Các trường hợp chấm dứt hợp đồng thuê nhà 2021

0
23 Tháng Một, 2022

Khi thuê nhà nếu các bên nắm rõ quy định về chấm dứt hợp đồng thuê nhà sẽ biết được quyền và nghĩa vụ của mình, đồng thời có thể yêu cầu bên vi phạm bồi thường thiệt hại nếu tự ý chấm dứt hợp đồng thuê. Sau đây, công ty Luật Long Phan PMT sẽ cung cấp cho bạn đọc các quy định pháp luật liên quan đến các trường hợp chấm dứt hợp đồng thuê nhà 2021.

Các trường hợp chấm dứt hợp đồng thuê nhà

Hợp đồng thuê nhà ở hết hạn.

Theo khoản 2 Điều 131 Luật Nhà ở 2014 hợp đồng thuê nhà sẽ chấm dứt khi hợp đồng thuê nhà ở hết hạn. Khi ký kết, các bên thỏa thuận thuê nhà trong một thời hạn nhất định. Vậy nên Khi hợp đồng thuê nhà ở đã hết thời hạn cho thuê đối với hợp đồng có ghi thời hạn thuê mà bên cho thuê không có nhu cầu cho thuê hoặc bên thuê không có mong muốn thuê tiếp thì hợp đồng đương nhiên chấm dứt theo thỏa thuận.

Đối với hợp đồng không xác định thời hạn, bên thuê nhà có trách nhiệm báo trước cho bên cho thuê thời hạn 90 ngày để bên cho thuê biết trước về việc hợp đồng sẽ chấm dứt. Nếu bên cho thuê muốn chấm dứt hợp đồng thuê, tức là muốn lấy lại tài sản thì phải thực hiện báo trước cho bên thuê tài sản là chín mươi ngày và sẽ chấm dứt hợp đồng khi hết thời hạn trên.

Trường hợp bên nào vi phạm về thời hạn báo trước thì sẽ phải chịu trách nhiệm nếu việc vi phạm đó gây thiệt hại. trường hợp trong hợp đồng không xác định thời hạn thì hợp đồng chấm dứt sau 90 ngày, kể từ ngày bên cho thuê nhà ở thông báo cho bên thuê nhà ở biết việc chấm dứt hợp đồng

>>>Xem thêm: Hướng xử lý cổ đông không góp đủ vốn đã cam kết khi doanh nghiệp đã đăng ký thành lập

Hai bên thỏa thuận chấm dứt hợp đồng

Theo khoản 2 Điều 131 Luật Nhà ở 2014 hợp đồng thuê nhà sẽ chấm dứt khi hai bên thỏa thuận chấm dứt hợp đồng thuê nhà. Bản chất của hợp đồng là sự thỏa thuận của các bên, vậy nên các bên thỏa thuận về việc chấm dứt thì được pháp luật công nhận và bảo vệ.

Trường hợp thỏa thuận về chấm dứt hợp đồng thuê nhà thì hai bên phải cùng kiểm tra lại tài sản thuê cùng nhau thương lượng về bồi thường nếu có, sự thỏa thuận này phải được lập thành văn bản có chữ ký của cả bên thuê và bên cho thuê, để tránh trường hợp phát sinh tranh chấp sau này.

Nhà ở cho thuê không còn.

Theo khoản 2 Điều 131 Luật Nhà ở 2014 hợp đồng thuê nhà sẽ chấm dứt khi nhà ở cho thuê không còn. Quy định này nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bên thuê nhà. Mặt khác hợp đồng không thể tiếp tục thực hiện khi đối tượng của hợp đồng là nhà ở không còn. Vì vậy, nhà ở cho thuê không còn vì lý do bất khả kháng hoặc do hành động của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì hợp đồng thuê nhà sẽ chấm dứt.

>>>Xem thêm: Mẫu đơn đề nghị chấm dứt hợp đồng thuê nhà.

Bên thuê nhà ở chết hoặc có tuyên bố mất tích của Tòa án mà khi chết, mất tích không có ai đang cùng chung sống

Theo khoản 2 Điều 131 Luật Nhà ở 2014 hợp đồng thuê nhà sẽ chấm dứt khi bên thuê nhà ở chết hoặc có tuyên bố mất tích của Tòa án mà khi chết, mất tích không có ai đang chung sống. Đối với trường hợp này, khi chủ thể của hợp đồng không còn cũng không có ai đứng ra thực hiện tiếp hợp đồng nên hợp đồng buộc phải chấm dứt.

Chấm dứt hợp đồng thuê nhà

Nhà ở cho thuê bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ hoặc thuộc khu vực đã có quyết định thu hồi đất, giải tỏa nhà ở hoặc có quyết định phá dỡ của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền; nhà ở cho thuê thuộc diện bị Nhà nước trưng mua, trưng dụng để sử dụng vào các mục đích khác.

Theo khoản 2 Điều 131 Luật Nhà ở 2014 hợp đồng thuê nhà sẽ chấm dứt khi nhà ở cho thuê bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ hoặc thuộc khu vực đã có quyết định thu hồi đất, giải tỏa nhà ở hoặc có quyết định phá dỡ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; nhà ở cho thuê thuộc diện bị Nhà nước trưng mua, trưng dụng để sử dụng vào các mục đích khác. Đây yếu tố khách quan không thuộc ý chí của chủ thể hợp đồng.

Do vậy trước khi chấm dứt hợp đồng thuê nhà thì một trong hai bên phải thông báo bằng văn bản trước ít nhất 30 ngày (nếu hợp đồng không có thoả thuận khác). Đây là điều kiện chủ yếu để tránh tranh chấp sau này. Lúc này, quyền lợi của người thuê nhà không đảm bảo nên hợp đồng chấm dứt.

Chấm dứt theo hình thức đơn phương khi bên còn lại vi phạm nghĩa vụ trong hợp đồng thuê theo Điều 132 Luật Nhà ở 2014.

Bên cho thuê đơn phương chấm dứt hợp đồng

Căn cứ khoản 2 Điều 132 Luật Nhà ở năm 2014, bên cho thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê và thu hồi nhà ở đang cho thuê khi thuộc một trong các trường hợp sau:

  • Bên cho thuê nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước, nhà ở xã hội cho thuê không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng, không đúng điều kiện quy định.
  • Bên thuê không trả tiền thuê nhà ở theo thỏa thuận từ 03 tháng trở lên mà không có lý do chính đáng;
  • Bên thuê sử dụng nhà ở không đúng mục đích như đã thỏa thuận trong hợp đồng.
  • Bên thuê tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo, phá dỡ nhà ở đang thuê.
  • Bên thuê chuyển đổi, cho mượn, cho thuê lại nhà ở đang thuê mà không có sự đồng ý của bên cho thuê.
  • Bên thuê làm mất trật tự, vệ sinh môi trường, ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt của những người xung quanh đã được bên cho thuê nhà ở hoặc tổ trưởng tổ dân phố, trưởng thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc lập biên bản đến lần thứ ba mà vẫn không khắc phục.
  • Khi chưa hết hạn hợp đồng thuê nhà ở mà bên cho thuê thực hiện cải tạo nhà ở và được bên thuê đồng ý thì bên cho thuê được quyền điều chỉnh giá thuê nhà ở. Giá thuê nhà ở mới do các bên thỏa thuận; trường hợp không thỏa thuận được thì bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê và phải bồi thường cho bên thuê theo quy định của pháp luật.

Bên thuê nhà đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê

Khoản 3 Điều 132 Luật Nhà ở năm 2014 quy định bên thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê khi bên cho thuê nhà ở có một trong các hành vi sau:

  • Không sửa chữa nhà ở khi có hư hỏng nặng.
  • Tăng giá thuê nhà ở bất hợp lý hoặc tăng giá thuê mà không thông báo cho bên thuê nhà ở biết trước theo thỏa thuận.
  • Khi quyền sử dụng nhà ở bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba.

Lưu ý: Mặc dù các bên có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà trong trường hợp do pháp luật quy định nhưng bên đơn phương chấm dứt hợp đồng phải thông báo cho bên kia biết trước ít nhất 30 ngày, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác; nếu vi phạm quy định tại khoản này mà gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật.

Những lưu ý trong điều kiện dịch bệnh COVID-19

Dịch Covid-19 là trở ngại khách quan hay hoàn cảnh thay đổi cơ bản?

Dịch Covid-19 được nhiều doanh nghiệp coi là trở ngại khách quan (điểm a Khoản 1 Điều 3 Luật Phòng, chống bệnh truyền nhiễm năm 2007 và Quyết định số 173/QĐ-TTg ngày 01/02/2020; Quyết định số 07/2020/QĐ- TTg ngày 26/2/2020) để được miễn trừ trách nhiệm trong một số quan hệ pháp luật lao động, việc làm, thuế, kinh tế… Bên cạnh trở ngại khách quan, Bộ luật dân sự 2015 còn có một quy định khác mà cũng có thể là một giải pháp khác cho doanh nghiệp trong trường hợp này, đó là hoàn cảnh thay đổi cơ bản được quy định tại Điều 420 của Bộ luật Dân sự 2015.

Khi hoàn cảnh thực hiện hợp đồng thay đổi cơ bản thì bên có lợi ích bị ảnh hưởng có quyền yêu cầu bên kia đàm phán lại hợp đồng, nhằm thay đổi nội dung hợp đồng đã được ký kết để bảo đảm lợi ích của các bên. Tuy nhiên, việc đàm phán này phải được thực hiện trong một thời hạn hợp lý kể từ thời điểm có sự thay đổi cơ bản hoàn cảnh thực hiện hợp đồng. Theo đó, trong một thời hạn nhất định, nếu bên có lợi ích bị ảnh hưởng không thực hiện quyền yêu cầu này của mình thì coi là họ không có nhu cầu thay đổi nội dung của hợp đồng. Theo khoản 3 Điều 420 của Bộ luật Dân sự 2015 trong trường hợp các bên thỏa thuận không được thì có thể yêu cầu Tòa án can thiệp.

Tác động  của các chính sách phòng chống dịch của Cơ quan Nhà nước

Theo Điểm d Khoản 1 Điều 294 Luật Thương mại 2005, bên vi phạm có thể được miễn trách nhiệm, không phải bồi thường nếu việc vi phạm là do thực hiện các chính sách phòng chống dịch của Cơ quan Nhà nước. Khi xảy ra tình trạng miễn trách nhiệm hợp đồng, bên vi phạm hợp đồng còn phải thông báo ngay (bằng văn bản) cho bên kia về trường hợp được miễn trách nhiệm và hậu quả có thể xảy. Nếu bên vi phạm không thông báo hoặc thông báo không kịp thời cho bên kia thì phải bồi thường thiệt hại.

   Đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà

>>>Xem thêm:Thủ tục đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà.

Thông tin liên hệ luật sư

Để tìm hiểu thông tin về chúng tôi, đánh giá chúng tôi có thể đáp ứng được các yêu cầu của Quý khách hàng hay không. Xin đừng ngần ngại liên hệ với chúng tôi qua các hình thức sau:

  • Website: luatlongphan.vn
  • Email: pmt@luatlongphan.vn
  • Hotline: 1900.63.63.87
  • Fanpage: LUẬT LONG PHAN
  • Zalo : LONG PHAN PMT LAW FIRM – 0819.700.748
  • Trụ sở và Văn phòng làm việc:
    • Trụ sở công ty: Tầng 14 Tòa nhà HM Tower, 412 Nguyễn Thị Minh Khai, Phường 5, Quận 3, Hồ Chí      Minh.
    • Văn phòng giao dịch: 277/45 Xô Viết Nghệ Tĩnh, Phường 15, Quận Bình Thạnh, Tp. Hồ Chí Minh.

Trên đây là toàn bộ nội dung tư vấn về các trường hợp chấm dứt hợp đồng thuê nhà. Nếu như bạn có nhu cầu hỗ trợ gửi tài liệu hoặc yêu cầu đặt lịch TƯ VẤN LUẬT HỢP ĐỒNG vui lòng trao đổi thông qua tổng đài 1900.63.63.87, Luật sư của Long Phan PMT hy vọng có thể giúp đỡ được nhiều người với nhiều nhu cầu dịch vụ pháp lý khác nhau. Hotline 1900.63.63.87 luôn sẵn sàng lắng nghe những thắc mắc từ quý khách hàng mọi lúc, mọi nơi, kết nối bạn đến với những tư vấn từ những luật sư giỏi về chuyên môn, nhiệt tình trong công việc.

Lưu ý: Nội dung tư vấn trên đây chỉ mang tính tham khảo. Tùy từng thời điểm và đối tượng khác nhau mà nội dung tư vấn trên có thể sẽ không còn phù hợp. Mọi thắc mắc, góp ý xin vui lòng liên hệ về email: pmt@luatlongphan.vn hoặc info@luatlongphan.vn.

Scores: 4.9 (49 votes)

: Dương Ngân - Chuyên viên pháp lý

#duongnganlegal - Chuyên viên pháp lý về Lao Động, Doanh nghiệp tại công ty Luật Long Phan PMT. Tư vấn giải quyết tranh chấp trong doanh nghiệp, tranh chấp lao động, thủ tục hành chính doanh nghiệp, lao động

Trả lời

Email và số điện thoại của bạn sẽ không được hiển thị công khai.
Chúng tôi sẽ phản hồi giải đáp thông tin bình luận của bạn trên website, email, điện thoại, chậm nhất sau 24h tiếp nhận. Chân thành cảm ơn!

  Hotline: 1900.63.63.87