối với vụ việc phức tạp.

Đối với khiếu nại lần hai: Theo Điều 37 Luật Khiếu nại 2011, thời hạn giải quyết khiếu nại lần hai cũng là 30 ngày kể từ ngày thụ lý; vụ việc phức tạp tối đa 45 ngày. Đối với vùng sâu, vùng xa, thời hạn tương ứng là 45 ngày và tối đa 60 ngày nếu vụ việc phức tạp.

Quyền khiếu nại lần hai

Theo khoản 2 Điều 4 Nghị định 124/2020/NĐ-CP, nếu quá thời hạn luật định mà khiếu nại lần đầu vẫn chưa được giải quyết thì người khiếu nại có quyền gửi đơn khiếu nại lần hai. Trường hợp người khiếu nại đã nhận được quyết định giải quyết khiếu nại lần đầu nhưng không đồng ý, họ cũng có quyền gửi đơn khiếu nại lần hai. Khi gửi đơn, người khiếu nại phải nêu rõ lý do và kèm theo các tài liệu liên quan.

Quyền khởi kiện hành chính

Khi thực hiện thủ tục khởi kiện,  người khởi kiện cần tuân thủ các quy định về hồ sơ, thẩm quyền và trình tự tố tụng tại Luật Tố tụng hành chính 2015.

Căn cứ khởi kiện

Căn cứ khởi kiện được xác lập từ việc cơ quan Nhà nước ban hành hành vi hành chính hoặc quyết định hành chính về việc không cho gia hạn sử dụng đất hoặc từ chối bồi thường khi thu hồi đất nhưng lại trái với các quy định pháp luật đã được phân tích tại mục “Về quyền ưu tiên gia hạn” và “Về bồi thường khi bị thu hồi”. Việc không gia hạn trong khi người sử dụng đất đã đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo luật, hoặc việc từ chối bồi thường dù người sử dụng đất đủ điều kiện được bồi thường về đất, tài sản, cây trồng, vật nuôi, đều là biểu hiện của việc áp dụng pháp luật không đúng. Đây chính là căn cứ trực tiếp để người sử dụng đất thực hiện quyền khởi kiện nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình.

Thời hiệu khởi kiện 

Căn cứ theo điểm a Khoản 2 Điều 116 Luật Tố tụng hành chính quy định thời hiệu khởi kiện được xác định là 01 năm, tính từ ngày người khởi kiện nhận được hoặc biết được quyết định hành chính, hành vi hành chính bị cho là xâm phạm quyền và lợi ích hợp pháp của mình.

Hồ sơ khởi kiện

Theo quy định tại Điều 118 Luật Tố tụng hành chính 2015, người khởi kiện cần chuẩn bị mẫu đơn khởi kiện và các giấy tờ, tài liệu chứng minh khác như sau:

• Mẫu đơn khởi kiện thực hiện theo mẫu số 01-HC được ban hành kèm theo Nghị quyết số 02/2017/NQ-HĐTP.
• Bản photo quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của Chủ tịch Uỷ ban Nhân dân cấp xã/cấp tỉnh.
• Bản photo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được Nhà nước cấp.
• Giấy tờ, tài liệu chứng minh sử dụng đất đúng mục đích.
• Các giấy tờ, tài liệu chứng minh khác.

Thủ tục giải quyết

Sau khi Tòa án thụ lý vụ án hành chính, bước tiếp theo là giai đoạn chuẩn bị xét xử sơ thẩm, nếu có kháng cáo, kháng nghị bản án sơ thẩm sẽ xét xử phúc thẩm. Thời hạn giải quyết sẽ phụ thuộc vào tính chất đơn giản hay phức tạp của vụ án, căn cứ theo Điều 130, Điều 149, Điều 203, Điều 206 và Điều 221 Luật Tố tụng hành chính 2015 như sau:

• Giai đoạn sơ thẩm tại Tòa án khu vực có thẩm quyền: Thời gian chuẩn bị xét xử sơ thẩm vụ án hành chính là 04 tháng kể từ ngày thụ lý. Đối với vụ án có tính chất phức tạp hoặc gặp sự kiện bất khả kháng, trở ngại khách quan, Chánh án Tòa án có thể quyết định gia hạn nhưng không quá 02 tháng. Sau khi có quyết định đưa vụ án ra xét xử, Tòa án phải mở phiên tòa trong thời hạn 20 ngày, và nếu có lý do chính đáng thì thời hạn này có thể kéo dài nhưng không quá 30 ngày. Việc xét xử sơ thẩm được thực hiện bởi Hội đồng xét xử gồm 01 Thẩm phán và 02 Hội thẩm nhân dân theo Điều 154 Luật Tố tụng hành chính 2015 nhằm bảo đảm tính khách quan và đại diện cho ý chí của nhân dân trong quá trình xét xử.
• Giai đoạn phúc thẩm tại Tòa án cấp tỉnh có thẩm quyền: Đương sự hoặc người đại diện hợp pháp của họ có quyền kháng cáo bản án trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày tuyên án. Trong thời hạn 60 ngày kể từ ngày thụ lý vụ án, Thẩm phán được phân công làm Chủ tọa phiên tòa phải ra quyết định đưa vụ án ra xét xử. Trong vòng 30 ngày kể từ ngày có quyết định đưa vụ án ra xét xử, Tòa án phải mở phiên tòa phúc thẩm, trừ trường hợp có lý do chính đáng thì thời hạn có thể kéo dài đến 60 ngày. Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm 03 Thẩm phán theo quy định tại Điều 222 Luật này nhằm bảo đảm việc xét xử được tiến hành độc lập, khách quan và đúng pháp luật.

Đối với đất thuê tư nhân

Đối với thuê đất tư nhân: trình tự về thương lượng, hòa giải, khởi kiện được thực hiện như sau:

Thương lượng

Trước khi khởi kiện, các bên nên ưu tiên tổ chức các buổi thương lượng trực tiếp để tìm tiếng nói chung về tranh chấp hợp đồng cho thuê đất nông nghiệp. Quá trình này đòi hỏi sự thiện chí và công bằng từ hai phía, tránh việc một bên đơn phương áp đặt các điều kiện bất lợi cho bên còn lại. 

Trong quá trình làm việc, các bên cần trao đổi rõ ràng về căn cứ pháp lý, quyền và nghĩa vụ theo hợp đồng, tình trạng sử dụng đất, mức giá thuê, thời hạn thuê và các vi phạm (nếu có). 

Nếu đạt được thỏa thuận, cần lập văn bản ghi nhận đầy đủ nội dung đã thống nhất, có chữ ký của các bên và người làm chứng, trong đó nêu rõ nghĩa vụ thực hiện, thời hạn và phương thức xử lý tiếp theo. Trường hợp thương lượng không thành, biên bản làm việc sẽ là chứng cứ quan trọng chứng minh các bên đã thiện chí giải quyết tranh chấp trước khi đưa vụ việc ra Tòa. 

Hòa giải

Hòa giải, đối thoại tại Tòa án là bước được thực hiện trước khi Tòa án thụ lý vụ án, nhằm giúp các bên tự thỏa thuận, giảm căng thẳng và tiết kiệm thời gian, chi phí. Theo Luật Hòa giải, đối thoại tại Tòa án 2020, quy trình này gồm ba giai đoạn chính:

Giai đoạn trước khi hòa giải, đối thoại: Sau khi nhận đơn khởi kiện, Tòa án sẽ kiểm tra thẩm quyền và trong vòng 2 ngày sẽ thông báo cho người khởi kiện về quyền lựa chọn hòa giải, đối thoại. Người khởi kiện phải phản hồi trong vòng 3 ngày. Nếu họ từ chối hòa giải, vụ việc sẽ được chuyển sang giải quyết theo thủ tục tố tụng dân sự. Nếu đồng ý, Thẩm phán sẽ chỉ định Hòa giải viên theo lựa chọn của đương sự hoặc theo thẩm quyền.

Giai đoạn hòa giải, đối thoại: Thời hạn tiến hành hòa giải thường kéo dài tối đa 20 ngày, 30 ngày  đối với vụ việc phức tạp hoặc kéo dài đến 2 tháng nếu các bên đồng ý gia hạn. Việc hòa giải có thể diễn ra tại Tòa án hoặc địa điểm khác, trong một hoặc nhiều phiên làm việc. Khi các bên đạt được thỏa thuận, Hòa giải viên sẽ lập biên bản hòa giải thành, kết thúc toàn bộ quá trình hòa giải, đối thoại.

Giai đoạn sau hòa giải, đối thoại: Sau khi có biên bản hòa giải thành hoặc đối thoại thành, các bên có thể yêu cầu Tòa án công nhận kết quả. Thẩm phán có 15 ngày để xem xét hồ sơ và yêu cầu bổ sung nếu cần. Nếu đáp ứng đủ điều kiện, Tòa án sẽ ra quyết định công nhận kết quả hòa giải; nếu không, Tòa án sẽ ra quyết định không công nhận và nêu rõ lý do. Quyết định công nhận có hiệu lực ngay và không bị kháng cáo, kháng nghị theo thủ tục phúc thẩm.

Cơ sở pháp lý: Điều 16, Điều 20, Điều 22, Điều 31, Điều 32, Điều 33, Điều 35 Luật Hòa giải đối thoại tại Tòa án 2020.

Khởi kiện

Trong các tranh chấp liên quan đến đất thuê tư nhân, việc giải quyết sẽ phụ thuộc chủ yếu vào thỏa thuận giữa các bên và quy định của pháp luật dân sự. Khi mâu thuẫn phát sinh, các bên cần lựa chọn phương thức xử lý phù hợp nhằm bảo đảm quyền lợi và hạn chế rủi ro pháp lý.

Thời hiệu

Theo Điều 429 Bộ luật Dân sự 2015 quy định thời hiệu khởi kiện để yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp hợp đồng cho thuê đất nông nghiệp là 03 năm, kể từ ngày người có quyền yêu cầu biết hoặc phải biết quyền và lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm.

>>>> Xem thêm: Thời hiệu khởi kiện tranh chấp đất đai

Thẩm quyền

Căn cứ theo Điều 236 Luật Đất đai 2024 quy định thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai. Đối với tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp hoặc một trong các bên tranh chấp có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở,… và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án có thẩm quyền giải quyết. 

Đối với các trường hợp không có giấy chứng nhận như đã nêu trên thì các bên tranh chấp được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai là Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền hoặc khởi kiện tại Tòa án có thẩm quyền.

Căn cứ theo khoản 9 Điều 26 và điểm c Khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015 quy định đối tượng tranh chấp là bất động sản thì chỉ có Tòa án nơi có bất động sản có thẩm quyền giải quyết. 

Căn cứ theo khoản 3 Điều 26 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 quy định đối với đối tượng tranh chấp là hợp đồng thuê đất nông nghiệp dài hạn thì Tòa án có thẩm quyền giải quyết. Về thẩm quyền theo cấp, Khoản 2 Điều 1 Luật số 85/2025/QH15 quy định tranh chấp này do Tòa án nhân dân khu vực có thẩm quyền giải quyết. Về thẩm quyền theo lãnh thổ, Tòa án nhân dân nơi bị đơn – tư nhân cho thuê đất cư trú/nơi đặt trụ sở có thẩm quyền tranh chấp hợp đồng thuê đất nông nghiệp theo điểm a khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015. 

Trình tự giải quyết tại Tòa án

Sau khi Tòa án thụ lý đơn khởi kiện, bước tiếp theo là chuẩn bị xét xử sơ thẩm vụ án. Thời hạn chuẩn bị xét xử  tranh chấp thuê đất nông nghiệp hết hạn sẽ tùy vào tính chất phức tạp của vụ án, theo khoản 1 Điều 203 và khoản 1 Điều 286 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015 như sau: 

• Giai đoạn sơ thẩm: Thời gian chuẩn bị xét xử sơ thẩm vụ án này là 04 tháng, kể từ ngày thụ lý vụ án. Đối với vụ án có tính chất phức tạp hoặc do sự kiện bất khả kháng, trở ngại khách quan thì Chánh án Tòa án có thể quyết định gia hạn thời hạn chuẩn bị xét xử nhưng không quá 02 tháng đối với vụ án; 
• Giai đoạn phúc thẩm: Thời gian chuẩn bị xét xử phúc thẩm vụ án này là 02 tháng, kể từ ngày thụ lý vụ án. Đối với vụ án có tính chất phức tạp hoặc do sự kiện bất khả kháng, trở ngại khách quan thì Chánh án Tòa án cấp phúc thẩm có thể quyết định kéo dài thời hạn chuẩn bị xét xử, nhưng không được quá 01 tháng.

>>>> Xem thêm: Khởi kiện tranh chấp đất đai thì án phí tòa án hết bao nhiêu

Dịch vụ Luật sư tư vấn và tham gia giải quyết tranh chấp thuê đất nông nghiệp hết hạn

Tranh chấp đất đai luôn là một trong những lĩnh vực pháp lý phức tạp, đòi hỏi sự am hiểu sâu sắc về hệ thống pháp luật và quy trình tố tụng. Việc xác định đúng thời hiệu khởi kiện, chuẩn bị hồ sơ đầy đủ và tuân thủ chặt chẽ trình tự thủ tục là yếu tố then chốt để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của cá nhân, tổ chức khi xảy ra tranh chấp.

Với kinh nghiệm chuyên sâu trong lĩnh vực đất đai, Luật Long Phan PMT cung cấp dịch vụ luật sư khởi kiện tranh chấp đất đai với phạm vi hỗ trợ toàn diện như sau:

• Tư vấn xác định đúng loại tranh chấp và thời hiệu khởi kiện.
• Soạn thảo đơn khởi kiện và toàn bộ đơn từ trong suốt quá trình khởi kiện giải quyết tranh chấp đất đai.
• Thu thập, đánh giá các chứng cứ trong quá trình giải quyết.
• Đại diện tham gia các buổi làm việc với cơ quan có thẩm quyền.
• Đại diện bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của Quý khách tại các phiên tòa.
• Hỗ trợ tư vấn các vấn đề khác có liên quan đến khởi kiện tranh chấp đất đai.

Câu hỏi thường gặp khi xảy ra tranh chấp thuê đất nông nghiệp

Sau đây là phần giải đáp cho một số câu hỏi pháp lý thường gặp trong tình huống thực tiễn khi xảy ra tranh chấp thuê đất nông nghiệp:

Xây dựng nhà ở trên đất nông nghiệp có được không?

Xây dựng nhà ở trên đất nông nghiệp không được phép vì đây là hành vi sử dụng đất sai mục đích theo quy định. Khoản 2 Điều 9 Luật Đất đai 2024 xác định đất nông nghiệp chỉ được dùng cho các mục đích như trồng cây hằng năm, cây lâu năm, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, chăn nuôi tập trung, làm muối và các mục đích nông nghiệp khác. Bên cạnh đó, điểm a khoản 3 Điều 9 Luật Đất đai 2024 quy định đất ở thuộc nhóm đất phi nông nghiệp. Vì vậy, việc xây dựng nhà ở trên đất nông nghiệp là trái pháp luật và bị xem là sử dụng đất không đúng mục đích.

Xây dựng nhà ở trên đất nông nghiệp sẽ bị xử phạt như thế nào?

Quy định về xử phạt hành chính đối với hành vi xây dựng nhà ở trên đất nông nghiệp được nêu tại Chương II Nghị định 123/2024/NĐ-CP. Mức phạt cụ thể phụ thuộc vào loại đất và diện tích sử dụng sai mục đích, nhưng nhìn chung mức phạt tiền từ 2.000.000 đồng trở lên. Bên cạnh hình phạt tiền, người vi phạm còn phải thực hiện các biện pháp khắc phục hậu quả, bao gồm buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu, tức phải tháo dỡ toàn bộ công trình nhà ở xây dựng trái phép. Trường hợp hành vi vi phạm mang lại lợi ích cho người xây dựng, họ còn phải nộp lại khoản lợi bất chính thu được từ việc sử dụng đất sai mục đích.

Ai có trách nhiệm tổ chức thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp?

Căn cứ theo Điều 86 Luật Đất đai 2024 và Điều 29 Nghị định 88/2024/NĐ-CP quy định trách nhiệm tổ chức thực hiện bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp được phân chia cho nhiều cơ quan, tùy theo vai trò và phạm vi quản lý:

• Thứ nhất, các bộ, cơ quan ngang bộ, cơ quan thuộc Chính phủ, tập đoàn kinh tế, tổng công ty và đơn vị sự nghiệp công lập có dự án phải thu hồi đất có trách nhiệm phối hợp với UBND các cấp và đơn vị làm công tác bồi thường – tái định cư. Đồng thời, họ phải bảo đảm kinh phí để chi trả bồi thường, hỗ trợ và bố trí tái định cư theo quy định.
• Thứ hai, UBND cấp tỉnh là cơ quan chịu trách nhiệm chính trong việc chỉ đạo và tổ chức thực hiện toàn bộ công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư trên địa bàn khi Nhà nước thu hồi đất.
• Thứ ba, Bộ Nông nghiệp và Môi trường có trách nhiệm kiểm tra và thanh tra việc thực hiện bồi thường, hỗ trợ và tái định cư nhằm bảo đảm quá trình này tuân thủ đúng quy định pháp luật.

Trường hợp người sử dụng đất không bàn giao đất cho Nhà nước sẽ bị xử lý như thế nào?

Căn cứ theo Điều 89 Luật Đất đai 2024 quy định khi Nhà nước đã thu hồi đất và phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã được phê duyệt nhưng người sử dụng đất vẫn không bàn giao đất, quy trình xử lý sẽ diễn ra theo hai bước:

• Vận động, thuyết phục: trong 10 ngày Ủy ban nhân dân cấp xã sẽ phối hợp với Ủy ban Mặt trận Tổ quốc và đơn vị làm công tác bồi thường để vận động, giải thích và thuyết phục người có đất thu hồi bàn giao đất. Việc vận động này phải được lập thành văn bản.
• Cưỡng chế thu hồi đất nếu vẫn không chấp hành: Nếu sau thời hạn 10 ngày kể từ khi kết thúc vận động mà người sử dụng đất vẫn không bàn giao, Chủ tịch UBND cấp xã sẽ ban hành quyết định cưỡng chế thu hồi đất và tổ chức thực hiện cưỡng chế theo quy định pháp luật.

Kết luận

Việc nắm rõ quyền ưu tiên gia hạn và quyền được bồi thường khi thuê đất nông nghiệp không chỉ giúp người sử dụng đất bảo vệ lợi ích hợp pháp của mình, mà còn là giải pháp quan trọng để hạn chế tranh chấp, tránh rủi ro và bảo đảm quá trình sử dụng đất diễn ra ổn định, minh bạch. Để đảm bảo quyền lợi được thực thi đúng quy định và tránh những sai sót không đáng có, Quý khách hàng nên tham khảo ý kiến chuyên môn trước khi thực hiện các thủ tục liên quan. Nếu Quý khách cần được tư vấn sâu hơn về gia hạn, bồi thường hoặc giải quyết tranh chấp thuê đất nông nghiệp, vui lòng liên hệ Luật Long Phan PMT qua hotline 1900.63.63.87 để được hỗ trợ nhanh chóng và hiệu quả.

Tags: Bồi thường khi nhà nước thu hồi đất, Gia hạn sử dụng đất nông nghiệp, Giải quyết tranh chấp đất đai​, Hết hạn hợp đồng thuê đất, Tranh chấp thuê đất nông nghiệp