Bản án dân sự phúc thẩm số 381/2026/DS-PT ngày 28/4/2026 của Tòa phúc thẩm TANDTC tại TP.HCM

Dưới đây là nội dung tóm tắt chi tiết về Bản án số 381/2026/DS-PT ngày 28/4/2026 của Tòa Phúc thẩm Tòa án nhân dân tối cao tại Thành phố Hồ Chí Minh:

1. Các bên đương sự và nội dung tranh chấp cốt lõi

• Nguyên đơn (Bà Bùi Thị Kim P): Yêu cầu ông Điểu Ba R1 và bà Điểu Thị Đơ R trả lại diện tích đất hơn 24.900 m2 tại xã Đ, tỉnh Đồng Nai cùng tài sản trên đất. Nguyên đơn khẳng định đã mua mảnh đất này từ bị đơn vào năm 1998 với giá 4.000.000 đồng thông qua “giấy sang nhượng vườn điều” viết tay có điểm chỉ, và sau đó đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ). Nguyên đơn cũng yêu cầu hủy các giấy tờ thầu khoán do bị đơn tự ý lập để cho người khác thuê trên mảnh đất này.
• Bị đơn (Ông Điểu Ba R1 và bà Điểu Thị Đơ R): Khẳng định đây là đất do gia đình tự khai hoang, không có việc sang nhượng cho nguyên đơn mà chỉ cho thầu lại hoặc hợp tác trồng trọt. Bị đơn cho rằng nguyên đơn đã lừa dối để làm thủ tục chuyển nhượng.
• Yêu cầu phản tố của Bị đơn: Yêu cầu Tòa án tuyên vô hiệu hợp đồng sang nhượng năm 1998, vô hiệu hợp đồng tặng cho đất (giữa chồng/con của bà P cho bà P vào năm 2021), vô hiệu hợp đồng thế chấp đất giữa bà P và Ngân hàng N2, đồng thời hủy các sổ đỏ đã cấp cho phía bà P và công nhận quyền sử dụng đất thuộc về mình.
• Ngân hàng N2 (Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan): Đã cho bà P vay 800 triệu đồng và nhận thế chấp sổ đỏ mảnh đất trên. Ngân hàng yêu cầu bà P trả nợ gốc và lãi, đồng thời yêu cầu Tòa án công nhận hợp đồng thế chấp có hiệu lực để bảo vệ quyền lợi của bên thứ ba ngay tình.

2. Lịch sử tố tụng của vụ án Vụ án này đã trải qua nhiều lần xét xử. Tại phiên sơ thẩm lần 1 (năm 2023), Tòa án tỉnh Bình Phước đã chấp nhận yêu cầu đòi đất của nguyên đơn và bác phản tố của bị đơn. Tuy nhiên, bản án này đã bị Tòa án cấp cao hủy để xét xử lại.

Tại phiên sơ thẩm lần 2 (Bản án số 82/2025/DS-ST của Tòa án nhân dân tỉnh Đồng Nai), kết quả đã đảo ngược hoàn toàn: Tòa án bác bỏ yêu cầu đòi đất của bà P, chấp nhận toàn bộ yêu cầu phản tố của ông R1 và bà R (tuyên vô hiệu các hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, hủy sổ đỏ của bà P và giao đất lại cho bị đơn). Tòa buộc bà P phải trả hơn 842 triệu đồng cho Ngân hàng N2 nhưng không công nhận hợp đồng thế chấp. Không đồng ý, bà P và Ngân hàng N2 đã kháng cáo.

3. Nhận định và Quyết định của Tòa án cấp phúc thẩm (Bản án 381/2026/DS-PT) Tòa Phúc thẩm đã chỉ ra nhiều sai sót nghiêm trọng của Tòa án cấp sơ thẩm (lần 2), cụ thể:

• Chưa làm rõ ý chí ký kết hợp đồng: Tòa sơ thẩm cho rằng bị đơn không phải chịu trách nhiệm đối với chữ ký/dấu lăn tay trên giấy sang nhượng đất năm 1998 là chưa phù hợp, bởi chính ông R1 thừa nhận có lăn tay nhưng cho rằng bị lừa dối, Tòa sơ thẩm chưa làm rõ mục đích thực sự của việc lăn tay này là gì.
• Mâu thuẫn về ranh giới: Lời khai của nguyên đơn về ranh giới đất giáp với người thầu khoán (ông Đ) có sự mâu thuẫn về mặt thời gian so với thực tế, nhưng chưa được Tòa sơ thẩm làm rõ.
• Vi phạm nghiêm trọng thủ tục tố tụng về đo đạc đất đai: Tòa sơ thẩm đã giải quyết tranh chấp mà không thực hiện các trình tự đo vẽ, xác định ranh giới sử dụng đất cụ thể. Đặc biệt là không lập bản vẽ để so sánh diện tích thực tế chuyển nhượng, diện tích được cấp sổ, và 2.000m2 đất mà nguyên đơn khai là tự khai phá thêm. Việc không làm rõ các phần đất thiếu/dư và vị trí đất của những người thuê khoán dẫn đến việc giải quyết thiếu khách quan và không toàn diện.

Quyết định cuối cùng: Vì Tòa phúc thẩm không thể tự thu thập thêm chứng cứ đo đạc, Hội đồng xét xử đã quyết định hủy toàn bộ Bản án Dân sự sơ thẩm số 82/2025/DS-ST của Tòa án nhân dân tỉnh Đồng Nai. Hồ sơ vụ án được chuyển trả lại cho Tòa án nhân dân tỉnh Đồng Nai để thụ lý và xét xử sơ thẩm lại từ đầu theo đúng quy định của pháp luật nhằm đảm bảo quyền lợi hợp pháp cho các bên đương sự. Tòa cũng hoàn trả tiền tạm ứng án phí kháng cáo cho bà P và Ngân hàng N2.