Án lệ số 55/2022/AL về công nhận hiệu lực của hợp đồng vi phạm điều kiện về hình thức

Dưới đây là tóm tắt Án lệ số 55/2022/AL về công nhận hiệu lực của hợp đồng vi phạm điều kiện về hình thức:

1. Thông tin chung về án lệ

• Tên án lệ: Án lệ số 55/2022/AL về công nhận hiệu lực của hợp đồng vi phạm điều kiện về hình thức.
• Thẩm quyền ban hành: Được Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao thông qua ngày 07/09/2022 và công bố theo Quyết định số 323/QĐ-CA ngày 14/10/2022.
• Nguồn án lệ: Bản án dân sự phúc thẩm số 16/2019/DS-PT ngày 19/03/2019 của Tòa án nhân dân tỉnh Quảng Ngãi về vụ án “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”.
• Quy định pháp luật liên quan: Điều 129, khoản 1 Điều 502, điểm b khoản 1 Điều 688 Bộ luật Dân sự năm 2015; Điểm a khoản 3 Điều 167, khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013.

2. Nội dung cốt lõi của Án lệ

• Tình huống án lệ: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác lập trước ngày 01/01/2017 chưa được công chứng/chứng thực, nhưng bên nhận chuyển nhượng đã thực hiện từ 2/3 nghĩa vụ của mình trở lên.
• Giải pháp pháp lý: Trong trường hợp này, Tòa án công nhận hiệu lực của hợp đồng.

3. Tóm tắt vụ án thực tế làm nguồn án lệ

• Diễn biến tranh chấp:
  • Năm 2009, bị đơn (ông C, bà L) lập giấy viết tay chuyển nhượng đất tái định cư cho nguyên đơn (ông M, bà N) với giá 90.000.000 đồng và nguyên đơn đã trả đủ tiền.
  • Năm 2011, sau khi biết vị trí các lô đất tái định cư, các bên thỏa thuận chuyển sang thửa đất số 877 với giá 120.000.000 đồng; nguyên đơn đưa thêm 20.000.000 đồng (tổng cộng đã đưa 110.000.000 đồng / 120.000.000 đồng), còn 10.000.000 đồng sẽ trả khi làm xong thủ tục sang tên.
  • Phía bị đơn đã giao thửa đất 877 và Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho nguyên đơn; nguyên đơn đã nhận đất, cho người khác thuê làm mặt bằng và xây móng nhà.
  • Tháng 10/2016, sau khi được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên bị đơn, phía bị đơn không làm thủ tục chuyển nhượng cho nguyên đơn và yêu cầu tuyên bố hợp đồng vô hiệu do không tuân thủ quy định công chứng/chứng thực.
• Phán quyết và nhận định của Tòa án:
  • Mặc dù giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các bên không tuân thủ hình thức công chứng/chứng thực theo quy định tại khoản 1 Điều 502 Bộ luật Dân sự 2015, nhưng nguyên đơn đã giao 110.000.000 đồng (đã thực hiện hơn 2/3 nghĩa vụ thanh toán) và bị đơn đã giao đất cùng giấy chứng nhận.
  • Căn cứ Điều 116 và khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015, Tòa án công nhận hiệu lực của giao dịch. Nguyên đơn có nghĩa vụ thanh toán nốt 10.000.000 đồng còn lại cho bị đơn và có quyền liên hệ cơ quan nhà nước có thẩm quyền để làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.