Tư vấn mức bồi thường khi hàng xóm xây dựng lấn ranh 

Tư vấn mức bồi thường khi hàng xóm xây dựng lấn ranh là quá trình xác định giá trị thiệt hại thực tế phát sinh từ hành vi vi phạm. Việc xác định này không chỉ dựa trên giá trị phần đất bị lấn chiếm mà còn bao gồm các chi phí hợp lý để khôi phục hiện trạng và bù đắp các tổn thất khác. Bài viết của Luật Long Phan PMT sẽ phân tích chi tiết các khoản mục thiệt hại và phương pháp xác định mức bồi thường theo quy định pháp luật khi hàng xóm xây dựng lấn ranh.

Thiệt hại về tài sản và chi phí hợp lý

Thiệt hại do tài sản bị xâm phạm được quy định tại Điều 589 Bộ luật Dân sự 2015, bao gồm tài sản bị hư hỏng, lợi ích gắn liền với việc sử dụng tài sản bị giảm sút và các chi phí hợp lý để khắc phục. Trong trường hợp hàng xóm xây dựng lấn ranh, các khoản mục này được cụ thể hóa thành các chi phí mà bên vi phạm phải có trách nhiệm bồi thường. Việc tập hợp đầy đủ hóa đơn, chứng từ cho các chi phí này là cơ sở vững chắc để Tòa án chấp nhận yêu cầu của Quý khách.

Các khoản thiệt hại về tài sản và chi phí hợp lý bao gồm:

• Chi phí đo đạc, xác định ranh giới: Đây là chi phí ban đầu và có tính chất bắt buộc để có cơ sở pháp lý xác định hành vi lấn chiếm. Chi phí này bao gồm việc trích lục, trích đo địa chính tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc thuê các đơn vị đo đạc độc lập sử dụng công nghệ GPS/RTK để xác định tọa độ, mốc giới một cách chính xác.
• Chi phí ngăn chặn và khắc phục hậu quả: Nhóm chi phí này bao gồm toàn bộ các khoản tiền phải bỏ ra để đưa thửa đất trở về tình trạng ban đầu. Cụ thể là chi phí thuê nhân công, máy móc để phá dỡ phần công trình xây dựng vi phạm, chi phí vận chuyển và xử lý phế thải xây dựng theo quy định, và chi phí để xây dựng lại tường, hàng rào hoặc các công trình khác đúng ranh giới đã được xác định.
• Thiệt hại do mất quyền sử dụng đất: Trong suốt thời gian phần đất bị lấn chiếm, Quý khách hàng đã bị mất đi quyền khai thác, sử dụng hợp pháp. Thiệt hại này được tính bằng giá trị lợi ích bị mất, ví dụ như diện tích sân hoặc đất trống cho thuê bị chiếm dụng thì thiệt hại sẽ được tính theo đơn giá thuê tại địa phương trong khoảng thời gian tương ứng.
• Giảm giá trị tài sản: Hành vi xây lấn có thể làm giảm giá trị tổng thể của bất động sản. Để yêu cầu bồi thường khoản này, Quý khách hàng cần chứng minh được sự suy giảm đó, một tổ chức có chức năng định giá để xác định mức độ sụt giảm giá trị của nhà và đất.
• Các chi phí hợp lý khác: Bao gồm các chi phí thực tế phát sinh như chi phí tư vấn pháp lý từ luật sư, chi phí soạn thảo hồ sơ khởi kiện, chi phí đi lại và các chi phí khác có hóa đơn, chứng từ hợp lệ.

Buộc phải trả lại đất và khôi phục hiện trạng

Theo quy định tại Điều 166 Bộ luật Dân sự 2015, chủ sở hữu có quyền đòi lại tài sản từ người chiếm hữu, sử dụng không có căn cứ pháp luật. Do đó, yêu cầu bồi thường thiệt hại về tài sản thường song hành với yêu cầu buộc trả lại phần đất bị lấn chiếm. Biện pháp này không chỉ giải quyết xung đột dân sự mà còn liên quan đến trách nhiệm hành chính trong lĩnh vực đất đai và xây dựng. Quý khách hàng cần phân biệt rõ giữa quyền yêu cầu bồi thường của cá nhân và thẩm quyền xử phạt của cơ quan nhà nước.

Về mặt quản lý nhà nước, hành vi lấn chiếm đất đai và vi phạm trật tự xây dựng sẽ bị xử lý độc lập với vụ kiện dân sự. Cụ thể, theo quy định tại Điều 13 Nghị định 123/2024/NĐ-CP, hành vi lấn, chiếm đất tùy theo loại đất và diện tích vi phạm có thể bị phạt tiền từ 3.000.000 đồng đến 200.000.000 đồng đối với cá nhân. Đồng thời, cơ quan nhà nước sẽ áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả là buộc khôi phục tình trạng ban đầu của đất. 

Nếu vi phạm liên quan đến xây dựng sai phép, không phép, cơi nới, lấn chiếm không gian, đối tượng vi phạm có thể bị xử phạt theo Điều 16 Nghị định 16/2022/NĐ-CP với mức phạt lên đến 200.000.000 đồng đối với nhà ở riêng lẻ và buộc tháo dỡ công trình, phần công trình vi phạm. Điều quan trọng cần lưu ý là các khoản tiền phạt này được nộp vào ngân sách nhà nước và không thay thế cho nghĩa vụ bồi thường thiệt hại dân sự cho Quý khách hàng. Quyết định xử phạt vi phạm hành chính là một chứng cứ quan trọng để củng cố cho yêu cầu khởi kiện tại Tòa án.

Phương án xử lý theo khuyến nghị từ kinh nghiệm thực tế

Dựa trên kinh nghiệm giải quyết tranh chấp thực tế, có hai phương án chính để xử lý dứt điểm tình trạng hàng xóm xây dựng lấn ranh. Lựa chọn phương án nào phụ thuộc vào mức độ vi phạm, tính khả thi của việc tháo dỡ và thiện chí của các bên. 

Buộc tháo dỡ và bồi thường chi phí/thiệt hại

Đây là phương án ưu tiên hàng đầu và được pháp luật bảo vệ, nhằm mục đích khôi phục hoàn toàn quyền sử dụng đất hợp pháp cho người bị xâm phạm. Theo phương án này, Quý khách hàng sẽ yêu cầu Tòa án buộc bên vi phạm phải phá dỡ phần công trình xây dựng trên phần đất lấn chiếm và đồng thời bồi thường toàn bộ các chi phí và thiệt hại phát sinh. Tổng mức yêu cầu bồi thường được tính như sau:

Tổng yêu cầu = (Chi phí đo đạc + thẩm định ranh giới) + (Chi phí phá dỡ phần lấn + chi phí vận chuyển) + (Chi phí xây dựng lại tường/hàng rào đúng ranh giới) + (Giá trị lợi ích sử dụng bị mất trong thời gian bị lấn chiếm) + (Chi phí hợp lý khác có hóa đơn).

Thỏa thuận chuyển nhượng phần đất bị lấn

Phương án này chỉ được xem xét khi việc tháo dỡ thực sự không khả thi hoặc gây ra rủi ro, thiệt hại lớn hơn (ví dụ phần lấn chiếm quá nhỏ, là một phần của kết cấu chịu lực chính của công trình). Đây là giải pháp dựa trên sự thỏa thuận của hai bên, Tòa án ít khi ưu tiên áp đặt nếu việc khôi phục hiện trạng vẫn có thể thực hiện. Giá trị chuyển nhượng được xác định như sau:

Tiền chuyển nhượng = Diện tích lấn (m²) × Đơn giá thị trường tại khu vực + Phí, lệ phí sang tên (do hai bên thỏa thuận) + Khoản bù đắp tổn thất hợp lý khác (nếu có). 

Hướng giải quyết này đòi hỏi sự thiện chí và hợp tác từ cả hai phía để hoàn tất các thủ tục pháp lý về đất đai.

>>> Xem thêm: Thủ tục khởi kiện hàng xóm xây nhà lấn đất

Các công việc cần thực hiện trước khi yêu cầu bồi thường

Trước khi chính thức khởi kiện hoặc đưa ra yêu cầu bồi thường, việc chuẩn bị một bộ hồ sơ chứng cứ vững chắc là bước then chốt. Quá trình này đòi hỏi sự cẩn trọng, tuân thủ đúng quy trình để đảm bảo giá trị pháp lý cho các tài liệu. Việc thực hiện đầy đủ các bước chuẩn bị sẽ tạo lợi thế lớn trong quá trình thương lượng hoặc tố tụng.

Các bước cần tiến hành bao gồm:

• Đo đạc và lập mốc ranh giới: Liên hệ với cơ quan chức năng hoặc đơn vị đo đạc uy tín để tiến hành đo đạc chính xác theo tiêu chuẩn kỹ thuật . Kết quả đo đạc là cơ sở pháp lý không thể thiếu để xác định diện tích bị lấn chiếm.
• Lập biên bản ghi nhận hiện trạng: Ghi nhận lại chi tiết hiện trạng vi phạm bằng hình ảnh, video, sơ đồ. Biên bản cần thể hiện rõ kích thước, vật liệu xây dựng và vị trí của phần công trình lấn chiếm.
• Gửi thông báo yêu cầu chính thức: Soạn thảo văn bản thông báo cho bên hàng xóm, nêu rõ hành vi vi phạm và yêu cầu họ tự tháo dỡ, bồi thường thiệt hại trong một thời hạn hợp lý (nên quy định rõ thời hạn trả lời). 
• Đề nghị xử lý vi phạm hành chính: Song song với việc giải quyết dân sự, gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp/Thanh tra Xây dựng (nếu là hành vi xây dựng) hoặc Phòng tài nguyên và môi trường/UBND (nếu là lấn chiếm đất) để đề nghị xử lý hành vi vi phạm hành chính về đất đai hoặc xây dựng. Quyết định xử phạt của cơ quan nhà nước sẽ hỗ trợ cho yêu cầu dân sự.
• Tuyệt đối không tự ý phá dỡ: Việc tự ý phá dỡ phần công trình lấn chiếm khi chưa có thỏa thuận hoặc quyết định của cơ quan có thẩm quyền có thể khiến Quý khách hàng đối mặt với rủi ro pháp lý về hành vi hủy hoại tài sản.
• Khởi kiện tại Tòa án: Nếu việc thương lượng không thành công, bước cuối cùng là khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền. Hồ sơ khởi kiện cần bao gồm các yêu cầu: xác định ranh giới đất; buộc trả lại đất và tháo dỡ công trình vi phạm; và buộc bồi thường toàn bộ thiệt hại.

>>> Xem thêm: Giải quyết tranh chấp ranh giới đất liên kề chi tiết từ A-Z

Dịch vụ luật sư tư vấn và tham gia giải quyết tranh chấp bồi thường khi hàng xóm xây dựng lấn ranh

Luật Long Phan PMT cung cấp dịch vụ pháp lý toàn diện, đại diện cho Quý khách hàng để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp một cách hiệu quả nhất. Dịch vụ của chúng tôi bao gồm:

• Phân tích hồ sơ pháp lý về đất đai, giấy phép xây dựng để xác định cơ sở của yêu cầu.
• Đánh giá các chứng cứ hiện có và hướng dẫn các bước thu thập tài liệu bổ sung.
• Xây dựng chiến lược giải quyết tranh chấp tối ưu, bao gồm phương án thương lượng và tố tụng.
• Soạn thảo văn bản thông báo, đơn đề nghị xử lý vi phạm hành chính và các tài liệu liên quan.
• Thay mặt Quý khách hàng làm việc với bên vi phạm để tiến hành thương lượng, hòa giải.
• Đại diện làm việc với các cơ quan nhà nước như UBND, Phòng Kinh tế/Phòng kinh tế, hạ tầng và đô ththị, Thanh tra Xây dựng.
• Soạn thảo đơn khởi kiện và chuẩn bị hồ sơ khởi kiện theo đúng quy định của pháp luật tố tụng dân sự.
• Đại diện bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho Quý khách hàng tại các phiên tòa.

Các câu hỏi thường gặp (FAQ)

Bên cạnh những phân tích chi tiết ở trên, kinh nghiệm giải quyết tranh chấp thực tế cho thấy khách hàng thường có chung một số băn khoăn phổ biến. Dưới đây, Luật Long Phan PMT sẽ giải đáp các câu hỏi thường gặp nhất để giúp Quý khách có định hướng xử lý hiệu quả.

Hành động đầu tiên cần làm ngay khi phát hiện hàng xóm lấn ranh là gì?

Ngay khi phát hiện, Quý khách cần giữ bình tĩnh, thu thập bằng chứng ban đầu như chụp ảnh, quay video hiện trạng. Sau đó, hãy thông báo một cách thiện chí cho bên hàng xóm về sự việc. Nếu họ không hợp tác, bạn nên gửi văn bản thông báo chính thức và tiến hành các bước đo đạc để có cơ sở pháp lý vững chắc trước khi yêu cầu cơ quan chức năng can thiệp.

Ngoài sổ đỏ, cần những chứng cứ nào khác để chứng minh hành vi lấn chiếm?

Ngoài Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ), các chứng cứ quan trọng khác bao gồm: kết quả đo đạc, trích lục bản đồ địa chính, hình ảnh, video ghi lại hiện trạng, biên bản ghi nhận hiện trạng có chữ ký của các bên hoặc người làm chứng, và quyết định xử phạt vi phạm hành chính của cơ quan nhà nước (nếu có).

Có bắt buộc phải hòa giải tại UBND cấp xã trước khi khởi kiện không?

Có. Theo Điều 235 Luật Đất đai, hòa giải tại UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp là thủ tục bắt buộc trước khi khởi kiện tại Tòa án. Nếu hòa giải không thành, UBND cấp xã sẽ lập biên bản hòa giải không thành, đây là một tài liệu bắt buộc phải có trong hồ sơ khởi kiện nộp cho Tòa án.

Quyết định xử phạt vi phạm hành chính của UBND có thay thế được bản án của Tòa án không?

Không. Quyết định xử phạt hành chính chỉ giải quyết trách nhiệm của người vi phạm với cơ quan quản lý nhà nước. Nó không thay thế nghĩa vụ bồi thường thiệt hại dân sự cho Quý khách. Tuy nhiên, quyết định này là một bằng chứng rất mạnh để củng cố yêu cầu khởi kiện của bạn tại Tòa án.

Kết luận

Việc xác định và yêu cầu bồi thường khi hàng xóm xây dựng lấn ranh đòi hỏi sự chuẩn bị kỹ lưỡng về mặt chứng cứ và am hiểu các quy định pháp luật. Để đảm bảo quyền lợi được bảo vệ tối đa và quy trình giải quyết diễn ra thuận lợi, sự hỗ trợ từ một đơn vị pháp lý chuyên nghiệp là giải pháp hiệu quả. Quý khách hàng có nhu cầu tư vấn chi tiết, vui lòng liên hệ với Luật Long Phan PMT qua hotline: 1900.63.63.87.

Tags: Bồi thường khi hàng xóm xây dựng lấn ranh, Bồi thường thiệt hại, Buộc tháo dỡ công trình vi phạm, Khôi phục hiện trạng, Tranh chấp ranh giới đất liền kề, Xây dựng lấn ranh