Thời hiệu khởi kiện tranh chấp đất đai là bao lâu?

Thời hiệu khởi kiện tranh chấp đất đai là vấn đề khiến hầu hết các chủ thể trong quan hệ tranh chấp hoặc các cá nhân, tổ chức liên quan đều cảm thấy lo lắng. Bởi lẽ pháp luật Việt Nam quy định tùy thuộc vào từng loại tranh chấp đất đai mà thời hiệu khởi kiện sẽ khác nhau. Nếu không nắm chắc quy định của pháp luật về thời hiệu của từng loại tranh chấp thì rất khó để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình. Vậy, thời hiệu khởi kiện tranh chấp đất đai là gì? Có phải trường hợp nào cũng áp dụng thời hiệu tranh chấp đất đai? Để trả lời cho vấn đề này, hãy cùng tìm hiểu nội dung bài viết dưới đây.

Thời hiệu khởi kiện đối với tranh chấp xác định ai là người có quyền sử dụng đất

Tại Điều 184 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015 quy định thời hiệu khởi kiện, thời hiệu yêu cầu giải quyết việc dân sự được thực hiện theo quy định của Bộ luật dân sự.

Theo quy định tại khoản 3 Điều 155 Bộ luật Dân sự 2015, tranh chấp về quyền sử dụng đất nhằm xác định ai là người có quyền sử dụng đất hợp pháp sẽ không áp dụng thời hiệu khởi kiện.

Nói cách khác, bất cứ khi nào xảy ra tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất mà không xác định được ai là người có quyền sử dụng đất hợp pháp thì các bên đều có quyền khởi kiện ra Tòa án mà không bị giới hạn về mặt thời gian.

Thời hiệu khởi kiện đối với các tranh chấp liên quan đến đất đai

Tùy vào từng loại tranh chấp liên quan đến đất đai mà thời hiệu khởi kiện đối với các tranh chấp là khác nhau. Việc nắm rõ quy định về thời hiệu là điều kiện quan trọng giúp cá nhân, tổ chức bảo vệ quyền lợi chính đáng của mình trong quá trình tranh chấp.

• Một là, tranh chấp liên quan đến giao dịch đất đai. Các tranh chấp phát sinh từ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tặng cho, thế chấp, cầm cố, góp vốn bằng quyền sử dụng đất vào doanh nghiệp,… thì thời hiệu khởi kiện để yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp hợp đồng là 03 năm, kể từ ngày người có quyền yêu cầu biết hoặc phải biết quyền và lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm theo Điều 429 Bộ luật Dân sự 2015.
• Hai là, tranh chấp liên quan đến việc phân chia di sản thừa kế là quyền sử dụng đất được quy định cụ thể tại Điều 623 Bộ luật Dân sự 2015 như sau:
  • Thời hiệu khởi kiện để người thừa kế yêu cầu chia di sản là 30 năm đối với bất động sản, kể từ thời điểm mở thừa kế.
  • Thời hiệu để người thừa kế yêu cầu xác nhận quyền thừa kế của mình hoặc bác bỏ quyền thừa kế của người khác là 10 năm, kể từ thời điểm mở thừa kế.
  • Thời hiệu khởi kiện để yêu cầu người thừa kế thực hiện nghĩa vụ tài sản của người chết để lại là 03 năm, kể từ thời điểm mở thừa kế.
• Ba là, tranh chấp về các thủ tục hành chính (quyết định/hành vi hành chính) liên quan đến đất đai. Căn cứ theo quy định điểm a khoản 2 Điều 116 Luật Tố tụng hành chính 2015, thời hiệu khởi kiện đối với các quyết định hành chính, hành vi hành chính liên quan đến đất đai (như quyết định thu hồi đất, quyết định cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sai đối tượng…) là 01 năm kể từ ngày người khởi kiện nhận được hoặc biết được quyết định/hành vi hành chính đó.

Như vậy, không phải mọi tranh chấp đất đai đều được áp dụng chung một thời hiệu khởi kiện. Việc xác định đúng loại tranh chấp sẽ giúp cá nhân, tổ chức bị xâm phạm về quyền và lợi ích có hướng xử lý đúng và kịp thời, tránh trường hợp bị từ chối thụ lý do đã hết thời hiệu.

Cách tính thời hiệu khởi kiện tranh chấp đất đai

Để tính thời hiệu khởi kiện tranh chấp đất đai, cần xác định các vấn đề sau:

• Thời điểm bắt đầu thời hiệu khởi kiện.
• Thời gian không tính vào thời hiệu khởi kiện.
• Bắt đầu lại thời hiệu khởi kiện.

Thời điểm bắt đầu thời hiệu khởi kiện

Thời hiệu khởi kiện vụ án dân sự (cụ thể là tranh chấp đất đai) được tính từ ngày người có quyền yêu cầu biết hoặc phải biết quyền, lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác. Thời hiệu yêu cầu giải quyết việc dân sự được tính từ ngày phát sinh quyền yêu cầu, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác theo căn cứ tại Điều 154 BLDS 2015.

Thời gian không tính vào thời hiệu khởi kiện

Thời gian không tính vào thời hiệu khởi kiện vụ án dân sự (cụ thể là tranh chấp đất đai), thời hiệu yêu cầu giải quyết việc dân sự là khoảng thời gian xảy ra một trong các sự kiện quy định tại Điều 156 BLDS 2015 sau đây:

• Thứ nhất, sự kiện bất khả kháng hoặc trở ngại khách quan làm cho chủ thể có quyền khởi kiện, quyền yêu cầu không thể khởi kiện, yêu cầu trong phạm vi thời hiệu.
  • Sự kiện bất khả kháng là sự kiện xảy ra một cách khách quan không thể lường trước được và không thể khắc phục được mặc dù đã áp dụng mọi biện pháp cần thiết và khả năng cho phép.
  • Trở ngại khách quan là những trở ngại do hoàn cảnh khách quan tác động làm cho người có quyền, nghĩa vụ dân sự không thể biết về việc quyền, lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm hoặc không thể thực hiện được quyền, nghĩa vụ dân sự của mình.
• Thứ hai, chưa có người đại diện trong trường hợp người có quyền khởi kiện, người có quyền yêu cầu là người chưa thành niên, mất năng lực hành vi dân sự, có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi hoặc bị hạn chế năng lực hành vi dân sự.
• Thứ ba, người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự, người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi, người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự chưa có người đại diện khác thay thế trong trường hợp sau đây:
  • Người đại diện chết nếu là cá nhân, chấm dứt tồn tại nếu là pháp nhân;
  • Người đại diện vì lý do chính đáng mà không thể tiếp tục đại diện được.

Bắt đầu lại thời hiệu khởi kiện

Theo Điều 157 Bộ luật Dân sự 2015, thời hiệu khởi kiện bắt đầu lại trong trường hợp sau đây:

• Bên có nghĩa vụ đã thừa nhận một phần hoặc toàn bộ nghĩa vụ của mình đối với người khởi kiện;
• Bên có nghĩa vụ thừa nhận hoặc thực hiện xong một phần nghĩa vụ của mình đối với người khởi kiện;
• Các bên đã tự hòa giải với nhau.

Việc hiểu rõ và áp dụng đúng các quy định về thời hiệu và cách tính thời hiệu là rất cần thiết để đảm bảo quyền lợi trong suốt quá trình khởi kiện.

Dịch vụ luật sư khởi kiện tranh chấp đất đai tại Luật Long Phan PMT

Tranh chấp đất đai là lĩnh vực pháp lý phức tạp, liên quan đến nhiều quy định pháp luật. Việc xác định đúng thời hiệu khởi kiện và chuẩn bị hồ sơ khởi kiện đầy đủ, đúng trình tự là điều kiện tiên quyết để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của cá nhân, tổ chức.

Luật Long Phan PMT cung cấp dịch vụ luật sư khởi kiện tranh chấp đất đai, bao gồm các công việc như:

• Tư vấn xác định đúng loại tranh chấp và thời hiệu khởi kiện;
• Soạn thảo đơn khởi kiện và toàn bộ đơn từ trong suốt quá trình khởi kiện giải quyết tranh chấp đất đai;
• Thu thập, đánh giá các chứng cứ trong quá trình giải quyết;
• Tham gia các buổi làm việc với cơ quan có thẩm quyền;
• Đại diện hoặc tham bảo vệ quyền lợi cho khách hàng tại các buổi giải quyết;
• Hỗ trợ tư vấn các vấn đề khác có liên quan đến khởi kiện tranh chấp đất đai.

Những câu hỏi thường gặp về thời hiệu khởi kiện tranh chấp đất đai

Dưới đây là tổng hợp một số câu hỏi thường gặp về thời hiệu khởi kiện tranh chấp đất đai, mời Quý khách hàng tham khảo.

Điều gì sẽ xảy ra nếu khởi kiện một vụ án tranh chấp đất đai sau khi thời hiệu quy định đã kết thúc?

Theo Điều 184 BLTTDS 2015, Tòa án không được từ chối thụ lý đơn khởi kiện do hết thời hiệu khởi kiện; tuy nhiên, Tòa án có thể áp dụng thời hiệu theo theo yêu cầu áp dụng thời hiệu của một bên hoặc các bên với điều kiện yêu cầu này phải được đưa ra trước khi Tòa án cấp sơ thẩm ra bản án, quyết định giải quyết vụ việc. Do đó, các bên cũng cần lưu ý về thời hiệu này để tránh vụ việc bị đình chỉ giải quyết theo Điều 217 BLTTDS 2015.

Việc tiến hành hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân dân cấp xã có ảnh hưởng đến việc tính thời hiệu khởi kiện không?

Theo Điều 157 Bộ luật Dân sự 2015, thời hiệu khởi kiện bắt đầu lại trong trường hợp “các bên đã tự hòa giải với nhau”. Nếu việc hòa giải tại UBND cấp xã dẫn đến các bên đạt được thỏa thuận (tự hòa giải thành), thì thời hiệu có thể được xem là bắt đầu lại. Tuy nhiên, quá trình hòa giải không thành tại UBND cấp xã không phải là sự kiện làm gián đoạn hay bắt đầu lại thời hiệu một cách tự động cho tất cả các loại tranh chấp nếu không có sự thừa nhận nghĩa vụ từ bên kia.

Làm thế nào để phân biệt giữa tranh chấp “xác định ai là người có quyền sử dụng đất” (không áp dụng thời hiệu) và tranh chấp hợp đồng liên quan đến đất đai (thời hiệu 03 năm)?

Tranh chấp “xác định ai là người có quyền sử dụng đất” thường là tranh chấp gốc về quyền, ví dụ như hai bên cùng cho rằng mình là người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hợp pháp, hoặc có nguồn gốc sử dụng đất hợp pháp từ trước. Ngược lại, tranh chấp hợp đồng liên quan đến đất đai phát sinh từ các giao dịch cụ thể như mua bán, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, khi một bên vi phạm nghĩa vụ hợp đồng. Ví dụ, A bán đất cho B, B đã trả tiền nhưng A không giao đất và không làm thủ tục sang tên, đây là tranh chấp hợp đồng.

Các bên trong tranh chấp đất đai có thể tự thỏa thuận về việc kéo dài hoặc rút ngắn thời hiệu khởi kiện không?

Không. Thời hiệu khởi kiện là quy định mang tính bắt buộc của pháp luật nhằm đảm bảo sự ổn định trong các quan hệ dân sự và tố tụng. Các bên không thể tự ý thỏa thuận thay đổi thời hiệu khởi kiện do pháp luật quy định.

Tòa án có tự động xem xét và áp dụng quy định về thời hiệu khi giải quyết tranh chấp đất đai, hay phải chờ yêu cầu từ một trong các bên?

Theo quy định tại Điều 184 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015, Tòa án chỉ áp dụng quy định về thời hiệu theo yêu cầu áp dụng thời hiệu của một bên hoặc các bên với điều kiện yêu cầu này phải được đưa ra trước khi Tòa án cấp sơ thẩm ra bản án, quyết định giải quyết vụ việc.

Trong trường hợp một phần yêu cầu khởi kiện của tôi đã hết thời hiệu, nhưng phần còn lại vẫn còn thời hiệu, Tòa án sẽ giải quyết ra sao?

Tòa án sẽ xem xét thụ lý và giải quyết đối với phần yêu cầu khởi kiện còn trong thời hiệu. Đối với phần yêu cầu đã hết thời hiệu, Tòa án có thể đình chỉ giải quyết nếu có yêu cầu áp dụng thời hiệu từ phía bị đơn hoặc người có quyền lợi liên quan.

Kết luận

Thời hiệu khởi kiện tranh chấp đất đai là yếu tố pháp lý quan trọng quyết định việc Tòa án có thụ lý và giải quyết vụ án hay không. Việc hiểu và áp dụng đúng quy định pháp luật về thời hiệu sẽ giúp bảo vệ hiệu quả quyền và lợi ích hợp pháp của các bên trong tranh chấp. Nếu Quý khách hàng gặp khó khăn trong việc xác định thời hiệu hoặc cần hỗ trợ pháp lý chuyên sâu, đừng ngần ngại liên hệ với đội ngũ Luật sư giàu kinh nghiệm trong giải quyết tranh chấp đất đai của Luật Long Phan PMT qua hotline 1900.63.63.87 để được tư vấn và hỗ trợ kịp thời.

Tags: Bộ luật Dân sự 2015, Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015, Thời hiệu khởi kiện, Thời hiệu khởi kiện tranh chấp đất đai, Tư vấn pháp luật đất đai