Có hay không khả năng thu hồi dự án Hausbelo?

Dự án Hausbelo đã từng có quyết định thu hồi do sử dụng đất không hiệu quả. Thậm chí, sau khi được giao đất lại, dự án tiếp tục điều chỉnh quy hoạch từ nhà ở xã hội thành thương mại nhưng vẫn bị “treo” do vướng mắc pháp lý. Điều này tiềm ẩn rủi ro lớn cho nhiều khách hàng.

Đủ căn cứ thu hồi dự án?

Như đã phản ánh ở bài trước, dự án khu nhà ở phường Phú Hữu, Quận 9 (tên thương mại Hausbelo) tiền thân là dự án nhà ở xã hội đã liên tục phải điều chỉnh quy hoạch. Pháp lý chưa hoàn thiện khiến việc triển khai dự án này vẫn “bất động” từ năm 2002 (thời điểm được giao đất) cho đến nay.

Dự án Hausbelo sau gần 20 năm triển khai chỉ là bãi đất trống

Thậm chí, dự án này cũng đã bị thu hồi vào năm 2006, do chủ đầu tư là Công ty TNHH Đầu tư và Xây dựng Minh Sơn (gọi tắt là Công ty Minh Sơn) sử dụng đất không hiệu quả. Sau khi được giao lại đất để tiếp tục thực hiện dự án thì “bất ngờ” ngày 7/12/2015, dự án đã được chấp thuận chủ trương không thực hiện đầu tư xây dựng nhà ở xã hội theo kiến nghị của Công ty Minh Sơn. Việc xây dựng nhà ở xã hội sẽ được hoán đổi sang khu đất khác thuộc phường Trường Thạnh, Quận 9 (nay là TP Thủ Đức), TP Hồ Chí Minh.

Đến ngày 3/12/2019, UBND TP Hồ Chí Minh tiếp tục ra Quyết định số 5136/QĐ-UBND về việc điều chỉnh quy hoạch cục bộ 1/2000, theo đó lô đất thuộc dự án được điều chỉnh thành đất nhóm nhà ở quy hoạch ngắn hạn.

Trước đó từ cuối năm 2018, dự án Hausbelo đã chính thức ra mắt thị trường và nhận đặt cọc giữ chỗ.

Hiện tại, đơn vị phát triển dự án là Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển EZ Land Việt Nam (gọi tắt là EZ Land) cho biết, dự án đang thực hiện thủ tục điều chỉnh quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500, dự kiến quý I/2022 sẽ có những tín hiệu lạc quan khi TP Hồ Chí Minh mở cửa trở lại toàn bộ…

Trong khi đó, hiện trạng khu đất thực hiện dự án vẫn đang chỉ là bãi đất trống, không có kết cấu công trình xây dựng.

Có thể thấy, dự án Hausbelo thực chất đã có “tuổi đời” gần 20 năm, trải qua nhiều đợt điều chỉnh nhưng vẫn chưa thi công xây dựng, đang vướng mắc về pháp lý, khiến đất bị bỏ hoang lãng phí…

Luật sư Võ Tấn Lộc, Công ty Luật Long Phan PMT – Đoàn Luật sư TP Hồ Chí Minh nêu quan điểm: Hiện nay, Luật Đầu tư 2020 đã có quy định về việc chấm dứt hoạt động của các dự án đầu tư do không triển khai trên thực tế, đặc biệt là các dự án liên quan đến sử dụng đất được Nhà nước giao hoặc cho thuê.

Theo quy định tại điểm d, khoản 2, Điều 48 Luật Đầu tư 2020 thì các dự án đầu tư thuộc trường hợp bị thu hồi đất do không đưa đất vào sử dụng, chậm đưa đất vào sử dụng theo quy định của pháp luật về đất đai.

Căn cứ quy định tại điểm i, khoản 1, Điều 64 Luật Đất đai 2013 thì các trường hợp thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai khi đất được Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện dự án đầu tư mà không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục hoặc tiến độ sử dụng đất chậm 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa phải đưa đất vào sử dụng; Trường hợp không đưa đất vào sử dụng thì chủ đầu tư được gia hạn sử dụng 24 tháng và phải nộp cho Nhà nước khoản tiền tương ứng với mức tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với thời gian chậm tiến độ thực hiện dự án trong thời gian này; Hết thời hạn được gia hạn mà chủ đầu tư vẫn chưa đưa đất vào sử dụng thì Nhà nước thu hồi đất mà không bồi thường về đất và tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp do bất khả kháng.

“Như vậy, trong trường hợp của dự án Hausbelo vẫn có rủi ro bị thu hồi đất do chủ đầu tư chậm tiến độ triển khai dự án trên thực tế”, Luật sư Lộc cho biết.

Tiềm ẩn nhiều rủi ro

Ngoài mối lo ngại về việc dự án chậm tiến độ, bị “treo” quá lâu thì việc nhận đặt cọc giữ chỗ, huy động vốn tại dự án Hausbelo cũng đặt ra nhiều mối lo ngại, tiềm ẩn không ít rủi ro cho khách hàng.

Phiếu xác nhận thông tin căn hộ Hausbelo và khách hàng

Theo đó, Luật sư Võ Tấn Lộc cho rằng, căn cứ theo điểm a, khoản 1, Điều 194 Luật Đất đai 2013; Khoản 17, Điều 1 Nghị định 148/2020/NĐ-CP ngày 18/12/2020 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai, thì điều kiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền, bao gồm: Chủ đầu tư dự án phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng, gồm các công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt; Đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực trước khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân tự xây dựng nhà ở; Đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu gồm cấp điện, cấp nước, thoát nước, thu gom rác thải…”.

Trong trường hợp chào bán nhà ở hình thành trong tương lai thì cần phải thỏa mãn các điều kiện tại Điều 55, 56 Luật Kinh doanh Bất động sản 2014: “1. Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; Trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.

2. Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.

3. Chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng”.

Ngoài ra, theo quy định tại Điều 19 Nghị định 99/2015/NĐ-CP; khoản 1, Điều 9 Thông tư 19/2016/TT-BXD thì khi chủ đầu tư ký hợp đồng mua bán, thuê, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai mà thu tiền trả trước của người mua, thuê, thuê mua nhà ở thì phải có văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua của cơ quan có thẩm quyền (cụ thể là Sở Xây dựng).

“Căn cứ vào các thông tin pháp lý mà dự án Hausbelo đang có thì tính đến thời điểm hiện tại dự án chưa đáp ứng đủ những căn cứ, các quy định hiện hành về điều kiện chào bán nhà ở hình thành trong tương lai như đã nêu. Đây là rủi ro pháp lý đối với những giao dịch dân sự liên quan đến sản phẩm của dự án này, đặc biệt về phía khách hàng”, Luật sư Lộc nhận định.