Dưới đây là tóm tắt nội dung Bản án số 05/2025/KDTM-PT ngày 21/4/2025 của Tòa án nhân dân tỉnh Đồng Tháp về việc “Tranh chấp hợp đồng thuê lại quyền sử dụng đất”:
1. Thông tin đương sự:
- Nguyên đơn (Người kháng cáo): Công ty Cổ phần Đ và Khu công nghiệp Đ (gọi tắt là Công ty H1).
- Bị đơn: Công ty cổ phần T2 (gọi tắt là Công ty T2).
2. Bối cảnh tranh chấp:
- Năm 2001, Công ty H1 thuê đất của Nhà nước với thời hạn 50 năm, đơn giá ban đầu là 30 đồng/m2/năm.
- Năm 2003, H1 ký hợp đồng cho Công ty T2 thuê lại 30.445m2 đất trong 46 năm với giá cố định là 0,3 USD/m2/năm và phí sử dụng hạ tầng là 0,25 USD/m2/năm.
- Giai đoạn 2011 – 2025, do sự thay đổi của pháp luật, Nhà nước đã nhiều lần điều chỉnh tăng giá cho thuê đất đối với H1 (từ 30 đồng/m2/năm lên tới mức 4.000 đồng/m2/năm vào năm 2021).
- Cho rằng việc Nhà nước tăng giá thuê là “hoàn cảnh thay đổi cơ bản”, Công ty H1 nhiều lần yêu cầu Công ty T2 phải tăng giá thuê đất và phí hạ tầng tương ứng nhưng T2 không đồng ý.
3. Yêu cầu khởi kiện của Nguyên đơn (Công ty H1):
- Yêu cầu Tòa án áp dụng Điều 420 Bộ luật Dân sự (thực hiện hợp đồng khi hoàn cảnh thay đổi cơ bản) để buộc Công ty T2 điều chỉnh tăng giá thuê lại đất và phí sử dụng hạ tầng theo từng giai đoạn từ năm 2011 trở về sau.
- Buộc Công ty T2 phải thanh toán số tiền thuê đất chênh lệch chưa trả tính đến hết năm 2023 là hơn 9,7 tỷ đồng cùng với tiền lãi chậm trả hơn 535 triệu đồng.
4. Lập luận của Bị đơn (Công ty T2):
- Hợp đồng ký năm 2003 và các phụ lục sau này không có bất kỳ điều khoản nào cho phép H1 được quyền điều chỉnh giá thuê lại đất và phí hạ tầng.
- Giá thuê là cố định trong suốt 46 năm và T2 đã luôn thanh toán đầy đủ, đúng hạn. Do đó, T2 bác bỏ toàn bộ yêu cầu của H1.
5. Nhận định và Quyết định của Tòa án Phúc thẩm:
- Về thỏa thuận hợp đồng: Hợp đồng và các phụ lục (được ký sau khi Nhà nước đã ban hành các quy định mới về việc điều chỉnh giá thuê đất) hoàn toàn không có điều khoản nào quy định H1 được quyền tăng giá thuê đối với T2 khi Nhà nước tăng giá. Bị đơn T2 cũng không hề vi phạm hợp đồng.
- Về mức giá thực tế: Tòa án làm rõ rằng, dù Nhà nước đã tăng giá thuê đất đối với H1 lên 4.000 đồng/m2/năm, nhưng mức giá T2 đang trả cho H1 (0,3 USD/m2/năm) quy đổi ra tiền Việt Nam tương đương khoảng 7.167 đồng/m2/năm. Như vậy, số tiền T2 đang trả cho H1 vẫn cao hơn số tiền H1 phải nộp cho Nhà nước (chưa kể H1 còn thu thêm phí hạ tầng 0,25 USD/m2/năm).
- Về việc áp dụng “hoàn cảnh thay đổi cơ bản”: Vụ việc không đáp ứng đủ các điều kiện quy định tại Điều 420 Bộ luật Dân sự, vì H1 hoàn toàn có thể lường trước được việc thay đổi chính sách pháp luật khi ký kết các phụ lục hợp đồng.
Kết luận: Tòa án nhân dân tỉnh Đồng Tháp tuyên bác toàn bộ kháng cáo của Công ty H1, giữ nguyên bản án sơ thẩm. Tòa không chấp nhận yêu cầu của H1 về việc buộc T2 phải điều chỉnh tăng giá thuê đất, tăng phí hạ tầng, cũng như không chấp nhận yêu cầu đòi tiền bồi thường chênh lệch và tiền lãi.
Văn Bản Tiếng Việt:
Văn Bản Tiếng Anh:
Lưu ý: Nội dung bài viết công khai tại website của Luật Long Phan PMT chỉ mang tính chất tham khảo về việc áp dụng quy định pháp luật. Tùy từng thời điểm, đối tượng và sự sửa đổi, bổ sung, thay thế của chính sách pháp luật, văn bản pháp lý mà nội dung tư vấn có thể sẽ không còn phù hợp với tình huống Quý khách đang gặp phải hoặc cần tham khảo ý kiến pháp lý. Trường hợp Quý khách cần ý kiến pháp lý cụ thể, chuyên sâu theo từng hồ sơ, vụ việc, vui lòng liên hệ với Chúng tôi qua các phương thức bên dưới. Với sự nhiệt tình và tận tâm, Chúng tôi tin rằng Luật Long Phan PMT sẽ là nơi hỗ trợ pháp lý đáng tin cậy của Quý khách hàng.