Định giá quyền sử dụng đất khi góp vốn: Phương pháp và lưu ý

Định giá quyền sử dụng đất khi góp vốn đòi hỏi sự tuân thủ đúng quy định pháp luật và áp dụng phương pháp thẩm định chuyên nghiệp tại Việt Nam. Quy trình định giá này đảm bảo tính chính xác của giá trị tài sản góp vốn, giúp doanh nghiệp và cá nhân xác lập quyền sở hữu tài sản một cách minh bạch. Bài viết phân tích các phương pháp định giá và quy trình thực hiện phù hợp với khung pháp lý hiện hành.

Định giá quyền sử dụng đất để góp vốn theo quy định của pháp luật Việt Nam

Khi góp vốn bằng quyền sử dụng đất, các bên tham gia phải đảm bảo quyền sử dụng đất hợp pháp và không có tranh chấp.

Theo Điều 36 Luật Doanh nghiệp 2020 về định giá tài sản góp vốn như sau: Tài sản góp vốn không phải là Đồng Việt Nam, ngoại tệ tự do chuyển đổi, vàng phải được các thành viên, cổ đông sáng lập hoặc tổ chức thẩm định giá định giá và được thể hiện thành Đồng Việt Nam.

Tài sản vốn góp khi thành lập doanh nghiệp.

Phải được các thành viên, cổ đông sáng lập định giá theo nguyên tắc đồng thuận hoặc do một tổ chức thẩm định giá định giá. Trường hợp tổ chức thẩm định giá định giá thì giá trị tài sản góp vốn phải được trên 50% số thành viên, cổ đông sáng lập chấp thuận.

Trường hợp tài sản góp vốn được định giá cao hơn so với giá trị thực tế của tài sản đó tại thời điểm góp vốn thì các thành viên, cổ đông sáng lập cùng liên đới góp thêm bằng số chênh lệch giữa giá trị được định giá và giá trị thực tế của tài sản góp vốn tại thời điểm kết thúc định giá; đồng thời liên đới chịu trách nhiệm đối với thiệt hại do cố ý định giá tài sản góp vốn cao hơn giá trị thực tế.

Tài sản góp vốn trong quá trình hoạt động

Chủ sở hữu, Hội đồng thành viên đối với công ty trách nhiệm hữu hạn và công ty hợp danh, Hội đồng quản trị đối với công ty cổ phần và người góp vốn thỏa thuận định giá hoặc do một tổ chức thẩm định giá định giá.

Trường hợp tổ chức thẩm định giá định giá thì giá trị tài sản góp vốn phải được người góp vốn và chủ sở hữu, Hội đồng thành viên hoặc Hội đồng quản trị chấp thuận.

Trường hợp tài sản góp vốn được định giá cao hơn giá trị thực tế của tài sản đó tại thời điểm góp vốn thì người góp vốn, chủ sở hữu, thành viên Hội đồng thành viên đối với công ty trách nhiệm hữu hạn và công ty hợp danh, thành viên Hội đồng quản trị đối với công ty cổ phần cùng liên đới góp thêm bằng số chênh lệch giữa giá trị được định giá.

Giá trị thực tế của tài sản góp vốn tại thời điểm kết thúc định giá; đồng thời liên đới chịu trách nhiệm đối với thiệt hại do việc cố ý định giá tài sản góp vốn cao hơn giá trị thực tế.

Phương pháp định giá quyền sử dụng đất

Tự định giá của các bên góp vốn

Căn cứ theo khoản 1 Điều 36 Luật Doanh nghiệp 2020 quy định như sau: Tài sản góp vốn không phải là Đồng Việt Nam, ngoại tệ tự do chuyển đổi, vàng phải được các thành viên, cổ đông sáng lập hoặc tổ chức thẩm định giá định giá và được thể hiện thành Đồng Việt Nam. Như vậy, các bên khi góp vốn để thành lập công ty hoặc góp vốn trong quá trình hoạt động thì hoàn toàn có quyền thỏa thuận định giá quyền sử dụng đất này theo đồng VN.

Tự định giá quyền sử dụng đất khi góp vốn là phương pháp thường được áp dụng trong các doanh nghiệp nhỏ hoặc các giao dịch giữa các bên có mối quan hệ tin cậy. Các bên tham gia thỏa thuận về giá trị quyền sử dụng đất dựa trên kiến thức và thông tin thị trường họ có được. Phương pháp này đảm bảo tính linh hoạt và tiết kiệm chi phí thẩm định giá. Việc thỏa thuận giá trị này cần được ghi nhận trong biên bản góp vốn, có đầy đủ chữ ký xác nhận của các bên.

Ngoài ra, pháp luật cũng quy định rằng giá tài sản mà đương sự thỏa thuận với nhau không được thấp hơn mức giá thị trường nơi có tài sản định giá tại thời điểm định giá nhằm trốn tránh nghĩa vụ với Nhà nước hoặc người thứ ba.

Khi tự định giá, các bên cần xem xét các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị quyền sử dụng đất như vị trí, diện tích, mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng, cơ sở hạ tầng và quy hoạch khu vực.

Định giá bởi tổ chức thẩm định giá độc lập

Định giá quyền sử dụng đất bởi tổ chức thẩm định giá độc lập là phương pháp được khuyến nghị áp dụng đối với các giao dịch có giá trị lớn hoặc phức tạp. Tổ chức thẩm định giá chuyên nghiệp sẽ áp dụng các phương pháp định giá tiêu chuẩn được quy định, bao gồm phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp chiết trừ, phương pháp thu nhập, phương pháp thặng dư và phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất.

Việc lựa chọn tổ chức thẩm định giá cần dựa trên tiêu chí về uy tín, kinh nghiệm và năng lực chuyên môn. Theo Điều 49 Luật Giá 2023, tổ chức thẩm định giá phải có đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ thẩm định giá theo quy định của pháp luật.

Để thực hiện định giá, tổ chức thẩm định giá cần được cung cấp các hồ sơ cần thiết như giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hồ sơ quy hoạch, bản đồ hiện trạng sử dụng đất và các thông tin liên quan khác. Thông tư số 30/2024/TT-BTC quy định chứng thư thẩm định giá phải nêu rõ phương pháp thẩm định được áp dụng và cơ sở xác định giá trị quyền sử dụng đất, đảm bảo tính khách quan và chính xác của kết quả thẩm định.

Định giá bởi cơ quan nhà nước

Trường hợp các bên có tranh chấp về việc góp vốn, xác định giá trị tài sản góp vốn ở tòa án thì có thể yêu cầu tòa án thành lập Hội đồng định giá tài sản.

Căn cứ theo khoản 3 Điều 104 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 quy định về việc định giá tài sản, thẩm định giá tài sản, theo đó tòa án ra quyết định định giá tài sản và thành lập Hội đồng định giá khi thuộc một trong các trường hợp sau đây:

• Theo yêu cầu của một hoặc các bên đương sự;
• Các đương sự không thỏa thuận lựa chọn tổ chức thẩm định giá tài sản hoặc đưa ra giá tài sản khác nhau hoặc không thỏa thuận được giá tài sản;
• Các bên thỏa thuận với nhau hoặc với tổ chức thẩm định giá tài sản theo mức giá thấp so với giá thị trường nơi có tài sản định giá tại thời điểm định giá nhằm trốn tránh nghĩa vụ với Nhà nước hoặc người thứ ba hoặc có căn cứ cho thấy tổ chức thẩm định giá tài sản đã vi phạm pháp luật khi thẩm định giá.

Như vậy, theo quy định nêu trên, khi có yêu cầu của một bên đương sự thì tòa án cũng có thể ra quyết định định giá tài sản và thành lập Hội đồng định giá.

So sánh các Phương pháp Định Giá

Phương pháp định giá quyền sử dụng đất khi góp vốn cần được lựa chọn phù hợp với từng trường hợp cụ thể. Phương pháp tự định giá có ưu điểm về tính linh hoạt, tiết kiệm thời gian và chi phí, nhưng tồn tại nhược điểm về tính chủ quan và rủi ro pháp lý nếu không tuân thủ đúng quy định.

Phương pháp định giá bởi tổ chức thẩm định giá độc lập đảm bảo tính khách quan, chuyên nghiệp và giảm thiểu rủi ro pháp lý. Tuy nhiên, phương pháp này có chi phí cao và thời gian thực hiện lâu hơn

Phương pháp định giá bởi cơ quan nhà nước có ưu điểm về tính pháp lý cao, nhưng thường chậm và thiếu linh hoạt. Phương pháp này phù hợp với các trường hợp có yêu cầu đặc biệt về tính pháp lý hoặc khi có tranh chấp giữa các bên.

Cách thực hiện việc xác định giá trị tài sản góp vốn bằng quyền sử dụng đất

Để thực hiện việc xác định giá trị tài sản góp vốn bằng quyền sử dụng đất một cách chính xác và hợp pháp, cần tuân thủ quy trình gồm nhiều bước cụ thể. Dưới đây là quy trình chi tiết:

Thẩm định giá trị quyền sử dụng đất

Việc thẩm định giá trị quyền sử dụng đất là bước đầu tiên và đóng vai trò quan trọng trong quá trình góp vốn. Giá trị đất cần được xác định dựa trên:

• Giá thị trường tại thời điểm góp vốn
• Vị trí địa lý của thửa đất
• Loại đất và mục đích sử dụng
• Diện tích đất
• Tình hình thị trường bất động sản

Để đảm bảo tính khách quan và minh bạch, các bên tham gia góp vốn nên sử dụng dịch vụ của tổ chức thẩm định giá độc lập được cấp phép. Những tổ chức này sẽ áp dụng các phương pháp thẩm định giá chuyên nghiệp để xác định chính xác giá trị thực tế của quyền sử dụng đất.

Theo quy định tại Điều 37, Luật Doanh nghiệp 2020, nếu các bên không thỏa thuận được về giá trị quyền sử dụng đất, họ có thể thuê tổ chức thẩm định giá chuyên nghiệp. Nếu vẫn có tranh chấp sau khi thẩm định, vấn đề có thể được đưa ra tòa án để giải quyết.

Lập hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất

Sau khi xác định được giá trị quyền sử dụng đất, các bên cần tiến hành lập hợp đồng góp vốn. Hợp đồng này phải:

• Được lập thành văn bản
• Có sự chứng thực hoặc công chứng theo quy định pháp luật
• Ghi rõ thông tin chi tiết về quyền sử dụng đất
• Nêu cụ thể giá trị góp vốn đã được thẩm định
• Quy định rõ quyền và nghĩa vụ của các bên
• Xác định thời gian và phương thức thực hiện việc chuyển nhượng

Hợp đồng góp vốn được lập đúng quy định sẽ đảm bảo tính pháp lý của giao dịch và là cơ sở để giải quyết khi phát sinh tranh chấp.

Đăng ký quyền sử dụng đất góp vốn

Việc đăng ký quyền sử dụng đất góp vốn là yêu cầu bắt buộc theo quy định của Luật Đất đai 2024. Quá trình này được thực hiện tại Văn phòng Đăng ký đất đai có thẩm quyền, giúp:

• Chính thức hóa giao dịch góp vốn
• Đảm bảo quyền lợi hợp pháp cho các bên tham gia
• Cập nhật thông tin về quyền sử dụng đất vào hệ thống quản lý đất đai
• Tạo cơ sở pháp lý vững chắc cho giao dịch

Việc tuân thủ đầy đủ các bước trên sẽ giúp quá trình xác định giá trị và góp vốn bằng quyền sử dụng đất diễn ra hợp pháp, minh bạch và bảo vệ quyền lợi cho tất cả các bên liên quan.

Những lưu ý cần thiết khi xác định giá trị tài sản góp vốn bằng quyền sử dụng đất

Thẩm định giá cần chính xác và khách quan

Việc thẩm định giá quyền sử dụng đất đóng vai trò then chốt trong quá trình góp vốn và cần được thực hiện một cách chính xác, khách quan. Một số lưu ý quan trọng:

• Cần lựa chọn tổ chức thẩm định giá có uy tín, được cấp phép hoạt động hợp pháp
• Giá trị đất có thể biến động nhanh chóng theo thị trường bất động sản
• Nên thực hiện thẩm định trong thời gian gần nhất với thời điểm góp vốn
• Cần xem xét đầy đủ các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị đất như vị trí, hạ tầng, quy hoạch
• Nên có sự tham gia của các bên liên quan trong quá trình thẩm định để đảm bảo tính minh bạch

Hợp đồng phải rõ ràng và đầy đủ thông tin

Hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất cần được soạn thảo cẩn thận với những điều khoản rõ ràng:

• Mô tả chi tiết về thửa đất (địa chỉ, diện tích, số thửa, tờ bản đồ)
• Ghi rõ loại giấy tờ pháp lý liên quan đến quyền sử dụng đất
• Xác định chính xác giá trị góp vốn và phương pháp xác định giá trị
• Quy định rõ tỷ lệ góp vốn và tỷ lệ phân chia lợi nhuận
• Quy định về thời hạn góp vốn và điều kiện chấm dứt hợp đồng
• Xác định trách nhiệm của mỗi bên trong trường hợp phát sinh tranh chấp
• Thỏa thuận về việc xử lý tài sản khi chấm dứt hợp đồng

Quy trình pháp lý phải tuân thủ chặt chẽ

Việc tuân thủ đúng quy trình pháp lý là yếu tố quyết định để đảm bảo tính hợp pháp của giao dịch:

• Đăng ký biến động quyền sử dụng đất tại Văn phòng Đăng ký đất đai
• Nộp đầy đủ các loại thuế, phí liên quan đến việc góp vốn
• Công chứng, chứng thực hợp đồng góp vốn theo quy định
• Lưu ý về điều kiện của người góp vốn (có đầy đủ giấy tờ pháp lý, không trong tình trạng tranh chấp)
• Kiểm tra các quy định về quy hoạch, mục đích sử dụng đất trước khi góp vốn
• Lưu ý về thời hạn sử dụng đất còn lại đối với trường hợp đất có thời hạn

Việc không tuân thủ các quy trình pháp lý có thể dẫn đến nhiều hậu quả nghiêm trọng như: giao dịch bị vô hiệu, tranh chấp kéo dài, thiệt hại về tài chính và thời gian, khó khăn trong việc thực hiện các giao dịch tiếp theo liên quan đến quyền sử dụng đất.

Dịch vụ luật sư tư vấn định giá tài sản khi góp vốn

Vai trò của luật sư trong quá trình định giá tài sản góp vốn

Khi tiến hành góp vốn bằng tài sản, đặc biệt là quyền sử dụng đất, dịch vụ luật sư tư vấn định giá đóng vai trò quan trọng trong việc:

1. Tư vấn khung pháp lý: Hướng dẫn khách hàng về các quy định pháp luật liên quan đến việc góp vốn bằng tài sản, đặc biệt là quyền sử dụng đất
2. Hỗ trợ trong quá trình thẩm định giá: Phối hợp với các tổ chức thẩm định giá chuyên nghiệp để đảm bảo quá trình định giá được thực hiện đúng quy định
3. Soạn thảo và rà soát hồ sơ pháp lý: Chuẩn bị đầy đủ các giấy tờ cần thiết liên quan đến tài sản góp vốn, đảm bảo tính pháp lý của việc định giá
4. Bảo vệ quyền lợi của khách hàng: Đảm bảo giá trị tài sản được xác định một cách công bằng, minh bạch và phù hợp với thị trường

Quy trình tư vấn định giá tài sản góp vốn

1. Tư vấn sơ bộ: Luật sư sẽ tìm hiểu thông tin về tài sản góp vốn và mục đích góp vốn của khách hàng
2. Kiểm tra hồ sơ pháp lý: Rà soát các giấy tờ liên quan đến tài sản để đảm bảo tính hợp pháp
3. Phối hợp với đơn vị thẩm định giá: Luật sư sẽ giới thiệu và làm việc với các tổ chức thẩm định giá uy tín
4. Giám sát quá trình thẩm định: Đảm bảo việc thẩm định được thực hiện khách quan và đúng phương pháp
5. Rà soát kết quả thẩm định: Phân tích và đánh giá kết quả thẩm định để đảm bảo quyền lợi cho khách hàng
6. Tư vấn đàm phán: Hỗ trợ khách hàng trong quá trình đàm phán về giá trị tài sản góp vốn
7. Soạn thảo hợp đồng góp vốn: Chuẩn bị hợp đồng với các điều khoản rõ ràng và bảo vệ lợi ích của khách hàng

Lợi ích khi sử dụng dịch vụ luật sư tư vấn định giá

• Đảm bảo tính pháp lý: Mọi quy trình đều tuân thủ đúng quy định pháp luật hiện hành
• Tránh rủi ro tranh chấp: Giảm thiểu khả năng xảy ra tranh chấp về giá trị tài sản trong tương lai
• Xác định giá trị hợp lý: Đảm bảo tài sản được định giá phù hợp với giá trị thực tế trên thị trường
• Tiết kiệm thời gian và chi phí: Tránh các sai sót có thể dẫn đến việc phải thực hiện lại quy trình định giá
• Bảo vệ quyền lợi: Đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của bên góp vốn được bảo vệ tối đa

Câu hỏi thường gặp

Dưới đây là các thắc mắc thường gặp về góp vốn bằng quyền sử dụng đất:

Những loại thuế, lệ phí nào cần nộp khi góp vốn bằng quyền sử dụng đất?

Trả lời: Khi góp vốn bằng quyền sử dụng đất, các bên có thể phải nộp các loại thuế, phí sau: lệ phí trước bạ, thuế thu nhập doanh nghiệp (nếu là doanh nghiệp), thuế thu nhập cá nhân (nếu là cá nhân), và các lệ phí khác theo quy định của pháp luật.

Làm thế nào để chọn một tổ chức thẩm định giá uy tín?

Trả lời: Để chọn một tổ chức thẩm định giá uy tín, bạn nên xem xét các yếu tố sau: giấy phép hoạt động, kinh nghiệm và năng lực chuyên môn, uy tín trên thị trường, và phí dịch vụ.

Điều gì xảy ra nếu giá trị quyền sử dụng đất được định giá quá cao hoặc quá thấp?

Trả lời: Nếu giá trị được định giá quá cao, các bên góp vốn phải chịu trách nhiệm liên đới góp thêm phần chênh lệch và có thể bị phạt. Nếu giá trị được định giá quá thấp, có thể dẫn đến tranh chấp và ảnh hưởng đến quyền lợi của các bên liên quan.

Quyền sử dụng đất đang thế chấp có được dùng để góp vốn không?

Trả lời: Quyền sử dụng đất đang thế chấp có thể được dùng để góp vốn nếu được sự đồng ý của bên nhận thế chấp và tuân thủ các quy định của pháp luật về thế chấp.

Trường hợp đất thuộc diện quy hoạch thì việc định giá có khác biệt gì không?

Trả lời: Trường hợp đất thuộc diện quy hoạch, giá trị của quyền sử dụng đất sẽ bị ảnh hưởng. Tổ chức thẩm định giá cần xem xét kỹ lưỡng các thông tin quy hoạch để đưa ra kết quả định giá chính xác.

Góp vốn bằng quyền sử dụng đất có thời hạn thì cần lưu ý gì?

Trả lời: Khi góp vốn bằng quyền sử dụng đất có thời hạn, cần lưu ý đến thời hạn sử dụng đất còn lại. Giá trị của quyền sử dụng đất sẽ giảm dần theo thời gian.

Hồ sơ cần thiết để thẩm định giá quyền sử dụng đất bao gồm những gì?

Trả lời: Hồ sơ cần thiết bao gồm: giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hồ sơ quy hoạch, bản đồ hiện trạng sử dụng đất, và các giấy tờ liên quan khác.

Phương pháp so sánh trực tiếp được áp dụng như thế nào trong định giá quyền sử dụng đất?

Trả lời: Phương pháp so sánh trực tiếp là so sánh giá của các thửa đất tương tự đã giao dịch thành công trên thị trường để xác định giá trị của thửa đất cần định giá.

Vai trò của công chứng, chứng thực trong hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất là gì?

Trả lời: Công chứng, chứng thực giúp đảm bảo tính pháp lý của hợp đồng góp vốn, tránh tranh chấp và bảo vệ quyền lợi của các bên.

Luật đất đai 2024 có những thay đổi gì ảnh hưởng đến việc định giá đất khi góp vốn?

Trả lời: Luật đất đai 2024 có những thay đổi về giá đất, quy hoạch sử dụng đất, và thủ tục hành chính, cần được xem xét kỹ lưỡng trong quá trình định giá và góp vốn.

Có thể tự định giá đất bằng cách nào để tham khảo trước khi thuê thẩm định giá?

Trả lời: Bạn có thể tham khảo giá đất qua các trang web bất động sản, thông tin từ văn phòng đăng ký đất đai, hoặc hỏi ý kiến người dân địa phương.

Nếu các bên góp vốn không thống nhất về giá trị định giá của tổ chức thẩm định giá thì giải quyết thế nào?

Trả lời: Nếu không thống nhất, các bên có thể yêu cầu tổ chức thẩm định giá giải thích rõ hơn, hoặc thuê một tổ chức thẩm định giá khác. Trong trường hợp không đạt được thỏa thuận, có thể đưa vụ việc ra tòa án giải quyết.

Có trường hợp nào mà bắt buộc phải định giá đất bởi cơ quan nhà nước không?

Trả lời: Có, các trường hợp xảy ra tranh chấp tại tòa án, hoặc các trường hợp nhà nước thu hồi đất, thì thường cần định giá bởi cơ quan nhà nước.

Thời gian trung bình để hoàn thành việc định giá đất bởi tổ chức thẩm định giá là bao lâu?

Trả lời: Thời gian định giá phụ thuộc vào tính chất và độ phức tạp của thửa đất, thông thường từ 5 đến 15 ngày làm việc.

Kết luận

Việc định giá quyền sử dụng đất khi góp vốn là một quá trình phức tạp đòi hỏi sự cẩn trọng và tuân thủ nhiều quy định pháp luật. Thông qua các phương pháp định giá khoa học và khách quan, giá trị thực của quyền sử dụng đất có thể được xác định một cách chính xác, tạo cơ sở vững chắc cho việc góp vốn kinh doanh. Qúy khách hãy liên hệ hotline 1900636387 để được các luật sư của Luật Long Phan PMT hướng dẫn chi tiết

Tags: đăng ký quyền sử dụng đất góp vốn, Định giá quyền sử dụng đất, Góp vốn bằng quyền sử dụng đất, Hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất, Phương pháp định giá đất, Thẩm định giá đất